ZNALECKÝ POSUDEK č. E - 6272-230/12 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI – ODHAD HODNOTY VČETNÉ STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ NEMOVITOSTI pro exekuční řízení u Exekutorského úřadu Praha 6 NEMOVITOST: Katastrální údaje:
Byt č. 96/3, č. 96/4 a ideální spoluvl.podíl 1413/2141 stp.č.115, 463 31 Chrastava CZ0513 Liberec, 564117 Chrastava, k.ú. 653845 Chrastava I, LV 1147 – byt č. 96/3 a 96/4 v čp. 96 a LV 173 – podíl na stp.č.115 ŽILKA Ivan, Víta Nejedlého 96, 46331Chrastava
VLASTNÍK:
Objednatel posudku : EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 6 - Soudní exekutor JUDr. Jan Grosam Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku
: zjištění ceny nemovitosti pro exekuci – k čj. 0 25 Ex 14714/09-16
Oprávněný : Česká pojišťovna a.s., Spálená 75/16, 11304 Praha 1, IČ 45272956 Povinný : Žilka Ivan, Víta Nejedlého 96, 46331 Chrastava, okr.Liberec (dle výpisu z KN a MV ČR technolog.centra adresa Dolní Sedlo 88, 463 34 Hrádek nad.Nisou) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zák. č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhl. MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb.,
č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 7.11.2012 – zaměření nemovitosti 17.1. a 7.11.2012 bez účasti povinného, dle vnějších znaků a podkladů MÚ Chrastava
Posudek vypracoval
: Miroslav J e ž e k Kostelní 2678 407 47 Varnsdorf V
Posudek obsahuje 8 stran včetně titulní, 10 stran příloh a předává se ve 4 vyhotoveních (1x elektronicky)
Ve Varnsdorfu, 26.11.2012
-2-
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Obec: Počet obyvatel:
Byt č. 96/3 a č.96/4 Liberecký Chrastava 6 130
Adresa nemovitosti: Okres: Katastrální území: Zákl. cena pozemku:
46331 Chrastava 96 Liberec Chrastava I ZC = Cp * 3,0 = 219,10 Kč/m2
Místopis lokality: Město Chrastava se nachází 8 km SZ od Krajského města Liberec, v podhůří Jizerských hor, na trase mezinárodní silnice E442 směrem na Hrádek, na hranici se SRN, případně do Frýdlantského výběžku, je i želzniční spojení Liberec- Hrádek - Žitava. Obec má kompletní infrastrukturu – Městský úřad se stavebním úřadem, banku, poštu, zdravotní středisko, policii, základní školu, vybavenost obchodních zařízení atd. Dále adekvátní síť převážně drobných provozoven, původní textilní a strojírenský průmysl v útlumu, z větších podniků Grupp, Benteler a Vzduchotechnik. Zástavba v obci středně podlažní a nízkopodlažní, převážně rodinnými domky, zčásti i pro individuelní rekreaci, několik bytových domů. Význam obce v současné době stoupá, s postupným rozvojem v rámci eurotruktur (přestavba náměstí, budova MÚ, komunikace, inž.sítě.).
Místopis a charakteristika nemovitosti: Nemovitost je situovaná v souvisle zastavěné místní části obce, přímo v její středové části poblíže náměstí, v rovinatém terénu, v lokalitě smíšené, převážně nízkopodlažní obytné zástavby, vklíněně mezi dvě místní komunikace (ulice), v blízkosti vodoteč říčky Jeřice. Dům se 4 jednotkami (2 oceňované), je napojený na veřejné rozvody elektro, vody, kanalizace a zemního plynu. Předzahrádka u domu je jiného vlastníka. Ostatní údaje o nemovitosti a o lokalitě jsou patrné z výpočtové části posudku.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti - prohlídka a zaměření nemovitosti provedeno 17.1.2012 bez účasti povinného (prohlídku odmítl), písemné a telefonické výzvy včetně výzvy SMS k sjednání nového termínu bez odezvy, ocenění provedeno dle vnějších znaků a podkladů stavebního úřadu MÚ Chrastava dne 7.11.2012. 4. Podklady pro vypracování posudku - objednávka posudku Usnesením soudního exekutora z 28.12.2011 (znalci doručeno dopisem 3.1.2012) - elektronicky kopie výpisu z KN stav k 28.12.2012 (dálkovým přístupem pro exekutora k čj.025 Ex 14714/09-16 – v přílohách (7 listů), urgence emailem z 29.10.2012 - aktualizovaná informace o stavbě (Internet ze 7.11.2012) – v přílohách (1 list) - kopie kat.mapy okolí čp. 96 a okolí v měř. 1:1000 (Internet z 28.12.2012) – v přílohách (1 list) - mapa širších vztahů v měř.1:50 000 (Internet z 2.1.2012) – v přílohách (1 list) - informace získané na Městském úřadu a zjištění na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz zaslané podklady a přílohy 6. Dokumentace a skutečnost - v archivu stavebního úřadu obce obsáhlá dokumentace, včetně údaje o přibližném stáří nemovitosti 135 let, potvrzení údaje o částečném zatopení domu při místní povodní v r.2010 a především obsáhlá spisová a výkresová dokumentace k rekonstrukcím domu z let 2001-2003, změn v průběhu stavby, poslední doklad z 19.9.2003, dle údaje stavebního úřadu nedokončeno, nekolaudováno
-3-
- dílčí opravy původního bytu 2+1 z r.1960-1965, stav.povolení na plynofikaci a ÚT z 6.12.1999 - prohlášení vlastníka budovy k prodeji bytů z 28.3.2001 - z r.2003 obsáhlá původní dokumentace k přestavbě, z 11.6.2003 stavební povolení na nazdění přístavku včetně jeho opravy, z.1.9.2003 stavební úpravy bytu 96/3 včetně půdní vestavby bytu 96/4, změna a doplnění projektu (AgMINERVA Colsunting DEVELOPER By Chrastava) z 19.9.2003, s předpokladem zřízení 5 bj. I. kategoriie – 96/1, 1.np., byt 1+3 o 87,3m2, 96/2, 2.np., byt 1+kk o 19,19m2, 96/3, 2.,3.,4.np., byt 6+1 o 147,80m2 (třípodlažní dvougenerační mezaninový byt), 96/4 2.,3.,4.np., byt 4+kk o 91.67m2 a 96/5, byt 2+kk+2garáže v přístavku o 114,38m2 - pro ocenění jsou jednotky propočteny tak, jak jsou v současné době evidované v KN
7. Obsah posudku I. Administrativní cena :
a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Jednotka č.96/3 a2) Jednotka č.96/4
b) Pozemky II. Porovnávací (srovnávací) metoda III. Stanovení ceny obvyklé, včetně zjištěných práv a závad
B. Posudek I. Administrativní cena :
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota – Byt v soliterním celozděném obytném domu z konce 19.století, s pravidelným obdélníkovým půdorysem a přístavbou do dvora. Je nepodsklepený, hlavní trakt má 2 nadzemní podlaží a dvoupodlažní podkroví pod sedlovou střechou s krytinou z osinkocementových šablon, přístavba je dvoupodlažní pod sedlovou střechou s mírným spádem s krytinou z asfaltových šablon.. Nosná konstrukce domu je zděná, stropy polospalné dřevěné se záklopy, zastřešení dřevěným vázaným krovem nad stavebně vybavenými podkrovími, fasádní omítky vápenné štukové, kompletní klemp. prvky z pozink.plechu. Okna plastová ve 2.np. a na přístavku, v 1.np. hlavního traktu dřevěná rámová. Vnitřní vybavení zřejmě tradiční s úplným vybavením (prohlídka vnitřních prostor neumožněna, dle předpokladu a podkladů z obsáhlé dokumentace. Kompletní instalace, včetně zemního plynu, vytápění kotlem na zemní plyn, studená a teplá voda, patně standardní vybavení koupelen a WC, třípodlažní mezaninový byt se dvěma koupelnami. Nad garážemi v 1.np. přístavby dvě obytné místnosti s balkonem do dvora (jednotka č.96/4). Stáří domu 135 let, dřívější údržba minimální, v posledních 9 letech rozsáhlé opravy, úprava dispozice, vybavení podkroví a vestavba druhého podkroví v části půdního prostoru hlavního traktu, nástavba a rekonstrukce přístavby do dvora. Dle údaje povinného a ověření na MÚ zatopení přízemí domu při povodni v r.2010. Některé opravy zřejmě nedokončené – dle údaje stavebního úřadu nekolaudováno.
-4-
a1) Jednotka č.96/3
- § 25
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Liberecký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 135 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 20 270,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: byt č. 96/3 :
=
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:
= =
78,30 m2 78,30 m2 78,30 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná 2. Společné části domu – chodby 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě – 2.- 4.np. bez výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám – jen částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu – ústřední s kotlem na zemní plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu – nekolaudováno 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
č.
Vi
IV I II II II III I
0,10 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03
III II II
0,00 -0,05 1,05
č.
Pi
I II III III II
0,00 0,02 0,00 0,00 0,00
II III IV I I III I
0,00 0,05 0,03 -0,15 -0,04 0,00 -0,02
Koeficient pro stáří 135 let: 0,60 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,60 = 0,636 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - městský úřad se stavebním úřadem, banka, policie, pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdrav. péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo – konfliktní skupiny v lokalitě i v okolních domech 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - dům mezi dvěma komunikacemi
-5-
12
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,890 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi - poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost – negativní
č.
Ti
I II I
-0,10 0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,850 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,636 * 0,890 * 0,850 = 0,481 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 20 270,- Kč/m2 * 0,481 = 9 749,87 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 9 749,87 Kč/m2 * 78,30 m2 = 763 414,82 Kč
Jednotka č.96/3
- zjištěná cena
763 414,82 Kč
=
a2) Jednotka č.96/4 - § 25 Podlahové plochy bytu: byt a nebyt.prostor č.96/4:
=
119,52 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:
= =
119,52 m2 119,52 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: 0,636 Index polohy:
0,890
Index trhu s nemovitostmi:
0,850
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,636 * 0,890 * 0,850 = 0,481 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 20 270,- Kč/m2 * 0,481 = 9 749,87 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 9 749,87 Kč/m2 * 119,52 m2 = 1 165 304,46 Kč
Jednotka č.96/4 - zjištěná cena
=
1 165 304,46 Kč
b) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název zast.plocha
Parcelní číslo 115
Výměra[m2] 294,00
JC[Kč/m2] 219,10
Cena[Kč] 64 415,40
-6-
Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.6. negativní účinky okolí 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
64 415,40 -5 % 10 % 5% +
*
Pozemek - zjištěná cena
3 220,77 67 636,17 * 1,2120 * 2,1390 175 344,61 175 344,61 Kč 1 413 / 2 141
115 722,53 Kč
=
Rekapitulace administrativních cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Jednotka č.96/3 a2) Jednotka č.96/4 b) Pozemek
= = =
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
763 414,82 Kč 1 165 304,46 Kč 115 722,53 Kč 2 044 441,81 Kč
Administrativní cena celkem (zaokrouhleno)
2 044 440,- Kč
II. Porovnávací (srovnávací) metoda Byty jsou je v lokalitě běžně prodejné, včetně bytů v bytových zděných domech obdobného stáří jako dům čp. 96. V obci existuje dle zjištění znalce převis nabídky nad poptávkou, vzhledem k poměrně vysoké míře nezaměstnanosti, množství objektů – domů i bytů v exekučních řízeních. K dispozici jsou údaje od spolupracujících znalců znalecké komory Ještěd a údajů od realitních kanceláří v místě a na webu Reality cz, pro informaci přikládám v přílohách aktualizované nabídky 3 bytů ve zděných domech servru beta Reality, jedná se o nabídkové ceny, lze předpokládat, že realizované prodeje budou nižší. Své specifikum má i fakt, že se jedná o byty zřejmě nedokončené (nekolaudované) a není známý přesný stav vnitřních prostor. Předpokládanou cenu po porovnání stanovuji sníženou.
Porovnávací (srovnávací) hodnota celkem (zaokrouhleno) Pro byt č.96/3 ………………………..…… Pro byt č.96/4 (jiný nebyt.prostor) …..…… Pro id.spol.pod. st.p.č. 115 …………..……
600 000,- Kč 800 000,- Kč 100 000,- Kč
-7-
III. Stanovení ceny obvyklé, včetně zjištěných práv a závad
*
Cena obvyklá (též obecná) je cena, která by byla dosažena při prodeji stejné či porovnatelné nemovitosti v obchodním styku ke dni ocenění. V posudku jsou použity dva pomocné propočty (administrativní cena, porovnávací v místě), které cenu obvyklou objektivně posuzují, pro tanovení ceny obvyklé doplňuji i další ovlivňující kriteria -
Ovlivňující kriteria pro stanovení obvyklé ceny (včetně práv a závad s nemovitostí spojených): -
Jsou poměrně výrazná a zároveň obtížně stanovitelná vzhledem k nemožnosti prohlídky vnitřních prostor domu, rozsahu nedokončených prací a stavu 1.np. po povodni v r.2010.
-
Lze předpokládat i další negativa především současný převis nabídky nemovitostí nad poptávkou (ekonomickou) - podstatně minimalizuje případnou prodejnost
-
dle výše uvedeného stanovuji cenu obvyklou pro celou nemovitost mírně sníženou oproti ceně uvedené porovnávací metodou
Výsledná obvyklá cena nemovitosti po zaokrouhlení Pro byt č.96/3 ………………………..…… Pro byt č.96/4 (jiný nebyt.prostor) …..…… Pro id.spol.pod. st.p.č. 115 …………..……
500 000,- Kč 700 000,- Kč 80 000,- Kč
celkem
1 280 000,- Kč slovy : jedenmiliondvěstěosmdesáttisíc Kč
C. Závěr a) Obvyklá cena nemovitosti včetně příslušenství Jednotek č.96/3, 96/4 v čp.96 a id.spol.pod. 1413/2141 stp.č.115, vše v kat.úz. Chrastava I, v obci Chrastava, okres Liberec, zapsáno na LV 1147 a 173, vše vedené u KÚ pro Liberecký kraj, KP Liberec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 7.11.2012 činí po zaokrouhlení :
1 280 000,- Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo - nezjištěno Věcná břemena - nezjištěno c)
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou - viz odst.b
-8-
d) Výsledná obvyklá cena nemovitosti včetně příslušenství Jednotek č.96/3, 96/4 v čp.96 a id.spol.pod. 1413/2141 stp.č.115, vše v kat.úz. Chrastava I, v obci Chrastava, okres Liberec, zapsáno na LV 1147 a 173, vše vedené u KÚ pro Liberecký kraj, KP Liberec, podle tohoto odhadu k datu ocenění 7.11.2012 činí po zaokrouhlení :
1 280 000,- Kč slovy : jedenmiliondvěstěosmdesáttisíc Kč
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný dekretem Krajského soudu v Ústí nad Labem z 25.1. 1977 pod č.j. Spr. 307/77 pro obor ekonomiky ceny a odhady nemovitostí a držitel koncesní listiny ev.č. 350209-4412-00 – oceňování majetku pro věci nemovité. Posudek je zapsán ve znaleckém deníku pod č.E - 6272-230/12, znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 230/12.
Ve Varnsdorfu, 26.11.2012
Miroslav J e ž e k Kostelní 2678 407 47 Varnsdorf V
E. Seznam příloh - výpis z KN dálkovým přístupem pro exekutora stav k datu 28.12.2011 – 2 listy - aktualizovaná informace o stavbě (Internet ze 7.11.2012) – 1 list - kopie kat.mapy okolí čp. 96 v měř. 1:1000 (Internet z 28.12.2011) – 1 list - mapa širších vztahů v měř.1:50 000 (Internet – Nahlížení do katastru) – 1 list - nabídkové listy beta Reality.cz. k prodeji bytů v Chrastavě – 3 listy - koncesní listina znalce z r.2001 – 1 list - fotodokumentace (pohledy z komunikací, do dvora s přístavkem) - 1 list
