12

ZNALECKÝ POSUDEK č. 642-66/12 stanovení ceny obvyklé (tržní) nemovitostí - rodinného domu č.p.694 na p.č.St.1930 a pozemku p.č.St.1930, p.č.1209/148 vše včetně příslušenství, v k.ú. Kunčice po Ondřejníkem, obec Kunčice po Ondřejníkem, okres Frýdek-Místek: Objednatel posudku:

Dražbyprost s.r.o., se sídlem Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552

Vlastník nemovitostí:

JUDr. Petr Sladký a Mgr. Eva Sladká Kunčice pod Ondřejníkem 694, 739 13 Kunčice pod Ondřejníkem

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu nedobrovolné dražby č.j. 045/012

Posudek vypracovala:

Ing. Šárka Kašparová

Kancelář: Telefon:

Křivánky 31, 642 00 Brno Sokolovská 1318, 739 11 Frýdlant nad Ostravicí +420 603 420 456

Datum místního šetření:

11.5.2012, 14.5.2012

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

14.5.2012

Posudek obsahuje 17 stran a 12 strany příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.

–2–

A. Nález Znalecký úkol Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky Dražbyprost s.r.o. ze dne: 30.4.2012.

Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Jedná se o rodinného domu č.p.694 na p.č.St.1930 a pozemku p.č.St.1930, p.č.1209/148 vše

včetně příslušenství, v k.ú. Kunčice po Ondřejníkem. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950) k tomuto uváděl: Měřítko pro soudní odhad. § 304. Určená hodnota věci je její cena. Má-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti určitou sumou peněžitou. Cena řádná a mimořádná. § 305. Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to její cena mimořádná. Která cena je směrnicí při soudních odhadech. § 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy cena obecná. V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád)) bylo uvedeno: § 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov podle zastavěné plochy (po př. jednotek obestavěného prostoru), nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku (výnosu), kterého lze při řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby (§§ 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti. Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez

–3– nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: V rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30.1.1998 je mj. uvedeno (pozn.: pojem „odhadní cena“ se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.): Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu ... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. V zákonu č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, je mj. uvedeno k oceňování hypotečních zástavních listů: „Hypoteční zástavní listy § 28 … (2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastnosti nemovitosti, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, c) práv a závad s nemovitostí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou.

Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“):

1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.).

2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti.

3. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti.

4. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost.

5. Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty - prostý aritmetický průměr mezi hodnotou výnosovou a cenou časovou.

6. Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru - vážený aritmetický průměr z hodnoty výnosové a ceny časové. Při převažující ceně časové se klade větší váha na hodnotu výnosovou.

7. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

–4–

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 11.5.2012(kdy majitelem nebyl umožněn vstup do objektu) a místní šetření bylo přeloženo na 14.5.2012. Místní šetření proběhlo za účasti JUDr. Sladkého.

Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitosti č. 2101, pro k.ú. Kunčice po Ondřejníkem, obec Kunčice po Ondřejníkem, okres Frýdek-Místek, vyhotovený objednavatelem dne 15.12.2011. Viz. příloha

Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy. Viz. příloha

Ostatní •

Zástavní smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 10.6.2011

Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Frýdek-Místek Kunčice pod Ondřejníkem Kunčice pod Ondřejníkem (677094)

List vlastnictví číslo: 2101 Vlastník: Společné jmění manželů Sladký Petr JUDr. Sladká Eva Mgr. Kunčice pod Ondřejníkem 694, 739 13

Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti Ve prospěch oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena věcná břemena- věcné břemeno užívání pro Amazon Invest a.s., viz.příloha. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.

–5–

Vlastní databáze znalce Vlastní databáze znalce, sestavená z údaj ů realitní inzerce a informací o realizovaných cenách nemovitostí databáze POSN. Databáze je sestavena formou sešitu v textovém editoru Excel pomocí programu ABN. Údaje o jednotlivých nemovitostech, použitých ke srovnání, jsou uvedeny dále v posudku v příloze.

Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc., Brno. a program Delta-NEM.

Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je stavba - rodinný dům č.p.694 na pozemku p.č.St.1930, dům je zděný, podsklepený, jednopodlažní s podkrovím. Objekt má sedlovou střechu krytou pálenou taškou. Půdorysný tvar je obdélníkový, samostatně stojící. Stavba je situována v zastavěné, okrajové části obce Kunčice pod Ondřejníkem, s výhledem na Beskydy. Pozemek p.č.St.1930 je zastavěn rodinným domem a okolo domu se nachází pozemek p.č.1209/148 využíván jako zahrada. Pozemky leží v rovinném terénu a jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace. Dům je napojený na přípojku vody, elektřiny a plynovodu, vše je vedeno v přilehlé komunikaci, kanalizace je řešena vlastním septikem. Rodinný dům byl kolaudován v roce 1999. Stavba je obydlená. Celkový technický stav je ke dni ocenění průměrný stáří a opotřebení. Údržbu lze hodnotit jako průměrnou.

Umístění nemovitosti v obci Horská obec Kunčice pod Ondřejníkem leží mezi frenštátskou a frýdlantskou kotlinou, mezi horami Ondřejníkem, Radhoštěm a Kněhyní, v horském údolí převážně na úpatí Ondřejníku. První písemná zmínka o obci je z roku 1581. V minulosti se v obci těžila železná ruda a byla zde vybudována skelná huť, provozovaná až do 18. století. Mezi významné památky v obci patří dřevěný kostelík ze 17. století, přivezený do obce v roce 1931 z Podkarpatské Rusi a kostel svaté Magdaleny z počátku 19. století, který byl postaven na místě dřevěné svatyně. V obci je také několik secesních vil z počátku 20. století. V budově místní školy je unikátní galerii Karla Svolinského s obrazy a výtvarnými díly českých umělců. Kunčice pod Ondřejníkem jsou ideálním východiskem turistických cest do beskydských hor. (viz.internetové stránky obce). Obec s rošířenou působností je Frýdlant nad Ostravicí. Vybavenost obce: vodovod, plynovod, lékárna, praktický, lékař, zubní lékař, dětský lékař, gynekologická ambulance, pošta, knihovna.

Obsah posudku a) b) c) d) e)

Rodinný dům Venkovní úpravy Trvalé porosty Pozemky na LV číslo 2101 Věcné břemeno užívání Ocenění dle vyhlášky Ocenění porovnávací metodou

–6–

B.

Posudek

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno obvyklou cenou vyplývající z ceny podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku (tato cena je pro určení ceny obvyklé cenou orientační), ceny získané porovnávacím způsobem dle pronajímatelnosti obdobných nemovitostí v dané lokalitě na realitním trhu s ohledem na stav nemovitosti.

Popisy objektů a)

Objekty

Jedná se o samostatně stojící, podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 5+1 s kompletním sociálním zařízením, WC je v přízemí i v podkroví. Nosná konstrukce je zděná tl. 45cm, stavba je založena na základových pasech. Střecha je sedlová se střešní krytinou pálenou taškou, krov dřevěný. Klempířské konstrukce jsou v plném rozsahu. Fasáda je vápenno-cementová omítka. Bleskosvod je proveden. Dům je vytápěn ústředním vytápěním na plynový kotel včetně ohřevu teplé vody, v obývacím pokoji je navíc krb. Podlahy obytných místností jsou dřevěné palubky, ostatní místnosti jsou v provedení keramické dlažby mimo garáž zde je PVC. Okna jsou v suterénu plastová, ostatní dřevěná včetně střešních oken, dveře dřevěné plné. V kuchyni se nachází kuchyňská linka s elektrickým sporákem. V koupelně je vana, sprchový kout, dvě umyvadla. Keramický obklad se nachází v prádelně, sauně, kuchyni, koupelně. Do dvojgaráže je vstup dvěma vraty na el.pohon. Pozemek je oplocen. Venkovní úpravy tvoří zpevněné plochy, oplocení, přípojky. Dispoziční řešení: 1.PP: dvojgaráž, prádelna, sauna vč. sprchového koutu, sklep, chodba se schodištěm 1.NP: zádveří, WC včetně umývátka, propojený obývací prostor s jídelnou a kuchyní, komora, schodiště Podkroví: chodba se schodištěm, pracovna propojena s ložnicí, balkon, 2*pokoj, koupelna, WC Stáří stavby: Kolaudační rozhodnutí s právním účinkem ke dni 13.11.1999. Technický stav stavby, opotřebení: Rodinný dům je v průměrném stavu vzhledem ke stáří a průměrné údržbě. Znalec mimo trhliny na vnitřních omítkách v prostorách schodiště a trhlinách na venkovní fasádě, vizuálně neshledal žádné další vady. V prostoru podkroví mezi pracovnou a ložnicí jsou nedokončené dveře.

–7–

b)

Pozemky

• •

Pozemek p.č.St.1930 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 133 m2 je zastavěn rodinným domem č.p. 694 Pozemek p.č.1209/148 orná půda o výměře 1204m2, je využívána jako zahrada v jednotném funkčním celku s domem a stavebním pozemkem.

Pozemky jsou zapsány na LV 2101 pro k.ú. Kunčice pod Ondřejníkem, obec Kunčice pod Ondřejníkem, u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracovišt ě okres FrýdekMístek. Na pozemku p.č.1209/148 se nachází trvalé porosty, a to okrasné keře, stromy a ovocné stromy, v udržovaném stavu.

c)

Věcná břemena Na nemovitosti podle výpisu z KN, podle zjišt ění na místě ani podle sdělení objednatele posudku váznou věcná břemena, a to věcné břemeno užívání pro Amazon Invest a.s.. Rozsah věcného břemene Oprávněný z věcného břemene má na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 10.6.2011, právní účinky ze dne 13.6.2011 právo užívat nemovitosti na LV č.2101 v k.ú,Kunčice pod Ondřejníkem. Smlouva je úplatná za jednorázovou odměnu 100,-Kč. Viz.příloha. Doba trvání věcného břemene Na dobu 12 let. Vlastnické vztahy

Oprávněný:

Amazon Invest a.s., Denisova 639/2, Moravská Ostrava IČ: 28631820

Povinný:

Vlastníci nemovitosti, rodinného domu č.p.694 na p.č.St.1930 a pozemku p.č.St.1930, p.č.1209/148, v k.ú. Kunčice po Ondřejníkem

Ocenění věcného břemene Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita (Brno)

Počet místností

Garáž

Pozemek m2

Jiné

Oceň. objekt

Kunčice pod Ondřejníkem

5+1

ano

1337

viz.popis

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

430

Pronájem luxusního RD, který se nalézá v obci Kozlovice. Dům je kompletně zařízený. V okolí je veškerá občanská vybavenost. Frýdek- Místek cca. 20 minut autem. Dům je hezky dispozičně vyřešený. (5+1) plus obytná půda. Užitná plocha domu je cca. 180 m2 a je po kompletní rekonstrukci. (podlahy, omítané stěny a plastová okna, kuchyně atd.) Dům je kompletně zařízený. (nábytek, pračka, sušička) V kuchyni je myčka, varná deska, digestoř, lednička. Samozřejmostí je připojení na internet a kabelovou televizi. Celý obytný prostor se nalézá v 1 NP. Z obýváku se vystupuje na prostornou, zastřešenou terasu dále k domu náleží zahrada cca. 250 m2 a posezení u grilu včetně zahradního nábytku.

1

Kozlovice

5+1

ano

–8–

2

Frýdlant nad Ostravicí

5+1

ne

900

3

Pržno

4+1

ano

1000

Zahrada je okrasná, zatravněná, pozemek je oplocený. K domu vede asfaltová cesta, která je celoročně udržovaná. Před domem je stání až pro 2 auta plus garáž. Nabízíme pronájem cihlového patrového rodinného domu s dispozicí 5+1 o s užitnou plochou 140m2 v centru Frýdlantu nad Ostravicí. Dům prošel kompletní rekonstrukcí. Dům se pronajímá částečně zařízen, satelit rozvody do čtyř pokojů, přípojka na internet, kotel na plyn, voda, elektro, kanalizace, nová plastová okna.Dům má dva vstupy. Součástí pronájmu i zahrada o rozloze 900m2, kde je možnost parkování auta na zpevněné ploše. Nemovitost je oplocena. Dům má 3xWC, dvě koupelny,rozlehlou vstupní chodbu, která je propojená s kuchyní a obývacím pokojem, kde se nachází krb.Dům se nachází v centru města-veškerá občanská vybavenost. Příjezd po obecní komunikaci. Pronájem samostatné bytové jednotky 4+1 o výměře 130 m2 s velkým balkonem ve dvougeneračním rodinném domě ve 2NP s garáží a oplocenou zahradou s bránou na dálkové ovládání a rozloze 1000 m2. Byt je velice příjemný a prostorný. Byt může být částečně zařízený a to- obývací pokoj:sedací souprava, konf. stůl skříňky, televize,- Pokoj č. 2: šatní skříň, 2x postel, vstup na balkon,- Pokoj č.3: prázdný,- Pokoj č.4: 2x postel,- Koupelna: sprchový kout, vana,- Chodba: úložný prostor,- Kuchyň: elektrický sporák+trouba, digestoř, starší lednice, jídelní stůl+židle. Na podlaze ve všech pokojích lakovaný korek, v ostatních prostorech dlažba. V suterénu se nachází garáž, SAUNA se sprchou, posilovací věž, vana, a další prostory, které lze po domluvě využívat.

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Kč

pramen ceny KCR

(1)

(7)

1

Cena po redukci na pramen ceny

K5

K6

IO

Cena oceňovaného objektu odvozená

Kč

stav polo- velia garáž ha kost vybavení

pozemky

úvaha znalce

K1× … × K6

ze srovnávacího Kč

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

16 000

0,75

12 000

1,00

1,00

1,00

1,00

0,80

1,00

0,80

15 000

2

15 000

0,75

11 250

1,10

0,95

0,95

1,00

0,90

1,00

0,89

12 640

3

11 000

0,75

8 250

1,00

0,95

1,00

1,00

0,92

0,90

0,79

10 443

Celkem průměrné nájemné

Kč

12 700

Minimum

Kč

10 443

Kč

15 000

Č.

K1

K2

K3

K4

Maximum Směrodatná výběrová odchylka

s

2 279

Pravděpodobná spodní hranice

průměr - s

10 421

Pravděpodobná horní hranice

průměr + s

14 979

K1 K2 K3

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu

K4 K5 K6

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

IO

Index odlišnosti

IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

–9–

výpočet ročního užitku oprávněné osoby Nájemné jednotkové dosažitelné

Kč/měsíc

12 700,00

Nájemné roční dosažitelné

Kč

152 400,00

N Nájemné roční celkem U Roční užitek oprávněného z práva výpočet ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb., § 18 Lze zjistit roční užitek ze smlouvy? Výše ročního užitku dle smlouvy Je roční užitek dle smlouvy o více než třetinu nižší než cena obvyklá? Uvažovaná výše ročního užitku U . Počet let užívání práva dle smlouvy § 18 Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet odst. 4

Kč Kč

152 400,00 152 400,00

Cena věcného břemene dle zák. č. 151/1997 Sb.

CVB-151

Kč

ne -

Kč roků

152 400,00 12

roků

5

Kč

762 000,00

Ocenění podle cenového předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu K p: Frýdek-Místek Okres: če Po t obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel

a) Rodinný dům – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Koeficient prodejnosti: 1,216 (Rodinné domy)

– 10 – Podlaží: Název 1.PP 1.NP Podkroví Podkroví šikmina Součet:

Výška 2,70 m 2,90 m 1,55 m 1,65 m 8,80 m

Zastavěná plocha 8,9×14,7 9,06×14,85 9,06×14,85 9,06×14,85

Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,70 × 8,9×14,7 2,90 × 9,06×14,85 1.NP 1,55 × 9,06×14,85 Podkroví Podkroví šikmina 1,65 × 9,06×14,85 Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

130,83 m2 134,54 m2 134,54 m2 134,54 m2 534,45 m2

= = = = =

353,24 m3 390,17 m3 208,54 m3 221,99 m3 1 173,94 m3

Vybavení: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27.

Název, popis Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní sauna 30 000,– × 1,852 / (OP × ZCK × K 5 × Ki)

Obj. podíl 5,40 % 23,40 % 9,10 % 5,40 % 3,30 % 0,80 % 6,10 % 2,80 % 0,50 % 2,20 % 2,30 % 3,20 % 5,10 % 2,10 % 1,30 % 5,30 % 4,20 % 0,60 % 2,90 % 1,70 % 0,50 % 2,70 % 0,50 % 4,30 % 0,30 % 4,00 % =

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 27. sauna 0,54 × 1,08 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Ocenění: Základní jednotková cena:

2 130,– Kč/m3

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

1,08 %

1,0000 + 0,0058 = 1,0058

– 11 – Koeficient využití podkroví: × 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0058 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,2160 5 344,52 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 173,94 m3 × 5 344,52 Kč/m3

=

6 274 145,81 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 13 roků Předpokládaná další životnost: 87 roků Opotřebení: 100 × 13 / (13 + 87) = 13,000 % Odpočet opotřebení: 6 274 145,81 Kč × 13,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

815 638,96 Kč 5 458 506,85 Kč 5 458 506,85 Kč

Rodinný dům – zjištěná cena:

b) Venkovní úpravy – § 10 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav:

× =

Venkovní úpravy – zjištěná cena:

5 458 506,85 Kč 3,5 % 191 047,74 Kč

191 047,74 Kč

c) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 1209/148 0,065 1 204 m2 orná půda 47,1802 Kč 3 692,32 Kč 3 692,32 Kč = Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: Trvalé porosty – zjištěná cena:

3 692,32 Kč

d) Pozemky na LV číslo 2101 – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 43,70 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (2 174 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 174 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% + Možnost napojení na rozvod plynu 10 % + Úprava celkem: 3% × × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)

1,030 2,155 1,216

– 12 –

Parc. č. Název zastavěná plocha a st. 1930 nádvoří

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 133 117,9504 43,70 2

Cena [Kč] 15 687,40

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% + Možnost napojení na rozvod plynu 10 % prava celkem: + Ú 3% × × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5:

Název orná půda

1,030 2,155 1,216 0,400

Jednotková cena [Kč/m2] Parc. č. Výměra [m ] základní upravená 1209/148 1 204 47,1802 43,70 2

Součet cen všech typů pozemků:

=

Cena [Kč] 56 804,96

72 492,36 Kč 72 492,36 Kč

Pozemky na LV číslo 2101 – zjištěná cena:

e) Věcné břemeno užívání – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: U = 12700×12 Doba trvání břemene (n): Hodnota věcného břemene: U × n

=

152 400,– Kč 5 roků 762 000,– Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného

×

–1

Hodnota věcného břemene:

=

–762 000,– Kč

f) Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Venkovní úpravy c) Trvalé porosty d) Pozemky na LV číslo 2101 e) Věcné břemeno užívání Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:

5 458 506,85 Kč 191 047,74 Kč 3 692,32 Kč 72 492,36 Kč –762 000,– Kč 4 963 739,27 Kč 4 963 740,– Kč

Výsledná cena bez věcného břemene činí celkem:

5 725 739,27 Kč

– 13 –

Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Při použití zjednodušené metody přímého porovnání: Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýraz ňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.) - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.) - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.) - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.) - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné) - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní) - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a p ředstavám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd). Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech:

– 14 – - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i železniční dopravou dobrá dostupnost do Frýdek-Místek 20km. - rekreační oblast, umístění rodinného domu s výhledem na okolní hory - občanská vybavenost města na dobré úrovni Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - nabídka nemovitostí je vyšší než poptávka - na nemovitostech vázne věcné břemeno užívání S přihlédnutím k rozsahu věcného břemene užívání, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou velmi obtížně obchodovatelné. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. K porovnání byly použity následující objekty: Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1

Č.

Lokalita (Brno)

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Oceň. objekt


5+1

ne

1337

viz. popis

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

1


5+1

kůlna

786

objekt č.1 viz. příloha

2


4+2

kůlna, studna, hosp.budova

1284


3


2+kk+2+1

ne

2000


4

Pržno

5+1

hosp.budova,studna

1706


5

Baška

5+1,2+1

garáž

1692


Příslušenství

Pozemek m2

Jiné

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2

Č.

(1)

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Kč

pramen ceny KCR

(7)

(8)

Cena po redukci na pramen ceny

IO

Cena oceňovaného objektu odvozená

Kč

stav popolo- velia úvaha příslušenství zemha kost vybaznalce ky vení

K1× …× K6

ze srovnávacího Kč

(9)

(10)

(16)

(17)

K1

K2

(11)

K3

(12)

K4

(13)

K5

(14)

K6

(15)

– 15 – 1

2 370 000

0,75

1 777 500

1,00

1,00

1,05

1,00

0,90

1,50

1,42

1 251 761

2

2 649 000

0,75

1 986 750

1,00

1,00

1,15

0,90

0,98

1,50

1,52

1 307 072

3

3 155 000

0,75

2 366 250

1,00

1,00

0,95

0,98

1,20

1,50

1,68

1 408 482

4

3 200 000

1,00

3 200 000

1,00

1,00

1,15

1,00

1,15

1,50

1,98

1 616 162

5

10 000 000

1,00

10 000 000

1,00

1,30

1,00

1,50

1,15

1,50

3,36

2 976 190

Celkem průměr

Kč

1 712 000

Minimum

Kč

1 307 072

Maximum

Kč

2 976 190

Směrodatná výběrová odchylka

s

776 868

Pravděpodobná spodní hranice

průměr - s

935 132

Pravděpodobná horní hranice

průměr + s

2 488 868

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu

K4 K5 K6

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

IO

Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Index IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) odlišnosti

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obecné hodnoty Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.

– 16 –

C.

Rekapitulace

Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) v tomto případě tuto považuje znalec za obvyklou cenu.

Způsob ocenění

Celková cena bez odpočtu věcného břemene

Celková cena pozemku po odpočtu věcného břemene

Cena podle vyhlášky

5 725 740,00 Kč

4 963 740,00 Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 712 000,00 Kč

950 000,00 Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

1 712 000,00 Kč

950 000,00 Kč

Cena věcného břemene jako závady s uvedenými nemovitostmi spojené je

762 000,-Kč. Obvyklá (obecná, tržní) cena souboru oceňovaných nemovitostí po odpočtu věcného břemene je podle odborného odhadu znalce

Ve Frýdlantě nad Ostravicí dne 16. 5. 2012

Seznam příloh: Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Cenové porovnání – srovnávací objekty Mapa umístění nemovitosti v obci Kopie smlouvy o zřízení věcného břemene

950 000,- Kč


– 17 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ostravě ze dne 1.7.2004, Spr. 2638/2004 v knize slibů pod p.č. 3921 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné, stavby průmyslové). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 642-66/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ve Frýdlantě nad Ostravicí dne 16. 5. 2012


12

Recommend Documents