ZNALECKÝ POSUDEK č. 189/12 o obvyklé ceně nemovitostí - pozemku p.č. 898 - ostatní plocha - zeleň a dalšího s příslušenstvím, LV číslo 551, katastrální území Kunčičky, obec Ostrava, okres Ostrava a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 33421/09-50/Fe
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 30.10.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích, 01.11.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - pozemku p.č. 898 - ostatní plocha - zeleň a dalšího s příslušenstvím, LV číslo 551, katastrální území Kunčičky, obec Ostrava, okres Ostrava a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. c) :
Pozemek Kunčičky - Holvekova 702 00 Ostrava Moravskoslezský Ostrava-město Ostrava Kunčičky 303 609 1 100 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.10.2012 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 23.10.2012, LV číslo 551, k.ú. Kunčičky - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z územního plánu města Ostravy - informace z cenové mapy města Ostravy
5. Vlastnické a evidenční údaje Řehák Martin Prokešovo náměstí 1803/8, Ostrava, Moravská Ostrava, 702 00 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti -2-
Nařízení exekuce - Řehák Martin Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost - pozemky se nachází mezi bytovými domy. Na pozemku p.č. 899 se nenachází stavba, i když je v katastru evidována pod č.p. 245. Na pozemku p.č. 898 se nachází trvalé porosty. Jedná se o rovinaté, neoplocené pozemky, ke kterým je příjezd po zpevněné asfaltové komunikaci. Zastávka autobusu je před pozemky a také na protější straně ulice se nachází obchod. Ze západní strany pozemků se nachází železnice.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis: Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění: Ostatní stavební pozemky: Typ
Název
§ 27 cenová mapa ostatní plocha, zeleň § 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 898 899
Výměra [m2] 469,00 726,00
Jedn. cena [Kč/m2] 440,00 440,00
Cena [Kč] 206 360 319 440 525 800
Pozemky - zjištěná cena
=
525 800 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Popis: Pozemek p.č. 898 je osázen neudržovanými trvalými porosty a náletovými křovinami. Okrasné dřeviny: příloha č. 37. Název Stáří Počet / [roků] Výměra Listnaté stromy I (bříza) 50 5,00 ks Listnaté stromy I (topol) 80 4,00 ks Listnaté stromy I (jíva) 80 2,00 ks Listnaté stromy I (akát) 50 1,00 ks Jehličnaté stromy I 20 1,00 ks (borovice) Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) Koeficient prodejnosti KP Celkem - okrasné dřeviny
Jedn. cena [Kč / jedn.] 32 410 43 820 43 820 32 410 7 620
Srážka Upr. cena [Kč [%] / jedn.] - 70 % 9 723 - 70 % 13 146 - 70 % 13 146 - 70 % 9 723 - 70 % 2 286
Cena [Kč] 48 615 52 584 26 292 9 723 2 286
139 500 x x x = -4-
0,750 1,200 1,000 125 550 Kč
Trvalé porosty - zjištěná cena
125 550 Kč
-5-
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
525 800 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
525 800 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
125 550 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
125 550 Kč
Celkem
651 350 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
651 350 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
525 800 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
525 800 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
125 550 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
125 550 Kč
Celkem
651 350 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
651 350 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
651 350 Kč
slovy: Šestsetpadesátjednatisíctřistapadesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. -6-
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . -7-
1. Prodej, pozemek pro bydlení, 1 115 m2 Cena: 690 Kč za m2 + provize RK Celková cena: 769 350 Kč Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: Kunčičky Datum aktualizace: 04.10.2012 ID zakázky: 249084 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha užitná: 1 115 m2 Plocha pozemku: 1 115 m2 Doprava: MHD Popis: Nabízíme k prodeji stavební pozemek o výměře 1.115 m2 ve vilové čtvrti obce Ostrava - Kunčičky. Čtvrť se nachází pouhých 5 minut jízdy autem/autobusem od centra Ostravy. Pozemek je slunný a rovinatý. Má ideální orientaci pro stavbu nízkoenergetického domu. Všechny sítě na hranici. Doporučujeme. 2.Prodej, pozemek pro bydlení, 1 100 m2 Cena: 549 000 Kč (k jednání) včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Chodounského, Radvanice Datum aktualizace: 29.08.2012 ID zakázky: R106:1224518 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 1 100 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Komunikace: Asfaltová Popis: -8-
Nabízíme k prodeji stavební pozemek s výměrou 1100m2. Vyřízeno stavební ohlášení. Veškeré IS na pozemku. Příjezd po obecní komunikaci. Možno včetně projektu na RD.Pěkná klidná lokalita. Cena k jednání včetně provize a právního servisu.... 3. Prodej, pozemek pro bydlení, 1 019 m2 Cena: 400 000 Kč včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Pinkavova, Kunčice Datum aktualizace: 10.10.2012 ID: 3091821148 Plocha užitná: 1 019 m2 Plocha pozemku: 1 019 m2 Popis: Předmětem prodeje je stavební parcela v O-Kunčičkách, výborně vybavená inženýrskými sítěmi. Příjezdová cesta je asfaltová, MHD je cca 50m směrem do centra Ostravy a do Hrabůvky nebo do Poruby. Na hranici pozemku se nachází kanalizace, voda, plyn, elektřina. Pozemek je rovinatý, má obdelníkový tvar, je oplocen. Na pozemku se nachází garáž, zahradní domek, studna, ovocné stromy apod. V blízkém okolí se nachází především rodinné domky. K dispozici ihned! Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10 -15 %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí, ve výši cca 450 - 550,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Řehák Martin Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. -9-
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
600 000,- Kč slovy: Šestsettisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 01.11.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 189/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 189/12.
- 10 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 6 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
