ZNALECKÝ POSUDEK č. 2738-50/12 o ceně spoluvlastnického podílu id.1/2 k nemovitostem - k rodinnému domu č.p. 218 Lom situovanému na pozemku parc.č. st.235 a k pozemku parc.č. st.235 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 160 m2) v katastrálním území Lom u Mostu, obec Lom - zapsaným v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most, na listu vlastnictví č.1515 katastrálního území Lom.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekuční úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4
Účel znaleckého posudku:
Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 15383/09-14/Ri v návaznosti na exekuční příkaz č.j. 132 EX 15383/09-7/ Ri proti povinnému Dušanu Kirkovi, nar. 12.8.1982.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 15.9.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice
Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a přílohy podle seznamu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích, 4.10.2012
Vyhotovení č.
2
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně spoluvlastnického podílu id.1/2 k nemovitostem - k rodinnému domu č.p. 218 Lom situovanému na pozemku parc.č. st.235 a k pozemku parc.č. st.235 (zastavěná plocha a nádvoří výměry 160 m2) v katastrálním území Lom u Mostu, obec Lom - zapsaným v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Most, na listu vlastnictví č.1515 katastrálního území Lom.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) :
Rodinný dům Husova 218/11 435 11 Lom Ústecký Most Lom Lom u Mostu 3 871 56,29 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.9.2012.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekučního úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 15383/09-14/ Ri ze dne 14.8.2012 - výpis z Katastru nemovitostí LV č.1515 katastrálního území Lom u Mostu k datu 14.8.2012, zaslaný objednatelem - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č.1515 katastrálního území Lom u Mostu zapsáno pro: Kirko Dušan, Litvínovská 31/2, Lom, 435 11 Lom u Mostu 1 ident.820812/2769 podíl 1/2 Turková Věra, Husova 218/11, Lom, 435 11 Lom u Mostu 1 ident.706227/2855 podíl 1/2 V oddílu C listu vlastnictví č.1515 m.j. zapsáno: Předkupní právo Město Lom na dobu 5 let s právními účinky k 25.1.2008 Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti 081 EX-03591/2010 ze dne 3.2.2011 Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti 081 EX-15399/2010 ze dne 21.2.2011 -2-
Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti 132 EX-15383/2009-7/Ri ze dne 16.7.2009 Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti 067 EX-1848/2011 ze dne 6.3.2012 Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti 025 EX-11004/2011-10 ze dne 27.4.2012 Exekuční příkaz k prodeji ½ nemovitosti 025 EX-11004/2011-11 ze dne 27.4.2012 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na ½ nemovitosti 081 EX 15399/2010-6M s právní mocí k 24.11.2010 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na ½ nemovitosti 081 EX 03591/10HeD s právní mocí k 8.1.2011 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na ½ nemovitosti 067 EX 1848/2011-15 s právní mocí k 25.1.2012 Dále jsou zapsány exekuční příkazy i na ½ nemovitosti ve vlastnictví paní Věry Turkové.
6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází ve střední části obce Lom. Jedná se o severovýchodní dům z dvojice domů, která je třetí budovou na levé straně Husovy ulice ve směru od křižovatky s ulicí Nádražní. Předmětem ocenění je dům a domem zastavěný pozemek. Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží. Je zděný, kromě uličního průčelí s opadanými fasádními omítkami. Půda je volná pod šikmou sedlovou střechou s krytinou ze šablon z pozinkovaného plechu opatřených nátěrem. Vstup do domu z odvrácené dvorní strany přes pozemek jiného vlastníka, obce Lom. Okna jsou zdvojená v dřevěném rámu, některá jsou značně poškozená nebo zcela, a to ve společných prostorách, chybí. Dveře jsou hladké, některé chybí. Rodinný dům je využíván pro bydlení pouze v přízemí. Byt ve 2.NP je volně přístupný, zcela vybydlený a nevybavený, a není vůbec využíván. Byt v přízemí je vybavený podstandardně a využívaný je. V místě je možné napojení na vodovodní a kanalizační řad, na rozvody zemního plynu a elektrickou síť. Rodinný dům je založen na kamenných základech, 1. NP je zděné ze smíšeného zdiva, 2. NP je zděné z plných pálených cihel. Stropy jsou dřevěné trámové s prkenným podbitím a s omítkami na rákos. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Dvojramenná schodiště bez zábradlí. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Bleskosvod není na domě instalován. Dům je napojen na rozvody elektřiny a vodovodní řad. Přímé napojení kanalizace mimo septik nezjištěno. Rodinný dům je v havarijním stavebně technickém stavu. Dům je dlouhodobě neudržovaný a není využívaný k bydlení. Některé prvky dlouhodobé životnosti (svislé nosné konstrukce) jsou stejně jako ostatní konstrukce jsou ve velmi špatném technickém stavu (nebo zcela zčásti chybí) a je nutná jejich oprava. Vytápění kamny na tuhá paliva jen v bytě v přízemí, ve 2.NP vytápění žádné není. -3-
Koupelna je podstandardně vybavena jen v 1.NP, ve 2.NP koupelna bez vybavenosti. Odhaduji, že rodinný dům byl vystavěn v roce 1925, v rámci oprav koncem osmdesátých let provedena výměna oken za zdvojená, položena nová krytina a vyměněny klempířské konstrukce. Věcná břemena nezjištěna. Předkupní právo Město Lom.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 218 b) Ocenění pozemků b1) Pozemek
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 218 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1. NP 13,2x13,5+5,1x3,9x2,7 2. NP 13,2x13,5+5,1x3,9x2,7 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1. NP (13,2x13,5+5,1x3,9x2,7)x(0,4+3,20) 2. NP (13,2x13,5+5,1x3,9x2,7)x(3,20) -4-
= =
= =
[m2] 231,90 231,90
[m3] 834,85 m3 742,09 m3
půda, střešní prostor 231,90x1,6+13,2x13,5x4,6÷2 Obestavěný prostor - celkem: Součet upravených objemových podílů Součet upravených objemových podílů:
=
78,55
780,90 m3 2 357,84 m3
78,55 Rozestavěnost: 81,68
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= x x x x
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 2 357,84 m3 x 2 788,75 Kč/m3
= =
2 788,75 6 575 426,30 Kč
Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
x =
0,8168 5 370 610,94 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 92 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 107 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 92 ÷ 107 = 85,981 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %
-
4 565 019,30 Kč
Rodinný dům č.p. 218 - zjištěná cena
=
805 591,64 Kč
Rodinný dům č.p. 218 - věcná cena bez Kp
=
967 096,80 Kč
1 975 0,7855 1,0000 2,1580 0,8330
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. -5-
Úprava cen celkem: 50% + 10% x (100 % + 50%) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
65,00 % 0,8330 2,1580
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 56,29 1,00 2,1580 0,8330 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st.235
Výměra [m2] 160,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
65,00
166,96
Jedn. cena [Kč/m2] 166,96
Cena [Kč] 26 713,60 26 713,60
Pozemek - zjištěná cena
=
26 713,60 Kč
Pozemek - věcná cena bez Kp
=
32 069,20 Kč
C. Rekapitulace cen zjištěných podle předpisu Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp) a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 218
967 096,80 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek
32 069,20 Kč
Celkem
999 166 Kč
Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp), celkem
999 170 Kč
Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 218
805 591,60 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek
26 713,60 Kč 832 305,20 Kč
Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem
832 310 Kč -6-
D. Cena obvyklá Cenou obvyklou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Obvyklou cenou nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podkladů o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů. Nabídky realitních kanceláří v lokalitách blízkých jsou v příloze.
-7-
Porovnávací metoda Porovnávací přístup ocenění :
RD Lom u Mostu, velmi špatný tech.stav, poz 160
Jednotka: m² užitné plochy Množství jednotek oceňované stavby: 320,0 Popis porovnávaných objektů: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient časový K2 - koeficient výměr vlastních pozemků Kv - koeficient vybavenosti K3 - koeficient transakce
Pro byt: K1 - koeficient výměr bytu K2 - koeficient umístění v podlaží
Seznam porovnávaných objektů: Název RD 413 Lom, 2 NP, 4+1 a 4+1, kondenzační kotel, G, dílna, fasáda z r.1999, lokální vytáp, poz 3997 RD 120 Lom, 2 NP, 2+1 a 4+1, část.reko, poz 1070 RD 767 Lom, po celk reko 2001, 1 PP, 2 NP, terasa, poz 367
Nabízená cena
Km
Kc
Kv
K1
K2
K3
Jedn. cena [Kč/jedn.]
2 490 000,- Kč
1,00 0,70 0,70 1,05 0,70 0,85
413
1 846,-
1 990 000,- Kč
1,00 0,70 0,75 0,90 0,80 0,85
200
3 197,-
1 990 000,- Kč
1,00 0,70 0,70 1,05 0,85 0,80
400
1 741,-
Součet: Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena:
Množství [Jedn.]
2 261,- Kč/jedn. 1 741,- Kč/jedn. 3 197,- Kč/jedn. 2 261,05 Kč/jedn.
á
RD Lom u Mostu, velmi špatný tech.stav, poz 160
320,0 jedn.
6 783,15 Kč/jedn. /3
=
723 535,81 Kč
=
723 540,- Kč
Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut.
Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu
999 170,- Kč 832 310,- Kč 723 540,- Kč
Cenu obvyklou nemovitosti odhaduji ve výši 720.000,- Kč. Cena spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovitosti se z důvodu jeho zhoršené prodejnosti stanoví z částky snížené o 15 až 30%. Snížený základ pro výpočet ceny obvyklé spoluvlastnického podílu odhaduji na 540 000,- Kč.(540/2=270) Spoluvlastnický podíl ideální 1/2 k nemovitostem rodinného domu č.p. 218 a k pozemku parc.č. st. 235 v katastrálním území Lom u Mostu, obec Lom pak činí 270.000,- Kč -8-
Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje velkost výměr domu s případným využitím volné půda na vestavbu bytu (po nebo při generální opravě domu), možnost odděleného užívání bydlení v jednotlivých podlažích, poměrně dobrý technický stav střešní krytiny a dobrá lokalita v centru obce nedaleko obce Litvínova s dobrou občanskou vybaveností. Negativní vliv na cenu nemovitosti má stavebnětechnický stav nemovitosti vyžadující bezodkladnou opravu či doplnění chybějících stavebních prvků, malá občanská vybavenost v místě, malá zaměstnanost v místě a okolí, malá výměra vlastních pozemků a především skutečnost, že se oceňuje pouze spoluvlastnický podíl k této nemovitosti.
Návrh ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ideální 1/2 k nemovitosti podle odborného odhadu znalce 270 000,– Kč Cena slovy: dvěstěsedmdesáttisíc Kč Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení.
Ve Vejprnicích, 4.10.2012 Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne 24.5.2005 pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2738-50/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji přiloženým dokladem.
F. Seznam příloh - výpis z katastru nemovitostí LV č. 1515 k.ú. Lom u Mostu ze dne 14.8.2012 - snímek pozemkové mapy předmětného území - nabídky realitních kanceláří - fotodokumentace - infomapa -9-
