Znalecký posudek č. 3790/12 O ceně nemovitosti: Byt č.1133/13 v čp.1133 Přelouč s podílem 570/11020 na společnýchčástech domu a jeho vybavení, a s podílem 570/11020 na pozemku parc.č. st.1418/1 kú. Přelouč obec Přelouč kraj Pardubický
okres Pardubice
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/III 293 01 Mladá Boleslav č. obj.: EX 2179/10 ze dne: 2.7.2012 vystavil: Mgr.Robert Farník
Účel posudku:
pro exekuční řízení
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 24. 9. 2012 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 28. 9. 2012
–2–
A. Nález Jedná se o byt 2+1 s příslušenstvím v netypové zděné budově, umístěný v zastavěné části města Přelouč, při ulici K.Čapka. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace i zemního plynu, dále dálkového vytápění z kotelny vedlejšího domu, telefonu. Příslušenství domu resp. okolí (přístupové cesty, chodníky, ostatní plochy jako zeleň je ve správě města). Budova běžně udržovaná, správa budovy zabezpečena Real Servis sro. Pardubice. Vlastní budova je z roku 1968, byt převážně původních vnitřních konstrukcí a vybavení, byt 2+1 s příslušenstvím. Pozemek pod budovou je v podílovém vlastnictví vlastníků bytů. Do bytu nebyl umožněn přístup.
1. Znalecký úkol Výpočet ceny dle oceňujícího předpisu podpůrně, zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a přešetření nemovitosti bylo provedeno dne 24. 9. 2012.
3. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.10280 (byt), č.2439 (budova), č.2439 (pozemek), kú. a obec Přelouč ze dne 26.7.2012 PÚ (inf.), snímek katastrální mapy, mapy okolí města, foto budovy, informace příslušného stavebního úřadu budova r.1968, cenová mapa města není vydána, informace správce. Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjišťována pro exekuční řízení. Pojem tržní cena nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. že tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Tradičně vyjádřeno: termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena, zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena, (kterou nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
4. Vlastnické a evidenční údaje Viz.VKN z LV:
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5.
Dokumentace a skutečnost
Budova čp.1133 Přelouč splňuje ustanovení § 3 písm.a bod 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, tj. budova. Bylo provedeno prohlášení vlastníka dle zákona č.72/1994 Sb., kterým se upravují spoluvlastnické vztahy k budovám a bytům atd. (zákon o vlastnictví bytů). Budova vícebytová, určena pouze pro bydlení. Provedeno hodnocení skutečného stavu. Město Přelouč má 8757 obyvatel, v místě je asfaltová ulice K.Čapka, je zde možnost napojení na rozvody elektřiny, vody, kanalizace, též na zemní plyn, je zde napojení telefonu, budova napojena na dálkové vytápění z kotelny sousedního domu. Ve městě jezdí příměstská linka autobusová z Pardubic, je tu autobusová doprava i železniční doprava, školy zde do úrovně střední školy, předškolní zařízení, kompletní sítě obchodů a služeb přiměřené městu, zdravotnické zabezpečení, lékárny, kino, kulturní zařízení, veškeré úřady, pošty, banky, pojišťovny, policie, dobré možnosti zaměstnanosti v oborech práce ( „autoplasty“, „tesla“), přiměřené dobré životní prostředí v místě, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití, stadion, místo budovy dobré, bez ohrožení záplavami, sesuvy či jinými vlivy, bez sousedství jiných ohrožujících či nepřiměřených vlivů (v okolí nejsou sociálně nepřizpůsobivé skupiny, není zde nadměrné narušení životního prostředí).
6. Celkový popis nemovitosti Byt 2+1 s příslušenstvím v netypové zděné budově, umístěný v zastavěné části města Přelouč, při ulici K.Čapka. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace i zemního plynu, dále dálkového vytápění z kotelny vedlejšího domu, telefonu. Příslušenství domu resp. okolí (přístupové cesty, chodníky, ostatní plochy jako zeleň je ve správě města). Budova běžně udržovaná, správa budovy zabezpečena Real Servis sro. Pardubice. Vlastní budova je z roku 1968, byt převážně původních vnitřních konstrukcí a vybavení, byt 2+1 s příslušenstvím, dálkové vytápění. Pozemek pod budovou je v podílovém vlastnictví vlastníků bytů. Do bytu nebyl umožněn přístup, konstrukce a vybavení usuzovány dle vnějších znaků, info správce budovy a dle „prohlášení vlastníka“.
7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemek parc.č. st.1418/1 kú.Přelouč Byt a)
Byt č.1133/13 v čp.1133 Přelouč s podílem 570/11020 na společných částech domu a s podílem 570/11020 na pozemku parc.č. st.1418/1 kú.Přelouč
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Pardubice Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel Pozemek
a) Pozemek parc.č. st.1418/1 kú.Přelouč – § 28 Pozemek evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, zastavěn bytovým domem, budovou čp.1133 Přelouč. Takto ve skutečnosti užíván. Pozemek v zastavěné části města, dobře umístěný i přístupný, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny, vody, kanalizace i zemního plynu, též dálkového vytápění, přístupová cesta je asfaltová s chodníkem, pozemek rovinný, bez ohrožení záplavami a sesuvy. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 200,– Kč. Cena je určena podle písm. f): Přelouč. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 50 % Zvýšená úroveň sjednaných cen stavebních pozemků + 100 % Úprava celkem: + 150 % ×
2,500
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy)
1,100 2,139 0,894
+
10 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená zastavěná plocha a st.1418/1 458 200,– 1 051,7463 nádvoří Pozemek parc.č. st.1418/1 kú.Přelouč – zjištěná cena: Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek parc.č. st.1418/1 kú.Přelouč
Cena [Kč] 481 699,81
481 700,– Kč
481 700,– Kč
–5– Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č.1133/13 v čp.1133 Přelouč s podílem 570/11020 na společných částech domu a s podílem 570/11020 na pozemku parc.č. st.1418/1 kú.Přelouč – spoluvlastnický podíl: 570 / 11 020
481 700,– Kč
24 915,52 Kč
Byt
a) Byt č.1133/13 v čp.1133 Přelouč s podílem 570/11020 na společných částech domu a s podílem 570/11020 na pozemku parc.č. st.1418/1 kú.Přelouč – § 25 Byt 2+1 s příslušenstvím a vybavením, umístěn ve 4.NP zděné budovy z roku 1968, byt v osobním vlastnictví, byt o dvou pokojích, kuchyni s kuch.linkou a sporákem a příslušenství. Konstrukce a vybavení (budovy a bytu): základy železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti, stěny zděné na 45cm, nezatepleno, stropy panelové, střecha plochá, krytina svařovanými asfaltovými pásy, klempířské prvky kompletně pozinkovaným plechem, omítky štukové, fasáda základní břizolitová, keramické obklady v bytě v koupelně, ne na WC a jsou v části kuchyně, schody panelové s PVC a ocelovým zábradlím, dveře hladké plné či prosklené, okna dřevěná zdvojená, podlahy PVC a dlažby keramické, vytápění centrální ocelovými radiátory, centrální vytápění z kotelny sousedního domu, světelné i zásuvkové obvody elektřiny, přívod studené i teplé vody, ohřev karmou, odkanalizování koupelny, kuchyně a WC, plyn zaveden ke sporáku plynovému s el.troubou, vybavení koupelny plechovou smaltovanou vanou a keramickým umyvadlem, keramické splachovací WC, výtah v domě není, ostatní konstrukce v bytě domovní telefon s elektrickým vrátným (obnoveno), přívod STA, listovní schránka, znaky a konstrukce průměrné dle vnějších znaků, vnitřní šetření v bytě neumožněno). Stáří a opotřebení: budova z roku 1968, průběžné údržby (nezatepleno, nové slaboproudé rozvody), opotřebení technicko morální by bylo středně snižující cenu vyžadující u bytu průměrné opravy a výměnu některých konstrukcí krátkodobé životnosti a další běžnou údržbu, předpoklad že byt je v původním stavu, stáří budovy 44 roků. Znaky použité porovnávací metody ocenění pro administrativní cenu použity v souladu s oceňujícím předpisem, tzn. pokud přímo neodpovídají, použity nejbližší resp. přiměřené. Výměra bytu dle evidence bytu (započten sklep), tj. 57,00 m2, dle oceňujícího předpisu, dále lodžie 5,0 m2. Byt orientován na J a Z. Podlahové plochy bytu (PP): Název kuchyně pokoj pokoj koupelna WC sklep předsíň balkon správně lodžie Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Přelouč Počet obyvatel: 8 757
Plocha [m2] celková koef. započítaná 9,70 1,00 9,70 19,40 1,00 19,40 14,60 1,00 14,60 2,20 1,00 2,20 1,00 1,00 1,00 1,30 0,10 0,13 8,80 1,00 8,80 5,00 62,00
1,00
5,00 60,83
–6– Indexovaná prům. cena (IPC):
19 138,– Kč/m2
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Přetrvávání krize na trhu s nemovitostmi, snížená poptávka, zpřísněné podmínky bankovních ústavů, nižší koupěschopnost. Popis znaku Hodnocení znaku Ti –0,05 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce IV. Objekty pro bydlení bez významnější 4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí okolní zeleně 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení nemovitosti 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení nemovitosti III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky vel. měst) 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,02
0,00 0,03 0,05 0,04 0,05 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
1,240
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Kriterium jinde neuvedené: cena 1 m2 podlahové plochy u malých bytů je vyšší než cena 1 m2 u velkých bytů (kce „jádra“, rozvody sítí, vybavení soc.zařízení a kuchyně mají vyšší cenu než je cena pokoje, kde je jen elektřina), znak neupravuji, středně velký byt. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná
–7– 2 Společné části domu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav
II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu II. Ostatní podlaží nevyjmenované II. Ostatní světové strany - částečný výhled
III. Příslušenství úplné - standardní provedení III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) III. Dálkové, ústřední, etážové III. Bez vlivu na cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,8
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,748
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
0,950 × 1,240 × 0,748 = 0,881 19 138,– × 0,881 = 16 860,58 Kč/m2 60,83 × 16 860,58 = 1 025 629,08 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena pozemku = 481 700,– Kč Spoluvlastnický podíl: × 570 / 11 020 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 24 915,52 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: =
24 915,52 Kč 1 050 544,60 Kč
Byt č.1133/13 v čp.1133 Přelouč s podílem 570/11020 na společných částech domu a s podílem 570/11020 na pozemku parc.č. st.1418/1 kú.Přelouč – zjištěná cena:
1 050 545,– Kč
C. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků
458 m2
Výsledné ceny bytu: Byt č.1133/13 v čp.1133 Přelouč s podílem 570/11020 na společných částech domu a s podílem 570/11020 na pozemku parc.č. st.1418/1 kú.Přelouč Cena po zaokrouhlení podle § 46: a)
Zjištěná cena: 1 050 550,– Kč Cena slovy: jedenmilionpadesáttisícpětsetpadesát Kč
1 050 545,– Kč 1 050 550,– Kč
–8–
D.
Obvyklá cena
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně inzerce, neb vlastní nejsou k dispozici, konzultace a ověření s RK NEMO Přelouč).
–9–
Získán aritmetický průměr (0,95+1,05+1,16)/3 = 1,053333 mil. Kč, tj. zaokrouhleně 1,05mil.Kč. Se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány po korekcích, vzhledem k poloze a umístění, občanské vybavenosti, objemu a stavu nemovitosti, údržbě, předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 1 050 000,Kč, tj. cena bytu s příslušenstvím (resp. s podílem na pozemku). Nutno konstatovat, že
– 10 – srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany z inzerce) a odlišnosti byly korigovány průměrováním.
E. Rekapitulace (obvyklá cena) Byt č.1133/13 v čp.1133 v Přelouči s podílem 570/11020 na společných částech domu a jeho vybavení, a s podílem 11020 na pozemku parc.č. st.1418/1
1 050 000,- Kč. Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz. VKN z LV - nejsou věcná břemena. 0,- Kč Obvyklá cena slovy: jedenmilión padesáttisíc Kč. V Mladé Boleslavi, 28. 9. 2012 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
F. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Jako znalec jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3790/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3790 podle připojené likvidace.
G. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto nemovitosti a poloha (*)
– 11 –
– 12 –
– 13 –
