ZNALECKÝ POSUDEK č. 167/12 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitostech - pozemku p.č. 180 - GP, LV číslo 698, katastrální území Zderaz u Kolešovic, obec Kolešovice, okres Rakovník a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 1411/12-21/Ku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 23.09.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a včetně 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích, 25.09.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitostech - pozemku p.č. 180 - GP, LV číslo 698, katastrální území Zderaz u Kolešovic, obec Kolešovice, okres Rakovník a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Pozemek Zderaz 270 02 Kolešovice Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Kolešovice Katastrální území: Zderaz u Kolešovic Počet obyvatel: 865 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 23.09.2012 za přítomnosti paní Terezy Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 20.09.2012, LV číslo 698, k.ú. Zderaz u Kolešovic - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z katastrálního úřadu - kopie katastrální mapy se orientačním zákresem stavu pozemkové držby ze dne 15.08.2012
5. Vlastnické a evidenční údaje Kudrna Pavel Kolešovice 212, 270 02 1/4 Kudrna Petr Zderaz 56, Kolešovice, 270 04 1/4 Kudrna Tomáš Kolešovice 212, 270 02 1/4 Závodská Lenka Zderaz 56, Kolešovice, 270 04
1/4
Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva.
-2-
Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kudrna Tomáš Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v lokalitě k Hokovu. Jedná se o mírně svažitý pozemek, užívaný jako zemědělská půda. Na oceňovaném pozemku se nenachází stavby ani trvalé porosty. V okolí jsou chmelnice. Příjezd je po nezpevněné komunikaci.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Popis: Pozemek je zemědělsky užíván. Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] GP 180 43 301 13 361,00 GP 180 44 811 19 836,00 GP 180 43 311 11 108,00 Mezisoučet 44 305,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
JC [Kč/m2] 7,62 3,95 6,82
Pozemek - zjištěná cena
-4-
Úprava [%]
UC [Kč/m2] 7,62 3,95 6,82
Cena [Kč] 101 810,82 78 352,20 75 756,56 255 919,58 x 1,0000 255 919,58
=
255 919,58 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
255 919,60 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
255 919,60 Kč
Celkem
255 919,60 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
255 919,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
255 919,60 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
255 919,60 Kč
Celkem
255 919,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
255 919,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
255 920 Kč
slovy: Dvěstěpadesátpěttisícdevětsetdvacet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po -5-
odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, pozemek zemědělská půda, 50 986 m2 Cena: 1 020 000,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: jednotková cena 20,- Kč/m2 Adresa: Senomaty Datum aktualizace: 30.07.2012 ID zakázky: ADA00136 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 50 986 m2 -6-
Popis: Senomaty, nabízíme ke koupi zemědělský pozemek (4ha) a lesní pozemek (1ha) v jednotném funkčním celku. Pozemky jsou přístupné z veřejné cesty. Na lesním pozemku se nachází lesní porosty (dle hospodářského plánu lesa akát - 90%, smrk 10%, stáří 60 roků). Celková výměra 50.986 m2. Cena 20,- Kč/m2 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, 19 215 m2 Cena: 864 675,- Kč Adresa: Veclov Datum aktualizace: 23.09.2012 ID zakázky: 145167 Plocha pozemku: 19 215 m2 Popis: Exkluzivně nabízímě zemědělský pozemek u obce Veclov. Velikost pozemku je 19 215 m2. V současné době je pozemek obděláván, je tedy v udržovaném stavu. Možno využít pro vlastní zemědělskou činnost nebo pronajímat zájemcům. Jde o výhodnou investici, pozemek je v trase budoucí rychlostní komunikace Praha - Karlovy Vary. Cena 45,- Kč/m2 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, 6 611 m2 Cena: 231 385,- Kč Adresa: Nesuchyně Datum aktualizace: 23.09.2012 ID zakázky: 145165 Plocha pozemku: 6 611 m2 Popis: Exkluzivně nabízíme pozemek v KU Nesuchyně. Pozemek se nachází nedaleko silnice E48 u obce Nový dvůr. Pozemek je zatravněný, je obklopen lesním porostem, přístupný ze silnice E48.Celková plocha je 6 611m2. jedná se o slunný mírný svah. Cena 45,- Kč/m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10 -15 %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry -7-
nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 17,- Kč/m2, t.j. 700 000 - 780 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kudrna Tomáš Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
740 000,- Kč slovy: Sedmsetčtyřicettisíc Kč z toho podíl id. 1/4 je
185 000,- Kč slovy: Stoosmdesátpěttisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za -8-
současného stavu. V Hranicích, 25.09.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 167/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 167/12.
-9-
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
