ZNALECKÝ POSUDEK č. 147/12 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - byt číslo 1817/27 v domě č.p. 1817 s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 7451, katastrální území Libeň, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 12132/09-16/Ku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 26.08.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a včetně 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích, 27.08.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitostech - byt číslo 1817/27 v domě č.p. 1817 s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 7451, katastrální území Libeň, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a) :
Byt číslo 1817/27 Novákových 1817/30 a Praha 8 - Libeň Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Libeň 1 257 158 2 250 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 30.07.2009 a 26.08.2012 za přítomnosti pana Jindřicha Augusty, tel. 731 533 251 dne 30.07.2009.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 22.08.2012, LV číslo 7451, k.ú. Libeň - informace z nahlížení do katastru - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - kupní smlouva ze dne 03.04.2006 - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - podklady z cenové mapyhl. města Prahy 2012
5. Vlastnické a evidenční údaje Česká republika Hloužková Irina
1/2 U Zahradního Města 3190/2a, Praha, Záběhlice (Praha 10), 106 00 1/2
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hloužková Irina Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní -2-
Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka na místě samém. Uživatel bytu - pan Jindřich Augusta v roce 2009 nesouhlasil se focením a celkovou prohlídkou bytu. Proto se při ocenění vycházelo také z informací získaných z kupní smlouvy a od spoluvlastníka pana Michala Hloužka v roce 2009. V současné době . v roce 2012 je byt volný, opuštěný. Při prohlídce v roce 2012 nebyl byt přístupný.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v ulici Novákových. Předmětem ocenění je bytová jednotka. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Bytový dům - Lofty Palmovka je tvořen jedním vchodem a nachází se v zástavbě bytových domů na ulici Novákových. Bytový dům byl postaven v roce 2006. Dům je napojen na elektrickou energii, vodovod, kanalizaci, plyn. Bytový dům je průběžně udržovaný.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt číslo 1817/27
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt číslo 1817/27 Popis: Oceňovaný byt se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu. Vybavení bytu je standardní. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, plynu, elektroinstalace, kanalizace, ústředního topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). Součástí bytu je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví bytové jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, plynu, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S bytovou jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Byt je nadstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Popis: Pozemky jsou mírně svažité a jsou z větší části zastavěny bytovým domem. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Pozemky jsou oceněny podle cenové mapy. Ocenění:
-4-
Ostatní stavební pozemky: Typ
Název
§ 27 cenová mapa ostatní plocha, manipulační plocha § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 3496/1
Výměra [m2] 74,00
3496/2
792,00
10 010,00
7 927 920
3497
601,00
10 010,00
6 016 010
3498
503,00
10 010,00
5 035 030
3499
392,00
10 010,00
3 923 920
Jedn. cena [Kč/m2] 10 010,00
Cena [Kč] 740 740
23 643 620
Pozemky - zjištěná cena
=
23 643 620 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky
=
23 643 620 Kč 23 643 620 Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
23 643 620 Kč
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Hlavní město Praha, oblast č. 9 6 let 47 917 Kč/m2
Podlahové plochy bytu: chodba : koupelna a záchod : pokoj s kuchyňským koutem: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: galerie: terasa: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: Podlahové plochy - celkem: Výpočet indexu cenového porovnání -5-
2
=
4,25 m2 4,60 m2 34,88 m2 43,73 m2
=
29,86 m2 18,78 m2 48,64 m2
48,64m x 0,17
= = =
43,73 m2 8,27 m2 52,00 m2
Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Garážové stání 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 6 let: 1,00
č. IV
Vi 0,10
IV II II II
0,10 0,00 0,00 0,00
III
0,00
IV
0,04
III III II
0,00 0,00 1,05
č. III II III
Pi 0,00 0,00 0,00
IV II II III II
-0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) x V10 x 1,00 = 1,302 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - špatné 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV x IP x IT = 1,302 x 0,980 x 0,950 = 1,212 -6-
Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 47 917 Kč/m2 x 1,212 = 58 075,40 Kč/m2 CP = CU x PP = 58 075,40 Kč/m2 x 52,00 m2 = 3 019 920,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
3 019 920,80 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 23 643 620 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 373 / 532 260 Hodnota spoluvlastnického podílu: 23 643 620 Kč x 4 373 / 532 260 = 194 253,84 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
194 253,84 Kč
Byt číslo 1817/27 - zjištěná cena
=
-7-
3 214 174,64 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt číslo 1817/27
3 214 174,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 214 174,60 Kč
Celkem
3 214 174,60 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
3 214 174,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt číslo 1817/27
3 214 174,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 214 174,60 Kč
Celkem
3 214 174,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
3 214 174,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
3 214 170 Kč
slovy: Třimilionydvěstěčtrnácttisícjednostosedmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody:
-8-
1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. 1. Prodej, byt 2+kk, 54 m2 Cena: 2 700 000,- Kč Poznámka k ceně: Včetně právních služeb a odměny rk Adresa: Novákových, Libeň Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 118-N00614 Budova: Cihlová -9-
Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní (Převod do OV) Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 4.podlaží Plocha užitná: 54 m2 Plocha podlahová: 54 m2 Lodžie: 7 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Bezbariérový přístup: Ano Popis: Nabízíme k prodeji byt o velikosti 2+kk s podlahovou plochou 54,15 m2, OV, v budově s recepcí, v ulici Novákových, v pěší docházkové vzdálenosti 3-5 minut od stanice metra Palmovka. Rozměry místností: obývací pokoj 18,3 m2, kuchyňský kout 7,0 m2, ložnice 11,4 m2, koupelna s WC 6,2 m2, předsíň 4,25 m2, lodžie 7,0 m2. Byt je v současné době dlouhodobě pronajatý, lze jej prodat s platnou nájemní smlouvou anebo prázdný. Roční příjem z pronájmu bytu činí 120 000 Kč. V případě zájmu o prohlídku bytu kontaktujte makléře nabídky. 2. Prodej, byt 2+kk, 47 m2 Cena: 3 100 000,- Kč Adresa: Novákových, Libeň Datum aktualizace: Dnes
- 10 -
ID zakázky: 145033 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3.podlaží Plocha užitná: 47 m2 Plocha podlahová: 47 m2 Popis: Dovolujeme si Vám exkluzivně nabídnout atypický byt 2+kk, o celkové ploše 47m2, který se nachází na Praze 8 - Libeň. Byt se nachází v novostavbě z roku 2006, ve výjimečném projektu "Lofty Palmovka". Ve dvoře domu se nachází park určený pro rezidenty. Jedná se o klidnou lokalitu s výbornou dostupností do centra města prostřednictvím metra B - Palmovka, tramvajovými linkami nebo autobusem. V okolí bytu je veškerá občanská vybavenost. Pro více informací kontaktujte makléře. 3. Prodej, byt 2+kk, 42 m2 Cena: 2 390 000,- Kč Poznámka k ceně: včetně provize RK a právního servisu Adresa: Novákových, Libeň Datum aktualizace: 20.08.2012 ID zakázky: 205-N00637 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 3.podlaží Plocha užitná: 42 m2 Plocha podlahová: 42 m2 Balkón: 5 m2 Popis: Loft – mezonetový byt (42 m2) s balkónem, orientovaný do parku ve vnitrobloku. Byt je ve 2. patře cihlové novostavby na metru Palmovka. V prvním podlaží je obývací pokoj s kuchyní 19 m2 a - 11 -
balkón (2,5 x 2 m), koupelna, předsíň. Ve 2.podlaží je ložnice 16 m2. Byt je vybavený: zákl. kuch. linka, chladnička, aut. pračka, satelit. Na podlahách je dřevo (v ložnici), plovoucí podlaha (obýv.pokoj) a dlažba. Stanice metra Palmovka je 1 min. chůze od domu. Volné od 1.10.2011. Poplatky za služby a energie jsou 2.045 Kč / měs. V okolí je kompletní nabídka obchodů, služeb i kulturního vyžití. Zajímavé bydlení v širším centru. Stavba byla oceněna projektem roku 2006.
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10 -15 %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 2 000 000 - 2 200 000,- Kč, což je cca 45 000,Kč/m2. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi:_ _ Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hloužková Irina Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Závady: Závady nebyly zjištěny, nemovitosti neužívá vlastník.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí ve výši
2 100 000,- Kč slovy: Dvamiliónystotisíc Kč z toho podíl id. 1/2 je
- 12 -
1 050 000,- Kč slovy: Jedenmiliónpadesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
V Hranicích, 27.08.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 147/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 147/12.
- 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
