12

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1827/145/12 O ceně domu č.p.3, stodoly, garáže, vedlejších staveb, venkovních úprav na st.parc.č. 150, pozemku st.parc.č. 150, poz.parc.č. 883, poz.parc.č. 885, trvalého porostu vše na LV č. 267 pro k.ú. Kobyly, obec Kobyly, okres Liberec.

Objednatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny pro provedení nedobrovolné dražby v rámci insolvenčního řízení.

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 22.8.2012 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 41 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči, 2.9.2012

Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

A. Nález Zátopové ohrožení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 1 (nejnižší stupeň).

Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace.

Znalecký úkol Ocenění je provedeno podle stavu ke dni místního šetření tj. k 22.8.2012.

Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:

Dům Vorklebice 3 463 45 Kobyly Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Kobyly Katastrální území: Kobyly Počet obyvatel: 330 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 22.18.2012 za přítomnosti pana Nijssen Rudolf Hubert Wilhelma. -2-

Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 267 pro k.ú. Kobyly Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 22.8.2012 Inzerce realitních kanceláří Vlastní databáze Sdělení pana R.H.W. Nijssena (anglický překlad Ing.Zuzana Bělovská)

Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:

pan Rudof Hubert Wilhem Nijssen, Op de Vey 8, 6165 Geleen Nizozemsko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 paní Antje Nijssen-Brons, Op de Vey 8, 6165 Geleen, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: pan Rudof Hubert Wilhem Nijssen, Op de Vey 8, 6165 Geleen Nizozemsko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 paní Antje Nijssen-Brons, Op de Vey 8, 6165 Geleen, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 267 pro k.ú. Kobyly

Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová dokumentace, stavebně technický stav byl zjištěn a úroveň opotřebení jednotlivých konstrukcí byla posouzena na místě samém dne 22.8.2012.

Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v odloučené, stavebně nesrostlé části obce Kobyly nazývané Vorklebice poblíž návsi.Obsahuje obytný dům, stodolu, garáž, výměnek využívaný k rekreačnímu bydlení, venkovní úpravy, trvalý porost a pozemek st.parc.č. 150 pozemkovou parc.č. 883 (zahrada), parc.č. 885 (zahrada) vše na LV č.267 pro k.ú. Kobyly, obec Kobyly , okres Liberec.

Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 3 1.1.2. Výměnek využívaný k sezónnímu obývání 1.1.3. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž u stodoly 1.2.2. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty -3-

Ocenění nákladovým způsobem Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 3 Popis: Dvoupodlažní částečně podsklepený dům s podkrovím upraveným k bydlení. Svislé konstrukce jsou v přízemí na severozápadní straně v délce cca 21 m zděné, na jihovýchodní straně v délce cca 8 m dřevěné trámové, 2.NP jsou směrem do dvora, na jižní straně dřevěné, na severní a západní straně zděné (kamenné). Střecha je sedlová s pálených tašek, na mnoha místech je krytina poškozená, dochází k zatékání. Vlastník problém se zatékáním řešil neodborným způsobem připevněním igelitových folií pod latě nesoucí tašky na trámové konstrukci (viz fotodokumentace v příloze). Podsklepená je pouze jihovýchodní část domu. Sklepy jsou vlhké bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jak zděné, tak trámové jsou na několika místech narušené (na pavlači nad vjezdem do dvora je poškozená podlaha), severovýchodní strana je bez omítek, na severozápadní straně jsou omítky z části opadané. Od roku 2008 probíhá rekonstrukce, při které byly vybudovány koupelny s WC a upravena část místností na pokoje k pronajímání. V 2.NP na severovýchodní straně domu je rekonstrukce na počátku (viz.fotodokumentace) Vytápění domu je z části ústřední kotlem na tuhá paliva, krbem ve společenské místnosti a lokální kamny na tuhá paliva. Ohřev vody je elektrickým bojlerem. Splaškové vody jsou dle sdělení majitele nemovitosti svedeny do jímky a pitná voda je přivedena z obecního vodovodu. Sklep - 11,89 m2 + 4,99 m2 + 5,82 m2 + 9,54 m2 + 2,81 m2 = 35,05 m2 I.NP společenská místnost s krbem, WC, WC pis.), koupelna, kuchyně, koupelna, pokoj, kuchyně s jídelnou, chodby - 145,49 m2 II.NP místnost v rekonstrukci s odstraněným stropem, pavlač, komora s kuchyňským koutem, kuchyňka, 2ložnice, jídelna s kuchyňským koutem, ložnice, ložnice pro děti, koupelna se sprchovým koutem + WC, koupelna s vanou, I. a II. podkroví chodba, pokoj, ložnice, chodba, chodba u schodiště, předsíň, 2 ložnice u posilovny, posilovna s předsíní, Celková podlahová plocha - 400,75 m2 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122 -4-

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha sklep 3,57*3,33+5,04*0,99+1,82*3,20+1,90*5,02+0,98*2, 87 I.NP 29,00*7,42 II.NP 29,00*7,42 zastřešení a podkroví 29,00*7,42

=

[m2] 35,05

= = =

215,18 215,18 215,18

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 35,05 m2 215,18 m2 215,18 m2 215,18 m2 680,59

Název sklep I.NP II.NP zastřešení a podkroví Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. Součin výška 2,41 m 84,47 2,80 m 602,50 2,80 m 602,50 5,40 m 1 161,97 2 451,44

PVP = 2 451,44 / 680,59 = 3,60 m PZP = 680,59 / 4 = 170,15 m2

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor sklep (3,57*3,33+5,04*0,99+1,82*3,20+1,90*5,02+0,9 8*2,87)*(2,41) I.NP (29,00*7,42)*(2,80) II.NP (29,00*7,42)*(2,80) zastřešení a podkroví (29,00*7,42)*(5,40*1/2)

=

[m3] 84,48 m3

= = =

602,50 m3 602,50 m3 580,99 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

sklep I.NP II.NP zastřešení a podkroví Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce -5-

Obestavěný prostor 84,48 m3 602,50 m3 602,50 m3 580,99 m3 1 870,47 m3

Hodnocení standardu P P

Část [%] 100 80

2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace

S S S S S S S S S S X S S P S C S S C S S S C N X

20 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient

Upravený obj. podíl 2,76 6,92 3,76 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 2,16 5,20 0,00 3,30 3,20

krb

Hodnocení standardu P P S S S S S S S S S S X S S P S C S S -6-

Obj. podíl [%] 6,00 18,80 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20

Část [%] 100 80 20 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00

20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů

C S S S C N X

0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)

100 100 100 100 100 100 100

0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,54 1,00

0,00 2,10 1,80 3,80 0,00 8,62 0,00 87,02

= * * * * * * *

2 150,0,9390 0,9588 0,8833 0,8702 0,8500 2,1390 0,7460

=

2 018,03

=

3 774 664,57 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 165 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 200 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 165 / 200 = 82,500 %

-

3 114 098,27 Kč

Dům č.p. 3 - zjištěná cena

=

660 566,30 Kč

Základní cena upravená Plná cena:

[Kč/m3]

1 870,47 m3 * 2 018,03 Kč/m3

1.1.2. Výměnek využívaný k sezónnímu obývání Popis: Přízemní nepodsklepená stavba na jihovýchodní straně zastavěného pozemku mezi stodolou a zdí s bránou. V posledních asi 5 letech byl upraven pro sezónní obývání. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je pultová s taškovou krytinou. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Ohřev vody je el. bojlerem. Dispozice: vstupní chodba 2,05 m2, pokoj s kuchyňským koutem 16,58 m2 , koupelna + WC 4,03 m2, ložnice 7,20 m2, Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví:

§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví -7-

Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 7,50*5,85 I.NP zastřešení 7,50*5,85

= =

[m2] 43,88 43,88

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,80 m 43,88 m2 2 3,65 m 43,88 m

Název I.NP zastřešení Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor I.NP (7,50*5,85)*(2,80) zastřešení (7,50*5,85)*(3,65*1/2)

= =

[m3] 122,85 m3 80,07 m3


Typ

I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění

Hodnocení standardu P S S S S S S S C S C S S S S P -8-

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46

Obestavěný prostor 122,85 m3 80,07 m3 202,92 m3

Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 2,39

17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů

S C S S C S S S S C

4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 86,76

= * * * *

2 290,0,8676 0,8500 2,1550 1,5230

=

5 542,70

=

1 124 724,68 Kč


-

865 171,97 Kč

Výměnek využívaný k sezónnímu obývání - zjištěná cena

=

259 552,71 Kč


[Kč/m3]

202,92 m3 * 5 542,70 Kč/m3

1.1.3. Stodola Popis: Přízemní pouze z malé části podsklepená stavba na jižní straně zastavěného pozemku mezi severozápadní a jihovýchodní bránou. Svislé konstrukce jsou zděné a dřevěné, střecha je sedlová s taškovou krytinou. Stavebně technický stav je špatný, údržba nebyla po řadu let prováděna. Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

J. skladování a manipulace zděná 1252

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha sklep 4,90*2,99+1,32*2,85*2,50*1/2 -9-

=

[m2] 19,35

I.NP zastřešení

27,67*9,00 27,67*9,00

= =

249,03 249,03

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 19,35 m2 249,03 m2 249,03 m2 517,41

Název sklep I.NP zastřešení Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. Součin výška 2,67 m 51,66 5,56 m 1 384,61 3,45 m 859,15 2 295,42

PVP = 2 295,42 / 517,41 = 4,44 m PZP = 517,41 / 3 = 172,47 m2

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor sklep (4,90*2,99+1,32*2,85*2,50*1/2)*(2,67) I.NP (27,67*9,00)*(5,56) zastřešení (27,67*9,00)*(3,45*1/2)

= = =

[m3] 51,67 m3 1 384,61 m3 429,58 m3


Typ

sklep I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata

Hodnocení standardu P S P C S S P C C S X C C P

Obj. podíl [%] 12,20 29,30 8,90 8,90 11,00 2,90 0,70 0,70 6,10 3,30 0,00 0,70 2,20 2,30

- 10 -

Část [%] 100 100 50 50 100 100 50 50 100 100 100 100 100 50

Koeficient 0,46 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,46

Obestavěný prostor 51,67 m3 1 384,61 m3 429,58 m3 1 865,86 m3

Upravený obj. podíl 5,61 29,30 2,05 0,00 11,00 2,90 0,16 0,00 0,00 3,30 0,00 0,00 0,00 0,53

12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů

C P C C X C C X X X X X X X S

2,30 4,30 4,30 4,80 0,00 4,70 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6,20

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Základní cena upravená

[Kč/m3]

50 20 80 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,00 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6,20 61,45

= * * * * * * *

1 599,1,0750 0,9583 0,9306 0,6145 0,8500 2,1220 0,4940

=

839,33

1 865,86 m3 * 839,33 Kč/m3

=

1 566 072,27 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 140 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %

-

1 331 161,43 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

234 910,84 Kč

Plná cena:

1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž u stodoly Popis: Přízemní nepodsklepená stavba na severní straně stodoly. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je pultová s taškovou krytinou. Vrata jsou dvoukřídlová otevíravá. Údržba je pouze částečná, stavebně technický stav je zhoršený. - 11 -

Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž § 8: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 3,20*7,30 vrchní stavba

=

[m2] 23,36

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,10 m 23,36 m2

Název vrchní stavba Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor vrchní stavba (3,20*7,30)*(2,10+3,50*1/2)

=

[m3] 89,94 m3


Typ

vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:

NP

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy P 2. Obvodové stěny S 3. Stropy P 4. Krov X 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úpravy povrchů P 8. Dveře C 9. Okna C 10. Vrata S 11. Podlahy P 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

- 12 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,46 0,00

Obestavěný prostor 89,94 m3 89,94 m3

Upravený obj. podíl 2,85 30,10 12,05 0,00 5,70 2,90 2,21 0,00 0,00 6,80 3,31 0,00 65,92

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 375,0,6592 0,8500 2,1030 0,4940

=

800,40

=

71 987,98 Kč


-

57 590,38 Kč

Garáž u stodoly - zjištěná cena

=

14 397,60 Kč


[Kč/m3]

89,94 m3 * 800,40 Kč/m3

1.2.2. Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Seznam staveb: Název stavby Dům č.p. 3 Výměnek využívaný k sezónnímu obývání Garáž u stodoly Celkem:

Cena stavby 660 566,30 259 552,71 14 397,60 934 516,61 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem: * Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

934 516,61 0,0300 28 035,50Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: - 13 -

1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -30% + -7% * (100 % + -30%) -34,90 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: samostaná část obce, která není s obcí stavebně srostlá Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4940 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1220 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1220 0,4940 -34,90 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1220 0,4940 -34,90 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m2. Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 150 883 885

Upr. cena [Kč/m2] 23,88 9,55 20,00

Výměra [m2] 1 147,00

Jedn. cena [Kč/m2] 23,88

Cena [Kč] 27 390,36

155,00 752,00

20,00 20,00

3 100,15 040,45 530,36

Pozemek - zjištěná cena

=

45 530,36 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * =

45 530,36 2 054 200 4 433,34 0,065 288,17 288,17 Kč

- 14 -

Rekapitulace 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 3 1.1.2. Výměnek využívaný k sezónnímu obývání 1.1.3. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž u stodoly 1.2.2. Venkovní úpravy 1. Ocenění staveb celkem

660 566,30 Kč 259 552,70 Kč 234 910,80 Kč 14 397,60 Kč 28 035,50 Kč 1 197 462,90 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

45 530,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

45 530,40 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty

288,20 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

288,20 Kč

Celkem

1 243 281,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 243 281,50 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení

1 240 000,- Kč

- 15 -

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Užitná plocha

Pozemek

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Upravená cena

Kč/m2

KC

Kč/m2

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Sychrov

Foto

m2

m2

Kč

250,00

792

2 199 000

8 796

0,55

4 838

Prodej rodinného domu po rekonstrukci o dispozici 4+kk se zahradou. Dům se nachází v lokalitě 7km od Turnova směrem k Liberci a je využíván k trvalému bydlení, ale je také vhodný i k rekreačním účelům. V přízemí je vstupní chodba, ze které se vchází do velké společenské místnosti s kuchyňskou linkou a krbovými kamny. Dále koupelna se sprchovým koutem a WC. V prvním patře, kde jsou tři oddělené podkrovní místnosti se samostatným WC a vstupem na půdu, kterou zle také rekonstruovat na obytné místnosti. V domě jsou v přízemí nová plastová okna a na podlaze je dlažba. V podkroví jsou dřevěné podlahy a dřevěná střešní okna. Plášť domu je zateplen a je nová střecha. Nové jsou rozvody vody a elektriky. V domě je dílna s přístřeškem.

Příšovice

530,00

2 292

3 900 000

7 358

0,69

5 051

m2

Prodej kamenného domu po částečné rekonstrukci v Příšovicích s užitnou plochou 528 a pozemkem 2.292 m2. Náročnou opravou prošel pískovcový obvodový plášť domu, nová střecha včetně krovů, podlahy v patře, nová dřevěná okna a dveře, vstupní kovaná brána a branka, příprava vnitřních rozvodů sítí pro budoucí dispozici. Vnitřní prostor je ponechán v původním stavu a nabízí mnohá řešení pro bydlení i podnikání. Dům se nachází u zrekonstruované komunikace s chodníkem, nedaleko sjezdu z dálnice, na úpatí Českého ráje.

Osečna - Lázně Kundratice

300,00

2 829

1 999 000

6 663

0,69

4 597

Prodej velkého zděného domu v Osečné-Lázně Kundratice. V přízemí se vstupem z verandy jsou dva byty vč. koupelen.V patře po úpravě další 1-2 byty, nevyužitá půda.Rozsáhlý pískovcový sklep se studnou a kotelnou na pevná paliva-rozvod tepla v přízemí. Samostatná garáž pro dva vozy s montážní jámou, zahradní domek na pěkné, udržované zahradě. Odpad řešen tří komorovým septikem, obecní vodovod, plyn na hranici pozemku o celkové výměře 2.829 m2. Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

4 829 Kč/m2 400,00 m2 1 931 600 Kč

Porovnávací hodnota zaokr.

1 930 000,- Kč

Rekapitulace Cena zjištěná nákladovým způsobem celkem zaokr.:

……………...1 240 000,00 Kč

Porovnávací hodnota celkem zaokr.: …………………………………..1 930 000,00 Kč

- 16 -

Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. V části objektu byla provedena rekonstrukce 2. Velká užitná plocha 3. Možnost využití k podnikání (pronajímání) 3. Garáž jako součást nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Zhoršený stavebně technický stav 2. Část rekonstrukčních prací je provedena neodborně Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na nižší úrovni, než v období před třemi a více lety. Jedná se o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná podle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě. Tuto situaci nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) se přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 1.930.000,- Kč.

Obvyklá cena:

1.930.000,- Kč

slovy: Jedenmiliondevětsettřicettisíc korun českých V Ohavči, 2.9.2012 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: [email protected]

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1827/145/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1827/12. Koncesní listina:

Koncesní listina vydaná dne 23.7.2007 Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, 506 01 Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č. 360401-640189502 - 17 -

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.267 ze dne 7.8.2012 Snímek katastrální mapy ze dne 2.9.2012 Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 18 -

počet stran A4 v příloze: 3 1 18 1

- 19 -

- 20 -

- 21 -

- 22 -

pohled od západu

pohled od severu

- 23 -

stodola - pohled z nádvoří

interier stodoly

- 24 -

schody do sklepa stodoly

koupelna ve výměnku

- 25 -

ložnice ve výměnku

kuchyňský kout ve výměnku

- 26 -

pokoj ve výměnku

půdní prostor provizorně zajištěný proti zatékání

- 27 -

pokoj v 2.podkroví

ložnice v 2.podkroví

- 28 -

pokoj v 2.podkroví

stav půdního prostoru

- 29 -

chodba se schodištěm

- 30 -

pokoj v 2.NP

koupelna v 2.NP

- 31 -

koupelna a WC v 2.NP

ložnice v 2.NP

- 32 -

ložnice v 2.NP

kuchyňský kout v 2.NP

- 33 -

kuchyně v 2.NP

stavebně neupravená část severozápadní stany 2.NP

- 34 -

2.NP

pohled z 2.NP na stodolu a výměnek

- 35 -

pokoj v přízemí

- 36 -

koupelna v přízemí

WC (muži, ženy) v přízemí

- 37 -

společenská místnost s krbem

- 38 -

sklep v hlavní budově

sklep v hlavní budově

- 39 -

pohled ze dvora od jihozápadu

pohled ze dvora od jihu

- 40 -

- 41 -

12

Recommend Documents