ZNALECKÝ POSUDEK č. 100/12 o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 46 na pozemku p. č. st. 53 a pozemku p.č. st. 53 a dalších s příslušenstvím, LV číslo 255, katastrální území Zadražany, obec Nepolisy, okres Hradec Králové a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 4379/11-20/Zl
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 19.06.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a včetně 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích, 02.07.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 46 na pozemku p. č. st. 53 a pozemku p.č. st. 53 a dalších s příslušenstvím, LV číslo 255, katastrální území Zadražany, obec Nepolisy, okres Hradec Králové a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům Zadražany 46 503 63 Nepolisy Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Nepolisy Katastrální území: Zadražany Počet obyvatel: 942 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 19.06.2012 za přítomnosti paní Čížkové, tel. 725 872 045.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 23.05.2012, LV číslo 255, k.ú. Zadražany - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Dejl Radek
Julia Fučíka 904, Nový Bydžov, 504 01
Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.
-2-
Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. Při prohlídce nebyla nemovitost přístupná a proto se při ocenění vycházelo z informací, sdělených účastníkem prohlídky.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů a jižním okraji obce. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům a navazující stodolu na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis: Přízemní, samostatně stojící rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. st. 53. Je napojen na elektřinu, studnu a kanalizaci. Objekt je užíván asi od roku 1900. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází dvě místnosti, chodba a komora. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy: kamenné, bez izolace 2. Zdivo: cihelné 3. Stropy: s rovným podhledem 4. Střecha: sedlová 5. Krytina: pálená taška 6. Klempířské konstrukce: ne 7. Vnitřní omítky: vápenné 8. Fasádní omítky: ne 9. Vnější obklady: ne 10. Vnitřní obklady: ne 11. Schody: ne 12. Dveře: plné, prosklené, dřevěné 13. Okna: dvojité, dřevěné 14. Podlahy obytných místností: prkna 15. Podlahy ostatních místností: dlažba 16. Vytápění: lokální na tuhá paliva 17. Elektroinstalace: 220, 380 V 18. Bleskosvod: ano 19. Rozvod vody: studené 20. Zdroj teplé vody: ne 21. Instalace plynu: ne 22. Kanalizace: ano 23. Vybavení kuchyně: sporák na tuhá paliva 24. Vnitřní vybavení: umývadlo 25. Záchod: suchý 26. Ostatní: ne
-4-
Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, zpevněné plochy, oplocení, vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Královéhradecký kraj, do 2 000 obyvatel 112 let 3 735 Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 7,00x8,50 Název podlaží 1. NP:
59,50 m2
=
Zastavěná plocha 59,50 m2
Konstrukční výška 2,70 m
Obestavěný prostor: 1. NP: (7,00x8,50)x(4,70) zastřešení: (7,00x8,50)x(2,50x0,5) Obestavěný prostor - celkem:
279,65 m3 74,38 m3 354,03 m3
= = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
59,50 m2 59,50 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem -5-
č. I
Vi typ A
III III II III IV
0,00 0,00 0,00 0,02 0,04
I I
-0,08 -0,10
I II II
0,00 -0,03 0,00
III
0,01
12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 112 let: 0,60
III IV
0,00 0,65
č. I II II I I I II II II III II
Pi 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) x V13 x 0,60 = 0,335 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,910 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV x IP x IT = 0,335 x 0,910 x 0,950 = 0,290 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 3 735 Kč/m3 x 0,290 = 1 083,15 Kč/m3 CP = CU x OP = 1 083,15 Kč/m3 x 354,03 m3 = 383 467,59 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
383 467,59 Kč
1.1.2. Stodola Popis: Přízemní stodola navazuje na rodinný dům a nachází se na pozemku p.č. st. 53. Objekt je užíván asi od roku 1900.
-6-
Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chlév a stodola. Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1. NP 7,00x15,50
=
[m2] 108,50
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 108,50 m2 108,50
Název 1. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 2,70 m
Součin 292,95 292,95
PVP = 292,95 ÷ 108,50 = 2,70 m PZP = 108,50 ÷ 1 = 108,50 m2
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1. NP (7,00x15,50)x(4,70) zastřešení (7,00x15,50)x(2,50x0,5)
= =
[m3] 509,95 m3 135,62 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha
betonové cihelné nezjištěno sedlová -7-
Obestavěný prostor 509,95 m3 135,62 m3 645,58 m3
Hodnocení standardu S S S S
Část [%] 100 100 100 100
5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy
pálená taška ne ne ne
S C C C X C S S P S X S S X X X X X X X C X
ne dřevěné dřevěné kovová, jednoduchá nezjištěno nezjištěno ano
ne
Hodnocení standardu S S S S S C C C X C S S P S X S S X X X X X X X -8-
Obj. podíl [%] 13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Upravený obj. podíl 13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,40 3,00 1,56 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů
C X
5,40 0,00
100 100
0,00 1,00
0,00 0,00 83,66
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy včetně zemních prací S 13,10 100,00 1,00 13,10 15,65 112 175 64,00 2. Svislé konstrukce S 30,40 100,00 1,00 30,40 36,33 112 140 80,00 3. Stropy S 13,80 100,00 1,00 13,80 16,50 112 140 80,00 4. Krov, střecha S 7,00 100,00 1,00 7,00 8,37 112 112 100,00 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,47 112 112 100,00 11. Dveře S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,87 112 112 100,00 12. Vrata S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,59 112 112 100,00 13. Okna P 3,40 100,00 0,46 1,56 1,86 112 112 100,00 14. Povrchy podlah S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,59 112 112 100,00 16. Elektroinstalace S 6,10 100,00 1,00 6,10 7,29 112 112 100,00 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,48 112 112 100,00 Součet upravených objemových podílů: 83,66 Opotřebení:
Opot. z celku 10,0160 29,0640 13,2000 8,3700 3,4700 2,8700 3,5900 1,8600 3,5900 7,2900 0,4800 83,8000
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
= x x x x x x x
2 115 0,9390 0,9808 1,0778 0,8366 0,8500 2,1830 0,3890
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 645,58 m x 1 267,75 Kč/m3
= =
1 267,75 818 434,05 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 83,8000 % Úprava ceny za opotřebení
-
685 847,73 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
132 586,32 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Popis: Rodinný dům je napojen na studnu. Zatřídění pro potřeby ocenění: -9-
Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
kopaná 5,00 m 1 ks 1 ks 2222
Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 5,00 m x 1 950 Kč/m ruční čerpadlo: 1 ks x 1 210 Kč/ks elektrické čerpadlo: 1 ks x 9 480 Kč/ks Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ + + = x x x =
9 750 Kč 1 210 Kč 9 480 Kč 20 440 Kč 0,8500 2,3230 0,3890 15 699,96 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 112 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 112 ÷ 130 = 86,154 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %
-
13 344,97 Kč
Studna - zjištěná cena
=
2 354,99 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Pozemky jsou rovinaté. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3890 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1830 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35 1,00 2,1830 0,3890 - 10 -
Úprava [%] 10,00
Upr. cena [Kč/m2] 32,69
§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35 0,40 2,1830 0,3890 10,00 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m . Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
13,08 20,00
Parcelní číslo st. 53
Výměra [m2] 749,00
Jedn. cena [Kč/m2] 32,69
Cena [Kč] 24 484,81
49/6 49/7
3 314,00 985,00
20,00 20,00
66 280 19 700 110 464,81
Pozemky - zjištěná cena
=
110 464,81 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis: Na pozemcích se nacházejí trvalé porosty. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč 110 464,81 2 m 5 048 m2 100 Kč 2 188,29 x 0,045 = 98,47 98,47 Kč
- 11 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna
383 467,60 Kč 818 434,10 Kč 15 700 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 217 601,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
110 464,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
110 464,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
98,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
98,50 Kč 1 328 165 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 328 165 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna
383 467,60 Kč 132 586,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
518 408,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
110 464,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
110 464,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
98,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
98,50 Kč
2 355 Kč
- 12 -
628 972,20 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
628 972,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
628 970 Kč
slovy: Šestsetdvacetosmtisícdevětsetsedmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací
- 13 -
Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, dům rodinný, 116 m2 Cena: 500 000,- Kč včetně provize Adresa: Převýšov Datum aktualizace: 26.04.2012 ID zakázky: 000121 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 86 m2 Plocha užitná: 116 m2 Plocha podlahová: 78 m2 Plocha pozemku: 892 m2 Balkón: 2 m2 Sklep: 28 m2 Voda: Dálkový vodovod - 14 -
Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Doprava: Dálnice, Silnice, Autobus Zařízeno: Ne Popis: Prodej samostatného rodinného dvou podlažního domu o dispozici 2+kk (přízemí) a 1+kk (obytné podkroví), dále balkon, chodba s možností vytvoření dalšího menšího pokoje a další prostory, o celkové užitné ploše 116 m2, Převýšov, okres Hradec Králové. Celková plocha pozemku je 892 m2 - z toho zastavěná část 86 m2. Dům má sedlovou střechu, je částečně podsklepen. Postaven byl v roce 1934. Střešní krytina z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou většinou odstraněny na holé zdivo. Do pilířku na hranici objektu je přiveden el.proud 380/220 V, do HUP je přivedeno plynové potrubí. Do domu je přivedena voda z obecního vodovodu. Dům je možno připojit na obecní splaškovou kanalizaci vedenou při hranici objektu. Objekt je dlouhodobě neudržován. Základní stavba je staticky v pořádku, přístavek (kolna) má propadlý strop. Přilehlá zahrada je tvořena zatravněnou plochou s trvalými porosty (ovocné stromy, ale i náletové dřeviny). Parkovat lze na ulici před domem. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné, asfaltové komunikaci. V obci je školka, potraviny, hospoda, OÚ a další služby obvyklé pro malou obec. Kompletní služby běžné pro město (zdravotnictví, banky, atd.) jsou snadno dostupné ve 3 kilometry vzdáleném Chlumci nad Cidlinou. Nemovitost lze financovat hypotečním úvěrem, nebo úvěrem ze stavebního spoření - v případě potřeby pomůžeme s financováním. Nemovitost je určena k celkové rekonstrukci. Nemovitost se nachází na kraji obce. Doporučujeme jako dům k bydlení, případně jako rekreační objekt. Mimořádně vhodný objekt pro pražské chalupáře. Dálnice Praha - Hradec Králové je cca 3 km a v okolí krásná příroda. 2. Prodej, dům rodinný, 300 m2 Cena: 990 000,- Kč včetně provize Adresa: Humburky Datum aktualizace: 15.05.2012 ID zakázky: 216612 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 300 m2
- 15 -
Plocha užitná: 300 m2 Plocha podlahová: 300 m2 Plocha pozemku: 1 030 m2 Parkovací stání: 2x Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Ne Popis: RD 3+1 v Humburkách, nedaleko Nového Bydžova, dům je v dobrém technickém stavu, k domu náleží 2 garáže a stodola. Dispozice domu je 3+1, topení je plynové ústřední, voda obecní, elektřina je 220 a 380. K domu náleží 2 garáže a menší stodola. Do podkroví je možné udělat vestavbu, střecha je v dobrém stavu. Doporučujeme, hypotéku zajistíme. Cena je k jednání. 3. Prodej, dům rodinný, 196 m2 Cena: 650 000,- Kč (k jednání) + provize RK Adresa: Na Valech, Nový Bydžov Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 5016 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 96 m2 Plocha užitná: 196 m2 Plocha podlahová: 196 m2 Plocha pozemku: 1 253 m2 Sklep: 12 m2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové - 16 -
Odpad: Septik Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Popis: Nabízíme Vám k prodeji samostatný zděný dům se zahradou, který se nachází v obci Žlunice, vzdálené 40 km od Hradce Králové, 12 km od Nového Bydžova. Koupi je možné financovat pomocí hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření. Výměra pozemku je 1253 m2, zastavěná plocha je 96 m2 (6 m x 16m). Pozemek je téměř rovinatý, spíše čtvercového tvaru. Dům je postaven z pálených cihel. V rámci rekonstrukce byla provedena zemní hydroizolace (podříznutí), výměna oken za plastová a vybetonování podlah s přípravou instalací (odpad, voda v kuchyni, koupelně a WC). Stavbu kryje střecha se sedlovou vazbou (krovy jsou nenarušené), krytinou jsou pálené tašky. Část domu je podsklepena. Vnitřek domu je možné upravit dle vlastních představ, v půdorysu je uveden jeden z návrhů. Přízemí je dispozičně 2+1 (kuchyň, obývací pokoj, předsíň, koupelna, WC, technická místnost (prádelna, kotel). Podkroví je celé vyklizené a připravené k rekonstrukci. Velikost podkroví je 96 m2. Na dům navazuje další část a ta byla zamýšlena jako dvojgaráž. Vytápění domu je možné plynem (na hranici pozemku) nebo krbovými kamny (komín je v pokoji č. 1). Na pozemku se nachází studna. Dům je napojen na obecní vodovod. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 600 000 - 700 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: - 17 -
S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
650 000,- Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 02.07.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 100/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 100/12.
- 18 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 2 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
