12

Znalecký posudek číslo 1317-129/12 o o b v yk l é, o b e cn é, t rž n í h o d n o t ě n emo v i t o st í – b u d o v y o b č a n s ké v yb av en o st i č.p . 5 6 9 p o s t av en é n a p o z em ku p ar c .č . 89 7 6, p o z e mků p a rc . č. 89 7 6, p ar c .č . 89 7 7/ 1, v č et n ě v š e ch so u č ás t í a p ř ís lu še n st v í v k .ú . Plz eň , o b e c Plz eň , o k re s Plz eň - m ěst o , z ap s á n o n a L V č. 3 4 70 7 .

Objednatel :

GAUTE, a.s. Lidická 2006/26 602 00 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení.

Oceněno ke dni :

28.6.2012

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice tel.: +420 724 256 828 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 19 stran textu, 4 přílohy a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Velatice, 31.7.2012

Budova č.p. 569, k.ú. Plzeň

Znalecký posudek č. 1317-129/12

OBSAH : 1

4

ÚVOD 1.1 Vymezení pojmů NÁLEZ 2.1 Podklady pro ocenění nemovitostí 2.2 Znalecký úkol, účel ocenění 2.3 Informace o nemovitosti 2.4 Prohlídka a zaměření nemovitosti 2.5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví 2.6 Nájemní smlouva 2.7 Majetkoprávní vztahy 2.8 Obecné předpoklady a omezující podmínky ocenění 2.9 Zvolené metody pro ocenění POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ 3.1 Celkový popis nemovitostí 3.2 VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ 3.2.1 Budova č.p. 569, na parc.č. 8976 3.2.2 Sklad na parc.č. 8976 3.2.3 Příslušenství 3.2.4 Pozemky 3.2.5 Věcná hodnota celkem 3.3 SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 3.3.1 Budova č.p. 569 s příslušenstvím 3.4 ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK

3 3 4 4 4 5 5 5 5 5 6 6 7 7 7 7 10 12 12 13 14 14 17 17

5

ZNALECKÁ DOLOŽKA

19

2

3

PŘÍLOHY Příloha č. 1. Příloha č. 2. Příloha č. 3. Příloha č. 4.

Ing. Tomáš Volek

Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrálních map Fotodokumentace Mapa oblasti

(2x A4) (1x A4) (3x A4) (1x A4)

strana 2



1 ÚVOD

1.1 Vymezení pojmů Cena

Hodnota

Věcná hodnota

Je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, které věci přisuzují jiné osoby. Není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Nazývána rovněž "časová cena", "substanční hodnota", "reprodukční cena časová". Jedná se o reprodukční cenu věci, sníženou o přiměřené opotřebení, která odpovídá průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku sníženou o náklady na opravu závad, které znemožňují okamžité užívání věci. V zákonu o oceňování majetku obdobou této ceny je tzv. „cena zjištěná nákladovým způsobem“.

Výnosová hodnota

Uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovení úrokové sazby uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako čistý výnos podniku (nemovitosti), nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Cena administrativní

Nazývaná rovněž "cena zjištěná" . Jedná se o cenu zjištěnou podle cenového předpisu podle zákona č. 151/1997 Sb. a prováděcí vyhlášky MF ČR č. 387/2011 Sb.

Cena pořizovací

Nazývaná rovněž "cena historická". Jedná se o cenu, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení - rozumí se bez odečtu opotřebení.

Cena reprodukční

Nazývaná rovněž "reprodukční pořizovací cena". Jedná se o cenu, za kterou bylo možno stejnou, novou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, tj. bez odečtu opotřebení.

Cena obvyklá

Nazývaná rovněž " cena obecná", "tržní", "objektivní" .Jedná se o cenu, které by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Obvyklá cena potom bude výsledkem odborného hodnocení cen zjištěných metodou nákladovou, výnosovou a porovnávací odhadcem.

Ing. Tomáš Volek

strana 3



2 NÁLEZ

2.1 Podklady pro ocenění nemovitostí Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. a

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 34707, k.ú. Plzeň, vyhotovený KÚ pro Plzeňský kraj, KP Plzeň - město dne 14.6.2012.

1. b

Kopie katastrální mapy s vyznačením pozemků pro k.ú. Plzeň.

1. c

Objednávka znaleckého posudku, ze dne 25.6.2012.

1. d

Vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1. e

Informace získané od pana Nápravníka tel.: 732811621, zástupce objednatele ocenění.

1. f

Mapa Plzně a okolí.

1. g

Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz), z místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců.

1. h

Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 28.6.2012.

1. i

Fotodokumentace pořízená při místním šetření.

1. j

Výkresová dokumentace pro stavební řízení na akci: ZMĚNA UŽÍVÁNÍ, NÁSTAVBA A STAVEBNÍ ÚPRAVY OBJEKTU Č.P. 569 – UBYTOVNA (býv. Lidový dům Karlov), stávající stav vyhotovený firmou ZC projekty s.r.o., Ledce 264, 330 14, IČO:264 13 043, ze dne 04/2008, č.z. 15/2008.

1. k

Knihovna znalce.

2.2 Znaleck ý úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 34707, k.ú. Plzeň. Jedná se o objekt občanské vybavenosti č.p. 569 postavený na vlastním pozemku parc.č. 8976 a dále pozemky parc.č. 8976, parc.č. 8977/1, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu místního šetření, tj. k 28.6.2012.

Ing. Tomáš Volek

strana 4



2.3 Informace o nemovitosti LV č. 34707 Vlastník

ze dne 14.6.2012

Katastrální území

Plzeň (kód 721981)

Obec, okres Vlastnictví stavby

Plzeň (554791), Plzeň - město (CZ0323)

TENZO, s.r.o., Tylova 1/57, 316 00 Plzeň 16

Část obce, č. budovy, Skvrňany, č.p. 569,

způsob využití, obč. vyb,

na parcele 8976

Vlastnictví pozemku Parcela, 8976, 8977/1,

2

výměra (m ), 883, 656,

druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha

2.4 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 28.6.2012 za přítomnosti znalce a pana Nápravníka (zástupce insolvenčního správce).

2.5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 34707 ze dne 14.6.2012 pro k.ú. Plzeň v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, zástavní práva soudcovská. V oddíle D – jiné zápisy je proveden zápis o podání návrhu na naříz. výkonu rozh. zřízením soudc. zástav. práva (podrobněji viz. příloha č.1 – LV č. 34707). Zápisy uvedené v oddíle C, D nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn.

2.6 Nájemní smlouva Ke dni ocenění je nemovitost volná nevyužívána. Na základě informací získaných od objednatele ocenění, není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva.

2.7 Majetkoprávní vztahy Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 34707, k.ú. Plzeň ze dne 14.6.2012 je stavba občanské vybavenosti č.p. 569 a pozemky parc.č. 8976, parc.č. 8977/1, včetně součástí a příslušenství uvedeno na LV č. 34707, k.ú. Plzeň ve výlučném vlastnictví společnosti TENZO, s.r.o., IČO: 263 37 991, která

Ing. Tomáš Volek

strana 5



nemovitost nabyla na základě Kupní smlouvy ze dne 19.12.2007. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 34707, k.ú. Plzeň.

2.8 Obecné předpoklady a omezující podmínk y ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění výše specifikovaných nemovitostí v k.ú. Plzeň bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a)

V současné době nemám ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného ocenění.

b)

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty.

c)

Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.

d)

Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb..

2.9 Zvolené metody pro ocenění I.

Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí je v tomto konkrétním případě jako první použita věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty bylo použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku).

II.

Jako druhá se pro výpočet obvyklé ceny používá metoda výnosová a to proto, že vychází z úvahy, že hodnota nemovitostí je taková, kolik by musel nájemce vynaložit nákladů na pronájem obdobné nemovitosti. T.j. aby byla zohledněna poloha komerčního využití je vypočtena modelová situace výnosu z pronájmu. Pozn.: vzhledem ke zhoršenému stavebně technickému stavu nelze nemovitost v současném stavu bez problému pronajímat a tato metoda není tudíž pro další výpočet uplatněna.

III.

Jako třetí metodu pro daný případ ocenění k účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí.

Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit.

Ing. Tomáš Volek

strana 6



3 P OS UD E K – OC E NĚ NÍ NEM OVI TOS TÍ

3.1 Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění je bývalý „Lidový dům Karlov“ č.p. 569, který je situován v jihozápadní části Plzně, v k.ú. Plzeň, při ulici Na Pomezí, v těsném sousedství areálu Škoda, a.s.. Jedná se o samostatně stojící objekt, částečně podsklepený, který má tři nadzemní podlaží a částečné podkroví pod valbovou střechou. Příslušenství tvoří vedlejší stavba skladu, která je přistavěna k západní straně budovy č.p. 569, dále venkovní úpravy standardního rozsahu bez výrazného vlivu na cenu obvyklou. Jedná se o přípojky vody, kanalizace, el. NN, zpevněné plochy, venkovní schody, opěrné zídky, oplocení, branku a bránu. Objekt je osazen do rovinatého terénu na pozemku parc.č. 8976. Nezastavěná část pozemku na parc.č. 8977/1 je využívána jako ostatní plocha (zahrada) ve funkčním celku se stavbou č.p. 569. Dopravní dostupnost městskou hromadnou dopravou je velmi dobrá. Zastávka MHD je přímo před nemovitostí. Příjezd k nemovitosti je ulicí Borskou, která spojuje lokalitu s centrem (3 km), komerční zónou Borská pole (0,5 km) a přivaděčem k dálnici D5 (4 km). Statutární město Plzeň se nachází na území okresu Plzeň město a náleží pod Plzeňský kraj. Plzeň je také obcí s rozšířenou působností. Trvalý pobyt na území tohoto statutárního města má úředně hlášeno kolem 165240 obyvatel. Vstup do objektu je umožněn z veřejné zpevněné komunikace (ul. Na Pomezí). Okolí je tvořeno zástavbou průmyslových objektů (areál Škoda, a.s.).

3.2 VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Pro zjištění věcné hodnoty staveb bylo použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku).

3.2.1 Budova č.p. 569, na parc.č. 8976 Popis: Jedná se o samostatně stojící objekt, částečně podsklepený, který má tři nadzemní podlaží a částečné podkroví pod valbovou střechou. Půdorysný tvar objektu je přibližně obdélníkový. Původní objekt byl postavený jako „Lidový dům Karlov“, ke kulturním účelům (divadlo, kavárna). Poslední jeho využití bylo k administrativním účelům (kanceláře, archív, soc. zázemí). V současné době je cca od roku 2007 objekt volný, bez využití. Dispoziční řešení: 1.PP – schodiště, pivní sklep. 1.NP – hlavní vstup z ulice, boční vstup ze zahrady, chodba se schodištěm do patra, kotelna,

Ing. Tomáš Volek

strana 7



kanceláře, soc. zázemí 2.NP – chodba se schodištěm, hala, dva velké kancelářské prostory na uliční straně, sklady, kanceláře, soc. zázemí. 3.NP – sál s jevištěm, sklady, soc. zázemí. Podkroví – tři komory, zbytek účelově nevyužívaná půda. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové bez účinných izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce zděné cihelné. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Sedlová dřevěná střecha s valbou, kryta eternitovými šablonami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové s teraco úpravou, do podkroví jsou schody dřevěné. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky jsou vápenné hladké. Vnitřní keramické obklady v soc. místnostech. Podlahy vlýskové kryté PVC, betonová mazanina a keramická dlažba. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené do dřevěných zárubní. Vytápění je dálkové z výměníkové stanice v přízemí. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody teplé a studené vody jsou provedeny. Ohřev TUV pomocí el. zásobníku. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Hygienické vybavení tvoří sprchové kouty, pisoáry, umyvadla, splachovací WC. V objektu je výtah s nosností 100 kg. Ostatní vybavení tvoří hydranty na chodbě, mříže na oknech v přízemí. Stáří a technický stav: Dle předložených podkladů byl objekt postaven v roce 1932 jako Lidový dům. Během životnosti stavby byla prováděna běžná údržba. V roce 1987 byla v přízemí z původní kotelny zřízena výměníková stanice. V současné době je objekt již delší dobu volný, bez údržby, ve zhoršeném technickém stavu (provlhlé zdivo v 1.NP, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, hygienické vybavení rozebráno nebo ve špatném tech. stavu, okna, dveře podlahy, rozvody instalací jsou na nebo za hranicí své životnosti, špatný stav rozvodů vody a vytápění, chybí část fasádních omítek na zadní straně). Celkový technický stav je zhoršený, objekt je před nutnou rekonstrukcí a modernizací. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

D. budovy pro společenské a kulturní účely zděná 1261

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.NP 22,26*14,96+2,90*4,08+6,20*2,90 2.NP 22,10*14,80+2,90*4,00+6,20*2,90 3.NP 22,10*14,80+2,30*3,55+6,20*2,90 Podkroví 10,80*3,70 1.PP 6,67*6,55

2

= = = = =

[m ] 362,82 356,66 353,23 39,96 43,69

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.NP 2.NP 3.NP Podkroví

Ing. Tomáš Volek

Zastavěná. plocha 362,82 m2 356,66 m2 353,23 m2 39,96 m2

Konstr. výška 3,27 m 4,50 m 4,45 m 3,00 m

Součin 1 186,42 1 604,97 1 571,87 119,88

strana 8



1.PP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

43,69 m2 1 156,36

2,96 m

129,32 4 612,46

PVP = 4 612,46 / 1 156,36 = 3,99 m 2 PZP = 1 156,36 / 5 = 231,27 m

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.PP (6,67*6,55)*(2,96) 1.NP (22,26*14,96+2,90*4,08+6,20*2,90)*(3,27) 2.NP (22,10*14,80+2,90*4,00+6,20*2,90)*(4,50) 3.NP (22,10*14,80+2,30*3,55+6,20*2,90)*(4,45) Podkroví + zastřešení (10,80*3,70)*(3,00)+(22,10*14,80-39,96)*5,10/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP Podkroví + zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

3

[m ] 3 129,32 m 3 1 186,43 m 3 1 604,97 m 3 1 571,85 m 3 852,04 m

= = = = =

Typ PP NP NP NP Z

Obestavěný prostor 3 129,32 m 3 1 186,43 m 3 1 604,97 m 3 1 571,85 m 3 852,04 m 3 5 344,61 m

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy

Ing. Tomáš Volek

Hodnocení standardu P S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S X P P

Obj. podíl [%] 6,30 17,20 8,20 5,90 2,80 0,60 7,00 3,60 2,10 3,30 3,90 0,00 5,70 3,20 5,20 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,90 0,00 3,40 1,40

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46

Upravený obj. podíl 2,90 17,20 8,20 5,90 2,80 0,60 7,00 3,60 2,10 3,30 3,90 0,00 5,70 3,20 5,20 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,90 0,00 1,56 0,64

strana 9



25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů

P X

5,40 0,00

100 100

0,46 1,00

2,48 0,00 91,08

Ocenění: 3

Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m ] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) 3

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 5 344,61 m * 4 033,18 Kč/m

= * * * * * *

2 611,0,9390 0,9485 0,8263 0,9108 1,1000 2,0950

= =

4 033,18 21 555 774,16 Kč

Stáří objektu: 80 roků Opotřebení: 80,000 %

-

17 244 619,33 Kč

Budova č.p. 569 na parc.č. 8976 - zjištěná cena

=

4 311 154,83 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem:

3.2.2 Sklad na parc.č. 8976 Popis: Jedná se o přízemní zděný objekt s plochou střechou, který je přistavěný k západní straně budovy č.p. 569 na pozemku parc.č. 8976. Původní objekt sloužil jako sklad nářadí. V současné době je objekt v havarijním stavu. Vstup do skladu z venkovní strany je umožněn dveřmi na západní straně nebo dveřmi z hlavní budovy. Pozn. vlivem havarijnímu stavu nebyl objekt znalci zpřístupněn. Byla provedena pouze vizuální prohlídka z venkovní strany. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové bez účinných izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce zděné. Střecha je plochá s lepenkovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu pouze částečné. Omítky jsou vápenné převážně opadané a provlhlé. Okna dřevěná. Stáří a technický stav: Dle podkladů byl sklad postavený v 1932. Během další životnosti byla prováděna minimální údržba. Celkový technický stav je havarijní. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov:

Ing. Tomáš Volek

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví

strana 10



Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

1274

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.NP 19,80*4,30

2

=

[m ] 85,14

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 2 85,14 m

Název 1.NP

Konstr. výška 3,30 m

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (19,80*4,30)*(3,30)

3

[m ] 3 280,96 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 280,96 m 3 280,96 m

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu S S S S P P P X P P S S

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Koeficient

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 3,73 0,78 2,81 0,00 1,38 0,51 8,20 5,80 89,21

Ocenění: 3

Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): 3

Základní cena upravená: [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 280,96 m * 2 579,62 Kč/m

= * * *

1 250,0,8921 1,1000 2,1030

= =

2 579,62 724 770,04 Kč

-

652 293,04 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: 80 roků Opotřebení: 90,000 %

Ing. Tomáš Volek

strana 11



Sklad na parc.č. 8976 - zjištěná cena

=

72 477,- Kč

3.2.3 Příslušenství Příslušenství tvoří přípojky IS – vody, el. energie, plynu, kanalizace, zpevněná plocha kolem objektu, oplocení, brána, branka, venkovní schody. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu a zanedbané údržbě nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není cena jednotlivých staveb vyjadřována. Celkovou cenu příslušenství navrhuji odborným odhadem ve výši 3 % ze zjištěné ceny staveb. Zatřídění pro potřeby ocenění: Příslušenství oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Budova č.p. 569 Sklad Celkem:

4 311 154,83 72 477,00 4 383 631,83 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem: 4 383 631,83 * 0,0300 Příslušenství - zjištěná cena

=

131 508,95Kč

3.2.4 Pozemk y Popis 2

Parc.č. 8976 o výměře 883 m , zastavěná plocha a nádvoří 2 Parc.č. 8977/1 o výměře 656 m , ostatní plocha Pozemek složený ze dvou parcel je rovinatý, uceleného obdélníkového tvaru. V severovýchodní části směrem k příjezdové komunikaci je na parc.č. 8976 postavena budova č.p. 569 se skladem. Kolem budovy je oplocená zahrada. Součástí zahrady jsou listnaté stromy bez výrazného vlivu na cenu obvyklou. Výpočet obecné hodnoty Pozemky jsou oceněny porovnávací metodou na základě realizovaných cen při prodeji srovnatelných pozemků (lokalitou, využitím, možností napojení na inženýrské sítě). Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo k mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a s databází České společnosti certifikovaných odhadců majetku (www.cscom.cz, www.reality.cz, www.nemovitosti.cz). Z toho vyplynulo, že cena zasíťovaných stavebních pozemků by 2 2 se v dané lokalitě a kapacitě pohybovala v rozmezí od 1000,- Kč/m do 2000,- Kč/m . Mnou 2 kalkulovaná jednotková cena pro oceňované pozemky činí 1500,- Kč/m .

Ing. Tomáš Volek

strana 12



Výpočet Název zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha Celkem

P.Č. 8976 8977/1

2

Výměra [m ] 883 656 1 539

2

Jedn. cena [Kč/m ] 1 500,00 1 500,00

Výsledná cena

Cena [Kč] 1 324 500,00 984 000,00 2 308 500,00

=

2 308 500,- Kč

3.2.5 Věcná hodnota celkem Budova č.p. 569, na parc.č. 8976 Sklad na parc.č. 8976 Příslušenství Pozemky

= = = =

Věcná hodnota celkem

4 311 150,- Kč 72 480,- Kč 131 510,- Kč 2 308 500,- Kč 6 823 640,- Kč

Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení

6 823 640,- Kč (slovy : šestmilionůosmsetdvacettřitisícšestsetčtyřicet korun českých).

Ing. Tomáš Volek

strana 13



3.3 SROVNÁV ACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. objekt občanské vybavenosti, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v současné době nižší než je nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, stavebně technickému stavu jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je průměrně obchodovatelná.

3.3.1 Budova č.p. 569 s příslušenstvím Oceňovaný objekt má tyto kladné stránky : - dostatečné pozemkové zázemí - stavba i pozemek stejného vlastníka Oceňovaný objekt má tyto slabší stránky : - špatný stavebně technický stav, zanedbaná údržba, nutná rekonstrukce - poloha v lokalitě s průmyslovými objekty v sousedství areálu Škoda a.s. Odůvodnění srovnávací metody Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku.

Ing. Tomáš Volek

strana 14



Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Lokalita

Zastavěná plocha

Pozemek

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 1. Plzeň, ul. Antonína Uxy

108

308

Požadovaná Koeficient cena redukce ceny Kč

KC

7 500 000

0,85

Upravená cena

Foto Kč/m2 6 375 000

Nabízíme k prodeji administrativní budovu nalézající se v širším středu města Plzně v ulici Antonína Uxy. Původně bytový dům postavený v zástavbě činžovních domů z roku 1888 byl roku 1994 přestaven a rekolaudován na kancelářský objekt. Jedná se o 5 podlažní objekt (sklep, přízemí, 1 patro, 2 patro, podkroví) o zastavěné ploše 188 m², který se rozkládá na pozemku o velikosti 308 m2.Objekt je zděný (pálená cihla), stropy ve sklepě jsou klenbové, ve zbylých patrech nejspíše povalové, bez sebemenších známek narušení, jako střešní krytina je použita pálená taška (střecha prošla rekonstrukcí v roce 1994). Objekt je vytápěn vlastní kotelnou umístěnou v podkroví vybudovanou v roce 2010 (jedná se o plynový kotel zn. Vaillant pro celý objekt s možností dálkového řízení přes webové rozhraní). Objekt je napojený na kompletní inženýrské sítě (voda, elekt.,kanalizace, plyn). V současné době je objekt cca z 1/3 vytížen, nájemní smlouvy jsou na dobu určitou. Celý objekt má užitnou plochu cca 505 m2, výměry jednotlivých místností po podlažích viz obr. Celý objekt se nalézá ve vynikajícím stavebně-technickém stavu. Výhoda této nemovitosti je bezesporu její strategická poloha téměř v centru Plzně a velikost, která poslouží jako výchozí azyl pro střední či větší firmy. Pro investory by také mohla být zajímavá vidina vybudování 14-16 menších bytových nájemních jednotek. Zdroj http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/kancelar/plzen-jizni-predmesti-antoninauxy/646247004 2. Plzeň, Rokycanská tř.

1 250

724

6 900 000

0,85

5 865 000

Nabízíme k prodeji budovu s komerčním využitím na Rokycanské třídě v Plzni. Budova stojí na pozemku, který je ve vlastnictví města Plzně. Při prodeji nemovitosti bude uzavřena nová nájemní smlouva, je možno jednat o odkoupení pozemku. Nemovitost prošla částečnou rekonstrukcí: v přízemí jsou příčky ze sádrokartonu, nové soc.zázemí, nové topení (plynový kotel), elektřina, nová vzduchotechnika. První patro nutno upravit, částečně připraveno pro bytovou jednotku. K dispozici je nákladní výtah, budova má 4 vchody. V zadní části budovy je garáž. Objekt je napojen na vešk. ing. sítě. Prostory jsou vhodné pro lehkou výrobu, kanceláře, obchodní činnost, prodejnu atd. Zdroj:http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostory/plzen-lobzyrevolucni/1199821404 3. Plzeň, ul. Lidická

824

-

6 900 000

0,85

5 865 000

Nabízíme k prodeji komerční objekt v Plzni-Bolevci, Lidická ul. Patrová budova nabízí v přízemí velký showroom s několika výlohami, vstupy/vjezdem, zadními východy/výjezdy na asfaltové parkoviště, chodbu a sociální zázemí. Využitelná obchodní plocha je až 225 m2. Na parkovišti k domu přiléhá samostatný sklad (garáž, dílna) s plochou 85 m2. V administrativním 1. patře je šest kanceláří (1x60 m2, 2x25 m2 a 3x13 m2), chodba, sociální zázemí, sprchy. Lze využít i rozsáhlé půdní a sklepní prostory. Objekt je napojen na všechny inženýrské sítě, vytápění zajišťuje plynový kotel, ohřev vody karma. Možné využití je velmi široké-prodejna, vzorkovna, auto/motosalon, sklad, sídlo firmy,.. Budova se nachází na okraji města, zastávky MHD jsou naproti, kolem dokola je zástavba panelových a rodinných domů. Objekt je volný Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/kancelar/plzen-bolevec-/380584540 4. Plzeň, ul. Poděbradova

428

428

4 700 000

0,85

3 995 000

Nabízíme prodej přízemní budovy o zastavěné ploše 428 m2 v Poděbradově ul. v Plzni. Budova sestává z místností kancelářských, prodejních či prostor pro drobnou výrobu. Budova je po částečné rekonstrukci. V přední části budovy jsou kancelářské či prodejní plochy o rozloze 73 m2. Dále je zde velká garáž 44 m2 (vrata na dálkové ovládání), v níž je možné parkovat 2 osobní auta nebo i nákladní vůz. Průchodem do zadní části je možné zásobování apod. V zadním traktu se nachází rozlehlé prostory 210 m2 pro sklad, dílnu, provozovnu jiného podnikání, jejichž dispozici lze jakkoli upravit. Další parkování je k dispozici před domem nebo je možné dokoupit garážové stání v nedalekém objektu podzemních garáží v Kollárově ulici. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě vč. plynu. Vytápění zajišťují plynové kotle. Půda je vhodná k vestavbě dalších prostor. Objekt se nachází v těsné blízkosti centra města, v zóně kancelářských budov, provozoven drobného podnikání i výroby, po přestavbě má široké možnosti využití. http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/obchodni-prostory/plzen-jizni-predmestiZdroj: podebradova/2874245724

Ing. Tomáš Volek

strana 15



Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Cena Koef. požadovaná reresp. dukce zaplacená na

Cena po redukci na pramen ceny

KC (1-4)

Cena oceň objektu

.

Kč

(15) 1,13 1,19 1,12 0,91 Kč

(16) 5 641 593 4 928 571 5 236 607 4 390 110 5 049 220

Minimum

Kč

4 390 110

Maximum

Kč

5 641 593

Č.

Kč

(1) (6) 1 7 500 000 2 6 900 000 3 6 900 000 4 4 700 000 Celkem průměr

K1 K2 K3 K4 K5 K6

pramen ceny

Kč

(7) 0,85 0,85 0,85 0,85

(8) 6 375 000 5 865 000 5 865 000 3 995 000

K1

K2

K3

K4

K5

K6

polo- veliha kost

stav přía Pozemek úvaha sluš. vybaa jiné znalce vení

(9) 1,05 1,05 1,02 1,05

(11) 1,00 1,00 1,00 1,00

(10) 0,95 1,00 1,00 0,85

(12) 1,08 1,08 1,05 1,02

(13) 1,00 1,00 1,00 1,00

(14) 1,05 1,05 1,05 1,00

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na příslušenství u objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,85).

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 4 390 000,- Kč až 5.640.000,- Kč.

Srovnávací hodnota budovy č.p. 569 s příslušenstvím Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména poloze, stavebně technickému stavu, rozestavěnosti, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu daného intervalu, tj. na 5.050.000,- Kč Budova č.p. 569 s příslušenstvím - výsledná cena srovnávací metodou

=

5 050 000,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky.

Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení

5 050 000,- Kč

(slovy : pětmilionůpadesáttisíc korun českých)

Ing. Tomáš Volek

strana 16



3.4 ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena Budovy č.p. 596 po zaokrouhlení navržená : Věcnou hodnotou

6 823 640,- Kč

Srovnávací metodou

5 050 000,- Kč

4 S TA N O V E N Í O B V Y K L É H O D N O T Y N E M O V I T O S T Í A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 34707 ze dne 14.6.2012 pro k.ú. Plzeň v oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní, zástavní práva soudcovská. V oddíle D – jiné zápisy je proveden zápis o podání návrhu na naříz. výkonu rozh. zřízením soudc. zástav. práva (podrobněji viz. příloha č.1 – LV č. 34707). Zápisy uvedené v oddíle C, D nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Ostatní rizika Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 34707, k.ú. Plzeň ze dne 14.6.2012 je stavba občanské vybavenosti č.p. 569 a pozemky parc.č. 8976, parc.č. 8977/1, včetně součástí a příslušenství uvedeno na LV č. 34707, k.ú. Plzeň ve výlučném vlastnictví společnosti TENZO, s.r.o., IČO: 263 37 991, která nemovitost nabyla na základě Kupní smlouvy ze dne 19.12.2007. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 34707, k.ú. Plzeň.

Ing. Tomáš Volek

strana 17



Stanovení obvyklé hodnoty Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem ke stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: o b v yklo u , o b e cn o u , t rž n í h o d n o t u n emo v i t o st í - b u d o v y o b ča n sk é v yb av en o st i č.p . 5 6 9 p o s t av en é n a p o z em ku p ar c .č . 89 7 6, p o z e mků p a rc . č. 89 7 6, p ar c .č . 89 7 7/ 1, v č et n ě v š e ch so u č ás t í a p ř ís lu še n st v í v k .ú . Plz eň , o b e c Plz eň , o k re s Plz eň - m ě st o , z ap s án o n a L V č. 34 7 07 , p o d l e t o h o t o z n a l ec k éh o p o su d ku z p r ac o v an éh o z a ú č el em st an o v e n í o b v ykl é h o d n o t y n e mo v it o st í p r o p o t ře b y in s o lv en č n íh o říz en í, k d at u o c en ěn í 2 8. 6. 20 1 2, p o z a o k ro u h l en í n a:

5 000 000,- Kč slovy : pětmilionů korun českých

Ve Velaticích, dne 31. července 2012

Ing. Tomáš Volek

Ing. Tomáš Volek

strana 18



5 Z N AL E C K Á D OL O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1317-129/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené faktury.

Ve Velaticích, dne 31. července 2012

Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice tel.: 724 256 828 e-mail: [email protected]

Ing. Tomáš Volek

strana 19

12

Recommend Documents