ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/12 o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 143 na p. č. st. 427 a pozemku p.č. st. 427, p.č. 130/2, p.č. 132/3 s příslušenstvím, LV číslo 164, katastrální území Stěžery, obec Stěžery, okres Hradec Králové a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 4659/11-45/
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 25.01.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotoveních. V Hranicích, 27.01.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 143 na p. č. st. 427 a pozemku p.č. st. 427, p.č. 130/2, p.č. 132/3 s příslušenstvím, LV číslo 164, katastrální území Stěţery, obec Stěţery, okres Hradec Králové a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům Malá Strana 143 503 21 Stěţery Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Stěţery Katastrální území: Stěţery Počet obyvatel: 1 789 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 40,8496 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp x 3,0 = 122,55 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.01.2012 za přítomnosti pana Martina Rysky, tel. 604 202 972. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 07.10.2011, LV číslo 164, k.ú. Stěţery - informace z nahlíţení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z projektové dokumentace RD Stěţery , p.č. 130/2 a 132/3, vypracoval Ing. Jan Holík, leden 2005 5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Ryska Martin a Rysková Andrea Ryska Martin Malá Strana 143, Stěţery, 503 21 Rysková Andrea Malá Strana 143, Stěţery, 503 21 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena ţádná předkupní práva.
-2-
Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doloţena ţádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí byla předloţena částečná dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v ulici Malá Strana v zástavbě bytových domů ve středu obce. Jedná se o samostatný rodinný dům na obdélníkovém pozemku s garáţí, která je přistavěna ze severozápadní části rodinného domu. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Na pozemku se nacházejí trvalé porosty. Na pozemku p.č. 132/3 se nachází rozestavěná stavba skladu s garáţí, která je podle sdělení majitele rodinného domu majetkem společnosti Mr. Tobacca s.r.o. a z tohoto důvodu není předmětem ocenění. Doklady o vlastnictví ani faktury z výstavby nebyly předloţeny. Společnost Mr. Tobacca s.r.o. nemá uzavřenou ţádnou nájemní smlouvu na pozemek. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 1.2. Garáţ 1.3. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům Popis: Přízemní, nepodsklepený objekt rodinného domu s obytným podkrovím je samostatně stojící a nachází se na pozemku p.č. st. 427. Je napojen na el. energii, plyn, vodovod a kanalizace je svedena do ČOV. Objekt je uţíván od roku 2006. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaţí se nachází závětří, zádveří, obytná místnost s kuchyňským koutem a schodištěm, pracovna, komora a záchod. V podkroví se nachází tři pokoje, koupelna, záchod a balkón. Stavební provedení: základy betonové, zdivo Ytong a zateplení, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina cementová, klempířské konstrukce měděné, fasáda silikátová, probarvená, vnitřní obklady keramické, schody betonové s PVC, dveře plné, prosklené, sololit, plast, okna plastová, podlahy plovoucí, dlaţby, PVC, vytápění radiátory, ústřední plynové, elektřina 220, 380 V, rozvod T+S vody, plynový zásobní na TUV, zemní plyn, vestavěné spotřebiče, vana, sprchový kout, umývadlo, 2x záchod. Objekt je udrţovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané ţivotnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, zpevněné plochy, obrubníky, oplocení, vrata a vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaţí 1. NP: podkroví: Obestavěný prostor: 1. NP:
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Královéhradecký kraj, do 2 000 obyvatel 6 let 3 735 Kč/m3
Zastavěná plocha 102,38 m2 108,17 m2
Konstrukční výška 2,95 m 2,75 m
(10,60x8,80+1,25x3,25+0,45 = x1,70)x(4,10)+(1,40x3,05) -4-
406,51 m3
zastřešení: Obestavěný prostor - celkem:
(10,80x8,80+1,45x9,30-1,50x = 0,75+0,45x1,70)x(3,20x0,5) =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost: ZP / ZP1 = 2,06
173,06 m3 579,57 m3 102,38 m2 210,55 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlaţnost - Hodnota větší neţ 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 6 let: 1,00
č. I
Vi typ A
III IV
0,00 0,04
II I V
0,00 0,00 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III I
0,01 0,00 1,25
č. I III II III
Pi 0,00 0,01 0,00 0,03
III II III
0,03 0,00 0,04
II II
0,00 0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) x V13 x 1,00 = 1,413 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - více obchodů nebo sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost -5-
10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III II
0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,110 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV x IP x IT = 1,413 x 1,110 x 0,950 = 1,490 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 3 735 Kč/m3 x 1,490 = 5 565,15 Kč/m3 CP = CU x OP = 5 565,15 Kč/m3 x 579,57 m3 = 3 225 393,99 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
3 225 393,99 Kč
1.2. Garáž Popis: Přízemní, nepodsklepený objekt garáţe bez obytného podkroví je přistavěn k rodinnému domu a nachází se na pozemku p.č. st. 427. Je napojen na el. energii. Objekt je uţíván od roku 2006. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaţí se nachází garáţ. Stavební provedení: Základy betonové, zdivo Ytong, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina cementová, klempířské konstrukce měděné, fasáda silikátová, probarvená, dveře plné, podlaha betonová elektřina 220, 380 V, sekční vrata dálkovým ovládáním. Objekt je udrţovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané ţivotnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaţí 1. NP:
Garáţ § 24 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, do 2 000 obyvatel 6 let 2 025 Kč/m3
Zastavěná plocha 41,36 m2 -6-
Konstrukční výška 2,40 m
Obestavěný prostor: 1. NP: zastřešení: Obestavěný prostor - celkem:
(8,80x4,70)x(2,90) (8,80x4,70)x(3,10x0,5)
= = =
119,94 m3 64,11 m3 184,05 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo ţelezobetonové se střechou – krovem umoţňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 6 let: 1,00
č. I
Vi typ A
II II III
0,00 0,00 0,00
III III I
0,00 0,00 1,25
5
Index vybavení IV = (1 + Vi) x V6 x 1,00 = 1,250 i=1
Index polohy: Převzatý index polohy IP = 1,110 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu IT = 0,950 Celkový index I = IV x IP x IT = 1,250 x 1,110 x 0,950 = 1,318 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 2 025 Kč/m3 x 1,318 = 2 668,95 Kč/m3 CP = CU x OP = 2 668,95 Kč/m3 x 184,05 m3 = 491 220,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1.3. Studna Popis: Před rodinným domem se nachází studna uţívaná k zalévání zahrady. Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Kopaná 2,00 m 2222
-7-
491 220,25 Kč
Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 2,00 m x 1 950 Kč/m Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Plná cena:
+ = x x x =
3 900 Kč 3 900 Kč 0,8500 2,3230 1,3720 10 565,42 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 94 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŢ = 100 % x 6 ÷ 100 = 6,000 %
-
633,93 Kč
Studna - zjištěná cena
=
9 931,49 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Moţnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití) 1,3720 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 122,55 1,00 2,1550 1,3720 10,00 398,573 § 28 odstavec 5 122,55 0,40 2,1550 1,3720 10,00 159,429 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 orná půda § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 427 130/2 132/2
Pozemky - zjištěná cena
Výměra [m2] 151,00
Jedn. cena [Kč/m2] 398,573
Cena [Kč] 60 184,52
479,00 479,00
159,429 159,429
76 366,49 76 366,49 212 917,50
=
3. Ocenění trvalých porostů -8-
212 917,50 Kč
3.1. Trvalé porosty Popis: Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč x = =
-9-
212 917,50 1 109 300 57 597,16 0,065 3 743,82 3 743,82Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 1.2. Garáţ 1.3. Studna
3 225 394 Kč 491 220,30 Kč 10 565,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 727 179,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
212 917,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
212 917,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
3 743,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
3 743,80 Kč
Celkem
3 943 841 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
3 943 840 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 1.2. Garáţ 1.3. Studna
3 225 394 Kč 491 220,30 Kč 9 931,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 726 545,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
212 917,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
212 917,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
3 743,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
3 743,80 Kč
3 943 207,10 Kč
Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem
3 943 210 Kč - 10 -
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
3 943 210 Kč
slovy: Třimilionydevětsetčtyřicettřitisícdvěstědeset Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se pouţívají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se pouţívá u nemovitostí s moţným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je moţno pouţít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztaţené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemţ jiţ z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je moţno konstatovat, ţe cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla pouţita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je moţno stanovit obvyklou cenu. - 11 -
Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, ţivotní prostředí, ekologické zátěţ, poloha objektu vzhledem k vyuţitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací moţnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inţenýrské sítě, typ stavby, počet podlaţí, součásti a příslušenství nemovitosti, moţnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údrţba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlíţením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, dům rodinný, 150 m2 Cena: 3 190 000,- Kč včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Stěţírky Datum vloţení: 09.01.2012 Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: JJ0091 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 2 včetně 1 podzemního Podlaţí umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 110 m2 Plocha uţitná: 150 m2 Plocha podlahová: 150 m2 Plocha pozemku: 600 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Garáţ: Ano Topení: Ústřední plynové Plyn: Individuální - 12 -
Odpad: Veřejná kanalizace Zařízeno: Ne Popis: K prodeji rodinný dům 5+1 v atraktivní lokalitě na okraji Hradce Králové s dostupností MHD. V přízemí domu se nachází kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, pracovna, koupelna a komora. V patře domu je prostorná loţnice s vlastní šatnou a lodţií, dále 2xdětský pokoj a koupelna. Dům je podsklepen, součástí je garáţ.. K domu náleţí pozemek 625m2. 2. Prodej, dům rodinný, 120 m2 Cena: 2 625 000,- Kč Adresa: Boční, Stěţery Datum vloţení: 18.08.2011 Datum aktualizace: 25.01.2012 ID zakázky: 003108 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Rušná část obce Typ domu: Přízemní Podlaţí počet: 1 Podlaţí umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 140 m2 Plocha uţitná: 120 m2 Plocha podlahová: 1 750 m2 Plocha pozemku: 1 750 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Zařízeno: Ne Popis: - 13 -
3108 - Prodej rodinného domu v obci Stěţery. Jedná se o starší dům, bývalý statek, s velkým pozemkem, vhodný pro bydlení i podnikání. Nemovitost je před rekonstrukcí. K dispozici přípojka vody, kanalizace a elektřiny. Stávající vytápění lokální na tuhá paliva. V obci je dobrá občanská vybavenost a dostupnost MHD. 3. Prodej, dům rodinný, 125 m2 Cena: 3 650 000,- Kč Adresa: Dolní Přím Datum vloţení: 09.12.2010 Datum aktualizace: 03.11.2011 ID zakázky: DM1321::504588 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaţí počet: 2 Plocha zastavěná: 125 m2 Plocha uţitná: 125 m2 Plocha podlahová: 125 m2 Plocha pozemku: 800 m2 Popis: Nabízíme k prodeji nový, velmi pěkný zděný /Weinberger/, velmi kvalitně provedený rodinný dům, s pozemkem 800 m2. Předmětný RD se nachází na okraji obce Dolní Přím - Probluz ve vzdálenosti cca 7km z krajského města Hradce Králové. Dispozice: 1 NP - garáţ, zádveří, vstupní hala se schodištěm, pracovna, koupelna + WC. Obytný otevřený prostor sestávající z kuchyňského kouta, obytného prostoru a jídelny se vstupem na terasu. Terasa provedena ve dřevě a je obklopena nádhernou nově zaloţenou zahradou - skalkou /viz foto/. 2 NP - 3x loţnice + obývací pokoj + koupelna + WC. Střešní krytina bramac. V horní části parcely je situován přístřešek pro posezení či grilování s úloţným prostorem na zahradní potřeby. Na posezení navazuje rozestavěný zapuštěný bazén /viz foto/. Pozemek je oplocen pěkným dřevěným plotem s podezdívkou, brána a garáţová vrata na dálkové ovládání, od přístupové komunikace zajišťuje absolutní soukromí vzrostlý ţivý plot /viz foto/. Dočasná akční cena po slevě 3.650.000,-Kč je min. 1mil Kč pod reálnou cenou při stavbě obdobného nového RD. Stav nemovitosti je srovnatelný s kvalitně provedenou novostavbou. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení uţitné hodnoty nemovitostí a na základě zváţení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosaţitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s - 14 -
nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 3000 000 - 3 500 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla pouţita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi:_ _ Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu vyuţití, jakoţ i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, ţe oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
3 200 000,- Kč slovy: Třimiliónydvěstětisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navrţena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předloţených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, ţe daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 27.01.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz - 15 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13/12.
- 16 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 2 1 1
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
