ZNALECKÝ POSUDEK č. 1862/180/12 o ceně obvyklé jiného nebytového prostoru č. 103/101 v domě č.p. 101, 102, 103 na pozemku č.parcely st.243 a podílu 1184/31355 na společných částech domu a podílu 1184/31355 na pozemku parcely č. st. 243 vše v k.ú. Hradec Králové.
Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Účel posudku:
Posudek vypracoval:
Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné akciovou spol. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu ke dni 2.11.2012.
Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín
Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce.
V Ohavči, 4.11.2012
Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Město Hradec Králové, přirozená krajská metropole, se nachází cca sto kilometrů východně od Prahy se kterou ji spojuje dálnice, v blízkosti jsou Orlické hory a Krkonoše. Statisícové město leží v nadmořské výšce 235 m, na soutoku řek Labe a Orlice. Výměra katastru je 105,61 km2. Oceňovaná jednotka 103/101 se nachází v sousedství Klicperova divadla v domě č.p. 103 v ulici Dlouhá, v historické části města, asi 100 m vzdušnou čarou severně od Velkého náměstí a asi100 m severozápadně od Malého náměstí. Objekt se dvěma podzemními a čtyřmi nadzemními podlažími a podkrovím byl postaven na svažitém terénu jako dům s byty a nebytovými prostory. V 1.-2.NP jsou provozní místnosti, v 3.NP jsou byty a provozní místnosti. Stáří domu nebylo prokazatelně doloženo, bylo určeno odhadem na 200 let, v posledních asi 15 letech proběhla celková rekonstrukce domu, při které byla nahrazena velká část prvků dlouhodobé životnosti a veškeré prvky krátkodobé životnosti. Objekt je možné posuzovat „téměř“ jako novostavbu. Půdorys má tvar písmene U s nádvořím, pod kterým je 1.PP a 2.PP v každém garážová stání. Základy jsou kamenné, konstrukce jsou zděné cihlové. V době ocenění nebylo provedeno zateplení fasády, okna jsou nová dřevěná vakuovaná. Jednotka č. 103/101 o velikosti 118,40 m2 se nachází v 1.NP domu č.p. 101, 102, 103 se vchodem vlevo z průjezdu. V jednotce jsou 2 místnosti s okny do ulice Dlouhá, kuchyňka, WC, předsíň WC, WC a sklad. Údržba domu i jednotky je velmi dobrá. Zátopové ohrožení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 1 (nejnižší stupeň). Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace, z ulice Dlouhá.
2
Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 24071 pro k.ú. Hradec Králové vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 4.11.2012 Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 2.11.2012 v době od 17,00 do 17,30 hod. Sdělení JUDr. Tomáše Feuermanna Inzerce realitních kanceláří – nabídky srovnatelných nemovitostí
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jiný nebytový prostor č. 103/101 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově § 13 Budova F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: velice atraktivní a vyhledávaná lokalita Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0870 Úprava koeficientu prodejnosti o: 30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,4131 Podlahové plochy nebytového prostoru: Jiný nebytový prostor: Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů
Hodnocení standardu S S S S S S S
118,40 m2 118,40 m2
= Obj. podíl [%] 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3
8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů
S S S S X S S S S S S S S S X S C C X
3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 5,90 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00
3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 0,00 0,00 0,00 92,70
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m2] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * * *
Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena: 118,40 m2 * 27 466,27 Kč/m2
= =
27 466,27 3 252 006,37 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 100 = 20,000 %
-
650 401,27 Kč
=
2 601 605,10 Kč
Jiný nebytový prostor č. 103/101 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1/1 Hodnota spoluvlastnického podílu: 0,- Kč * 1 / 1 + Jiný nebytový prostor č. 103/101 - zjištěná cena
=
9 543,80 0,9390 0,9270 1,1000 2,1270 1,4131
0,2 601 605,10Kč
4
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 200 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 150 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: Úprava cen: 350 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 350% + 10% * (100 % + 350%) 395,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: . Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4131 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1270 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 800,1,00 2,1270 1,4131 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 243
Výměra [m2] 1 132,00
Úprava [%] 395,00
Upr. cena [Kč/m2] 11 902,43
Jedn. cena Cena [Kč/m2] [Kč] 11 902,43 13 473 550,76
=
13 473 550,76 13 473 550,76 Kč
Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
1 184 / 31 355
Pozemek - zjištěná cena
=
508 776,40 Kč
5
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jiný nebytový prostor č. 103/101
2 601 605,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 601 605,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
508 776,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
508 776,40 Kč 3 110 381,50 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem zaokr.
3 110 000,00 Kč
Ocenění porovnávací metodou: 1. Celkový popis nemovitosti - okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě :
Doprava : Obchod a služby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní možnosti : Životní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo:
Poptávka je vyšší než nabídka Částečně výhodná –východ-západ Rovinatý terén Nemovitost je umístěna v samém centra města Objekty pro bydlení a občanskou vybavenost, nevyskytují se negativní účinky okolí Kompletní přípojky inženýrských sítí, přípojka vody z veřejného vodovodního řadu, přípojka kanalizace, přípojka elektřiny, Autobusová doprava, vlaková a automobilní Dobré Kompletní Nemocnice , poliklinika, odborní lékaři Velmi dobré Městský úřad, Krajský úřad, finanční úřad, banky, policie, ostatní úřady na úrovni krajského města včetně soudů Dobré až velmi dobré Mírně zhoršené vlivem hluku a exhalací od dopravy vzhledem k velikosti města (100 000 obyv.) Nevyskytuje se V blízkosti domu beze změny. Nejsou nebytový prostor v domě Není Střední až vyšší hustota obyvatelstva.
6
Užitná Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient plocha celkový Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč Kč/m2 KC Lokalita
Hradec Králové - Haškova ul.
174,00
0
4 560 000
26 207
1,16
Upravená cena Foto Kč/m2 30 398
Kancelářské prostory, Hradec Králové - Haškova ul. Prostory se nachází v novostavbě 2 2 2 samostatně stojící nemovitosti. Plocha kanceláří 174 m , terasa 25 m , atrium 50 m , sociální zázemí. K prostorám náleží 6 parkovacích stání v podzemním parkovišti.
Hradec Králové, Vrázova ul.
75,00
0
2 630 000
35 067
1,41
49 477
2
Luxusní mezonetový dům v ulici Vrázova 75 m se 3 místnostmi a 2x sociálním 2 zařízením, velká terasa 18 m , pergola, parkování na vlastním pozemku. Nyní v katastru nemovitostí jako administrativní objekt.
Hradec Králové - Nerudova
147,00
0
3 300 000
22 449
1,06
23 756
Prostory pro obchodní činnost ve vile v centru města, ale v klidné a vyhledávané lokalitě Hradce Králové na Pražském Předměstí v Nerudově ulici. V dosahu MHD. Možnost parkování před domem.
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Porovnávací hodnota zaokr.
2
34 544 Kč/m 2 118,40 m 4 090 010 Kč
4 090 000,- Kč
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Nebytový prostor je po celkové rekonstrukci 2. Centrum města 3. Dobrá poloha v regionu – dobré pracovní příležitosti Majetek vykazuje následující slabé stránky: 1. nezjištěny Názor znalce : Oceňovaná nebytová jednotka je v dobrém stavebně technickém stavu a ve vyhledávané lokalitě. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem považuji oceňovanou nemovitost za dobře prodejnou nemovitost.
7
Výsledné ceny: Ocenění dle cenového předpisu 1) Jiný nebytový prostor č. 103/102 Cena zjištěná srovnávací metodou 1) Jiný nebytový prostor č. 103/102
=
3 110 000,- Kč
=
4 090 000,- Kč
Cena zjištěná (podle cenového předpisu) nezohledňuje atraktivitu místa a situaci na trhu s bytovými i nebytovými domy. Z tohoto důvodu se přikláním k ceně zjištěné srovnávací metodou, která je 4.090.000,- Kč.
Obvyklá cena: 4 090 000,- Kč slovy: Čtyřimilionydevadesáttisíc korun českých V Ohavči 4.11.2012 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1862/180/12 znaleckého deníku Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1862/12 Koncesní listina:
Koncesní listina vydaná dne 23.7.2007 Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, 506 01 Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č. 360401-640189502
8
Seznam příloh: 2 x mapa 4 x fotografie nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV č. 24071 pro k.ú. Hradec Králové Kopie katastrální mapy
F. Přílohy:
mapa regionu
mapa města Hradec Králové
9
Fotodokumentace
pohled z ul. Dlouhá
pohled na jednotku z nádvoří domu
10
interiér
interiér
11
12
Kopie katastrální mapy
13
