12

Znalecký posudek č. 4920 - 035/12 o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu Horka nad Moravou č.p. 501, ulice „Zahradní” č.o. 26, s pozemky parcelní číslo 964 - zastavěná plocha a nádvoří a 965 - zahrada, katastrální území Horka nad Moravou, obec Horka nad Moravou, okres Olomouc. List vlastnictví 943. sp. zn.: KSOL 16 INS 22677/2011

Objednatel posudku:

Mgr. Bohdana Šocová Palackého 641/11 772 00 Olomouc insolvenční správce dlužníka: Roman Gottwald, RČ 631120/1127 Zahradní 501/26, 783 35 Horka nad Moravou

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražby.

Podle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a podle stavu ke dni 05.04.2012 posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870; 603289224 Posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a dále 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci, 10.04.2012

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu Horka nad Moravou č.p. 501, ulice „Zahradní” č.o. 26, s pozemky parcelní číslo 964 - zastavěná plocha a nádvoří a 965 - zahrada, katastrální území Horka nad Moravou, obec Horka nad Moravou, okres Olomouc. List vlastnictví 943. sp. zn.: KSOL 16 INS 22677/2011

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 501 ulice "Zahradní" č.p. 501 / č.o. 26 783 35 Horka nad Moravou Region: Olomoucký Okres: Olomouc Katastrální území: Horka nad Moravou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 05.04.2012 za přítomnosti manželky vlastníka, paní Gottwaldové, a znalce Ing. Jana Štěpánka. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, List vlastnictví 943 pro katastrální území Horka nad Moravou, ze dne 27.12.2012. - Kopie Katastrální mapy pro katastrální území Horka nad Moravou, ze dne 04.04.2012. - Objednávka Insolvenčního správce, Mgr. Bohdany Šocové, na vypracování znaleckého posudku. - Informace z vlastní databáze uskutečněných kupních cen (obvyklých cen) nemovitostí. - Informace o cenách nabízených srovnatelných nemovitostí v okrese Olomouc i v k.ú. Horka nad Moravou, získané z internetového realitního serveru „SReality”. - Informace a údaje sdělené znalci při místním šetření. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření dne 05.04.2012. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 943 pro katastrální území Horka nad Moravou, je vlastníkem nemovitosti: Gottwald Roman, Zahradní 501/26, 783 35 Horka nad Moravou

RČ 631120/1127

-36. Dokumentace a skutečnost: Původní stavební dokumentace byla znalci předložena při místním šetření. Stavební povolení, ani kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloženo. Dle předložených podkladů pochází stavba z roku 1932 a stáří stavby k datu ocenění je tedy 80 roků. Technické provedení a celkový stav nemovitosti odpovídá těmto údajům. Jedná se o dům volně stojící, který je jednopodlažní, s malým částečným podsklepením a s částečným podkrovím v sedlové střeše. V domě je jedna bytová jednotka s příslušenstvím. Dům je svým uspořádáním vhodný pro rodinné bydlení a více než polovina plochy připadá na bydlení. Nebytové prostory určené k podnikání v domě nejsou. Dle platných předpisů se jedná o rodinný dům a nemovitost bude takto i oceněna. K rodinnému domu přísluší ještě vedlejší stavba, studna, běžné venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky. Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je vlastní rodinný dům č.p. 501, vedlejší stavba, studna, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky parcelní číslo 964 a 965, vše v katastrálním území Horka nad Moravou.

7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 501 b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba c) Studny c1) Studna d) Venkovní úpravy d1) Venkovní úpravy e) Porosty e1) Trvalé porosty f) Pozemky f1) Pozemky

8. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 501 Jedná se o rodinný dům samostatně stojící, který je jednopodlažní, s malým částečným podsklepením a s částečným podkrovím v sedlové střeše. Dům je situován na stavební parcele číslo 964 v k.ú. Horka nad Moravou, při ulici „Zahradní” a zde má číslo orientační 26. Okolní zástavbu tvoří obdobné starší rodinné domy se zahradami a dále pak také objekty občanské vybavenosti, výrobní objekt, sportovní hřiště a také volná příroda pole, louky apod. Do domu se vchází hlavním vstupem z boční dvorní strany. Vstup ústí do zádveří, odkud je přístup do chodby se schodištěm, dále do průchozí kuchyně a z ní ještě do obývacího pokoje. V 1.NP je

-4dále ještě spíž, koupelna, samostatný záchod a komunikační prostor se schody do sklepa a do podkroví. V podkroví je jedna obytná místnost, dvě malé komory a podesta od schodiště. Zbytek tvoří volné půdní prostory nalevo a napravo od obytné místnosti. Konstrukční provedení stavby je následující: Základy jsou původní betonové s původními izolacemi. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel pálených plných. Stropy jsou s rovnými podhledy. Střecha je provedena jako sedlová s krovem dřevěným. Krytina střechy na krovu je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou štukové hladké. Vnější omítky jsou původní břizolitové a hladké. Vnitřní obklady jsou provedeny jako běžné keramické obklady v kuchyni, koupelně a u vany. Vnější obklady nejsou provedeny vůbec. Schody jsou betonové do sklepa a dřevěné se zábradlím do podkroví. Dveře jsou dřevěné hladké a rámové náplňové. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová s deštěným ostěním. Podlahy obytných místností jsou s povrchovou úpravou prkna palubky a keramická dlažba. Dlažby ostatních místností jsou s povrchem keramické dlažby. Vytápění je ústřední s kotlem na plyn a s deskovými otopnými tělesy. Elektroinstalace je světelná a motorová s jističi automatickými. Bleskosvod je na domě nainstalován. Rozvod vody studené a teplé je proveden, zdrojem vody je veřejný vodovod. Ohřev teplé užitkové vody je pomocí kombinovaného boileru. Kanalizace od všech zařizovacích předmětů je provedena a je svedena do veřejné kanalizační sítě. Vnitřní plynovod je proveden jako rozvod zemního plynu. Kuchyně je vybavena elektrickým sporákem s varnou sklokeramickou deskou. Vnitřní hygienické vybavení je vana, umývadlo a splachovací záchod. Ostatní vybavení domu je běžné jako okenní žaluzie, telefon, slaboproudé rozvody apod. Stáří domu k datu ocenění je 80 roků. V roce 1997 při katastrofálních povodních zde dostoupila voda výšky cca 30 cm nad úroveň podlahy 1.NP. Škody vzniklé při povodních byly následně opraveny a na domě byla provedena celková rekonstrukce. Nově byly provedeny podlahy v 1.NP, vysušeny a opraveny konstrukce omítek a zdiva, nová je většina vnitřních instalací. Byl zaveden plynovod a zánovní je tedy i systém ústředního topení s kotlem na plyn, dům byl napojen na veřejnou kanalizaci, zánovní je celá vnitřní elektroinstalace, byly vyměněny zařizovací předměty, sporák, kuchyňská linka atd. V minulosti již byla také vyměněna střešní krytina na domě. Rodinný dům je celkově v dobrém technickém stavu a údržba domu je průměrná. Opotřebení domu odpovídá všem těmto údajům. b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba Na dvoře, při severní hranici pozemku, je situována vedlejší stavba, která slouží převážně pro skladování, byla zde také původní prádelna a domácí dílna. Konstrukční provedení stavby je následující: Základy jsou původní betonové. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel pálených plných. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem, místy strop není proveden a zastropení tvoří až konstrukce pultových střech. Střecha je pultová s dřevěným krovem. Krytina pultové střechy je lepenková. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu a jsou jen částečné. Povrchové úpravy jsou omítky, část však chybí. Dveře jsou dřevěné. Okna jsou kovová jednoduchá. Podlaha je s povrchem betonovým. Elektroinstalace je světelná a motorová. Stáří stavby k datu ocenění je asi 80 roků. Stavba je celkově ve špatném technickém stavu a údržba stavby je spíše zanedbaná. Opotřebení stavby odpovídá všem těmto údajům.

-5c) Studny c1) Studna Na pozemku u domu č.p. 501 se nachází původní kopaná studna bez čerpacího zařízení, která se používá pouze jako zdroj užitkové vody. d) Venkovní úpravy d1) Venkovní úpravy Na pozemcích u domu č.p. 501 se nacházejí v přiměřeném rozsahu běžné venkovní úpravy jako přípojky inženýrských sítí, oplocení, vjezdová vrata atd. Upozornění: Venkovní úpravy běžné se při zjištěné ceně hlavní stavby porovnávací metodou neoceňují samostatně zvlášť, protože jsou již obsaženy v ceně stavby hlavní (viz Index konstrukce a vybavení, bod 9). Pouze pro ocenění věcnou hodnotou se oceňují venkovní úpravy tímto zjednodušeným nákladovým způsobem! e) Porosty e1) Trvalé porosty Na pozemcích u rodinného domu č.p. 501 se vyskytují jen v minimálním rozsahu starší trvalé porosty ovocné. f) Pozemky f1) Pozemky Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemky v obci i v katastrálním území Horka nad Moravou, tj. v „ostatní” obci se 2.266 obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR pro rok 2012). Pozemky tvoří jednotný funkční celek s hlavní stavbou rodinným domem Horka nad Moravou č.p. 501. Stavby na pozemcích lze napojit na všechny běžné inženýrské sítě. Příjezd je po komunikaci se zpevněným povrchem. Pozemky jsou rovinaté a leží v záplavovém území řeky Moravy.

-6-

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Zjištěná porovnávací cena objektů a) Hlavní stavby - porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p. 501 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Olomoucký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 80 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 196,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 3,7*4,3 1.NP: 9,1*5,7+1,4*3,25+(1,4+5,6)/2*(3,65+5,4)/2 podkroví: 4,4*5,7 Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:

Zastavěná plocha 15,91 m2 72,26 m2 25,08 m2

Obestavěný prostor: spodní stavba: 3,7*4,3*2,0 vrchní stavba: (9,1*5,7+1,4*3,25+(1,4+5,6)/2*(3,65+5,4)/2)*4,25 zastřešení: 72,26*3,35/2+(4,4*2,25*2,0/2+4,4*1,1/2*2,4)*2 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost ZP / ZP1 = 1,57

15,91 m2 72,26 m2 25,08 m2

= = =

Konstrukční výška 2,00 m 3,00 m 2,80 m 31,82 m3 307,09 m3 152,45 m3 491,36 m3

= = = =

ZP1 = 72,26 m2 ZP = 113,25 m2

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvodových stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn

č.

Vi

I

typ A

III III II II V

0,00 0,00 0,00 0,01 0,08

-76. Způsob vytápění stavby - ústřední 7. Základní příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - o jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba - předpoklad provedení menších stavebních úprav

Koeficient pro stavby 15 let po celkové rekonstrukci:

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

III II III

0,01 -0,05 0,85

0,90

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V13 * 0,90 = 0,803 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky velkých měst) 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - záplavové území

č.

Pi

I II II II

0,00 0,02 -0,01 -0,03

II

0,00

III III

0,04 0,05

V

0,05

II II III I

0,00 0,00 0,00 -0,10

č.

Ti

III

0,00

II II

0,00 0,00

12

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 1,020 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 1,000 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,803 * 1,020 * 1,000 = 0,819 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 196,- Kč/m3 * 0,819 = 2 617,52 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 617,52 Kč/m3 * 491,36 m3 = 1 286 144,63 Kč Rodinný dům č.p. 501 - zjištěná cena

=

1 286 144,63 Kč

-8-

b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 17,3*4,1 Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 70,93 m2

Obestavěný prostor: vrchní stavba: 17,3*4,1*2,2 zastřešení: 17,3*4,1*0,6/2 Obestavěný prostor – celkem:

70,93 m2 Konstrukční výška 2,20 m

= = =

156,05 m3 21,28 m3 177,33 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Provedení

Hodnocení standardu S S S S S S C P C X S P S S

mělké založení bez izolací zděné dřevěné pultová střecha lepenková pozinkovaný plech chybí omítky chybí dřevěné jednoduchá betonová světelná a motorová

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce

Hodnocení standardu S S S S S S C

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 1,70

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 0,85 0,00 0,00

-97. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:

P C S P S S

6,10 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00

0,46 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,40 0,00 3,00 0,51 8,20 5,80 93,86 0,9386

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 0,9386 0,8500 2,1030 1,1770

Základní cena upravená

=

2 468,46 Kč/m3

Plná cena:

177,33 m3 * 2 468,46 Kč/m3

=

437 732,01 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 90 = 88,889 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

372 072,21 Kč

Vedlejší stavba - zjištěná cena

=

65 659,80 Kč

=

7 800,- Kč

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * *

7 800,- Kč 0,8500 2,3230 1,1770

Plná cena

=

18 127,55 Kč

c) Studny c1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka:

Kopaná 4,00 m 2222

4,00 m * 1 950,- Kč/m

- 10 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %

-

14 502,04 Kč

Studna - zjištěná cena

=

3 625,51 Kč

d) Venkovní úpravy d1) Venkovní úpravy - § 10 Venkovní úpravy - obsaženo v ceně hlavní stavby - zjištěná cena =

0,00 Kč

e) Porosty e1) Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena ovocných dřevin je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy:

*

97 299,50 554 50 8 781,54 0,045

=

395,17

Trvalé porosty - zjištěná cena

=

395,17 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 501 b) Vedlejší stavba c) Studna d) Venkovní úpravy - obsaženo v ceně hlavní stavby e) Trvalé porosty Zjištěná porovnávací cena objektů činí celkem

= = = = =

1 286 140,- Kč 65 660,- Kč 3 630,- Kč 0,- Kč 400,- Kč 1 355 830,- Kč

- 11 -

Věcná hodnota objektů a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 501 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 3,7*4,3 1.NP: 9,1*5,7+1,4*3,25+(1,4+5,6)/2*(3,65+5,4)/2 podkroví: 4,4*5,7 Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:

= = =

Zastavěná plocha 15,91 m2 72,26 m2 25,08 m2

Obestavěný prostor: spodní stavba: 3,7*4,3*2,0 vrchní stavba: (9,1*5,7+1,4*3,25+(1,4+5,6)/2*(3,65+5,4)/2)*4,25 zastřešení: 72,26*3,35/2+(4,4*2,25*2,0/2+4,4*1,1/2*2,4)*2 Obestavěný prostor – celkem:

15,91 m2 72,26 m2 25,08 m2 Konstrukční výška 2,00 m 3,00 m 2,80 m

= = = =

31,82 m3 307,09 m3 152,45 m3 491,36 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění:

původní základy s izolací zděné s rovnými podhledy sedlová pálená krytina pozinkovaný plech štukové hladké břízolitové omítky chybí běžné obklady dřevěné hladké a rámové dveře dřevěná špaletová standardní povrchy běžná keramická dlažba ústřední

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S S S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

- 12 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

světelná i motorová je proveden studená a teplá voda bojler rozvod zemního plynu je provedena běžný elektrický sporák vana, umývadlo splachovací běžné

S S S S S S S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,90 1,00 5,80 1,00 2,80 0,00 0,00 1,00 2,30 1,00 1,00 1,00 3,20 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,00 1,00 5,20 1,00 4,30 1,00 0,60 1,00 3,20 1,00 1,90 1,00 0,50 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 4,10 1,00 0,30 1,00 3,40 99,50

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9950

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * *

2 290,- Kč/m3 1,0900 0,9950 0,8500 2,1550

Základní cena upravená

=

4 549,37 Kč/m3

Plná cena:

491,36 m3 * 4 549,37 Kč/m3

=

2 235 378,44 Kč

- 13 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 120 = 66,667 %

-

1 490 259,74 Kč

Rodinný dům č.p. 501 - věcná hodnota

=

745 118,70 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 17,3*4,1 Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 70,93 m2

70,93 m2 Konstrukční výška 2,20 m

Obestavěný prostor: vrchní stavba: 17,3*4,1*2,2 zastřešení: 17,3*4,1*0,6/2 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

156,05 m3 21,28 m3 177,33 m3

Výpočet koeficientu K4: Součet upravených objemových podílů:

93,86

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9386

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 250,- Kč/m3 0,9386 0,8500 2,1030

Základní cena upravená

=

2 097,24 Kč/m3

Plná cena:

177,33 m3 * 2 097,24 Kč/m3

=

371 903,57 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 90 = 88,889 %

-

330 581,36 Kč

Vedlejší stavba - věcná hodnota

=

41 322,21 Kč

- 14 -

c) Studny c1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka:

Kopaná 4,00 m 2222

4,00 m * 1 950,- Kč/m

=

7 800,- Kč

Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * *

7 800,- Kč 0,8500 2,3230

Plná cena

=

15 401,49 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %

-

12 321,19 Kč

Studna - věcná hodnota

=

3 080,30 Kč

d) Venkovní úpravy d1) Venkovní úpravy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 501 745 118,70 Kč Vedlejší stavba 41 322,21 Kč Celkem: 786 440,91 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venkovní úpravy - věcná hodnota

=

786 440,91 0,0350 27 525,43 Kč

- 15 -

e) Porosty e1) Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena ovocných dřevin je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy:

*

97 299,50 554 50 8 781,54 0,045

=

395,17

Trvalé porosty - věcná hodnota

395,17 Kč

=

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 501 b) Vedlejší stavba c) Studna d) Venkovní úpravy e) Trvalé porosty

745 120,- Kč 41 320,- Kč 3 080,- Kč 27 530,- Kč 400,- Kč

= = = = =

Věcná hodnota objektů činí celkem

817 450,- Kč

Zjištěná cena pozemků f) Pozemky f1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 332,00 133,16

zastavěná plocha a nádvoří 964 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.9.5 omezení užívání pozemku - zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 44 209,12 44 209,12

10 % 10 % 20 % +

8 841,82 53 050,94

-10 % 10 % 0% * *

0,53 050,94 1,1770 2,1550 134 560,26

- 16 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 133,16 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 554,00 133,16

zahrada 965 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet

2.9.5 omezení užívání pozemku - zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet

Cena [Kč] 73 770,64 73 770,64

10 % 10 % 20 % +

14 754,13 88 524,77

-10 % 10 % 0% -

0,88 524,77

Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

* * *

0,4000 1,1770 2,1550 89 814,93

Pozemky - zjištěná cena

=

224 375,19 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků f) Pozemky Zjištěná cena pozemků činí celkem

=

224 380,- Kč 224 380,- Kč

- 17 -

Věcná hodnota pozemků - indexová metoda f) Pozemky f1) Pozemky Výchozí cena:

=

500,- Kč/m2

Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: mimo centrum obce B - typ stavebního pozemku: stavebně připravený C - třída velikosti obce: obec nad 2.000 obyvatel D - typ polohy: bydlení - rodinné domy E - územní připravenost, infrastruktura: dobrá F - speciální charakteristiky: záplavové území

* * * * * *

Výchozí cena upravená

=

1,30 1,50 0,60 1,30 1,00 0,90 684,45 Kč/m2

Jednotková cena stavebního pozemku: 684,45 Kč/m2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 964 zahrada p.č. 965

332 m2 554 m2

Výměra stavebních pozemků:

886 m2

886,00 m2 á 684,45 Kč/m2 = 606 422,70 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Pozemky - věcná hodnota

=

606 422,70 Kč

=

606 422,70 Kč

=

606 420,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků f) Pozemky Věcná hodnota pozemků činí celkem

606 420,- Kč

- 18 -

Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací - obvyklá cena ve smyslu ustanovení § 2 odst.1, zákona číslo 151/1997 Sb. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo realitní inzerce nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, realitní inzerce se předpokládá aktuální. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z internetových realitních serverů, z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. Rodinný dům dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí poptávka odpovídá nabídce. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, její celkové velikosti, jejímu poměrně dobrému technickému stavu, standardnímu vybavení a průměrné údržbě, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze a z databáze spolupracujících odhadců (v rámci České společnosti certifikovaných odhadců majetku). Podle těchto podkladů a údajů byly v minulosti v obci Horka nad Moravou, kde se nachází oceňovaná nemovitost, i v okolí této obce, zobchodovány srovnatelné nemovitosti. Kopie listin z databází srovnatelných nemovitostí jsou doloženy v příloze tohoto znaleckého posudku. Přímé srovnání s cenami prodaných nemovitostí: Z databází vedených v rámci ČSCOM jsem použil srovnatelné nemovitosti, které byly skutečně prodány v uplynulém období a jsou zde skutečně dosažené kupní ceny: 1. Rodinný dům v obci Štěpánov, k.ú. Moravská Huzová, místní část Benátky č.p. 174, okres Olomouc. Volně stojící rodinný dům je dvoupodlažní, bez podsklepení a bez podkroví v sedlové střeše. Původní stavba z roku 1910, rekonstrukce v r. 1985, obsahuje jeden byt (5+1) s příslušenstvím umístěný v 1.NP a 2.NP domu. Garážování pro osobní automobil je ve dvoře. Napojení na běžné inženýrské sítě je provedeno. Stáří stavby bylo asi 101 roků. Zastavěná plocha 163 m2, užitná podlahová plocha 114 m2, pozemky celkem 1.005 m2. Nemovitost byla v dobrém technickém stavu, průměrně udržovaná. Realizovaná kupní cena v termínu 03/2011: 1 500.000,- Kč 2. Rodinný dům v obci i v k.ú. Náměšť na Hané č.p. 21. Řadový koncový rodinný dům je jednopodlažní, bez podsklepení a s podkrovím v sedlové střeše. Původní stavba je více než 100 roků stará, obsahuje byt (3+1) s příslušenstvím umístěný v 1.NP a v podkroví domu. Parkování, nebo garážování pro osobní automobil není řešeno, je možné pouze na veřejných pozemcích před

- 19 domem. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je možné. Zastavěná plocha 65,6 m 2, užitná podlahová plocha 70,0 m2, pozemky celkem 367 m2. Nemovitost byla v dobrém technickém stavu, dobře udržovaná. Realizovaná kupní cena v termínu 11/2011: 1 590.000,- Kč 3. Rodinný dům v obci Hlubočky, k.ú. Hlubočky č.p. 348. Řadový koncový rodinný dům je jednopodlažní, bez podsklepení a s podkrovím v sedlové střeše. Původní stavba je z roku 1941, obsahuje byt (3+1) s příslušenstvím umístěný v 1.NP a v podkroví domu. Parkování pro osobní automobil je možné pouze na vlastním pozemku před domem. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je provedeno. Zastavěná plocha 67,6 m2, užitná podlahová plocha 101,5 m2, pozemky celkem 303 m2. Nemovitost byla v dobrém technickém stavu, dobře udržovaná. Realizovaná kupní cena v termínu 06/2011: 1 600.000,- Kč Vyhodnocení srovnávaných nemovitostí: přímé srovnání lze provést s určitými korekcemi se všemi výše uvedenými skutečně prodanými nemovitostmi. Oceňovaná nemovitost Horka nad Moravou č.p. 501, je rodinný dům dokončený, zkolaudovaný a starý je 80 roků. Větší rekonstrukce a modernizace domu byla provedena v roce 1997 jako součást odstranění škod po povodních v roce 1997. V rodinném domě č.p. 501 je jedna bytová jednotka (2+1) s příslušenstvím a u domu je ještě vedlejší stavba, která původně sloužila jako chlév, prádelna, sklad a domovní dílna. Při odhadu obvyklé ceny nemovitosti je přihlíženo ke všem výše uvedeným cenovým údajům a také k informacím z realitního trhu v okrese Olomouc a nejbližším okolí. Oceňovaná nemovitost Horka nad Moravou č.p. 501 s příslušnými pozemky dle LV 943, má pro ocenění důležité cenotvorné faktory: Silné stránky: - poloha nemovitosti v obci - celková velikost domu, velikost pozemků u domu - možnost napojení na všechny běžné inženýrské sítě Slabé stránky: - nutnost další rekonstrukce domu i vedlejší stavby - poloha v záplavovém území řeky Moravy Srovnáním oceňované nemovitosti s porovnávanými nemovitostmi, vzhledem k poloze oceňované nemovitosti, velikosti zastavěné a užitné plochy, obestavěného prostoru, velikosti pozemků, vzhledem ke standardní vybavenosti i s ohledem na celkový poměrně dobrý technický stav a průměrnou údržbu oceňované nemovitosti, odhaduji srovnatelnou cenu na:

1 500 000,- Kč

- 20 -

C. Rekapitulace Zjištěná porovnávací cena: Zjištěná porovnávací cena objektů: Zjištěná cena pozemků: Zjištěná porovnávací cena celkem:

1 355 830,- Kč 224 380,- Kč 1 580 210,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:

817 440,- Kč

Věcná hodnota pozemků:

606 420,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

1 423 860,- Kč

Odhadovaná srovnávací hodnota:

1 500 000,- Kč

Obvyklá cena: 1 500 000,- Kč

slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč

- 21 -

ZÁVĚR: 1. Obvyklá cena nemovitosti, pokud by byla bez závad, je minimálně: 1 500.000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Na nemovitosti také neváznou žádné nájemní smlouvy na nájem bytů. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které již byly v uplynulém období zobchodovány, nebo jsou právě nabízeny k prodeji a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), lze odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti Horka nad Moravou č.p. 501 s příslušenstvím a s pozemky dle LV 943 pro k.ú. Horka nad Moravou, je pro účel dražby minimálně: 1 500.000,- Kč slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá kompletní nemovitost s hlavní stavbou rodinným domem Horka nad Moravou č.p. 501, s vedlejší stavbou, studnou, se všemi venkovními úpravami, trvalými porosty a s pozemky dle LV 943, vše v katastrálním území Horka nad Moravou. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v „ostatní“ obci Horka nad Moravou. To znamená v poměrně dobré poloze z hlediska jejího možného obchodování. Poloha je vhodná k využití jako rodinný dům k trvalému bydlení. Dostupnost nemovitosti je dobrá a dostupnost centra obce je velmi dobrá. Dostupnost regionálního centra i dalších větších měst v okolí je výborná a je vhodná pro denní dojíždění. V místě jsou k dispozici všechny běžné inženýrské sítě a dům na ně je napojen. Dále je cena ovlivněna celkovou velikostí domu i využitelné obytné plochy v domě, stářím původní nemovitosti, jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, již provedenými rekonstrukcemi a modernizacemi, dobrým technickým stavem a průměrnou údržbou. V domě je jeden byt (2+1) s příslušenstvím. Obvyklá cena pro účely dražby se tedy odhaduje s ohledem na všechny výše uvedené cenotvorné faktory. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitost bude po dražbě po této stránce bez závad, vlastníkovi zanikne vlastnictví i právo užívání. K oceňované nemovitosti se nevážou žádná Věcná břemena s omezující povinností, nejsou zde žádné platné nájemní smlouvy na nájem bytů, ani zde nejsou vložena žádná ocenitelná práva ve prospěch oceňované nemovitosti.

V Olomouci, 10.04.2012 Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870; 603289224

- 22 -

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.05.1992 č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4920 - 035/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 034/2012.

V Olomouci, 10.04.2012

Ing. Jan Štěpánek