ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3978-228/12 o ceně obvyklé podílu ideální ½ nemovitostí zapsaných na LV č. 205 - rodinného domu č.p. 970 na pozemku parc.č. 2380/7 včetně pozemku, pozemku parc.č. 2380/2 a příslušenství, k.ú. Vratimov, obec Vratimov, okres Ostrava – město
Objednavatel posudku:
JUDr. Jarmila Valigurová 28.října 48 702 00 Ostrava
Vlastník nemovitosti:
Ing. Evžen Rybiař Heřmanická 1446/23 710 00 Ostrava 10
Účel posudku:
Pozůstalostní řízení po Ing. Evženu Rybiařovi zemřelém dne 18.srpna 2012
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012
Oceněno ke dni:
18.srpna 2012
Posudek vypracoval:
Marie Krušinová U Spol. domu 1042/3 739 32 Vratimov
podíl ½
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran textu včetně obálky. Ve Vratimově, dne 27.října 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá cca 900 m od centra města Vratimova a je přímo přístupná z místní komunikace Na Spojce Nemovitost je tvořena rodinným domem a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Vratimov, obec Vratimov, list vlastnictví č. 205, vyhotovený dálkovým přístupem na Český úřad zeměměřičský a katastrální dne 16.října 2012 Částečná výkresová dokumentace rodinného domu Doplňující údaje vlastníka 1/2 nemovitosti Ing. Jany Strýčkové Rybiařové
Prohlídka Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu bylo provedeno dne 15.října 2012 za přítomnosti vlastníka 1/2 nemovitosti Ing. Jany Strýčkové Rybiařové
Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům č.p. 970 2) Parc.č. 2380/7 3) Parc.č. 2380/2 4) Trvalé porosty
Způsob ocenění 1) Zjištění ceny administrativní 2) Zjištění ceny porovnáním 3) Zjištění ceny obvyklé
-2-
V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 7. 3. 2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou je podrobně oceněn rodinný dům včetně venkovních úprav a drobné stavby (standardního rozsahu a provedení ve výpočtu Iv - indexu konstrukce a vybavení bod 9 a bod 10) i pozemky. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.
-3-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Zjištění ceny administrativní
1.1) Rodinný dům č.p. 970
Oceněno podle § 26a vyhlášky Popis Oceňovaná nemovitost je dvoupodlažní, nepodsklepený rodinný dům. V 1.NP je garáž a technické zázemí domu, v 2.NP je bytová jednotka. Základy jsou betonové s vodorovnou izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové zdi jsou zděné z škvárobetonových tvárnic a cihel plných, tloušťka zdiva je 45 cm. Stropní konstrukce jsou z železobetonových stropních tvárnic osazených do I profilů, s rovným podhledem. Střecha je pultová, střešní krytina je ze svařovaných lepenkových pásů, poškozená do domu zatéká. Klempířské konstrukce jsou úplné, z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je břízolitová, místy poškozená, na balkonech je poškozená izolace. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Vnitřní obklady jsou v kuchyni a v koupelně, na WC chybí. Povrchy podlah jsou v suterénu z betonové mazaniny, v kuchyni i v obytných místnostech betonová, pokrytá textilní krytinou. V sociálním zařízení a na chodbě je podlaha z keramické dlažby. Schodiště je dřevěné. Dveře jsou dřevěné plné, okna dřevěná zdvojená, vytáčení do stran. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Elektroinstalace je světelná i motorová, na střeše je nainstalován bleskosvod. V domě je proveden rozvod studené i teplé vody, zdrojem teplé vody je elektrický boiler, v obývacím pokoji jsou krbová kamna. Vybavení sociálního zařízení sestává z vany, umývadla a splachovacího WC. Ostatní vybavení není provedeno. Dům užíván od roku 1973, je v původním stavu. Technický stav je zhoršený, na domě byla prováděná pouze minimální záchovná údržba.
Charakteristika stavby CZCC: SKP: Typ: Druh konstrukce:
111 46.21.11 B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Zděná
-4-
Obestavěný prostor 1. NP 2. NP
(8,60*8,30+4,90*11,40)*3,10 (8,60*9,50+4,90*11,40+5,10*1,40)*2,80
= =
394.44 m3 405.16 m3
_____________________________________
celkem =
799.60 m3
Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_____________________________________________________________________________________________________
Krytiny střech podstandard 8. Fasádní omítky podstandard 13. Okna podstandard 23. Vybavení kuchyní podstandard 26. Ostatní chybí 5.
0.03200
100%
-0.032
0.03100
100%
-0.031
0.05200
100%
-0.052
0.00500
100%
-0.005
0.03600
100%
-0.036*1.852 _____________________
-0.18667 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.18667) = 0.8992
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) __________________________________________________________________ Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti __________________________________________________________________ 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu __________________________________________________________________ Celkem
0.00
-5-
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) __________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
__________________________________________________________________________________
1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Úřady v obci 2 0.02 Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci 2 -0.01 Okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 2 0.00 Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti 3 0.04 Základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 2 0.00 Omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava 4 0.03 Zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí 2 0.00 Odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _________________________________________________________________________________________
Celkem
0.08
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.08 = 1.080
Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) __________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
__________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) Nepodsklepený - s plochou střechou
2
-6-
B
1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) 4 0.04 Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední , etážové , dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 3 0.01 Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 4 0.5850 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.8+0.10 pro stáří 39 let) __________________________________________________________________ Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.06
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.06) x 0.5850 = 0.620
-7-
Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) __________________________________________________________________ Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.080 x 0.620
= Kč
3.161,x 0.6700
________________________ Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.117,87 3 Cena za celý obestavěný prostor 799.60 m = Kč 1.693.449,__________________________________________________________________ Rodinný dům č.p. 970
Cena celkem Kč
-8-
1.693.550,-
1.2) Parc.č. 2380/7
Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky Popis Parc.č. 2380/7
zastavěná plocha a nádvoří
134.00 m2
Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu
5%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) __________________________________________________________________ Základní cena za m2 stavebního pozemku = Kč 275,65 (35 + (6902 - 1000) x 0.007414) x 3.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 275,65 Po započtení 5.00% dalších přirážek a srážek = Kč 289,43 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.9290 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 579,44 2 Cena za celou výměru 134.00 m = Kč 77.645,__________________________________________________________________ Parc.č. 2380/7
Cena celkem Kč
-9-
77.650,-
1.3) Parc.č. 2380/2
Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky Popis Parc.č. 2380/2
912.00 m2
zahrada
Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu
5%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) __________________________________________________________________ Základní cena za m2 stavebního pozemku = Kč 275,65 (35 + (6902 - 1000) x 0.007414) x 3.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 275,65 Po započtení 5.00% dalších přirážek a srážek = Kč 289,43 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.9290 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 579,44 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 231,78 Cena za celou výměru 912.00 m2 = Kč 211.381,__________________________________________________________________ Parc.č. 2380/2
Cena celkem Kč
- 10 -
211.380,-
1.4) Trvalé porosty
Oceněno podle § 42 vyhlášky Popis Ovocné a okrasné dřeviny
Výpočet ceny porostů (§ 42 vyhlášky) __________________________________________________________________ Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 27.632,( 100.00 m2 x 276,32 Kč/m2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 1.796,__________________________________________________________________ Trvalé porosty
Cena celkem Kč
1.800,-
1.1) Rodinný dům č.p. 970 Kč 1.693.550,1.2) Parc.č. 2380/7 Kč 77.650,1.3) Parc.č. 2380/2 Kč 211.380,1.4) Trvalé porosty Kč 1.800,__________________________________________________________________ Zjištěná výsledná cena
Kč
1.984.380,-
Zjištěná administrativní cena ½ nemovitostí
Kč
992.180,-
Slovy: Devětsetdevadesátdvatisícjednostoosmdesát Kč
- 11 -
2) Zjištění ceny porovnáním
Výběr porovnatelných vzorků: V tomto konkrétním případě je při stanovení ceny použit 1) uskutečněný prodej rodinného domu v 07/2012 v Šenově 2) a dále realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé,. Při výběru nemovitostí pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), 1) RD Šenov ulice V Družstvu prodejní cena 1.500.000,- Kč rodinný dům 4+1 s plochou střechou, 2. NP, nepodsklepený, v 1.NP garáž a technické vybavení, napojení na plyn, kanalizace není, zastavěná plocha 145 m2, zahrada 557 m2. Dům vyžaduje rekonstrukci. 2) RD Vratimov ulice Rodinná nabídka RK 1.990.000,- Kč rodinný dům 5+1 s podkrovím, 2.NP podsklepený, garáž, veškeré inženýrské sítě, a zastavěná plocha 207 m2, zahrada 564m2,. Dům vyžaduje rekonstrukce, možno využít také podkroví pro další vestavbu. 3) RD Vratimov ulice Na Zadkách nabídka RK 1.900.000,- Kč rodinný dům 5+2 s plochou střechou, 2.NP částečně podsklepený, garáž, kanalizace a plyn není, zastavěná plocha 130 m2, zahrada 978 m2. Dům vyžaduje rekonstrukci. 4) RD Šenov ulice Pod Školou nabídka RK 2.150.000,- Kč rodinný dům 6+1 s plochou střechou, 2. NP, nepodsklepený, v 1.NP garáž a technické vybavení, napojení na plyn, kanalizaci, zastavěná plocha 110 m2, zahrada neuvedeno. Dům je po částečné rekonstrukci.
- 12 -
Minimální cena Průměrná cena Maximální cena
1.500.000,- Kč 1.885.000,- Kč 2.150.000,- Kč
Porovnávací cena
1.845.000,- Kč
Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ½ k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V tomto konkrétním případě volím redukci výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20% (vliv spoluvlastnictví × 0,800) Vlastnický podíl Cena po úpravě Výsledná porovnávací cena
½ 738.000,- Kč 750.000,– Kč
Zjištěná porovnávací cena ½ nemovitostí
Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč
- 13 -
Kč
750.000,-
3) Zjištění ceny obvyklé ______________________________________________________________________ Po nemovitostech uvedeného typu – podílu ideální ½, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší než nabídka. Četnost podobných realizovaných obchodů je na podprůměrné průměrné úrovni. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný V současné době situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto i případě tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitostí se přikláním k zjištěné ceně porovnávácí. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena ke dni 18.srpna 2012 s přihlédnutím k silným a slabým stránkám nemovitosti, jakož i ke všem dalším zjištěným skutečnostem. Po provedené celkové analýze nemovitostí, na základě sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu s nemovitostmi a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru užívání nemovitosti, po zvážení těchto skutečností i s ohledem na případná rizika trhu, odhaduji cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 205 pro k.ú. Vratimova na částku 1.600.000,-Kč .
Zjištěná obvyklá cena ½ nemovitostí
Kč
Slovy: Osmsettisíc Kč
- 14 -
800.000,-
C. REKAPITULACE
1) Administrativní cena
Kč
992.180,-
2) Porovnávací cena
Kč
750.000,-
3) Obvyklá cena
Kč
800.000,-
Slovy: Osmsettisíc Kč
Obvyklá cena podílu ideální ½ nemovitostí ke dni úmrtí Ing. Evžena Rybiaře, tj. ke dni 18.srpna 2012 činí 800.000,- Kč Slovy: Osmsettisíc Kč Ve Vratimově, dne 27.října 2012
software PC.System Olomouc
- 15 -
