12

Znalecký posudek číslo 1229-41/12 o o b v yk lé , o b ecn é , t rž n í h o d n o t ě n em o v it o s t í – r o d i n n éh o d o mu č .p . 5 1 4 p o st av e n é m n a p o z em ku p a rc .č . 5 8 7, p o z e mk u p a r c. č. 5 8 7, v č et n ě v š e ch so u č ást í a p ří s lu še n st v í v k.ú . St o d ů l k y, o b e c P r ah a, o k r es Hl av n í m ě st o P ra h a , z ap s án o n a L V č . 10 3 86 .

Objednatel :

GAUTE, a.s. Lidická 2006/26 602 00 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb.

Oceněno ke dni :

16.2.2012

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice tel.: +420 724 256 828 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 18 stran textu, 4 přílohy a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Velatice, 14.3.2012

RD č.p. 514, k.ú. Stodůlky

Znalecký posudek č. 1229-41/12/12

OBSAH : 1

4

ÚVOD 1.1 Vymezení pojmů NÁLEZ 2.1 Podklady pro ocenění nemovitostí 2.2 Znalecký úkol, účel ocenění 2.3 Informace o nemovitosti 2.4 Prohlídka a zaměření nemovitosti 2.5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví 2.6 Nájemní smlouva 2.7 Majetkoprávní vztahy 2.8 Obecné předpoklady a omezující podmínky ocenění 2.9 Zvolené metody pro ocenění POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ 3.1 Celkový popis nemovitostí 3.2 VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ 3.2.1 Rodinný dům č.p. 514, na parc.č. 587 3.2.2 Garáž, na parc.č. 587, parc.č. 588 3.2.3 Příslušenství 3.2.4 Pozemky 3.2.5 Věcná hodnota celkem 3.3 SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 3.3.1 Rodinný dům č.p. 514 s příslušenstvím 3.4 ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK

3 3 4 4 4 5 5 5 5 6 6 6 8 8 8 9 10 11 12 13 14 14 16 16

5

ZNALECKÁ DOLOŽKA

18

2

3

PŘÍLOHY Příloha č. 1. Příloha č. 2. Příloha č. 3. Příloha č. 4.

Ing. Tomáš Volek

Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrálních map Fotodokumentace Mapa oblasti

(11x A4) (1x A4) (2x A4) (1x A4)

strana 2



1 ÚVOD

1.1 Vymezení pojmů Cena

Hodnota

Věcná hodnota

Je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, které věci přisuzují jiné osoby. Není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Nazývána rovněž "časová cena", "substanční hodnota", "reprodukční cena časová". Jedná se o reprodukční cenu věci, sníženou o přiměřené opotřebení, která odpovídá průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku sníženou o náklady na opravu závad, které znemožňují okamžité užívání věci. V zákonu o oceňování majetku obdobou této ceny je tzv. „cena zjištěná nákladovým způsobem“.

Výnosová hodnota

Uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovení úrokové sazby uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako čistý výnos podniku (nemovitosti), nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Cena administrativní

Nazývaná rovněž "cena zjištěná" . Jedná se o cenu zjištěnou podle cenového předpisu podle zákona č. 151/1997 Sb. a prováděcí vyhlášky MF ČR č. 387/2011 Sb.

Cena pořizovací

Nazývaná rovněž "cena historická". Jedná se o cenu, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení - rozumí se bez odečtu opotřebení.

Cena reprodukční

Nazývaná rovněž "reprodukční pořizovací cena". Jedná se o cenu, za kterou bylo možno stejnou, novou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, tj. bez odečtu opotřebení.

Cena obvyklá

Nazývaná rovněž " cena obecná", "tržní", "objektivní" .Jedná se o cenu, které by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Obvyklá cena potom bude výsledkem odborného hodnocení cen zjištěných metodou nákladovou, výnosovou a porovnávací odhadcem.

Ing. Tomáš Volek

strana 3



2 NÁLEZ

2.1 Podklady pro ocenění nemovitostí Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. a

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 10386, k.ú. Stodůlky, vyhotovený notářem dne 27.1.2012.

1. b

Kopie katastrální mapy s vyznačením pozemků pro k.ú. Stodůlky.

1. c

Objednávka znaleckého posudku, ze dne 10.2.2012.

1. d

Vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1. e

Informace získané od objednatele ocenění.

1. f

Znalecký posudek č. 1083-069/2009, který vyhotovil Ing.arch. Libor Ferb, Řípská 767/15, Praha, dne 24.7.2009.

1. g

Mapa Prahy a okolí.

1. h

Cenová mapa stavebních pozemků Prahy pro rok 2012.

1. i

Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz), z místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců.

1. j

Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 16.2.2012.

1. k

Fotodokumentace pořízená při místním šetření.

1. l

Knihovna znalce.

2.2 Znaleck ý úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 10386, k.ú. Stodůlky. Jedná se o rodinný dům č.p. 514 postavený na vlastním pozemku parc.č. 587, garáží nezapsanou v dokumentech KN, která je postavena na vlastním pozemku parc.č. 587 a na pozemku jiného vlastníka parc.č. 588, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 16.2.2012.

Ing. Tomáš Volek

strana 4



2.3 Informace o nemovitosti LV č. 10386 Vlastník

ze dne 27.1.2012 SJM Hlaváček Martin a Hlaváčková Ivana – podíl id. ½ Hlaváčková Adéla – podíl id. ½

Katastrální území

Stodůlky (kód 755 541)

Obec, okres Vlastnictví stavby

Praha (554782), Hl. město Praha (CZ0100) Část obce, č. budovy, Stodůlky, č.p. 514,

způsob využití, rodinný dům,

na parcele 587

Vlastnictví pozemku Parcela, 587,

2

výměra (m ), 275,

druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří

způsob ochrany

2.4 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 16.2.2012 za přítomnosti znalce, zástupců insolvenčního správce a zástupkyně objednatele paní Lenky Zavřelové.

2.5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10386 ze dne 27.1.2012 pro k.ú. Stodůlky v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva smluvní, zástavní práva exekutorská k id. ½ nemovitostí, zástavní práva z rozhodnutí správních orgánů k id. ½ nemovitostí, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji id. ½ nemovitostí, (podrobněji viz. příloha č.1 – LV č. 10386). Zápisy uvedené v oddíle C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn.

2.6 Nájemní smlouva Ke dni ocenění je nemovitost volná nevyužívána. Na základě informací získaných od objednatele ocenění, není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění.

Ing. Tomáš Volek

strana 5



2.7 Majetkoprávní vztahy Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10386, k.ú. Stodůlky ze dne 27.1.2012 je stavba rodinného domu č.p. 514 a pozemek parc.č. 587, včetně součástí a příslušenství uvedeno na LV č. 10386, k.ú. Stodůlky v podílovém vlastnictví manželů Hlaváčka Martina a Hlaváčkové Ivany – podíl id. ½ a paní Hlaváčkové Adély – podíl id. ½ , kteří nemovitost nabyl na základě Kupní smlouvy ze dne 8.10.2004 a Kupní smlouvy ze dne 14.3.2008. U nemovitostí existuje nesoulad mezi skutečným stavem a evidencí v dokumentech katastru nemovitostí. Stavba garáže, která je přistavena k západní straně rodinného domu není evidována v dokumentech katastru nemovitostí (LV, KM). Stavba této garáže je postavena z části na vlastním pozemku parc.č. 587 a z části na pozemku jiného vlastníka parc.č. 588, k.ú. Stodůlky. Rovněž venkovní úpravy tvořící příslušenství RD (opěrná zídka, zpevněná plocha chodníku za domem) jsou postaveny na pozemku jiného vlastníka parc.č. 588, k.ú. Stodůlky. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 10386, k.ú. Stodůlky.

2.8 Obecné předpoklady a omezující podmínk y ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění výše specifikovaných nemovitostí v k.ú. Stodůlky bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a)

V současné době nemám ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného ocenění.

b)

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty.

c)

Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.

d)

Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb..

2.9 Zvolené metody pro ocenění I.

Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí je v tomto konkrétním případě jako první použita věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty bylo použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku).

II.

Jako druhou metodu pro daný případ ocenění k účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí.

Ing. Tomáš Volek

strana 6



Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit.

Ing. Tomáš Volek

strana 7



3 P OS UD E K – OC E NĚ NÍ NEM OVI TOS TÍ

3.1 Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 514, který je situován ve čtvrti Praha 13, v k.ú. Stodůlky při ulici Plzeňské. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, plně podsklepený, který má dvě nadzemní podlaží a půdní prostor pod stanovou střechou. Příslušenství tvoří dvojgaráž (neevidovaná v dokumentech KN), venkovní úpravy standardního rozsahu bez výrazného vlivu na cenu obvyklou. Jedná se o: přípojky vody, plynu, kanalizace, el.NN, zpevněné plochy, opěrné zídky, oplocení, branku a bránu. Rodinný dům je osazen do svažitého terénu na pozemku parc.č. 587. Nezastavěná část pozemku je využívána jako zahrada. Dopravní dostupnost městskou hromadnou dopravou je dobrá. Zastávka MHD je od nemovitosti vzdálena cca 300 m. Vstup do domu je umožněn z veřejné zpevněné komunikace na parc.č. 1464/7, k.ú. Řepy, ve vlastnictví Hlavního města Prahy. Okolí domu je tvořeno zástavbou rodinných a bytových domů obdobného charakteru. Bytový dům je napojen na IS – el.NN, vodovod, plynovod a kanalizaci.

3.2 VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Pro zjištění věcné hodnoty staveb bylo použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku).

Ing. Tomáš Volek

strana 8



3.2.1 Rodinný dům č.p. 514, na parc.č. 587 Popis: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, plně půdní prostor pod stanovou střechou. Půdorysný obsahuje dva byty s hygienickým příslušenstvím rozdělen na jednotky dle zákona č. 72/1994. Vstup Ke dni ocenění je dům volný nevyužívaný.

podsklepený, který má dvě nadzemní podlaží a tvar domu je přibližně čtvercový. Rodinný dům a garáž v suterénu domu. Rodinný dům není do domu je přes vlastní oplocenou předzahrádku.

Dispoziční řešení: 1.PP – schodiště, chodba, sklepy, kotelna, garáž. 1.NP – vstupní zádveří, chodba se schodištěm, předsíň, pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, koupelna s WC. 2.NP – chodba se schodištěm, předsíň, kuchyň, 2x pokoj, koupelna s WC. Půda – není účelově využívána. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové bez účinných izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce zděné cihelné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Stanová dřevěná střecha s krytinou z pálené tašky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky jsou břízolitové. Sokl obložen pískovou cihlou. Vnitřní keramické obklady v koupelnách jsou ve standardním provedení. Podlahy v obytných místnostech jsou kryté koberci v ostatních místnostech je keramická dlažba, ve sklepě betonový potěr a hlína. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední z plynového kotle v suterénu (nefunkční). Elektroinstalace je provedena světelná a motorová (nefunkční). Rozvody teplé a studené vody jsou provedeny. Ohřev TUV pomocí zásobníku (nefunkční). Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Instalace plynu je provedena. Hygienické vybavení tvoří vany, umyvadla, splachovací WC. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Dle předložených podkladů byl rodinný dům postaven v roce 1932. Kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloženo. V současné době je rodinný dům ve špatném technickém stavu (ve 2.NP jsou el. rozvody po vyhoření a ve zbytku objektu jsou rozvody v havarijním stavu, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, špatné ležaté svody kanalizace, špatný stav rozvodů vody a vytápění, vlivem celkové promrzání objektu v zimních měsících, hygienické vybavení za hranicí své životnosti, chybí část omítek a podlah v suterénu). Celkový technický stav je špatný, objekt je před nutnou rekonstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111

Ing. Tomáš Volek

strana 9



Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: 2.NP:

8,80*9,50+2,95*1,55 8,80*9,50+2,95*1,55 8,80*9,50+2,95*1,55

Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

= = = Zastavěná plocha 2 88,17 m 2 88,17 m 2 88,17 m

2

88,17 m 2 88,17 m 2 88,17 m Konstrukční výška 2,25 m 3,30 m 3,15 m

Obestavěný prostor: Spodní stavba: Vrchní stavba: Zastřešení:

(8,80*9,50+2,95*1,55)*(2,25) (8,80*9,50+2,95*1,55)*(3,30+3,15) (8,80*9,50*3,90)*1/3+(2,95*1,55)*0,95

Obestavěný prostor – celkem:

3

= = =

198,39 m 3 568,71 m 3 113,02 m

=

880,12 m

3

Ocenění: 3

Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 900,- Kč/m 1,0000 1,2000 2,1550

Základní cena upravená

=

4 913,40 Kč/m

=

4 324 381,61 Kč

Stáří objektu: 80 roků Opotřebení: 65,000 %

-

2 810 848,05 Kč

Rodinný dům č.p. 514 - zjištěná cena

=

1 513 533,56 Kč

Plná cena:

3

880,12 m * 4 913,40 Kč/m

3

3

Určení opotřebení odborným odhadem

3.2.2 Garáž, na parc.č. 587, parc.č. 588 Popis: Jedná se o přízemní zděnou garáž s plochou střechou, která je přistavěna k západní straně rodinného domu na pozemku parc.č. St. 587 a pozemku jiného vlastníka parc.č. 588. Původní garáž se dvěma stáními za sebou byla v půlce přepažena příčkou s dveřmi. Dispoziční řešení: 1.NP – garáž, sklad Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce zděné. Střecha je plochá s lepenkovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Omítky jsou vápenné.

Ing. Tomáš Volek

strana 10



Podlaha je z keramické dlažby. Vrata dvoukřídlá dřevěná. Je zavedena světelná el. energie. Stáří a technický stav: Dle sdělení a podkladů byla garáž postavena cca v roce 1992. Během další životnosti byla prováděna minimální údržba. Celkový technický stav je průměrný. Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: podlaží Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

4,20*11,80

=

Název podlaží 1.NP:

Zastavěná plocha 2 49,56 m

49,56 m

2

Konstrukční výška 2,60 m

Obestavěný prostor: Vrchní stavba a zastřešení:

(4,20*11,80)*(2,60+0,30)

Obestavěný prostor – celkem:

=

143,72 m

3

=

143,72 m

3

Ocenění: 3

Základní cena (dle příl. č. 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 375,- Kč/m 1,0000 1,2000 2,1030

Základní cena upravená:

=

3 469,95 Kč/m

Plná cena:

3

143,72 m * 3 469,95 Kč/m

3

3

=

498 701,21 Kč

Stáří objektu: 20 roků Opotřebení: 30,000 %

-

149 610,36 Kč

Garáž na parc.č. 587, parc.č. 588- zjištěná cena

=

349 090,85 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem

3.2.3 Příslušenství Příslušenství tvoří přípojky IS – vody, el. energie, plynu, kanalizace, zpevněná plocha kolem domu, oplocení, brána, branka, venkovní schody.

Ing. Tomáš Volek

strana 11



Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu a zanedbané údržbě nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není cena jednotlivých staveb vyjadřována. Celkovou cenu příslušenství navrhuji odborným odhadem ve výši 4 % ze zjištěné ceny staveb. Zatřídění pro potřeby ocenění: Příslušenství oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 4,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 514 1 513 533,56 Kč Garáž 349 090,85 Kč Celkem: 1 862 624,41 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

1 862 624,41 0,0400

Příslušenství - zjištěná cena

=

74 504,98 Kč

3.2.4 Pozemk y Popis 2

Parc.č. 587 o výměře 275 m , zastavěná plocha a nádvoří Pozemek je mírně svažitý, uceleného obdélníkového tvaru a lze jej napojit na veškeré IS vedoucí v příjezdové komunikaci před RD (voda, el. nn, plyn, kanalizace). V zadní části směrem od příjezdové komunikaci je na parc.č. 587 postaven rodinný dům, západně od domu je postavena garáž. Před domem je oplocená zahrada. Výpočet obecné hodnoty Ke dni ocenění má město Praha platnou cenovou mapu stavebních pozemků pro rok 2012. 2

Předmětné pozemky jsou v této cenové mapě oceněny částkou 5 450,- Kč/m . Vzhledem k poloze a funkčnímu využití uvažuji obvyklou cenu stavebních pozemků na úrovní hodnoty dle cenové mapy, tj. 2 na 5 450,- Kč/m . Pozemek oceněný dle cenových map zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 587

275 m

2

á 5 450,- Kč/m

2

Pozemek oceněný dle cenových map - celkem Pozemek parc.č. 587 - výsledná cena

Ing. Tomáš Volek

=

=

1 498 750,- Kč

=

1 498 750,- Kč 1 498 750,- Kč

strana 12



3.2.5 Věcná hodnota celkem Rodinný dům č.p. 514, na parc.č. 587 Garáž na parc.č. 587, parc.č. 588 Příslušenství Pozemek parc.č. 587

= = = =

Věcná hodnota celkem

1 513 530,- Kč 349 090,- Kč 74 500,- Kč 1 498 750,- Kč 3 435 870,- Kč

Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení

3 435 870,- Kč (slovy : třimilionyčtyřistatřicetpěttisícosmsetsedmdesát korun českých).

Ing. Tomáš Volek

strana 13



3.3 SROVNÁV ACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v současné době nižší než je nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, stavebně technickému stavu jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je průměrně obchodovatelná.

3.3.1 Rodinný dům č.p. 514 s příslušenstvím Oceňovaný objekt má tyto kladné stránky : - možnost využití jako sídlo firmy, vzhledem k poloze v těsné blízkosti ul. Plzeňská - vlastní garáž u domu a druhá v 1.PP - napojení na veškeré IS Oceňovaný objekt má tyto slabší stránky : - průměrný estetický vzhled - špatný stavebně technický stav, nutná rekonstrukce - garáž není zapsaná v dokumentech katastru nemovitostí a je z části postavena na pozemku jiného vlastníka - venkovní úpravy za domem, které tvoří příslušenství domu (opěrná zídka, chodník) jsou postaveny na pozemku jiného vlastníka Odůvodnění srovnávací metody Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných 2 2 prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m užitné plochy, m zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti :

Ing. Tomáš Volek

strana 14


Lokalita


Podlahová Pozemek Požadovaná plocha celkem cena

Jednotková Koeficie cena nt celkový

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc 2 2 m m Kč

Kč/m

2

KC

Praha, Stodůlky, 250 502 11 600 000 46 400 0,85 ul. Hlušičkova Částečně podsklepený rodinný dům z 30. let minulého století ve vyhledávané lukrativní lokalitě Prahy 5 (na rozhraní Stodůlek a Řep). Dispozice 5+1 s možností rozšíření o podkroví (cca 80 m2). Vzhledem k umístění na kopci poskytuje dům panoramatický výhled do okolí. Vytápění ústřední plynové. Garáž cca 30 m2. Dům byl průběžně udržován, žádnou zásadní rekonstrukcí však neprošel. Zdroj:www.sreality.cz, ID: 902 Obdobný RD, ve stejné lokalitě, v obdobném technickém stavu, ale s větším pozemkem. Praha, Stodůlky, 210 956 10 000 000 47 619 0,85 ul. 5. máje

Upravená cena

Foto 2 Kč/m 39 440

40 476

Tímto Vám nabízíme starší dům k rekonstrukci na velmi atraktivním klidném místě Prahy 5 - Motol. Dům má 2 NP a je podsklepený a náleží k němu garáž a parkovací stání, je napojen na veškeré inženýrské sítě jako voda, elektřina, kanalizace , plyn. Pozemek celkem 956 m2. V blízkosti les , výborná dopravní dostupnost na Anděl a Zličín. Zdroj:www.sreality.cz, ID: 104-N00722 Obdobný RD, ve stejné lokalitě, v obdobném technickém stavu, ale s větším pozemkem. Praha, Jinonice, ul. Řeporyjská

221

701

9 990 000

45 203

0,85

Exkluzivně nabízíme k prodeji skvěle situovaný samostatně stojící RD 4+1 s garáží a skleníkem, přímo u stanice metra linky B Nové Butovice. Velmi dobře udržovaný cihlový dům je z roku 1940, má čistou zastavěnou plochu 108 m2, je podsklepen, má dvě podlaží a podkroví (Dům je možné využívat i jako dvougenerační), sklepy, zimní zahrada a na pozemku pak dále samostatná stavba skleníku. Parkování na pozemku možné pro další 3-4 vozy. Celková užitná plocha domu cca 221 m2. Dům je průběžně velmi dobře udržovaný a modernizovaný (nový kotel na etážové vytápění, koupelny, střecha). Objekt je vhodný jak pro rodinu tak ke komerčním účelům. Zdroj:www.sreality.cz, ID: PSO224 Obdobný RD, v nepatrně horší lokalitě, ale v lepším technickém stavu a s větším pozemkem. Minimální cena Průměrná cena Maximální cena

38 423

2

38 420 Kč/m 2 39 330 Kč/m 2 40 480 Kč/m

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,85).

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti, v obdobném technickém stavu, v dané 2 2 lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 38.400,- Kč/m až 40.500,- Kč/m podlahové plochy. Srovnávací hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména k poloze, velikosti, špatnému stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve spodním pásmu výše zmiňovaného 2 intervalu, tj. 38.500,- Kč/m .

Ing. Tomáš Volek

strana 15


RD č.p. 514 1.PP Byt 2+kk v 1.NP Byt 2+1 v 2.NP RD celkem Garáž Srovnávací cena celkem


podl.plocha m2 76,00 76,00 76,00 228,00 45,00

cena za m2 20 000 Kč 38 500 Kč 38 500 Kč

cena celkem 1 520 000,00 Kč 2 926 000,00 Kč 2 926 000,00 Kč 7 372 000,00 Kč 250 000,00 Kč 7 622 000,00 Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem.

Srovnávací hodnota rodinného domu č.p. 514 s příslušenstvím Rodinný dům - výsledná cena srovnávací metodou

7 372 000,- Kč

Garáž

250 000,- Kč

Rodinný dům č.p. 514 s příslušenstvím a pozemkem

7 622 500,- Kč

Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení

7 622 500,- Kč (slovy : sedmmilionůšestsetdvacetdvatisícpětset korun českých)

3.4 ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena RD č.p. 514 po zaokrouhlení navržená : Věcnou hodnotou

3 435 870,- Kč

Srovnávací metodou

7 622 500,- Kč

4 S TA N O V E N Í O B V Y K L É H O D N O T Y N E M O V I T O S T Í A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10386 ze dne 27.1.2012 pro k.ú. Stodůlky v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva smluvní, zástavní práva exekutorská k id. ½ nemovitostí, zástavní práva z rozhodnutí správních orgánů k id. ½ nemovitostí, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji id. ½ nemovitostí, (podrobněji viz. příloha č.1 – LV č. 10386). Zápisy uvedené v oddíle C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby.

Ing. Tomáš Volek

strana 16



Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Ke dni ocenění je nemovitost volná nevyužívána. Na základě informací získaných od objednatele ocenění, není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. Ostatní rizika Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10386, k.ú. Stodůlky ze dne 27.1.2012 je stavba rodinného domu č.p. 514 a pozemek parc.č. 587, včetně součástí a příslušenství uvedeno na LV č. 10386, k.ú. Stodůlky v podílovém vlastnictví manželů Hlaváčka Martina a Hlaváčkové Ivany – podíl id. ½ a paní Hlaváčkové Adély – podíl id. ½ , kteří nemovitost nabyl na základě Kupní smlouvy ze dne 8.10.2004 a Kupní smlouvy ze dne 14.3.2008. U nemovitostí existuje nesoulad mezi skutečným stavem a evidencí v dokumentech katastru nemovitostí. Stavba garáže, která je přistavena k západní straně rodinného domu není evidována v dokumentech katastru nemovitostí (LV, KM). Stavba této garáže je postavena z části na vlastním pozemku parc.č. 587 a z části na pozemku jiného vlastníka parc.č. 588, k.ú. Stodůlky. Rovněž venkovní úpravy tvořící příslušenství RD (opěrná zídka, zpevněná plocha chodníku za domem) jsou postaveny na pozemku jiného vlastníka parc.č. 588, k.ú. Stodůlky. Zhoršený stavebně technický stav, nutná rekonstrukce (viz. popis v kapitole 3.2.1). Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 10386, k.ú. Stodůlky. Stanovení obvyklé hodnoty Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem ke stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - rodinného domu č.p. 514 postaveném na pozemku parc.č. 587, pozemku parc.č. 587, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Stodůlky, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 10386, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb., k datu ocenění 16.2.2012, po zaokrouhlení na:

7 600 000,- Kč slovy : sedmmilionůšestsettisíc korun českých

Ve Velaticích, dne 14. března 2012

Ing. Tomáš Volek

Ing. Tomáš Volek

strana 17



5 Z N AL E C K Á D OL O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1229-41/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené faktury.

Ve Velaticích, dne 14. března 2012

Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice tel.: 724 256 828 e-mail: [email protected]

Ing. Tomáš Volek

strana 18

12

Recommend Documents