Znalecký posudek č. 3789/12 O ceně nemovitosti: Garáž na pozemku parc. st.3066 v Nymburce, včetně pozemku parc.č. st.3066 kú. Nymburk obec Nymburk kraj Středočeský
okres Nymburk
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/III 293 01 Mladá Boleslav č. obj.: EX 1935/11 ze dne: 16.7.2012 vystavil: Mgr.Robert Farník
Účel posudku:
zjištění ceny garáže k exekutorskému řízení
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 19. 9. 2012 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 27. 9. 2012
–2–
A. Nález Garáž pro parkování osobního vozidla na pozemku parc.č. st.3066 kú.Nymburk se nachází při ulici Brigádnická, města Nymburk. Garáž je přízemní nepodsklepená, osazení v rovině, garáž krajní v bloku řadových garáží, garáž přístupná od ulice Brigádnická, uvnitř města, není v památkové zóně města. Garáž na vlastním pozemku, základní údržby a stavu. Neumožněn přístup dovnitř. Město Nymbuk má 14614 obyvatel (malý lexikon obcí od 1.2.2012), ve městě není vydána cenová mapa stavebních pozemků, v místě možnost napojení na veškeré sítě: elektřiny, vody, kanalizace, plynu, telefon. Garáž není napojena na žádné sítě (byla napojena na el. - odpojeno).
1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti pro popis a zjištění obvyklé ceny k exekutorskému řízení.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 9. 2012 .
3. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.2610 pro kú. a obec Nymburk ze dne 16.7.2012 č.PÚ (inf.), stav VKN odpovídá současnosti internet, snímek katastrální mapy, informace stavebního úřadu, rok 1978.
4. Vlastnické a evidenční údaje
5. Dokumentace a skutečnost Jedná se o přízemní nepodsklepenou garáž z roku 1978, krajní v řadě, v bloku garáží při ulici Brigádnická, dokumentace se nedochovala, rozměry zjištěny měřením. Konstrukce popsány u výpočtu ceny garáže. Garáž běžné údržby, opotřebení středně snižující cenu. Znaky: trh s garážemi - v místě u Mládežnické ulice Nymburk, tj. sídliště, ovlivněn sídlištěm, dobrou přístupností, ale stagnací trhu, poloha - v souvislé zástavbě uvnitř města, druh - řadová krajní, podsklepení - nepodsklepená, přízemní, podkroví - má plochou střechu, bez možnosti podkroví, konstrukce -je zděná na 30a15cm, panelový strop, techn.vybavení - bez vybavení a elektřina pro osvětlení rozvedena, ale odpojena, nefunkční, příslušenství - nemá, příjezd nezpevněný od ulice Brigádnická, pozemek - pozemek stejného vlastníka, posouzení širších vztahů - garáž na
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– dobrém místě, kde jsou sídliště resp. je zde zájem o garáže, běžně přístupná, neohrožena záplavami, je přízemní nepodsklepená na rovině, v zóně bývalého okresního města Nymburk.
6. Celkový popis nemovitosti Přízemní nepodsklepená zděná garáž s plochou střechou, postavena jako krajní v řadě garážového bloku při ulici Brigádnické města Nymburk, klasická řadová garáž. Garáž nepronajímána. Nemovitost bez věcných břemen.
7. Obsah posudku a) b)
Garáž na pozemku parc.č. st.3066 kú. Nymburk Pozemek parc.č. st.3066 kú. Nymburk
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Obec:
Nymburk
a) Garáž na pozemku parc.č. st.3066 kú. Nymburk – § 24 Přízemní stavba nepodsklepená s plochou střechou z roku 1978, osazena na rovině v ulici Brigádnická (resp. ul. U Růžáku města Nymburk), je postavena jako krajní v řadě, zděná na 30cm a spol.zdi 15cm s plochou střechou, na základech s izolací, strop panelový, na střeše svařované živičné pásy, oplechování atiky a žlabu pozinkovaným plechem, fasáda vně hladká se střikem břizolitovým, uvnitř hladké omítky, okno není, elektřina pro osvětlení nezapojena (rozvod proveden, odpojen), plechová dvoukřídlá vrata, betonová podlaha. Nachází se v bloku řadových garáží při ulici Brigádnická (tj. příjezd), dostupná z ul.Mládežnická, města Nymburk. Garáž je z roku 1978, mírné poškození (stav evidentně neužívána, bez vyježděných kolejí, s náletem předvjezden). Morálně-technické zastarání středně snižující cenu garáže. Opotřebení lineární: 34 roků stáří (k rozhodnému dni 2012) při životnosti 80 roků, tj. 42,5%. Místo garáže uvnitř města, viz.poloha, při panelových domech, tzn. ke znakům: v místě je zájem o garáže, garáž i pozemek ve spoluvlastnictví, nemovitost dobrá vzhledem k poloze. Podlaží: 1.NP přízemí Výška: Zastavěná plocha:
3,40×6,55
Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí 2,60 × 3,40×6,55
=
2,60 m 22,27 m2
=
57,90 m3
–4– Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Nymburk Počet obyvatel: 14 614 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 715,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Krize na trhu s nemovitostmi, snižení cen a přísnější podmínky bankovních ústavů. Poptávka tím všeobecně nižší. Popis znaku Hodnocení znaku Ti –0,05 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha v obci III. V souvisle zastavěné části obce 2 Dopravní dostupnost II. Nejbližší zastávka hromadné dopravy do 300 m včetně 3 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 4 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 5 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
5
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
1,000
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 4 Příslušenství - venk. úpravy II. Bez příslušenství 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V7: 0,8
Vi B
–0,01 0,00 –0,05 –0,01 0,00 0,85*
–5– 5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V6):
0,632
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,950 × 1,000 × 0,632 = 0,600 2 715,– × 0,600 = 1 629,– Kč/m3 57,90 × 1 629,– = 94 319,10 Kč
Garáž na pozemku parc.č. st.3066 kú. Nymburk – zjištěná cena:
94 319,– Kč
b) Pozemek parc.č. st.3066 kú. Nymburk – § 28 Pozemek evidován jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 22 m2, na pozemku stojí budova garáže, přízemní řadová garáž. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,– Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 42 % ×
1,420
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Garáže)
1,100 2,103 1,116
Název Parc. č. zastavěná plocha a st.3066 nádvoří
Výměra
+
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 400,– 1 466,3731
[m2] základní 22
10 % × × ×
Pozemek parc.č. st.3066 kú. Nymburk – zjištěná cena:
Cena [Kč] 32 260,21
32 260,– Kč
C. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku.
–6– Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, resp. stejných či obdobných znaků, tj. garáže pro osobní vozidlo, využita inzerce a konzultace s RK)
–7–
Průměrováním bodů a) až c) získán aritmetický průměr (125+195+226)/3 = 182 000 Kč), přičemž garáže jsou též obdobných znaků, ale též v garážovém bloku, (uvnitř města, blízká sídliště, kde jsou požadovány garáže, nezpevnění přístupových cest). Se zvážením prodejnosti s ohledem na trh i znaky (viz. popis u administrativní ceny), dále v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti porovnány a předpokládaná cena oproti průměru upravena na 180 000 Kč, střed. Garáž oceňovaná je při sídlišti v dobrém místě. Obvyklá cena garáže je 180 000 Kč, (garáž na pozemku pč. st.3066 kú.Nymburk. Vzhledem ke krizi a dalším vlivům na trhu s nemovitostmi lze tvrdit, že ceny nemovitostí tohoto typu v daném území (garáž v dobrém území města).
D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků
22 m2
Výsledné ceny: a) Garáž na pozemku parc.č. st.3066 kú. Nymburk b) Pozemek parc.č. st.3066 kú. Nymburk Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
Zjištěná cena: 126 580,– Kč Cena slovy: jednostodvacetšesttisícpětsetosmdesát Kč
94 319,– 32 260,– 126 579,– 126 580,–
Kč Kč Kč Kč
–8–
E. Obvyklá cena v daném místě a čase Garáž na pozemku parc.č. st.3066 včetně pozemku parc.č.3066 kú.Nymburk
180 000,- Kč Cena práv a závad s nemovitostí spojených: na VKN z LV nejsou věcná břemena
0,- Kč.
Obvyklá cena slovy: jednostoosmdesáttisíc Kč. V Mladé Boleslavi, 27. 9. 2012 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
F. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Jako znalec jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3789/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3789 podle připojené likvidace.
G. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto a poloha garáže u čp.1984 Nymburk (*)
–9–
– 10 –
