ZNALECKÝ POSUDEK číslo 03/12 o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 1315/5 v domě č.p. 1315 a pozemku p. č. st. 1391 s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 5827, katastrální území : Šumperk obec : Šumperk okres : Šumperk a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Ve Studeném 117/5a, 147 00 Praha 4
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 28081/09-43/Ku
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 09.01.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232, 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Hranicích, 13.01.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - bytové jednotky č. 1315/5 v domě č.p. 1315 a pozemku p. č. st. 1391 s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 5827, katastrální území Šumperk, obec Šumperk, okres Šumperk a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi_ 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) :
Byt číslo 1315/5 Ţiţkova 1315/9 787 01 Šumperk Olomoucký Šumperk Šumperk Šumperk 27 492 400 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 09.01.2012 za přítomnosti paní Ireny Šmídové, tel. 776 154 891. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 09.01.2012, LV číslo 5827, k.ú. Šumperk - informace z nahlíţení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Šmídová Irena Ţiţkova 1315/9, Šumperk, 787 01 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena ţádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena ţádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doloţena ţádná nájemní práva třetích osob.
-2-
Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předloţena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v ulici Ţiţkova v zástavbě bytových domů. Jedná se o samostatný bytový dům s byty na oploceném, rovinatém pozemku. Dům má jednom podzemní podlaţí, jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Objekt byl postaven asi v roce 1925 a je napojen na vodovod, plyn, elektřinu a kanalizaci. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 1315/5
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 1315/5 Popis: Oceňovaná bytová jednotka velikosti 2+1 se nachází v podkroví bytového domu. Vybavení bytu je podstandardní: 1 ks vana 1 ks umývadlo 2 ks vodovodní baterie 1 ks záchodová mísa se splachovací nádrţí 3 ks topná tělesa 1 ks plynový sporák 1 ks kuchyňská linka 1 ks zvonek 1 ks listovní schránka Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů).
elektroinstalace,
Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakoţ i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky, rozvody odsávání a větrání. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu je prováděna minimální údrţba. Bytová jednotka je v původním stavu, je podstandardně vybavena. Při stanovení předpokládané ţivotnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek
-4-
Popis: Pozemek je zastavěn bytovým domem. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu uţití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % 2.11. Moţnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Úprava cen celkem: 42% + 10% x (100 % + 42%) 56,20 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití) 1,9290 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 400 1,00 2,1390 1,9290 56,20 2 578,007 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 1391
Výměra [m2] 220,00
Jedn. cena [Kč/m2] 2 578,007
Cena [Kč] 567 161,54 567 161,54
Pozemek - zjištěná cena
=
567 161,54 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek
=
567 161,54 Kč 567 161,54 Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
567 161,54 Kč
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 Olomoucký kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel 86 let 20 380 Kč/m2
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: pokoj: pokoj: chodba: kuchyň: -5-
19,10 m2 19,20 m2 5,20 m2 15,90 m2
záchod: koupelna: Započítaná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: balkon: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
=
1,65 m2 6,20 m2 67,25 m2
=
5,95 m2 5,95 m2
=
13,95 m2 13,95 m2
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: půda: 3,20 m2 půda: 3,80 m2 Podlahové pl. se zk. stropem, míst. sklepů a garáţí v RD - celkem: = 7,00 m2 Započítaná podlahová plocha bytu Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Započítaná podlahová plocha sklepů: Podlahové plochy - celkem:
5,95m2 x 0,17 13,95 m2 x 0,10 7,00 m2 x 0,80
= = = = =
67,25 m2 1,01 m2 1,40 m2 5,60 m2 75,26 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodţie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce) Koeficient pro stáří 86 let: 0,60 9
Index vybavení IV = (1 + S Vi) x V10 x 0,60 = 0,242 i=1
-6-
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
II
-0,10
III
0,00
II III V
-0,02 0,00 0,40
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. III II III
Vi 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III
0,02
II III II
0,00 0,00 0,00
č. II
Vi -0,05
II
0,00
II
0,00
8
Index polohy IP = (1 + S Pi) = 1,020 i=1
Index trhy s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + S Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV x IP x IT = 0,242 x 1,020 x 0,950 = 0,234 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 20 380 Kč/m2 x 0,234 = 4 768,92 Kč/m2 CP = CU x PP = 4 768,92 Kč/m2 x 75,26 m2 = 358 908,92 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
358 908,92 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 567 161,54 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 746 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 567 161,54 Kč x 1 746 / 10 000 = 99 026,40 Kč Spoluvlastnický podíl na pozemku
+
99 026,40 Kč
Bytová jednotka č. 1315/5 - zjištěná cena
=
457 935,32 Kč
-7-
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 1315/5
457 935,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
457 935,30 Kč
457 935,30 Kč
Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
457 940 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 1315/5
457 935,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
457 935,30 Kč
457 935,30 Kč
Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem
457 940 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
457 940 Kč
slovy: Čtyřistapadesátsedmtisícdevětsetčtyřicet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se pouţívají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací -8-
- porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se pouţívá u nemovitostí s moţným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je moţno pouţít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztaţené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemţ jiţ z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je moţno konstatovat, ţe cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla pouţita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je moţno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, ţivotní prostředí, ekologické zátěţ, poloha objektu vzhledem k vyuţitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací moţnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inţenýrské sítě, typ stavby, počet podlaţí, součásti a příslušenství nemovitosti, moţnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údrţba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlíţením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, byt 2+1, 51 m2 Cena: 745 000,- Kč Adresa: Vančurova, Šumperk Datum vloţení: 21.10.2011 Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 11-2585 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový -9-
Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaţí počet: 3 Podlaţí umístění: 2.podlaţí Plocha uţitná: 51 m2 Plocha podlahová: 51 m2 Sklep: 7 m2 Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Popis: Představujeme k prodeji byt ve zděném domě na adrese Vančurova 35 v Šumperku. Nabízený byt o celkové uţitné ploše 64 m2 a podlahové ploše 51 m2 je umístěn v prvním patře rodinného (obytného) domu. Z chodby v bytě je přístup do koupelny s WC, dále do kuchyně vybavené původní linkou a sporákem. Obývací pokoj, prosvětlený původními okny je průchozí, za tímto se nachází další dva pokoje - loţnice, případně pracovna, oba prosvětleny okny. V bytě jsou podlahy pokojů opatřeny parketami, v kuchyni a koupelně je poloţena dlaţba a ve vstupní chodbě je lino. V mezipatře je lodţie - společná (není součástí bytu). Na zahradě, která není součástí prodeje (část v pronájmu od města) je altán a přístřešek, dále zahrádka o celkové uţitné ploše 35 m2 se skleníkem. Parkování je zajištěno u domu. Součástí je půdní prostor 7 m2 a sklep o stejné výměře 2. Prodej, byt 2+1, 50 m2 Cena: 700 000,- Kč včetně provize Adresa: Langrova, Šumperk Datum vloţení: 01.12.2010 Datum aktualizace: 08.01.2012 ID zakázky: 163562 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaţí počet: 2 Podlaţí umístění: 2.podlaţí - 10 -
Plocha uţitná: 50 m2 Plocha podlahová: 50 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: MHD Zařízeno: Částečně Popis: Prodej cihlového bytu o velikosti 2+1 o výměře 50 m2 v centru města Šumperk. Výhodou jsou nízké provozní náklady na bydlení. Ţádaná lokalita 3. Prodej, byt 2+1, 56 m2 Cena: 750 000,- Kč včetně provize Adresa: Čsl. armády, Šumperk Datum vloţení: 02.11.2011 Datum aktualizace: 10.01.2012 ID: 3627803228 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Podlaţí umístění: 2.podlaţí Plocha uţitná: 56 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon, Internet Doprava: Silnice Popis: K prodeji cihlový byt 2+1 s balkonem na ul.Čsl.armády.Jedná se o byt s výměrou 56m2 nacházející - 11 -
se ve 2.patře.Byt je v původním stavu určen k rekonstrukci dle svých představ.V bytě samostatná koupelna a WC,v chodbě šatna.Vytápění zajišťují plynové přímotopy.K bytu náleţí půdní prostor přímo nad bytem (moţnost vybudovat pokoj a tím by vznikl příjemný mezonetový byt),dále k bytu patří i sklep a podíl na zahradě za domem.Velmi nízké náklady na bydlení.Ihned volný. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení uţitné hodnoty nemovitostí a na základě zváţení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosaţitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca 600 000 - 700 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla pouţita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu vyuţití, jakoţ i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, ţe oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
650 000,- Kč slovy: Šestsetpadesátisíc Kč Uvedenou cenou se rozumí cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navrţena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předloţených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k - 12 -
uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, ţe daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 13.01.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 03/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 03/12.
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
