ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13353-213/12 o ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 k rodinnému domu č.p.131 na parc.č.st.92, katastrální území a obec Slaný, okres Kladno, včetně pozemků a příslušenství. (LV č.3819)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava 702 00 Nádražní 477/184, Ostrava
Vlastník nemovitosti:
Guličová Jarmila k 1/4 Kazašská 1426/6 Praha 10 - Vršovice
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení k č.j.162 EX 32/12
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
29.června 2012
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 8.července 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Kladně, dne 13.března 2012, LV č.3819. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne 5.6.2012 pod č.j.162 EX 32/12. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené spolumajitelem nemovitosti při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 29.června 2012 za účasti spolumajitele nemovitosti.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.131 2) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 3) Stavební pozemek parc.č.St.92
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.131 Oceněno podle § 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, z poloviny podsklepený měšťanský dům v centru města na ul.Kynského, který je v užívání již 300 let. Objekt je situován jako řadový střední sekce a nachází se v dobrém technickém stavu, když před 15 roky byla provedena celková rekonstrukce stavby včetně vestavby podkroví. V přízemí se nachází 2x prodejní prostory, v patře je byt o velikosti 3+1 a v podkroví byt o velikosti 2+1. Svislé konstrukce jsou zděné převážně z kamene v tl.70 cm. Stropy s rovnými podhledy, v suterénu klenbové. Střecha sedlový s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce úplné. Venkovní omítky jsou vápenné hladké bez venkovních obkladů. Vnitřní omítky jsou rovněž vápenné hladké s vnitřními keramickými obklady v obou kuchyních, koupelnách a WC. Schodiště původní kamenné, okna ze 2/3 plastová, zbývající část okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou plovoucí, v ostatních místnostech převážně keramická dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn, el.instalace světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Rozvod studené a teplé vody, ohřev vody zajišťuje kotel ÚT. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je plynový sporák s el.troubou a digestoří. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, sprchový kout, umývadla a splachovací WC. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 13.00*14.20*3.50*0.5 Vrchní stavba 13.00*14.20*7.50 Zastřešení 13.00*14.20*4.00*0.5
= = =
323.05 m3 1384.50 m3 369.20 m3
_________________________________________ 3
celkem =
2076.75 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
2. 9. 13.
Svislé konstrukce nadstandard Vnější obklady chybí Okna nadstandard
0.24300
100%
0.243
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.05300
66%
0.03498 ________________________________________________
0.27057 -3-
Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.27057) = 1.1461 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Obj.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.
14. 15. 16. 17. 18.
Základy vč. zemních prací 300 350 0.03752 Svislé konstrukce 300 350 0.32651 Stropy 300 350 0.08114 Zastřešení mimo krytinu 100 150 0.03665 Krytiny střech 15 50 0.02618 Klempířské konstrukce 15 40 0.00611 Vnitřní omítky 15 60 0.05584 Fasádní omítky 15 40 0.02879 Vnější obklady 0.00000 Vnitřní obklady 15 30 0.02094 Schody 300 350 0.03403 Dveře 15 50 0.02967 Okna 15 50 0.04700 40 50 0.01572 Podlahy obytných místností 15 30 0.02007 Podlahy ostatních místností 15 30 0.01222 Vytápění 15 30 0.03665 Elektroinstalace 15 30 0.03490 Bleskosvod 15 30 0.00436
100%
3.216%
100%
27.9866%
100%
6.9549%
100%
2.4433%
100%
0.7854%
100%
0.2291%
100%
1.396%
100%
1.0796%
100%
-4-
100%
1.047%
100%
2.9169%
100%
0.8901%
66% 34%
1.41% 1.2576%
100%
1.0035%
100%
0.611%
100%
1.8325%
100%
1.745%
100%
0.218%
19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Rozvod vody 15 30 0.02443 Zdroj teplé vody 15 20 0.01396 Instalace plynu 40 50 0.00436 Kanalizace 50 60 0.02530 Vybavení kuchyní 15 30 0.00436 Vnitřní hygienické vybavení 15 30 0.04363 Záchod 15 30 0.00349 Ostatní 15 30 0.02617
100%
1.2215%
100%
1.047%
100%
0.3488%
100%
2.1083%
100%
0.218%
100%
2.1815%
100%
0.1745%
100%
1.3085% ______________________________
65.6306% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 65.6306%. Výpočet ceny objektu (§ 5 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
1.900,x 1.1000 x 1.1461 x 1.0000 x 2.1550 x 1.6550
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 2076.75 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 65.6306% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
8.543,07 17.741.820,62 17.741.820,62 11.644.063,32 6.097.757,30
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou č.p.131
Cena celkem Kč
6.097.757,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
2) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Oceněno podle § 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, nepodsklepenou vedlejší stavbu nacházející se ve dvoře za hlavní stavbou. Stavba je zděná v tl.70 cm s pultovou střechou bez možnosti podkroví. Objekt je v dobrém technickém stavu. Krytina střechy je provedena z měděného plechu, podlahy tvoří převážně dlažby. Stavba sloužila původně jako dílna, v současnosti je v každém podlaží jedna místnost, schodišťový prostor a sociální zařízení. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 7.70*4.00*6.60 Zastřešení 7.70*4.00*0.90*0.5
= =
203.28 m3 13.86 m3
_________________________________________ 3
celkem =
217.14 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
2.
Obvodové stěny nadstandard
0.31800
100%
0.318 ________________________________________________
0.318 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.318) = 1.1717
-6-
Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Obj.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
Základy 300 350 Obvodové stěny 300 350 Stropy 300 350 Krov 15 70 Krytina 15 60 Klempířské konstrukce 15 30 Úprava povrchů 15 40 Schodiště Dveře 15 50 Okna 15 50 Podlahy 15 40 Elektroinstalace 15 30
0.06059
100%
5.1934%
0.41795
100%
35.8243%
0.16898
100%
14.484%
0.06230
100%
1.335%
0.06913
100%
1.7283%
0.01451
100%
0.7255%
0.05206
100%
1.9523%
0.00000
100%
0.02560
100%
0.768%
0.00939
100%
0.2817%
0.06998
100%
2.6243%
0.04951
100%
2.4755% ______________________________
67.3922% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 67.3922%.
-7-
Výpočet ceny objektu (§ 7 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
1.250,x 1.0000 x 1.1717 x 1.0000 x 2.1030 x 1.6550
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 217.14 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 67.3922% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
5.097,58 1.106.888,52 1.106.888,52 745.956,53 360.931,99
_______________________________________________________________________________________________________________
Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví
Cena celkem Kč
360.932,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3) Stavební pozemek parc.č.St.92 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.St.92 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 332 m2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) Pozemek určený pro stavbu s komerční využ. (až +150%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
125% 150% 10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (15086 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 275.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 332.00 m2
= Kč
139,43
= Kč = Kč
522,86 575,15
= Kč = Kč
x 2.1550 x 1.6550 2.051,28 681.025,76
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek parc.č.St.92
Cena celkem Kč
681.026,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.131 2) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 3) Stavební pozemek parc.č.St.92
Kč Kč Kč
6.097.757,360.932,681.026,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
7.139.715,7.139.720,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Sedmmilionůjednostotřicetdevěttisícsedmsetdvacet Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.3819 pro katastrální území a obec Slaný vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Pavel Ender, 162 Ex 32/12 ( Nařízení exekuce č.j. 54 EXE 528/2012 vydané Obvodním soudem pro Prahu 10 dne 8.2.2012) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.3819 je situován jako řadový střední sekce a nachází se přímo v nejužším centru města na ul.Kynského v bezprostřední blízkosti Masarykova náměstí. Oceňovaný dům č.p.131 na parc.č.St.92 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Objekt je dvoupodlažní, částečně podsklepený s podkrovím. V přízemí se nachází obchodní prostory a v dalších podlažích byt o velikosti 3+1 a 2+1.
-9-
V obci Slaný jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: 1. Bytový dům Slaný, 3x 2+kk a 1x 3+kk, podlahová plocha 300 m2, dvoupodlažní, podsklepený historický dům s podkrovím, užívání od r.1906, v r.2010 celková rekonstrukce, pozemek 223 m2 cena 8 300 000,- Kč 2. RD Slaný, ul.Štěchova, 2+1 a 3+1, užitná plocha 180 m2, sedlová střecha bez podkroví, neobydlený před rekonstrukcí, pozemek 264 m2
cena 2 970 000,- Kč
3. RD Slaný ul.Máchova, 2+1 a 5+1 s dvojgaráží, užitná plocha 400 m2, přízemní, podsklepený s podkrovím, po celkové renovaci, perfektní technický stav, plastová okna, krytý bazén vyhřívaný kolektory, zahr.jezírka a zahr.domek, pozemek 1665 m2 cena
9 500 000,- Kč
4. RD Slaný, Dukelských hrdinů, zastav.plocha 119 m2, 2x 2+1, garáž, dvoupodlažní, podsklepený bez podkroví, ÚT na tuhá paliva, okna plastová, průměrný technický stav, pozemek 594 m2 cena 4 300 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí, se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost je v dobrém technickém stavu po provedené rekonstrukci před 15 lety, historický dům situovaný v nejužším centru města, s možností využití části nemovitosti i pro komerční účely, odhaduji cenu obvyklou oceňovaného objektu s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č.3819 ve výši
6 600 000,- Kč Ideální 1/4 nemovitosti bude jen obtížně prodejná a obvyklá cena tohoto podílu se proto stanoví pouze ve výši 1 500 000,- Kč.
Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. - 10 -
V Ostravě, dne 8.července 2012
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13353-213/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 11 -
