ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13232-092/12 o ceně řadové patrové garáže na parc.č.956, v katastrálním území Slezská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava - město, bez pozemku jiného vlastníka. (LV č.2527) Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184 702 00 Ostrava
Vlastník nemovitosti:
KICKIN s.r.o. k 1/2 Hlubinská 1378/36 702 00 Ostrava-Moravská Ostrava
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 162 EX 228/11
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
16.března 2012
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 16.března 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Pozemek je jiného vlastníka než stavba a není proto předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku. Oceňovaná řadová garáž se nachází podél ul.Na Baranovci ve Slezské Ostravě, kde se nachází tři řady garáží pro garážování motorových vozidel. Převážná část garáží v této lokalitě je dlouhodobě neudržovaná, velké množství objektů již není užíváno a je tvořeno pouze obvodovým zdivem se zastřešením, avšak bez vrat a dalšího vybavení. Zástupce majitele nemovitosti byl informován doporučeným dopisem o termínu konání prohlídky, avšak v uvedeném termínu nebyla nemovitost zpřístupněna a znalec provedl prohlídku pouze z okolního terénu.
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ostravě, dne 24.února 2012, LV č.2527. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 162 EX 228/11 vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne 24.2.2012. Kopie katastrální mapy pro kat.území Slezská Ostrava.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 16.března 2012 .
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Fotomapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Patrová garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Patrová garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkr. Oceněno podle § 24 vyhlášky. Popis Jedná se o patrovou řadovou garáž střední sekce, kde svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.30 cm na základech bez funkčních izolací. Střecha je pultová s krytinou živičnou svařovanou, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vrata plechová výklopná s nátěrem. Fasádní omítky břizolitové, vnitřní omítky vápenné hladké. Podlahy betonové s cementovým potěrem. Ostatní vybavení chybí. Garáž se nachází ve zhoršeném technickém stavu. V okolí se nachází bydliště konfliktních obyvatel. Značným záporem je skutečnost, že řada garáží v bezprostřední blízkosti již není užívána a nachází se v havarijním technickém stavu. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,40*6,00*5,00 Zastřešení 3,40*6,00*0,30*0,5
= =
102.00 m3 3.06 m3
_________________________________________ 3
celkem =
105.06 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 8. 9. 12.
Základy podstandard Dveře chybí Okna chybí Elektroinstalace chybí
0.06200
100%
-0.062
0.02700
100%
-0.027*1.852
0.01400
100%
-0.014*1.852
0.06000
100%
-0.06*1.852 ________________________________________________
-0.24905 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.24905) = 0.8655
-3-
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na cizím pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
2
-0.05
1
-0.05
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.10
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.10 = 0.900 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Poloha v obci V souvisle zastavěné části obce poblíž centra obce 2. Dopravní dostupnost Nejbližší zastávka hromadné dopravy do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí Konfliktní skupiny obyvatel *) 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 5. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
4
0.10
2
0.00
1
-0.10
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 18, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby 1 -0.01 Řadová 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 1 -0.05 Bez vybavení 4. Příslušenství - venk. úpravy 2 -0.01 Bez příslušenství
-4-
5. Kriterium jinde neuvedené 1 -0.10 Významně snižující cenu 6. Stavebně- technický stav 4 0.5200 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 45 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
-0.17
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + -0.17) x 0.5200 = 0.432 Výpočet ceny objektu (§ 24 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.900 x 1.000 x 0.432
= Kč
2.187,x 0.3890
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 105.06 m3
= Kč = Kč
850,74 89.379,06
_______________________________________________________________________________________________________________
Patrová garáž s krovem neumožňujícím zříz. podkr. Cena celkem Kč
89.379,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
C. REKAPITULACE 1) Patrová garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví
Kč
89.379,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
89.379,89.380,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Osmdesátdevěttisíctřistaosmdesát Kč
Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.968 pro katastrální území Slezská Ostrava vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv vydané Exekučním příkazem č.j.162 EX 228/11, dle Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j.49 EXE 13247/2011 vydané Okresním soudem v Ostravě dne 15.8.2011 a další omezení uvedené v katastru nemovitostí. Uvedená omezení však zaniknou prodejem nemovitosti v dražbě. Oceňovaný objekt se nachází na Slezské Ostravě, podél ul.Na Baranovci, kde se nachází tři řady garáží převážně již ve zhoršeném technickém stavu. Oceňovaný objekt je bez čp/če. Může být napojen na inženýrské sítě a to elektrorozvod. Garáž je patrová, řadová s pultovou střechou.
-6-
V nabídce nemovitostí jsou ve městě Ostrava nabízeny následující obdobné nemovitosti: - Řadová garáž Sl.Ostrava, ul.Pod výtahem, zastavěná plocha 24 m2, střední sekce, el.instalace světelná, pozemek jiného vlastníka
cena
13.000,- Kč
- Řadová garáž Sl.Ostrava, ul.Na Vizině, zastavěná plocha 21 m2, střední sekce, el.instalace světelná, pozemek vlastní
cena
34.000,- Kč
- Řadová garáž Sl.Ostrava, ul.Kramolišova, zastavěná plocha 23 m2, střední sekce, pozemek jiného vlastníka, dobrý tech.stav, el.instalace chybí,
cena
18.000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu Ostravska, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je ve zhoršeném technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou ideální 1/2 řadové patrové garáže na parc.č.956 ve výši
21 000,- Kč
V Ostravě, dne 16.března 2012
-7-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13232-092/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
-8-
