12

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2154 – 309/12

o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. průmyslového objektu č.p. 181 na pozemku st. parcela č. 771/1 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, průmyslového objektu bez č.p./č.e. na pozemku st. parcela č. 2182 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, průmyslového objektu bez č.p./č.e. na pozemku st. parcela č. 2183 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a objekt technického vybavení bez č.p./č.e. na pozemku st. parcela č. 2184 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 6148/5 – ostatní plocha a parcela č. 6153/2 – ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 3161 pro katastrální území Telč a obec Telč a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Telč

Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1 182 00 Praha 8 Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 20.12.2012 20.12.2012 20.12.2012 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění 27.12.2012

Tento znalecký posudek obsahuje 48 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, 182 00 Praha 8, ze dne 3.12.2012 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 11.11.2012, LV č. 3161 A: Vlastník : 1. Norbert Pavel, Malý Pěčín 12, 380 01 Dačice B : Nemovitosti : - st. parcela č. 771/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1654 m2 - st. parcela č. 2182 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 204 m2 - st. parcela č. 2183 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 225 m2 - st. parcela č. 2184 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 42 m2 - parcela č. 6148/5 – ostatní plocha o výměře 336 m2 - parcela č. 6153/2 – ostatní plocha o výměře 378 m2 - průmyslový objekt č.p. 181 na st. parcele č. 771/1 – zastavěná plocha a nádvoří - průmyslový objekt bez č.p./č.e. na st. parcele č. 2182 – zastavěná plocha a nádvoří - průmyslový objekt bez č.p./č.e. na st. parcele č. 2183 – zastavěná plocha a nádvoří - technické vybavení bez č.p./č.e. na st. parcele č. 2184 – zastavěná plocha a nádvoří vše v k.ú. Telč a v obci Telč – dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 20.12.2012 – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace – znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace oceňovaných staveb 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 20.12.2012 za účasti znalce a vlastníka oceňovaného areálu pana Norberta, který znalci umožnil prohlídku areálu. Při místním šetření byly jednotlivé stavby zaměřeny 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými provozními objekty v lokalitě 1.1.8 Internet – zjištění stávajících nabídek provozních objektů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.9 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.10 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný výrobní areál v ulici Na Posvátné č.p. 181 se nachází v katastrálním území v obci Telč v části obce Telč-Štěpnice v zastavěné části obce v lokalitě řadové zástavby bytových i nebytových staveb. Celý areál, který je ke dni ocenění částečně užíván pro truhlářskou výrobu, tvoří objekty hlavních staveb č.p. 181 na st. parcele č. 771/1 – zastavěná plocha a nádvoří ( objekty bývalé tavírny skla č. 1 a č. 2 s kancelářemi a dílnami, objekt truhlárny a sklady ), průmyslový objekt bez č.p./č.e. na st. parcele č. 2182 – zastavěná plocha a nádvoří užívaný pro parkování vozidel, průmyslový objekt bez č.p./č.e. na st. parcele č. 2183 – zastavěná plocha a nádvoří užívaný pro skladování a objekt technické vybavenosti bez č.p./č.e. na st. parcele č. 2184 – zastavěná plocha a nádvoří. Areál dotvářejí venkovní úpravy a další pozemky parcela č. 6148/5 – ostatní plocha a parcela č. 6153/2 – ostatní plocha, které tvoří hlavní manipulační a vnitroareálovou plochu mezi hlavními stavbami a prostor hlavního vjezdu. Kromě výše uvedených staveb dotvářejí areál zmíněné venkovní úpravy tj. přípojky inženýrských sítí, ČOV na st. parcele č. 2184 – zastavěná plocha a nádvoří, zpevněné plochy ( asfaltové a betonové ze silničních panelů ), rampa u truhlárny či oplocení. Hlavní objekty jsou napojeny na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod, kanalizaci či zemní plyn. Příjezd k areálu je možný po zpevněné asfaltové hlavní komunikaci. Hlavní uliční objekty ( bývalé objekty tavírny skla a administrativní část ) byly, dle odborného odhadu znalce, vystavěny cca před 80 – 90 lety. Objekt truhlárny byl vystavěn před cca 35 lety. V 70. letech minulého století byly hlavní uliční objekty částečně rekonstruovány. Technický stav objektů odpovídá ke dni ocenění svému stáří a nepravidelně a nedostatečně prováděné běžné údržbě a je zanedbaný až průměrný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav oceňovaných staveb vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 20.12.2012. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

1.3 Definice pojmů 1.3.1 Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena , která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.


4

Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpravidla se zjišťuje porovnání s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném čase a místě, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. 1.3.2 Cena administrativní Administrativní cena je cena věci zjištěná dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). 1.3.3 Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ). 1.3.4 Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cen. předpisu ( viz výše), bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5 a bez odpočtu opotřebení. 1.3.5 Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení. 1.3.6 Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 1.3.7 Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitostí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). 1.3.8 Tržní hodnota Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není možno ji přesně stanovit.


5

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Průmyslový objekt č.p. 181 2.1.1.1 Budova bývalé tavírny skla č. 1 s kancelářemi a dílnami 2.1.1.2 Budova bývalé tavírny skla č. 2 s kancelářemi a dílnami 2.1.1.3 Budova truhlárny 2.1.1.4 Budova skladu č. 1 2.1.1.5 Budova skladu č. 2 2.1.1.6 Budova skladu č. 3 2.1.2 Průmyslový objekt bez č.p./č.e. na st. parcele č. 2182 2.1.3 Průmyslový objekt bez č.p./č.e. na st. parcele č. 2183 2.1.4 Objekt technické vybavenosti bez č.p./č.e. na st. parcele č. 2184 2.1.5 Venkovní úpravy v oceňovaném areálu 2.1.6 Pozemky st. parcela č. 771/1, č. 2182, č. 2183, č. 2184 a parcely č. 6148/5 a č. 6153/2 2.1.7 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5. 2.1.1 Průmyslový objekt č.p. 181 Průmyslový objekt č.p. 181 ležící na st. parcele č. 771/1 – zastavěná plocha je objekt z pohledu své konstrukce, vybavení i užívání zcela různorodý. Z tohoto důvodu je znalcem rozdělen na několik menších objektů, které jsou oceněny samostatně. Takto zjištěná cena je stanovena objektivnějším způsobem a lépe vystihuje specifické charakteristiky jednotlivých částí objektu např. dle zmíněné odlišné konstrukce, stáří, způsobu užívání i vybavení . Průmyslový objekt č.p. 181 je rozdělen pro výpočet na bývalou tavírnu skla č. 1 a č. 2 s kancelářemi a dílnami, truhlárnu a objekt skladu č. 1 a č. 2. Na pozemku st. parcela leží i objekt bez č.p. oceňován jako sklad č. 3.


6

2.1.1.1 Budova bývalé tavírny skla č. 1 s kancelářemi i dílnami 2.1.1.1.1 Popis Objekt provozní budovy bývalé tavírny skla a administrativní části s kancelářemi a s hlavním vchodem č.p. 181 leží na části st. parcely č. 771/1 – zastavěná plocha. Objekt je podsklepený, přibližně čtvercového půdorysu s přistavěným schodištěm u západní fasády se dvěma nadzemními podlažími a se sedlovou střechou umožňující zřízení podkroví. Konstrukci tvoří masivní převážně cihelné zdivo. Střechu tvoří dřevěný vázaný krov, krytina je tašková. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na obecní vodovod, kanalizaci a na zemní plyn. Objekt byl využíván před privatizací jako tavírna skla podniku Crystalex, v objektu byly i kanceláře. Ke dni ocenění je prázdný, uvažovaná provozovna výrobny nábytku nebyla realizována. Základy : základové pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Stropy : dřevěné s rovným podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : osazen Popis vybavení : Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : dlažby keramické, PVC Schodiště : teracové Okna : dřevěná špaletová Dveře : dřevěné a nevyskytují se El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : v sociálech a v kuchyni Vytápění : etážové topení s kotlem na zemní plyn Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : sociální zařízení pro zaměstnance Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : boiler napojený na kotel na zemní plyn Kuchyňské vybavení : žádné Dispoziční řešení : 1.PP – schodiště, sklep, místnost s bojlerem, kotelna, chodba 1.NP – zádveří s vyrovnávacím schodištěm chodba, 3x bývalá výrobní místnost ( kancelář ), sociální zařízení se záchody a sprchami, schodiště 2.NP – chodba, 3x bývalá výrobní místnost ( kancelář ), 2x kuchyňka, schodiště a chodba do vedlejší budovy a na půdu podkroví – volná půda 2.1.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

( m2 )

výška

OP

(m)

(m3)


7 11,30 * 10,70

= 120,91

celkem 1.PP

= 2,75

332,50

120,91

11,30 * 10,70 3,40 * 1,40 celkem 1.NP

332,50

= 120,91

= 3,40

411,09

= 4,76

= 3,40

16,18

125,67

11,30 * 10,70 3,40 * 1,40 celkem 2.NP

427,27

= 120,91

= 3,10

374,82

= 4,76

= 3,10

14,76

125,67

11,30 * 10,70 3,40 * 1,40 celkem zastřešení

389,58

= 120,91

srovnatelná výška = 2,85

344,59

= 4,76


13,57

125,67

358,16

celkem OP budova bývalé tavírny skla č. 1

1 507,51 m3

PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Podlaží

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor (m3)

Výška

( m2 )

( m)

1. PP

120,91

2,75

332,50

1. NP

125,67

3,40

427,27

2. NP

125,67

3,10

389,58

Celkem všechna podlaží

372,25

1 149,35

Zastřešení

358,16

Celkem budova

1 507,51

Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží

3

Průměrná zastavěná plocha

372,25 : 3 = 124,08 m2

Průměrná výška podlaží

( 120,91 * 2,75 + 125,67 * 3,40 + 125,67 * 3,10 ) / 372,25 = 3,088 m

2.1.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 125,67 m2, což je méně než 150 m2, nemůže proto jíti o halu. Objekt je ke dni ocenění prázdný, byl užíván jako tavírna skla a připravován jako výrobna nábytku, netvoří příslušenství jiných staveb. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky. Ocenění bude proto provedeno dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA – SKP 46.21.13.1..1 – budovy pro průmysl. Budova nebyla ke dni ocenění pronajata. Provozní budova bývalé tavírny skla č. 1 je stavbou pro průmysl typu „L“ se základní cenou 2 786,- Kč/m3 2.1.1.1.4 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt výrobní pro průmysl

typ

L

( 1.PP, 1.NP, 2.NP, sedlová střecha )

ZC

2 786,- Kč/m3

Obestavěný prostor části objektu

OP

m3

Průměrná zastavěná plocha Průměrná výška podlaží Koeficient druhu konstrukce

( příloha č. 4 vyhlášky )

1 507,51

PZP

2

m

124,08

PVP

m

3,088

K1

0,939


8

Koeficient zastavěné plochy

( = 0,92 + 6,60 / PZP )

Koeficient výšky podlaží

( = 0,30 + 2,10 / PVP )

Koeficient polohový


Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Koeficient prodejnosti


K2

0,97319

K3

0,980

neuplatněno

K5

1,00

Ki

2,123

neuplatněno

Kp

1,000

Pořizovací cena kce navíc

Cena vypočtená znalcem

Kč

CK

0,00

Podíl ceny podkroví a vrat

= CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki )

PK

0,000

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy bez izolace

P

0.08300

0.08300

2

Svislé konstrukce

zděné

S

0.21400

0.21400

3

Stropy

dřevěné a cihelné klenby

S

0.11300

0.11300

4

Zastřešení

dřevěný vázaný krov

S

0.06200

0.06200

5

Krytiny střech

tašková

S

0.02200

0.02200

6

Klempířské konstrukce

pozinkovaný plech

S

0.00600

0.00600

7

Úprava vnitřních povrchů

vápenné štukové omítky

S

0.05800

0.05800

8

Úprava vnějších povrchů


S

0.03200

0.03200

9

Vnitřní obklady keramické

běžné keramické

S

0.00800

0.00800

Schody

teracové

S

0.03100

0.03100

Dveře

dřevěné a hladké

S 20%

0.00640

0.00640

11 b

Dveře

nevyskytují se

CH 80 %

0.02560

0.00000

12

Vrata

nevyskytují se

CH

0.00300

0.00000

13

Okna

dřevěná zdvojená

S

0.05200

0.05200

14

Povrchy podlah

PVC a dlažba

S

0.02900

0.02900

10 11 a

15

Vytápění

etážové s kotlem na ZP

S

0.03800

0.03800

16

Elektroinstalace

220 V/380 V, poj,automaty

S

0.06400

0.06400

17

Bleskosvod

ano

S

0.00300

0.00300

18

Vnitřní vodovod

rozvod studené i teplé

S

0.02200

0.02200

19

Vnitřní kanalizace

rozvedena standardně

S

0.02000

0.02000

20

Vnitřní plynovod

neuvažuje se

-

-

-

21

Ohřev teplé vody

centrální z kotle na ZP

S

0.01700

0.01700

22

Vybavení kuchyní

neuvažuje se

-

-

-

23

Vnitřní hygienická zařízení

sociální zařízení zaměstnance

0.02900

0.02900

24

Výtahy

nevyskytují se

CH

0.01000

0.00000

25 a

Ostatní

rozvod plynu

S 10%

0.00520

0.00520

Ostatní

rozvod plynu

CH 90%

0.04680

0.00000

Instalační jádra

neuvažuje se

-

-

-

25 b 26

pro S

CELKEM

1.00000

Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp

K4 Kč / m3

ZCU

0.86977 0.86977 4 607,34

2.1.1.1.5 Stáří a opotřebení Stáří objektu není znalci známo, dle odborného odhadu znalce je stáří cca 80 – 90 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu odpovídá svému stáří a nepravidelné až absentující běžné údržbě a je celkově zanedbaný. V 70. letech byla provedena částečná rekonstrukce


9

objektu ( sociální zařízení a rozvody ), v roce 1999 byla vyměněna střešní krytina a před cca 5 lety byl osazen plynový kotel a opraveny podlahy. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu

2012

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1932

Stáří

80 let

Předpokládaná další životnost

40 let

Celková životnost

120 let

Procento ročního opotřebení

0,833 %

Opotřebení

66,67 %

2.1.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

2 786,00

ZCU

Kč / m3

4 607,34

OP

m3

1 507,51

CN = ZCU x OP

Kč

6 945 607,62

%

100

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

6 945 607,62

Opotřebení

66,67

%

- 4 630 405,08

Cena časová bývalé tavírny skla č. 1 ke dni odhadu

Kč

2 315 202,54

2.1.1.2 Budova bývalé tavírny skla č. 2 s kancelářemi i dílnami 2.1.1.2.1 Popis Objekt provozní budovy bývalé tavírny skla č. 2 s kancelářemi č.p. 181 leží na části st. parcely č. 771/1 – zastavěná plocha a navazuje na objekt tavírny skla č. 1. Oba objekty tvoří uliční frontu. Objekt je nepodsklepený, přibližně půdorysného tvaru písmene „T“ se dvěma nadzemními podlažími a se sedlovou střechou umožňující zřízení podkroví. Konstrukci tvoří masivní převážně cihelné zdivo. Střechu tvoří dřevěný vázaný krov, krytina je tašková. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na obecní vodovod a na kanalizaci. Objekt byl využíván před privatizací jako tavírna skla a jako kanceláře podniku Crystalex. Ke dni ocenění je prázdný, uvažovaná provozovna výrobny nábytku nebyla realizována. V 1.NP byla směrem do ulice vybudována prodejna nábytku. Základy : základové pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Stropy : dřevěné s rovným podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : osazen Popis vybavení : Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : dlažby keramické, PVC


10

Schodiště : teracové Okna : dřevěná špaletová Dveře : dřevěné a hladké El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : v sociálech Vytápění : etážové topení s kotlem na zemní plyn ve vedlejší budově Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : žádné Dispoziční řešení : 1.NP – 2x obchod, chodba, rozvodna EI, výtah, schodiště 2.NP – 3x dílna, výtah, schodiště a chodba podkroví – volná půda 2.1.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

( m2 )

17,00 * 10,70 6,00 * 7,80 celkem 1.NP

výška

OP

(m)

(m3)

= 181,90

= 2,90

527,51

= 46,80

= 3,00

140,40

228,70

17,00 * 10,70 6,00 * 7,80 celkem 2.NP

667,91

= 181,90

= 3,55

645,75

= 46,80

= 3,55

166,14

228,70

17,00 * 10,70 6,00 * 7,80 celkem zastřešení

811,89

= 181,90


372,90

= 46,80


58,50

228,70

431,40

celkem OP budova bývalé tavírny skla č. 2

1 911,20 m3


Zastavěná plocha (

m2

)

Výška ( m)

Obestavěný prostor (m3)

1. NP

228,70

2,90

667,91

2. NP

228,70

3,55

811,89


457,40

1 479,80

Zastřešení

431,40

Celkem budova

1 911,20


2


457,40 : 2 = 228,70 m2


( 228,70 * 2,90 + 228,70 * 3,55 ) / 457,40 = 3,225 m


11

2.1.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 228,70 m2, což je více než 150 m2, nemůže přesto jíti o halu, protože součet dílčích volných vnitřních prostor větších než 400 m3 není větší než 2/3 obestavěného prostoru celé stavby. Objekt byl ke dni ocenění užíván pro truhlářskou výrobu a netvoří příslušenství jiných staveb. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky. Ocenění bude proto provedeno dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA – SKP 46.21.13.1..1 – budovy pro průmysl. Budova nebyla ke dni ocenění pronajata. Provozní budova bývalé tavírny skla č. 2 je stavbou pro průmysl typu „L“ se základní cenou 2 786,- Kč/m3 2.1.1.2.4 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt výrobní pro průmysl

typ

L

( 1.NP, 2.NP, sedlová střecha )

ZC

2 786,- Kč/m3


OP

m3

Průměrná zastavěná plocha Průměrná výška podlaží

1 911,20

PZP

2

m

228,70

PVP

m

3,225

Koeficient druhu konstrukce


K1

0,939


( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

0,94886


( = 0,30 + 2,10 / PVP )







K3

0,951

neuplatněno

K5

1,00

Ki

2,123

neuplatněno

Kp

1,000



Kč

CK

0,00



PK

0,000



Pol.č.


Provedení

Standard


Upravený podíl

1

Základy


P

0.08300

0.08300

2

Svislé konstrukce

zděné

S

0.21400

0.21400

3

Stropy

dřevěné a cihelné klenby

S

0.11300

0.11300

4

Zastřešení


S

0.06200

0.06200

5

Krytiny střech

tašková

S

0.02200

0.02200

6


pozinkovaný plech

S

0.00600

0.00600

7



S

0.05800

0.05800

8



S

0.03200

0.03200

9


nevyskytují se

CH

0.00800

0.00000

Schody

teracové

S

0.03100

0.03100

11

Dveře


S

0.0320

0.0320

12

Vrata

nevyskytují se

CH

0.00300

0.00000

13

Okna


S

0.05200

0.05200

14

Povrchy podlah

PVC a dlažba

S

0.02900

0.02900

15

Vytápění

etážové bez kotle

P

0.03800

0.01750

16

Elektroinstalace


S

0.06400

0.06400

17

Bleskosvod

ano

S

0.00300

0.00300

18

Vnitřní vodovod


S

0.02200

0.02200

19


částečné odkanalizování

P

0.02000

0.00920

20

Vnitřní plynovod

neuvažuje se

-

-

-

21

Ohřev teplé vody

nevyskytují se

CH

0.01700

0.00000

10


12

22

Vybavení kuchyní

neuvažuje se

-

-

-

23


nevyskytují se

CH

0.02900

0.00000

24

Výtahy

nákladní

S

0.01000

0.01000

25

Ostatní

nevyskytují se

CH

0.05200

0.00000

26

Instalační jádra

neuvažuje se

-

-

-

CELKEM

1.00000



K4



Kč / m3

ZCU

0.81486 0.81486 4 084,43

2.1.1.2.5 Stáří a opotřebení Stáří objektu není znalci známo, dle odborného odhadu znalce je stáří cca 80 – 90 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu odpovídá svému stáří a nepravidelné až absentující běžné údržbě a je celkově zanedbaný. V 70. letech byla provedena částečná rekonstrukce objektu ( sociální zařízení a rozvody ), v roce 199 byla vyměněna krytina a před cca 5 lety byl zprovozněn výtah, topení a opraveny podlahy. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu

2012


1932

Stáří

80 let


40 let

Celková životnost

120 let


0,833 %

Opotřebení

66,67 %


ZC

Kč / m3

2 786,00

ZCU

Kč / m3

4 084,43

OP

m3

1 911,20

CN = ZCU x OP

Kč

7 806 162,98

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

7 806 162,98

Opotřebení

66,67

%

- 5 204 108,65

Cena časová bývalé tavírny skla č. 2 ke dni odhadu

Kč

2 602 054,33

2.1.1.3 Budova truhlárny 2.1.1.3.1 Popis Objekt provozní budovy truhlárny byl v 80. letech přistavěn u západní fasády objektů bývalé tavírny skla a administrativní budovy č. 1 a č. 2. Objekt je nepodsklepený, přibližně čtvercového půdorysu s jedním nadzemním podlažím a s plochou střechou. Konstrukci tvoří převážně cihelné zdivo. Střechu tvoří pravděpodobně panely. Krytina je asfaltová s natavovanými pásy.


13

Dům je napojen na přívod elektrické energie, na obecní vodovod a na kanalizaci. Objekt byl využíván před privatizací jako dílna a balírna skla podniku Crystalex. Ke dni ocenění je užíván jako truhlářská dílna. Základy : základové pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Stropy : nevyskytují se Střecha : plochá Střešní krytina : asfaltové pásy Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : osazen Popis vybavení : Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : dlažby keramické, cementový potěr Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná zdvojená Dveře : dřevěné a hladké El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : nevyskytují se Vytápění : lokální na pevná paliva Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : záchod a umyvadlo Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : bojler Kuchyňské vybavení : žádné Dispoziční řešení : 1.NP – 3x dílna, kancelář, kotelna, sociální zařízení 2.1.1.3.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

m2

(

)

výška

OP

(m)

(m3)

9,30 * 16,15

= 150,20

= 4,70

705,94

9,10 * 16,15

= 146,97

= 3,80

558,49

celkem 1.NP a zastřešení

297,17

1 264,43

celkem OP budova truhlárny

1 264,43 m3


Zastavěná plocha (

m2

)

Výška ( m)

1. NP

297,17


297,17

4,70

Obestavěný prostor (m3) 1 264,43 1 264,43

Zastřešení


-

14

Celkem budova

1 264,43


1


297,17 : 1 = 297,17 m2


( 297,17 * 4,70 ) / 297,17 = 4,70 m

2.1.1.3.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 297,17 m2, což je více než 150 m2, nemůže přesto jíti o halu, protože součet dílčích volných vnitřních prostor větších než 400 m3 není větší než 2/3 obestavěného prostoru celé stavby. Objekt byl ke dni ocenění užíván pro truhlářskou výrobu a netvoří příslušenství jiných staveb. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle § 5 až 12 vyhlášky. Ocenění bude proto provedeno dle § 3 vyhlášky jako BUDOVA – SKP 46.21.13.1..1 – budovy pro průmysl. Budova nebyla ke dni ocenění pronajata. Provozní budova truhlárny je stavbou pro průmysl typu „L“ se základní cenou 2 786,- Kč/m3 2.1.1.3.4 Koeficienty Budova podle § 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt výrobní pro průmysl

typ

( 1.NP, plochá střecha )

ZC

L 2 786,- Kč/m3


OP

m


PZP

m2

Průměrná výška podlaží Koeficient druhu konstrukce

PVP ( příloha č. 4 vyhlášky )

3

1 264,43 297,17

m

4,70

K1

0,939


( = 0,92 + 6,60 / PZP )

K2

0,94221


( = 0,30 + 2,10 / PVP )

K3

0,747



neuplatněno

K5

1,00

Ki

2,123

neuplatněno

Kp

1,000







Kč

CK

0,00



PK

0,000



Pol.č.


Provedení

Standard


Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy s izolací

S

0.08300

0.08300

2

Svislé konstrukce

zděné

S

0.21400

0.21400

3

Stropy

nevyskytují se

CH

0.11300

0.00000

4

Zastřešení


S

0.06200

0.06200

5

Krytiny střech

natavované asfaltové pásy

S

0.02200

0.02200

6


pozinkovaný plech

S

0.00600

0.00600

7



S

0.05800

0.05800

8



S

0.03200

0.03200

9


keramické běžné

S

0.00800

0.00800

Schody

nevyskytují se

CH

0.03100

0.00000

11

Dveře


S

0.0320

0.03200

12

Vrata

nevyskytují se

CH

0.00300

0.00000

13

Okna


S

0.05200

0.05200

14

Povrchy podlah

PVC a dlažba

S

0.02900

0.02900

10


15

15

Vytápění

lokální

P

0.03800

0.01750

16

Elektroinstalace


S

0.06400

0.06400

17

Bleskosvod

ano

S

0.00300

0.00300

18

Vnitřní vodovod


S

0.02200

0.02200

19


provedena

S

0.02000

0.02000

20

Vnitřní plynovod

neuvažuje se

-

-

-

21

Ohřev teplé vody

boiler

S

0.01700

0.01700

22

Vybavení kuchyní

neuvažuje se

-

-

-

23


WC a umyvadla

S

0.02900

0.02900

24

Výtahy

nevyskytují se

CH

0.01000

0.00000

25

Ostatní

nevyskytují se

CH

0.05200

0.00000

26

Instalační jádra

neuvažuje se

-

-

-

CELKEM

1.00000



K4



Kč / m3

ZCU

0.77050 0.77050 3 010,96

2.1.1.3.5 Stáří a opotřebení Stáří objektu není znalci známo, dle odborného odhadu znalce je stáří cca 35 let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu odpovídá svému stáří a nepravidelné až absentující běžné údržbě a je celkově průměrný. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu

2012


1977

Stáří

35 let


55 let

Celková životnost

90 let


1,11 %

Opotřebení

38,89 %

2.1.1.3.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor

ZC

Kč / m3

2 786,00

ZCU

m3

3 010,96

Kč /

OP

m3

1 264,43

CN = ZCU x OP

Kč

3 807 151,65

Stupeň dokončení stavby

%

100


Kč

3 807 151,65

Opotřebení

%

- 1 480 558,98

Kč

2 326 592,68

Výchozí cena objektu

Cena časová truhlárny ke dni odhadu

38,89


16

2.1.1.4 Objekt skladu č. 1 2.1.1.4.1 Popis Objekt skladu č. 1 je postaven mezi truhlárnou a objektem bývalé tavírny skla č. 2. Jedná se o jednopodlažní objekt dřevěné konstrukce s plochou střechou o malém spádu neumožňujícím zřízení podkroví. Celý objekt slouží pro skladování. Základy : základové pasy Nosná konstrukce : dřevěná Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : ochranné nátěry Strop : nevyskytuje se Střecha: dřevěné trámy Střešní krytina : profilovaný plech Oplechování : žlaby a svody z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Vnitřní úprava stěn : nevyskytuje se Obklady : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : betonová mazanina Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytuje se Dveře : nevyskytuje se Vrata : dřevěná El. instalace : světelná Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se 2.1.1.4.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m) 5,20 * 10,00 celkem 1.NP a zastřešení celkem OP vedlejší stavby skladu č. 1

plocha (

m2

)

= 52,00

výška

OP

(m)

(m3)

srovnávací výška = 3,50

52,00

182,00 182,00

182,00 m3

2.1.1.4.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním převážně určen jako vedlejší stavba s příslušenstvím k hlavní budově a dalším vedlejším stavbám, svou zastavěnou plochou 52,00 m2 nepřesahuje 100 m2 a tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Objekt je vedlejší stavbou typu „F/I“ se základní cenou 970,- Kč/m3 2.1.1.4.4 Koeficienty Vedlejší stavba podle § 7 – objekt skladu č. 1

typ

( 1.NP, plochá střecha )

ZC

F/I 970,- Kč/m3


17

Obestavěný prostor objektu

OP







Koeficient zařízení podkroví

neuplatněn

koeficient vybavení stavby Pol.č.

m3

neuplatněn neuplatněn Kč

182,00

K5

1,00

Ki

2,103

Kp

1,000

Kpod

1,00



Provedení

Standard


Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy

S

0.08030

0.08030

2

Obvodové konstrukce

dřevěné

S

0.31900

0.31900

3

Stropy

rovné tvoří zastřešení

S

0.21200

0.21200

4

Krovy - podhled

neuvažuje se

-

-

-

5

Krytina

pozinkovaný plech

S

0.11100

0.11100

6


žlaby a svody z pozinku

S

0.01600

0.01600

7

Úprava povrchů

nátěry

P

0.06000

0.02760

8

Schodiště

neuvažuje se

-

-

-

9

Dveře

vrata dřevěná

S

0.03700

0.03700

10

Okna

nevyskytují se

CH

0.01400

0.00000

11

Podlahy

mazaniny

S

0.10800

0.10800

12

Elektroinstalace

světelná

S

0.04000

0.04000

Konstrukce navíc

nevyskytuje se

Na

Na

CELKEM Koeficient vybavení stavby



ZC x K4 x K5 x Ki x Kp

0.00000

0.00000

1.00000

0.95360

K4 Kč / m3

ZCU

0.95360 1 945,26

2.1.1.4.4 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2012

Rok kolaudace / začátek užívání /

1975

Stáří

37 let


23 let

Celková životnost

60 let


1,67 %

Opotřebení

61,79 %

2.1.1.4.5 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená

ZC

Kč / m3

970,00

ZCU

m3

1 945,26

Obestavěný prostor

Kč /

OP

m3

182,00

CN = ZCU x OP

Kč

354 037,32

Stupeň dokončení stavby

%

100


Kč

354 037,32

Opotřebení

%

- 218 759,66

Kč

135 277,66

Výchozí cena objektu

Cena objektu skladu č. 1 ke dni odhadu

61,79


18

2.1.1.5 Objekt skladu č. 2 2.1.1.5.1 Popis Objekt skladu č. 2 navazuje na sklad č. 1 a tvoří část jižní hranice st. parcely č. 771/1. Jedná se o jednopodlažní objekt obdélníkového půdorysu zděné konstrukce se sedlovou střechou o malém spádu neumožňujícím zřízení podkroví. Celý objekt slouží pro skladování. Základy : základové pasy Nosná konstrukce : zděná z tvárnic Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : omítky Strop : nevyskytuje se Střecha: ocelové příhradové vazníky Střešní krytina : profilovaný plech Oplechování : žlaby a svody z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Vnitřní úprava stěn : omítky Obklady : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : betonová mazanina Schodiště : nevyskytuje se Okna : tabulková skla v ocelovém rámu Dveře : dřevěné Vrata : dřevěná El. instalace : světelná Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se 2.1.1.5.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m) 16,00 * 5,15 celkem 1.NP a zastřešení celkem OP vedlejší stavby skladu č. 2

plocha (

m2

)

= 82,40

výška

OP

(m)

(m3)


82,40

255,44 255,44

255,44 m3

2.1.1.5.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním převážně určen jako vedlejší stavba s příslušenstvím k hlavní budově a dalším vedlejším stavbám, svou zastavěnou plochou 82,40 m2 nepřesahuje 100 m2 a tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Objekt skladu č. 2 je vedlejší stavbou typu „B/I“ se základní cenou 1 250,- Kč/m3 2.1.1.5.4 Koeficienty Vedlejší stavba podle § 7 – objekt skladu č. 2

typ

B/I

( 1.NP, sedlová střecha )

ZC

1 250,- Kč/m3


OP

m3


255,44

19







Koeficient zařízení podkroví koeficient vybavení stavby Pol.č.


neuplatněn

K5

1,00

Ki

2,103

neuplatněn

Kp

1,000

neuplatněn

Kč

Kpod

1,00

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Provedení

Standard


Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy

S

0.07100

0.07100

2


zděné

S

0.31800

0.31800

3

Stropy

nevyskytují se

CH

0.19800

0.00000

4

Krovy - podhled

ocelové vazníky příhradové

S

0.07300

0.07300

5

Krytina

pozinkovaný plech

S

0.08100

0.08100

6



S

0.01700

0.01700

7

Úprava povrchů

vápenné omítky

S

0.06100

0.06100

8

Schodiště

neuvažuje se

-

-

-

9

Dveře

dřevěné

S

0.03000

0.03000

10

Okna

ocelová

S

0.01100

0.01100

11

Podlahy

keramické dlažby

S

0.08200

0.08200

12

Elektroinstalace

světelná

S

0.05800

0.05800

Na

Konstrukce navíc

nevyskytuje se

Na

0.00000

0.00000

1.00000

0.80200





K4 Kč / m3

ZCU

0.80200 2 108,26


2012


1975

Stáří

37 let


23 let

Celková životnost

60 let


1,67 %

Opotřebení

61,79 %


ZC

Kč / m3

1 250,00

ZCU

Kč / m3

2 108,26

OP

m3

255,44

CN = ZCU x OP

Kč

538 533,30

%

100



Kč

538 533,30

Opotřebení

%

- 332 759,72

Kč

205 773,58


61,79


20

2.1.1.6 Objekt skladu č. 3 2.1.1.6.1 Popis Objekt skladu č. 3 je samostatně stojícím objektem na st. parcele č. 771/1 v jihozápadní části areálu mezi stavbami objektů na st. parcele č. 2182 a č. 2183. Jedná se o jednopodlažní objekt obdélníkového půdorysu zděné konstrukce se sedlovou střechou umožňující zřízení podkroví. Celý objekt slouží pro skladování. Vlastník neměl klíče, takže znalce neprovedl vnitřní prohlídku objektu. Základy : základové pasy Nosná konstrukce : zděná z tvárnic Izolace : proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : omítky Strop : pravděpodobně dřevěný Střecha: ocelové příhradové vazníky Střešní krytina : profilovaný plech Oplechování : žlaby a svody z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Vnitřní úprava stěn : omítky Obklady : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : betonová mazanina Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná Dveře : dřevěné Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná Rozvod vody : proveden Rozvod plynu : nevyskytuje se 2.1.1.6.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m) 7,20 * 6,00 celkem 1.NP 7,20 * 6,00 celkem zastřešení celkem OP vedlejší stavby skladu č. 3

plocha (

m2

)

= 43,20

výška

OP

(m)

(m3) = 3,50

43,20 = 43,20

151,20 151,20


43,20

60,48 60,48

211,68 m3

2.1.1.6.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním převážně určen jako vedlejší stavba s příslušenstvím k hlavní budově a dalším vedlejším stavbám, svou zastavěnou plochou 43,20 m2 nepřesahuje 100 m2 a tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Objekt skladu č. 3 je vedlejší stavbou typu „A/I“ se základní cenou 1 250,- Kč/m3 2.1.1.6.4 Koeficienty


21 Vedlejší stavba podle § 7 – objekt skladu

typ

A/I


ZC

1 250,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový

OP ( příloha č. 13 vyhlášky )







m3

211,68

neuplatněn

K5

1,00

Ki

2,103

neuplatněn

Kp

1,000

neuplatněn

Kč

Kpod

1,00


Standard


Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy

S

0.06200

0.06200

2


zděné

S

0.30400

0.30400

3

Stropy

dřevěné

S

0.19300

0.19300

4

Krovy - podhled

dřevěný vázaný

S

0.10800

0.10800

5

Krytina

tašková

S

0.06900

0.06900

6



S

0.01900

0.01900

7

Úprava povrchů

vápenné omítky

S

0.04900

0.04900

8

Schodiště

nevyskytuje se

CH

0.03800

0.00000

9

Dveře

dřevěné

S

0.03100

0.03100

10

Okna

dřevěná

S

0.01000

0.01000

11

Podlahy

betonové

S

0.06800

0.06800

12

Elektroinstalace

světelná

P

0.04900

0.02254

Na

Konstrukce navíc

nevyskytuje se

Na

0.00000

0.00000

1.00000

0.93554





K4 Kč / m3

ZCU

0.93554 2 459,30


2012


1975

Stáří

37 let


43 let

Celková životnost

80 let


1,25 %

Opotřebení

46,25 %


ZC

Kč / m3

1 250,00

ZCU

Kč / m3

2 459,30

OP

m3

211,68

CN = ZCU x OP

Kč

520 284,62


%

100


Kč

520 284,62

Opotřebení

%

- 240 770,39

Kč

279 514,23


46,25


22

2.1.2 Průmyslový objekt bez č.p./č.e. na st. parcele č. 2182 2.1.2.1 Popis Průmyslový objekt bez č.p./č.e. na st. parcele č. 2182 tvoří část západní hranice areálu, jedná se o jednopodlažní objekt obdélníkového půdorysu v cca polovině zalomený. Je zděné konstrukce s plochou střechou a s chybějící čelní stěnou. Objekt je rozdělen příčnými stěnami na 11 samostatných kójí, kterou jsou užívány ke skladování či parkování vozidel. V objektu nejsou rozvedeny žádné inženýrské sítě. Základy : základové pasy Nosná konstrukce : zděná Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : omítky Strop : nevyskytuje se Střecha: panelová Střešní krytina : profilovaný plech Oplechování : nevyskytuje se Bleskosvod : nevyskytuje se Vnitřní úprava stěn : omítky Obklady : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : betonová mazanina Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytuje se Dveře : nevyskytuje se Vrata : nevyskytuje se El. instalace : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m)

plocha (

44,50 * 4,70 celkem 1.NP a zastřešení

m2

)

= 209,15

výška

OP

(m)

(m3)


209,15

celkem OP vedlejší stavby průmyslového objektu

752,94 752,94

752,94 m3

2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním převážně určen jako vedlejší stavba s příslušenstvím k hlavní budově, svou zastavěnou plochou 209,15 m2 sice přesahuje 100 m2, což je limitní pro vedlejší stavby, ale dle odborného názoru znalce je objektivnější zjistit věcnou hodnotu této stavby dle § 7 jako vedlejší stavba. Průmyslový objekt bez č.p. je oceněna jako vedlejší stavba typu „B/I“ se základní cenou 1 250,- Kč/m3 2.1.2.4 Koeficienty Vedlejší stavba podle § 7 – objekt skladu č. 2

typ

B/I

( 1.NP, pultová střecha )

ZC

1 250,- Kč/m3


23


OP







Koeficient zařízení podkroví

neuplatněn

koeficient vybavení stavby Pol.č. 1

m3

neuplatněn neuplatněn Kč

752,94

K5

1,00

Ki

2,103

Kp

1,000

Kpod

1,00



Provedení

Standard


Upravený podíl

Základy


P

0.07100

0.03266

2a


zděné

S 75 %

0.23850

0.23850

2b


zděné

CH 25 %

0.07950

0.00000

3

Stropy

nevyskytují se

CH

0.19800

0.00000

4

Krovy - podhled

panely

S

0.07300

0.07300

5

Krytina

pozinkovaný plech

S

0.08100

0.08100

6


nevyskytují se

CH

0.01700

0.00000

7

Úprava povrchů

vápenné omítky

S

0.06100

0.06100

8

Schodiště

neuvažuje se

-

-

-

9

Dveře

nevyskytují se

CH

0.03000

0.00000

10

Okna

nevyskytují se

CH

0.01100

0.00000

11

Podlahy

betonové

S

0.08200

0.08200

12

Elektroinstalace

nevyskytují se

CH

0.05800

0.00000

Na

Konstrukce navíc

nevyskytuje se

Na

0.00000

0.00000

1.00000

0.56816





K4 Kč / m3

ZCU

0.56816 1 493,55

2.1.2.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2012


1975

Stáří

37 let


33 let

Celková životnost

70 let


1,429 %

Opotřebení

52,86 %

2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

1 250,00

ZCU

Kč / m3

1 493,55

OP

m3

752,94

CN = ZCU x OP

Kč

1 124 553,99

%

100


Kč

1 124 553,99

Opotřebení

%

- 594 439,24

Kč

530 114,75


52,86

Cena průmyslového objektu bez č.p. na st. parcele č. 2182 ke dni odhadu


24

2.1.3 Průmyslový objekt bez č.p./č.e. na st. parcele č. 2183 2.1.3.1 Popis Průmyslový objekt bez č.p./č.e. na st. parcele č. 2183 tvoří část západní hranice areálu, jedná se o jednopodlažní objekt obdélníkového půdorysu. Je ocelové konstrukce se sedlovou střechou neumožňující zřízení podkroví. Objekt je rozdělen příčnými stěnami na 5 samostatných kójí, které jsou přístupné vraty. je užíván ke skladování či parkování vozidel. V objektu nejsou rozvedeny žádné inženýrské sítě. Základy : základové patky Nosná konstrukce : ocelová lehká konstrukce Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : nevyskytují se Strop : nevyskytuje se Střecha: ocelový příhradový vazník Střešní krytina : profilovaný plech Oplechování : nevyskytuje se Bleskosvod : nevyskytuje se Vnitřní úprava stěn : nevyskytují se Obklady : nevyskytuje se Podlaha a dlažby : betonová mazanina Schodiště : nevyskytuje se Okna : nevyskytuje se Dveře : nevyskytuje se Vrata : plechová El. instalace : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se 2.1.3.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m)

plocha (

32,30 * 7,00 celkem 1.NP a zastřešení

m2

)

= 226,10

výška

OP

(m)

(m3)


226,10

celkem OP vedlejší stavby průmyslového objektu

836,57 836,57

836,57 m3

2.1.3.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním převážně určen jako vedlejší stavba s příslušenstvím k hlavní budově, svou zastavěnou plochou 226,10 m2 sice přesahuje 100 m2, což je limitní pro vedlejší stavby, ale dle odborného názoru znalce je objektivnější zjistit věcnou hodnotu této stavby dle § 7 jako vedlejší stavba. Průmyslový objekt bez č.p. je oceněna jako vedlejší stavba typu „F/I“ se základní cenou 970,- Kč/m3 2.1.3.4 Koeficienty


25 Vedlejší stavba podle § 7 – objekt skladu

typ


ZC

Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový

OP ( příloha č. 13 vyhlášky )







F/I 970,- Kč/m3 m3

836,57

neuplatněn

K5

1,00

Ki

2,103

neuplatněn

Kp

1,000

neuplatněn

Kč

Kpod

1,00


Standard


Upravený podíl

1

Základy

betonové patky

S

0.08030

0.08030

2


ocelový skelet s opláštěním

S

0.31900

0.31900

3

Stropy

ocelový vazník

S

0.21200

0.21200

4

Krovy - podhled

neuvažuje se

-

-

-

5

Krytina

pozinkovaný plech

S

0.11100

0.11100

6


nevyskytují se

CH

0.01600

0.00000

7

Úprava povrchů

nevyskytují se

CH

0.06000

0.00000

8

Schodiště

neuvažuje se

-

-

-

9

Dveře

vrata plechová

S

0.03700

0.03700

10

Okna

nevyskytují se

CH

0.01400

0.00000

11

Podlahy

mazaniny

S

0.10800

0.10800

12

Elektroinstalace

nevyskytují se

CH

0.04000

0.00000

Na

Konstrukce navíc

nevyskytuje se

Na

0.00000

0.00000

1.00000

0.87000





K4 Kč / m3

ZCU

0.87000 1 774,72

2.1.3.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2012


1985

Stáří

27 let


33 let

Celková životnost

60 let


1,67 %

Opotřebení

45,09 %

2.1.3.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená

ZC

Kč / m3

970,00

ZCU

Kč / m3

1 774,72

OP

m3

836,57

CN = ZCU x OP

Kč

1 484 678,93

Obestavěný prostor Výchozí cena objektu Stupeň dokončení stavby

%

100


Kč

1 484 678,93

Opotřebení

%

- 669 441,73

Kč

815 237,20

45,09

Cena průmyslového objektu bez č.p. na st. parcele č. 2183 ke dni odhadu


26

2.1.4 Objekt technické vybavenosti bez č.p./č.e. na st. parcele č. 2184 Jedná se o objekt čistírny odpadních vod. Objekt je podzemní, znalci nebyly vlastníkem předány žádné podklady, žádná projektová dokumentace. není možno stanovit žádnou velikost. Z tohoto důvodu je objekt začleněn mezi venkovní úpravy a oceněn paušálním způsobem procentní sazbou. 2.1.5 Venkovní úpravy v areálu ( § 10 ) 2.1.5.1 Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektů v oceňovaném areálu. Pro potřeby zjištění věcné hodnoty areálu je plně postačující provést ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem. Z ohledání oceňovaných nemovitostí a z výše předaných podkladů se jedná zejména o tyto venkovní úpravy : - Přípojky inženýrských sítí - Čistírna odpadních vod na st. parcele č. 2184 - Vjezdová brána - Zpevněné plochy vnitroareálové převážně asfaltové - Rampa u truhlárny - Oplocení 2.1.5.2 Způsob ocenění venkovních úprav Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny staveb oceňované dle § 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. I když jsou oceňovány převážně stavby dle § 3 vyhl., je zde použit z důvodu zjednodušení analogický postup. 2.1.5.3 Výpočet ceny Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby bývalé tavírny skla č. 1 Cena stavby bývalé tavírny skla č. 2 Cena stavby truhlárny Cena stavby skladu č. 1 Cena stavby skladu č. 2 Cena stavby skladu č. 3

6 945 607,62 Kč 7 806 162,98 Kč 3 807 151,65 Kč 354 037,32 Kč 538 533,30 Kč 520 284,62 Kč

Cena stavby průmysl. objektu na st. parcele č. 2182 Cena stavby průmysl. objektu na st. parcele č. 2183 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

1 124 553,99 Kč 1 484 678,93 Kč 21 581 010,41 Kč x 5,00 % 1 079 050,52 Kč

Cena stavby bývalé tavírny skla č. 1 Cena stavby bývalé tavírny skla č. 2 Cena stavby truhlárny Cena stavby skladu č. 1 Cena stavby skladu č. 2 Cena stavby skladu č. 3 Cena stavby průmysl. objektu na st. parcele č. 2182 Cena stavby průmysl. objektu na st. parcele č. 2183 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

2 315 202,54 Kč 2 602 054,33 Kč 2 326 592,68 Kč 135 277,66 Kč 205 773,58 Kč 279 514,23 Kč 530 114,75 Kč 815 237,20 Kč 9 209 766,97 Kč x 5,00 % 460 488,35 Kč


27

2.1.11 Pozemky st. parcela č. 771/1, č. 2182, č. 2183, č. 2184 a parcely č. 6148/5 a č. 6153/2 2.1.11.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.11.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Oceňovaný pozemek st. parcela č. 771/1 – zastavěná plocha a nádvoří tvoří jednak zastavěnou plochu stavby č.p. 181 a jednak společný dvůr mezi hlavními stavbami a má výměru 1654 m2, st. parcela č. 2182 – zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna stavbou bez č.p./č.e. a má výměru 204 m2, st. parcela č. 2183 – zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna stavbou bez č.p./č.e. a má výměru 225 m2, st. parcela č. 2184 – zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna podzemní stavbou ČOV a má výměru 42 m2, parcela č. 6148/5 a č. 6153/2 obě ostatní plocha tvoří vnitřní volnou plochu areálu a mají výměru 336 m2 resp. 378 m2. Pozemky tvoří funkční celek a celková výměra oceňovaných pozemků je 2839 m2. Ke dni ocenění je v obci Telč nabízen k prodeji pozemek pro výstavbu komerčního objektu. Pozemek o výměře 1970 m2 je inzerován za nabídkovou cenu 1 100 000,- Kč. Z důvodu uvedení nabídkové ceny a nikoli prodejní je tato redukována koeficientem 0,80. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

okraj zastavěné části obce Telč, smíšená zástavba zástavba, UP obce pro komerční výstavbu Rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v obci k dispozici VS m2 1970

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

Popis srovnávacího pozemku

0,80 x 1 100 000,446,70

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Smíšená zástavba na okraji obce

0.90

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně nepřipravený

1.30

C

Třída velikosti obce

5 až 10 tisíc obyvatel

0.60

D

Obchodní resp. průmysl. Poloha

Městská lokalita

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

0.68445

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku

Zastavěná část obce Telč, zastavěná část obce smíšenou zástavbou Mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě na pozemku vč. zemního plynu


28 Výměra oceňovaného pozemku

m2

2839

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

Smíšená zástavba v zastavěné části obce

1.00

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený

1.50

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.60

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Městská lokalita

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

0.8775

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

1.282

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Kč/m2

Cena oceňovaného pozemku

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu / zaokrouhleno /

Kč

572,70 1 625 873,1/1 1 625 870,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba

Časová cena Opotřebení

Reprodukční cena

Budova bývalé tavírny skla č.1 s kancelářemi a dílnami

2 315 202,54 Kč

66,67 %

6 945 607,62 Kč

s kancelářemi a dílnami

2 602 054,33 Kč

66,67 %

7 806 162,98 Kč

Budova truhlárny

2 326 592,68 Kč

38,89 %

3 807 151,65 Kč

Objekt skladu č. 1

135 277,66 Kč

61,79 %

354 037,32 Kč

Objekt skladu č. 2

205 773,58 Kč

61,79 %

538 533,30 Kč

Objekt skladu č. 3

279 514,23 Kč

46,25 %

520 284,62 Kč

Průmyslový objekt na st. parcele č. 2182

530 114,75 Kč

52,86 %

1 124 553,99 Kč

Průmyslový objekt na st. parcele č. 2183

815 237,20 Kč

45,09 %

1 484 678,93 Kč

Venkovní úpravy

460 488,35 Kč

1 079 050,52 Kč

9 670 260,00 Kč

22 660 060,00 Kč

1 625 870,00 Kč

1 625 870,00 Kč

11 296 130,00 Kč

24 285 930,00 Kč

Budova bývalé tavírny skla č.2

Stavby celkem / zaokrouhleno / Pozemky st. parcela č. 771/1, č. 2182, č. 2183, č. 2184 a parcely č. 6148/5 a č. 6153/2 Oceňované nemovitosti celkem


29

2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají. 2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou Oceňovaný areál není ke dni ocenění dle vlastníka pronajímán. Znalec zkoumal, jaká je výše možného obvyklého nájemného v daném místě a čase. V obci Telč jsou nabízeny k pronájmu komerční nemovitosti za nájemné v rozmezí 600,- až 700,Kč/m2/rok u výrobních objektů a u skladových prostor v rozmezí cca 400,- až 500,Kč/m2/rok. Znalcem je stanovena nájemné u výrobních prostor ve výši 600,- Kč/m2/rok a u skladových prostor ve výši 400,- Kč/m2/rok. Podlahová plocha byla stanovena znalcem u jednotlivých objektů odhadem ze zjištěné plochy zastavěné. Objekty výrobní ( bývalé objekty tavení skla č.1 a č. 2 a objekt truhlárny ) mají podlahovou plochu cca 805 m2 a objekty skladové ( ostatní ) mají podlahovou plochu cca 501 m2 . Jelikož nejsou všechny prostory pronajímatelné bez předchozích stavebních úprav, provedl znalec ze zjištěné výnosové hodnoty odpočet nákladů nutných k provedení těchto úprav ( např. opravy podlah, sociálního zařízení, doplnění dveří, opravy omítek apod. ) ve výši 750 000,- Kč. Výše nákladů je stanovena znalcem na základě odborného odhadu. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt výrobního areálu Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / výrobní Podlahová plocha

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Kč/m2/rok

600

m2

Celkem příjem z nájemného u výrobních prostor ročně Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / skladové Podlahová plocha

Kč/rok

805 483 000,-

Kč/m2/rok

400

m2

501

Celkem příjem z nájemného u skladových prostor ročně

Kč/rok

200 400,-

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč/rok

683 400,-

Korekce z důvodu nepronajmutí

%

Celkem příjem z nájemného ročně po korekci

Kč/rok

85 % 580 890,-

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena areálu vč. příslušenství

RC ( Kč )

22 660 060,-

Časová cena areálu včetně příslušenství

ČC ( Kč )

9 670 260,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30


30 Stáří stavby původní

S ( roků )

80

Celková životnost

Z ( roků )

100

Opotřebení hlavní stavby

A(%)

66,67

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,75

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

Úročitel pro výpočet amortizace

q(-)

1,03

Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /

Kč/rok

10 000,00

Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC /

Kč/rok

22 660,00

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC /

Kč/rok

169 950,00

Správa nemovitostí

Kč/rok

1 200,00

Kč/rok

203 262,00

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) - 1 T

Jiné náklady

Kč

,00

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00

Celkem výdaje ročně

Kč

407 072,00

Příjmy ročně celkem

Kč

580 890,-

Výdaje ročně celkem

Kč

407 072,-

Čisté roční nájemné

Kč

173 818,-

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

173 818,-

Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

9,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

1 931 310,00

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

- 700 000,00

Kč

1 231 310,-

Výnosová hodnota areálu vč. příslušenství ke dni odhadu

2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

31

Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz . Lze konstatovat, že obdobný areál, který by byl vhodný pro porovnání nebyl znalcem nalezen. S obdobnými objekty není na realitním trhu v dané lokalitě běžně obchodováno, neexistuje možnost přímého porovnání. Z výše uvedených důvodů není možné porovnávací metodu použít. I při použití uživatelsky a provozně nejbližších typů objektů, které jsou v databázích k použití ( administrativní budovy, halové objekty ), by porovnávací metoda neposkytla věrohodné a objektivní hodnoty. Svým zaměřením a rozsahem je podobný výrobní areál v Českém Rudolci. Pro příklad zde uvádím přetištěnou nabídku a zároveň uvádím, že jeden srovnatelný areál není pro porovnání dostačující. je možné pouze dovodit, v jaké cenové relaci se obvyklé areály prodávají, či nabízejí k prodeji. V současné době se navíc zvyšuje rozdíl mezi inzerovanými nabídkovými cenami a cenami kupními, které jsou skutečně dohodnuty. U těchto typů nemovitostí se rozdíl mezi nabídkovými a prodejními cenami pohybuje v rozmezí 20 – 30 % Srovnávací objekt pro příklad Prodej výrobního areálu v Českém Rudolci Lokalita : zastavěná část obce Český Rudolec

Prodej provozního areálu v Českém Rudolci, kde se nacházejí opravárenské dílny, garáže, sklady, ocelokolna a truhlárna se skladem řeziva. Areál je napojen na 220/380V, vodovod, kanalizaci, teplovod i plynovod. Zastavěná plocha : neuvedeno Plocha pozemku : 7723 m2 Nabídková cena : 5 000 000,- Kč 2.4

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ).


32

Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než ceny níže zjištěné. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dle zkušenosti znalce z obdobných ocenění a následných prodejů se obvyklá cena u obdobných provozních objektů a staveb s pozemky, které je možno i samostatně užívat se obvyklá cena pohybuje v úrovní 20 - 25 % ceny časové. Jelikož je areál částečně provozuschopný bez předchozích úprav a má příznivou výměru pozemku, je znalcem stanovena obvyklá cena ve střední hladině uvažovaného rozpětí cca 22,5 %. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Výnosová hodnota je u obdobných provozních staveb jedním z rozhodujících kritérií pro stanovení obvyklé ceny. Tato hodnota je především z důvodu vyšších pořizovacích investic areálu a z důvodu možného reálného nájemného v nižší cenové hladin ovlivněné i odpočtem nákladů na znovuzprovoznění. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Tuto metodu, i když má největší vypovídací hodnotu, nebylo možno z objektivně existujících důvodů chybějících srovnávacích areálů, použít. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný výrobní areál leží v zastavěné části města Telč-Štěpnice v ulici Na Posvátné v řadové zástavbě převážně rodinných domů a několika provozních objektů. Oceňované objekty jsou převážně v horším až průměrném technickém stavu, běžná údržba není v posledních letech prováděna pravidelně a v potřebném rozsahu. K rychlejšímu chátrání přispívá i neužívání hlavních uličních objektů. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až podprůměrný zájem, v poslední době nabídka obdobných nemovitostí pro lehkou výrobu v této části Vysočiny stagnuje, ale poptávka stagnuje či klesá, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Rozdíl u těchto cen u podobných typů nemovitostí bývá výraznější než u jiných typů nemovitostí. Předpokládaný menší zájem potenciálních kupců je umocněn existencí výše uvedených omezení a skutečností. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni – není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi cenou věcnou a cenou výnosovou a bude se blížit maximální úrovni 1/4 věcné ceny ( viz rozbor výše ). Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.


33

2.5

Rekapitulace Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena

24 285 930,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

11 296 130,- Kč

Výnosová hodnota

1 231 310,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

není možné stanovit

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

2 500 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. průmyslového objektu č.p. 181 na pozemku st. parcela č. 771/1 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, průmyslového objektu bez č.p./č.e. na pozemku st. parcela č. 2182 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, průmyslového objektu bez č.p./č.e. na pozemku st. parcela č. 2183 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a objekt technického vybavení bez č.p./č.e. na pozemku st. parcela č. 2184 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 6148/5 – ostatní plocha a parcela č. 6153/2 – ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 3161 pro katastrální území Telč a obec Telč a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Telč činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 2 500 000,- Kč slovy : dvamiliónypětsettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.

v Českých Budějovicích dne 27.12.2012

Ing. Michal Sirový

Příloha : 6x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 3161 1x kopie katastrální mapy


34

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2154 - 309/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 309/12.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 27. prosince 2012

Ing. Michal Sirový


35

FOTODOKUMENTACE

Uliční pohled na č.p. 181

Zadní pohled na objekt č.p. 181 s truhlárnou


36

vnitřní část areálu, truhlárna ( vlevo ), sklad č.2, 3 ( vzadu ) a objekt na st. parcele č. 2182 ( vpravo )

zadní část areálu, objekt na st. parcele č. 2183 ( vlevo ), sklad č. 3 ( vpředu ) , sklad č.2 ( vpravo )


37

bývalá dílna v budově č.p. 181

truhlárna


12

Recommend Documents