ZNALECKÝ POSUDEK č. 674-98/12 stanovení ceny obvyklé (tržní) nemovitostí – rekreační chaty č.e.5 na p.č.St.184, budovy bez č.ev. na p.č.St.185 a pozemků p.č.St.184, p.č.St.185 vše včetně příslušenství, v k.ú. Staré Hamry 1, obec Staré Hamry, okres Frýdek-Místek: Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o., se sídlem Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552
Vlastník nemovitostí:
Petr Trnčák Moravská 2643/88, 700 30 Ostrava-Zábřeh
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu nedobrovolné dražby č.j. 044/012
Posudek vypracovala:
Ing. Šárka Kašparová
Kancelář: Telefon:
Křivánky 31, 642 00 Brno Sokolovská 1318, 739 11 Frýdlant nad Ostravicí +420 603 420 456
Datum místního šetření:
16.7.2012
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
16.7.2012
Posudek obsahuje 16 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
–2–
A. Nález Znalecký úkol Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky Dražbyprost s.r.o. ze dne: 22.6.2012.
Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Jedná se o rekreační chatu č.e.5 na p.č.St.184, dále budovy bez č.ev. na p.č.St.185 a pozemků
p.č.St.184, p.č.St.185 vše včetně příslušenství, v k.ú. Staré Hamry 1, obec Staré Hamry, okres Frýdek-Místek. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950) k tomuto uváděl: Měřítko pro soudní odhad. § 304. Určená hodnota věci je její cena. Má-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti určitou sumou peněžitou. Cena řádná a mimořádná. § 305. Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to její cena mimořádná. Která cena je směrnicí při soudních odhadech. § 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy cena obecná. V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád)) bylo uvedeno: § 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov podle zastavěné plochy (po př. jednotek obestavěného prostoru), nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku (výnosu), kterého lze při řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby (§§ 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti. Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci
–3– založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: V rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30.1.1998 je mj. uvedeno (pozn.: pojem „odhadní cena“ se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.): Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu ... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. V zákonu č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, je mj. uvedeno k oceňování hypotečních zástavních listů: „Hypoteční zástavní listy § 28 … (2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastnosti nemovitosti, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, c) práv a závad s nemovitostí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou.
Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“):
1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.).
2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti.
3. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti.
4. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost.
5. Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty - prostý aritmetický průměr mezi hodnotou výnosovou a cenou časovou.
6. Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru - vážený aritmetický průměr z hodnoty výnosové a ceny časové. Při převažující ceně časové se klade větší váha na hodnotu výnosovou.
7. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
–4–
Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 16.7.2012. Vlastník nemovitosti dle písemné výzvy se místního šetření nezúčastnil. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitostí z exteriéru jenom za přítomnosti znalce.
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitosti č. 51, pro k.ú. Staré Hamry 1, obec Staré Hamry, okres FrýdekMístek, vyhotovený objednavatelem dne 9.1.2012. Viz. příloha
Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy. Viz. příloha
Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Frýdek-Místek Staré Hamry Staré Hamry 1 (754285)
List vlastnictví číslo: 51 Vlastník: Trnčák Petr Horní 791/3, Ostrava, Hrabůvka, 700 30
Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízeno věcné břemeno užívání pro Jana Bohumského. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.
–5–
Vlastní databáze znalce Vlastní databáze znalce, sestavená z údaj ů realitní inzerce a informací o realizovaných cenách nemovitostí databáze POSN. Databáze je sestavena formou sešitu v textovém editoru Excel pomocí programu ABN. Údaje o jednotlivých nemovitostech, použitých ke srovnání, jsou uvedeny dále v posudku v příloze.
Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc., Brno. a program Delta-NEM.
Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je stavba – rekreační chata č.e.5 na pozemku p.č.St.184, chata je v suterénu vyzdívaná a v ostatních patrech pravděpodobně dřevěné oboustranné obíjené konstrukce, podsklepený, jednopodlažní s podkrovím. Objekt má sedlovou střechu krytou térovou lepenkou. Půdorysný tvar je nepravidelný, samostatně stojící. Stavba je situována na samotě, v okrajové části obce Staré Hamry. Pozemek p.č.St.154 je částečně zastavěn rekreační chatou a okolo chaty se nachází část využívaná jako zahrada. Pozemek p.č.St.185 je zastavěn budovou bez č.ev. využívanou jako sklípek a dílna s dřevníkem. Pozemky leží v mírně svažitém terénu a jsou přístupné z lesní nezpevněné komunikace asi 300m, zbylá část cca 5km je zpevněná cesta se zákazem vjezdu, je zde nutné povolení od lesní správy a v zimě je komunikace neupravována. Dům není napojený na žádné přípojky. Stáří se odhaduje na cca 100let.. Celkový technický stav je ke dni ocenění mírně zhoršený vůči stáří a opotřebení. Údržbu lze hodnotit jako průměrnou. Objekt se nachází v rozsáhlém chráněném území, ochranné pásmu vodního zdroje 2.stupně.
Umístění nemovitosti v obci Staré Hamry jsou horskou obcí skládající se z 55 osad rozprostírajících se na 8 345 ha, ve které dnes žije 566 obyvatel. Na jedné straně začíná území obce na vrcholcích Lysé hory a Smrku, na druhé straně končí na Bílém kříži hranicí se Slovenskou republikou. Zvláštností obce jsou také dvě katastrální území Staré Hamry 1 a Ostravice 2. Obec je tvořena převážně lesy. Vznikem přehradní nádrže na pitnou vodu Šance, došlo koncem šedesátých let dvacátého století k zatopení údolí - původního centra obce a rozdělení obce na dvě části. Centrum Starých Hamer bylo nov ě vybudováno na Samčance. Obec, jež se celá nachází v CHKO Beskydy, je celoročně cílem pěších turistů, cykloturistů a vyznavačů sjezdového a běžeckého lyžování. K nejnavštěvovanějším částem obce patří Samčanka, Gruň, Bílý kříž a areál Maryčky Magdonové. Z původní architektury se dochoval kostel sv. Jindřicha se hřbitovem, farou a pomníkem Maryčky Magdonové a dřevěný kostelík sv. Panny Marie Pomocné na Gruni.
Obsah posudku a) Chata b) Pozemky na LV číslo 51 c) Věcná břemena Ocenění dle vyhlášky Ocenění porovnávací metodou
–6–
B.
Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno obvyklou cenou vyplývající z ceny podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku (tato cena je pro určení ceny obvyklé cenou orientační), ceny získané porovnávacím způsobem dle prodejnosti obdobných nemovitostí v dané lokalitě na realitním trhu s ohledem na stav nemovitosti.
Popisy objektů a)
Objekty
Jedná se o samostatně stojící, podsklepenou rekreační chatu s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Nosná konstrukce suterénu je zděná, ostatní podlaží jsou pravděpodobně z oboustranně dřevěné konstrukce, z vnější strany je dřevěná šindel. Střecha je sedlová se střešní krytinou térovou lepenkou. Klempířské konstrukce jsou v plném rozsahu. Fasáda je nátěr dřevěných obkladů a v suterénu omítka. Bleskosvod není proveden. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěn. Pozemek je částečně oplocen. Venkovní úpravy tvoří zpevněné plochy, kamenné zídky a vedlejší roubená stavba se zděným suterénem a sedlovou střechou, sloužící jako sklípek a dílna. Dispoziční řešení: *znalci není známo Technický stav stavby, opotřebení: Rekreační chata je v mírně zhoršeném stavu vzhledem ke stáří a průměrné údržbě. Dle názoru znalce je nutný nátěr veškerých dřevěných prvků obložení, dále nátěr dřevěných prvků výplní otvorů.
b)
Pozemky
•
Pozemek p.č.St.184 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 507 m2 je částečně zastavěn rekreační chatou č.e. 5 • Pozemek p.č.St.185 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 54 m2 je zastavěn budovou bez č.e. Pozemky jsou zapsány na LV 51 pro k.ú. Staré hamry 1, obec Staré Hamry, u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště okres Frýdek-Místek. Na pozemcích se nachází trvalé porosty, a to okrasné keře, stromy a ovocné stromy, v průměrném stavu. Pozemky se nachází v rozsáhlém chráněném území, ochranné pásmu vodního zdroje 2.stupně. c)
Věcná břemena
Na nemovitosti podle výpisu z KN vázne věcné břemeno dle Z-6718/2007 s právními účinky 19.4.2007. Věcné břemeno užívání pro oprávněného Jana Bohumského, datum narození 24.9.1934 Moravská 2643/88, 70030 Ostrava, povinný z věcného břemene je stavba bez č.e. na p.č.St.185, rekreační chata č.e.5 na p.č.St.184 a pozemky p.č.St.184, p.č.St.185. Předmět věcného
–7–
břemene je doživotní, bezplatné, nedílné a tomu odpovídající právo bydlení a užívání výše popsaných nemovitostí. S právem užívání veškerého p říslušenství jakožto s právem přijímání návštěv, známých a příbuzných ve kteroukoliv dobu.
Ocenění podle cenového předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu K p: Frýdek-Místek Okres: Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel
a) Chata – § 26 Podlaží: Název 1.PP 1.NP garáž vstup přístavek střecha Součet:
Výška 2,30 m 3,00 m 2,85 m 2,60 m 4,90 m 1,50 m 17,15 m
Zastavěná plocha 9,15×14,3 9,15×14,3 5,1×4 2,15×3,75 4,05×4,2 9,15×14,3
Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,30 × 9,15×14,3 3,00 × 9,15×14,3 1.NP 2,85 × 5,1×4 garáž 2,60 × 2,15×3,75 vstup stavek 4,90 × 4,05×4,2 pří 1,50 × 9,15×14,3 střecha bestav ý prostor – celkem: O ěn
=
= = = = = =
130,85 m2 130,85 m2 20,40 m2 8,06 m2 17,01 m2 130,85 m2 438,02 m2
= = = = = =
300,94 m3 392,54 m3 58,14 m3 20,96 m3 83,35 m3 196,27 m3 1 052,20 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Moravskoslezský Kraj: Staré Hamry Obec: Počet obyvatel: 549 2 996,– Kč/m3 Indexovaná prům. cena (IPC): Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku II. Poptávka nižší než nabídka 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi
Ti –0,05
–8– 2 Vlastnictví nemovitostí
3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) I. Negativní
0,00 –0,05
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku III. Vhodná k rekreaci 1 Životní prostředí a atraktivita oblasti III. Les nebo vodní plocha je v místě 2 Přírodní lokalita (docházková vzdálenost) II. Bez vlivu, samoty 3 Poloha v zástavbě III. Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 4 Dopravní dostupnost I. Špatná dostupnost 5 Hromadná doprava II. Dobré 6 Parkovací možnosti I. Žádné 7 Obchod a služby (okolí nemovitosti) I. Žádné 8 Sportoviště II. Bezproblémové okolí 9 Obyvatelstvo v okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. bez vlivu nem. 1 II. Bez dalších vlivů 1 Vlivy neuvedené
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 –0,05 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
0,930
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku IV. Podsklepený - s podkrovím nad 1/2 0 Typ stavby zastavěné plochy 1.NP včetně 1 Druh stavby II. Rekreační chata II. Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 2 Svislé konstrukce 30 cm včetně II. Plochá střecha nebo krov umožňující 3 Střešní konstrukce zřízení podkroví (nevyužito) I. Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj 4 Napojení stavby na sítě el. energie I. Bez zákl. příslušenství 5 Vybavení II. Lokální vytápění 6 Vytápění stavby V. Příslušenství výrazně zvyšující cenu 7 Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do stavby (např. sauna) 2 celkové ZP 25 m včetně) III. Nad 400 m2 8 Výměra pozemků užívané se stavbou III. Bez vlivu na cenu 9 Kriterium jinde neuvedené V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 10 Stavebně-technický stav rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé
Vi E 0,00 –0,03 0,00 –0,06 –0,10 0,00 0,08
0,03 0,00 0,40*
–9– životnosti) *
E - starší než 80 let Kategorie stavby: Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V11:
0,6
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,221
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Chata – zjištěná cena:
0,900 × 0,930 × 0,221 = 2 996,– × 0,185 =
0,185 554,26 Kč/m3
1 052,20 × 554,26 =
583 192,37 Kč 583 192,37 Kč
b) Pozemky na LV číslo 51 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 549 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci – – Není možnost napojení na veřejný vodovod – Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Není možnost napojení na rozvod elektřiny nebo vzdálenost ke zdroji je více než 200 m – Nepříznivé docházkové vzdálenosti od zast. veřejné dopravy – více než 1,5 km – – Ochranné pásmo – Chráněná krajinná oblast – Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) Parc. č. Název zastavěná plocha a st. 184 nádvoří zastavěná plocha a st. 185 nádvoří Součet:
10 % 5% 7% 8% 5% 5% 3% 43 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 507 89,3379 35,– 2
54 561
Pozemky na LV číslo 51 – zjištěná cena:
35,–
89,3379
0,570 2,155 2,078 Cena [Kč] 45 294,32 4 824,25 50 118,57 50 118,57 Kč
c) Rekapitulace Výsledné ceny: a) Chata b) Pozemky na LV číslo 51 Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
583 192,37 Kč 50 118,57 Kč 633 310,94 Kč 633 310,– Kč
– 10 –
Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Při použití zjednodušené metody přímého porovnání: Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýraz ňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.) - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.) - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.) - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.) - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné) - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní) - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a p ředstavám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd). Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech:
– 11 – - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)
horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - umístění objektu v chráněném území v blízkosti vodní nádrže Šance - vyhledávaná rekreační oblast Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - nabídka nemovitostí je vyšší než poptávka - zhoršený přístup k nemovitosti - nelze napojit na žádné inženýrské sítě - probíhající exekuční řízení - doživotní věcné břemeno užívání pro Jana Bohumského Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. K porovnání byly použity následující objekty: Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.
Lokalita (Brno)
ZP
Příslušenství
Pozemek m2
Jiné
Oceň. objekt
Staré Hamry
156
ano
561
viz. popis
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
1
Bílá
120
ne
2500
objekt č.1 viz. příloha
2
Bílá
81
ne
2654
objekt č.2 viz. příloha
3
Ostravice
72
ano
440
objekt č.3 viz. příloha
4
Staré Hamry
100
ne
1884
objekt č.4 viz. příloha
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Kč
pramen ceny KCR
(1)
(7)
1
Cena po redukci na pramen ceny
IO
Cena oceňovaného objektu odvozená
Kč
stav popolo- velia úvaha příslušenství zemha kost vybaznalce ky vení
K1× …× K6
ze srovnávacího Kč
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
1 200 000
0,70
840 000
1,10
0,95
0,90
1,30
1,50
1,50
2,75
305 455
2
1 395 000
0,70
976 500
1,10
0,80
0,90
1,30
1,50
1,50
2,32
420 905
3
1 075 000
0,70
752 500
1,10
0,80
1,00
1,40
0,98
1,50
1,81
415 746
Č.
K1
K2
K3
K4
K5
K6
– 12 –
4
2 600 000
0,70
1 820 000
1,10
0,85
2,83
643 110
Celkem průměr
Kč
450 000
Minimum
Kč
415 746
Maximum
Kč
643 110
Směrodatná výběrová odchylka
0,90
1,60
1,40
1,50
s
129 805
Pravděpodobná spodní hranice
průměr - s
320 195
Pravděpodobná horní hranice
průměr + s
579 805
K1
Koeficient úpravy na polohu objektu
K2
Koeficient úpravy na velikost objektu
K3
Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu
K4 K5 K6
Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)
IO
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Index IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) odlišnosti
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obecné hodnoty Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.
Ocenění věcného břemene Tab. 1 - Zjištění ceny nájmu porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.
Lokalita
ZP
Příslušenství
Pozemek m2
Jiné
Oceň. objekt
Staré Hamry
156
ano
561
viz.popis
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
500
Nabízíme k dlouhodobému pronájmu chatu ve velmi lukrativní a žádané lokalitě na Ostravici. Chata je po částečných rekonstrukcích. Je určena, nejlépe pro 5-10 lidí, je plně vybavena (lednička, pračka, mikrovlnná trouba, aj.). Je zde krásný výhled a velmi klidné místo vhodné i pro děti. K chatě náleží zahrada a terasa k posezení. Více info u makléřky v RK
1
Ostravice
630
ne
– 13 –
2
Čeladná
36
ne
1000
Nabízíme k pronájmu chatku v obci Čeladná, chatka o výměře 36 m2 je po částečné rekonstrukci ( nové rozvody elektřiny, vnitřní zateplení stěn a stropu, topení krbovými kamny, nový sprchový kout a sanita), jedná se o dlouhodobý pronájem s možností úprav chaty dle vlastních potřeb. Přívod vody ze studny, pozemek k chatě o výměře cca 1000 m2. Více informací v RK a při prohlídce.
Tab. 1 - Zjištění ceny nájmu porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po redukci na pramen ceny
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Kč
pramen ceny KCR
Kč
stav popolo- velia příslušenství zemha kost vybaky vení
(1)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
1
10 000
0,60
6 000
1,20
1,50
0,90
2
4 500
0,60
2 700
1,20
0,70
0,90
K6
IO
Cena oceňovaného objektu odvozená
úvaha znalce
K1× …× K6
ze srovnávacího Kč
(14)
(15)
(16)
(17)
1,30
1,00
1,00
2,11
2 844
1,20
1,20
1,00
1,09
2 477
Celkem průměr
Kč
2 700
Minimum
Kč
2 477
Maximum
Kč
2 844
Č.
K1
K2
K3
K4
K5
Směrodatná výběrová odchylka
s
260
Pravděpodobná spodní hranice
průměr - s
2 440
Pravděpodobná horní hranice
průměr + s
2 960
K1
Koeficient úpravy na polohu objektu
K2
Koeficient úpravy na velikost objektu
K3
Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu
K4 K5 K6
Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší
IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
Věcné břemeno užívání – § 18 zákona č. 151/97 Sb. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: U = 2700×12 Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U × 10
=
32 400,– Kč
=
324 000,– Kč
Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
–1
Hodnota věcného břemene:
=
–324 000,– Kč
– 14 –
Věcné břemeno užívání na délku života oprávněného – obvyklá cena Výpočet ročního užitku oprávněné osoby a) užitek bez odpočtu nákladů na opravy a zachování věci Nájemné jednotkové dosažitelné ročně Užitek ročně celkem
32 400,00 Kč
32 400,00
b) náklady na opravy a zachování věci (§ 151n odst. 3 OZ) Je ve smlouvě o zřízení věcného břemena stanovena povinnost oprávněného přiměřeně nést na opravy a zachování věci? Pokud není ve smlouvě stanoveno, výpočet nákladů oprávněného na opravy a zachování věci
.
ne
Daň z nemovitostí - celá nemovitost ročně
Kč
Pojištění nemovitostí - celá nemovitost ročně
Kč
Náklady na opravy a běžnou údržbu, která by nepříslušela nájemci nemovitostí - celá nemovitost ročně
Kč
Amortizace staveb kapitalizovaná ročně
Kč
Správa nemovitostí ročně - celá nemovitost
Kč
Nájemné z pozemku, na němž stojí stavba, na níž vázne věcné břemeno - ročně
Kč
Náklady na opravy a zachování věci celkem - celá nemovitost 40%
Kč
12 960,00
m2
156,00
Podlahová plocha celkem
2
m
156,00
Z toho podíl oprávněného na užívání nemovitosti
%
100,00
Kč
0,00
Kč
0,00
Užitek oprávněného roční celkem po odpočtu nákladů na opravy a zachování věci
Kč
32 400,00
Výpočet ceny věcného břemene výnosovým způsobem Lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu? Jedná se o věcné břemeno na dobu života oprávněného?
.
Výpočet podílu, jímž by se oprávněný z věcného břemene měl podílet na nákladech na opravy a zachování věci Podlahová plocha užívaná oprávněným
Náklady na opravy a zachování věci celkem - podíl připadající na oprávněného z věcného břemene - zjištěno výpočtem Náklady na opravy a zachování věci celkem - podíl připadající na oprávněného z věcného břemene - hodnota použitá pro ocenění
ne ano
Stáří oprávněného
roků
78
Stáří maximální uvažované dle statistických tabulek ČR
roků
99
Předpokládaný statisticky max. zbývající počet let užívání práva (rozdíl) ( n )
roků
21
U × (qn-1) / (qn × i)
Vztah pro výpočet ceny věcného břemene Míra kapitalizace (úroková míra) ročně pro výpočet výnosové hodnoty ( u ) Míra kapitalizace setinná ročitel ( q )
Cena věcného břemene
( i = u / 100 )
%/r -
Kč
6,00 0,0600 1,0600 381 000,00
– 15 –
C.
Rekapitulace
Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) v tomto případě tuto považuje znalec za obvyklou cenu.
Způsob ocenění
Celková cena
Cena věcného břemene
Celková cena včetně odpočtu věcného břemene
Cena podle vyhlášky
633 310,00 Kč
324 000,00 Kč
309 310,00 Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
450 000,00 Kč
381 000,00 Kč
69 000,00 Kč
Obvyklá (obecná, trní) cena podle odborného odhadu znalce
69 000,00 Kč
Obvyklá (obecná, trní) cena souboru oceňovaných nemovitostí po odpočtu věcných břemen podle odborného odhadu znalce je
Ve Frýdlantě nad Ostravicí dne 24. 7. 2012
Seznam příloh: Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Cenové porovnání – srovnávací objekty Mapa umístění nemovitosti v obci
69 000,- Kč
Ing. Šárka Kašparová
– 16 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ostravě ze dne 1.7.2004, Spr. 2638/2004 v knize slibů pod p.č. 3921 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné, stavby průmyslové). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 674-98/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ve Frýdlantě nad Ostravicí dne 24. 7. 2012
Ing. Šárka Kašparová
FOTODOKUMENTACE Příjezdová cesta
Západní pohled č.e.5, vjezd do garáže garáž
Severní pohled č.e.5
Jižní pohled č.e.5, vstup
Východní pohled č.e.5
Východní pohled č.e.5, přístavek
Vedlejší stavba SZ pohled
Vedlejší stavba SV pohled
Mapa umístění nemovitosti v obci
