12

č.vyhotovení : 1

Č.j.: 107/2012-N

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3831/135/12 o ceně rodinného domu č.p. 109 s příslušenstvím a s pozemky St. 110 a parc.č. 777/11 v k.ú. Kamýk nad Vltavou, obec Kamýk nad Vltavou

Objednavatel posudku:

EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8

Posudek vypracoval:

Ing.Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6

Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitosti

Oceňovací předpis:

Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.

Oceněno ke dni:

5.dubna 2012

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu a přílohy. V Praze, dne 17.dubna 2012

1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá na jihovýchodním okraji obce Kamýk nad Vltavou, na levém břehu Vltavy, k.ú.Kamýk nad Vltavou a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 109 a pozemky St.110 a parc.č. 777/11 a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů. Na pozemku parc.č. 777/11 je vedle domu postavena zděná garáž s přístavkem, dále jsou zde staré vedlejší stavby - dřevník, kurník a nově postavený dřevěný přístřešek na stání 1 OA (cca stáří 2 roky). Pozemky jsou oplocené, mírně svažité. Z inženýrských sítí je zde přivedena voda, kanalizace a elektřina. Nemovitost se nachází v zátopové části č.I nebo č.II a v posl.20-ti letech zde byla záplava nebo povodeň pouze 1x. Na LV č. 31 je uvedeno omezení vlastnického práva : - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek dle Smlouvy o úvěru č. 4277 ze dne 10.8.2011 ve výši 350.000,-Kč a budoucí pohledávek do celkové výše 350.000,-Kč, které mohou vzniknout do 10.11.2017 ve prospěch ACM Money Česká republika,a.s. Toto zástavní právo není zahrnuto do ceny obvyklé. Obec Kamýk nad Vltavou se nachází na pomezí Sedlčanska a Příbramska v okrese Příbram, kraj Středočeský, asi 20 km východně od Příbrami a 12 km západně od města Sedlčany. V současné době (po reformě veřejné správy) naleží do příbramské části okresu ORP Příbram. Rozléhá se na obou březích řeky Vltavy, které jsou spojeny cca. 110 m dlouhým mostem. Obecní úřad Kamýk nad Vltavou zabezpečuje chod některých základních administrativních činností pro veřejnost (např. matrika, stavební úřad, CzechPOINT). V obci je základní občanská vybavenost, dopravní spojení možné autobusy či dopravou vlastní.

1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kamýk nad Vltavou, obec Kamýk nad Vltavou, list vlastnictví č. 31, vyhotovený dálkovým přístupem dne 12.03.2012 Údaje z realitních kanceláří Znalecký posudek ze dne 26.11.1989 - k nahlédnutí Částečná projektová dokumentace - k nahlédnutí Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne 5.4.2012 - klientem byl umožněn přístup do nemovitosti. Nebylo však možné pořizovat fotografie z interiéru, pouze z venku

1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 31 pro k.ú. Kamýk nad Vltavou, obec Kamýk nad Vltavou zapsán: Pan Daniel Čech Kamýk nad Vltavou 109 262 63 Kamýk nad Vltavou

-2-

1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV Katastrální mapa Mapa oblasti

1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Přístřešek na auto 2) Kolna na dřevo a kurník 3) Zděný přístavek 4) Garáž 5) Rodinný dům se šikmou střechou 6) Stavební pozemek St.110 7) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem

2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Přístřešek na auto Oceněno podle § 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Přístavba dřevěného přístřešku k zděné garáži, stáří 2 roky. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: G1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Přístřešky 2.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 5,40*3,40*2,50

=

45.90 m3

2.1.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení

Obj.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

2.

Obvodové stěny chybí standard

0.31000 0.31000

70% 30%

-0.217*1.852 ________________________________________________

-0.40188 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.40188) = 0.7830 2.1.5 Opotřebení stavby Při stáří 2 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 6.6667%. -3-

2.1.6 Výpočet ceny objektu (§ 7 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)

= Kč

750,x 1.0000 x 0.7830 x 0.8500 x 2.1030 x 1.7030

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 45.90 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 6.6667% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč

1.787,71 82.055,89 82.055,89 5.470,42 76.585,47

_______________________________________________________________________________________________________________

Přístřešek na auto

Cena celkem Kč

76.585,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.2 Kolna na dřevo a kurník Oceněno podle § 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. 2.2.1 Popis Vedlejší zděné stavby stáří 75-77 let, přízemní nepodsklepené, tl.zdiva 300 mm, bez instalací, okna jednoduchá, dveře dřevěné svlakové, betonová podlaha. Stavby bez elektřiny. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.2.3 Obestavěný prostor Zděné kolny 2,50*8,80*(2,50+2,00/2)

=

2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení Obj.podíl

Podíl části

77.00 m3

n

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 6. 10.

11. 12.

Základy podstandard Klempířské konstrukce chybí Okna standard chybí Podlahy podstandard Elektroinstalace chybí

0.07100

100%

-0.071

0.01700

100%

-0.017*1.852

0.01100 0.01100

50% 50%

-0.0055*1.852

0.08200

100%

-0.082

0.05800

100%

-0.058*1.852 ________________________________________________

-0.30209 -4-

K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.30209) = 0.8369 2.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 75 let a životnosti 80 let činí základní opotřebení stavby 93.75%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.2.6 Výpočet ceny objektu (§ 7 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč

1.250,x 1.0000 x 0.8369 x 0.8500 x 2.1030 x 1.7030

_________________________________________

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 77.00 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 85% Cena stavby po započtení opotřebení


3.184,61 245.214,97 245.214,97 208.432,72 36.782,25

_______________________________________________________________________________________________________________

Kolna na dřevo a kurník

Cena celkem Kč

36.782,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.3 Zděný přístavek Oceněno podle § 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. 2.3.1 Popis Vedlejší zděná stavba sousedící s garáží, stáří 75 let, přízemní, nepodsklepená, tl.zdiva 150 mm, bez instalací a vybavení. 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.3.3 Obestavěný prostor Výměra 3,12*1,95*1,80

=

10.95 m3


Obj.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 3.

Základy podstandard Stropy chybí -5-

0.07100

100%

-0.071

0.19800

100%

-0.198*1.852

10. 12.

Okna chybí Elektroinstalace chybí

0.01100

100%

0.05800

100%

-0.011*1.852 -0.058*1.852 ________________________________________________

-0.56548 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.56548) = 0.6946 2.3.5 Opotřebení stavby Při stáří 75 let a životnosti 80 let činí základní opotřebení stavby 93.75%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.3.6 Výpočet ceny objektu (§ 7 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč

1.250,x 1.0000 x 0.6946 x 0.8500 x 2.1030 x 1.7030

_________________________________________



2.643,12 28.942,16 28.942,16 24.600,84 4.341,32

_______________________________________________________________________________________________________________

Zděný přístavek

Cena celkem Kč

4.341,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.4 Garáž Oceněno podle § 8, přílohy č.9/2 vyhlášky. 2.4.1 Popis Jedná se o garáž, která je přízemní, nepodsklepená s pultovou střechou. Garáž byla postavena v roce 1957, stáří činí 55 let. Základy betonové s izolacemi, podlaha betonová, vrata dřevěná otvíravá, okna a dveře chybí. 2.4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.4.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 5,60*4,00*2,25 Zastřešení 5,60*4,00*0,50/2

= =

50.40 m3 5.60 m3

_________________________________________ 3

celkem =

-6-

56.00 m


Obj.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

8. 9.

Dveře chybí Okna chybí

0.02700

100%

0.01400

100%

-0.027*1.852 -0.014*1.852 ________________________________________________

-0.07593 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.07593) = 0.9590 2.4.5 Opotřebení stavby Při stáří 55 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 55%. 2.4.6 Výpočet ceny objektu (§ 8 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________


= Kč

1.375,x 1.0000 x 0.9590 x 0.8500 x 2.1030 x 1.7030

_________________________________________



4.014,16 224.792,96 224.792,96 123.636,13 101.156,83

_______________________________________________________________________________________________________________

Garáž

Cena celkem Kč

101.157,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.5 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle § 26a vyhlášky. 2.5.1 Popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č.p. 109, částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a s obytným podkrovím. Dle předchozího Znaleckého posudku a sdělení majitele byl rodinný dům postaven v roce 1936. V roce 1971 byla k zadní části domu přistavěna koupelna. Během posledních 5 let je dům postupně rekonstruován - 4 roky nové vnitřní rozvody, plovoucí podlahy v hale, obložení dřevem v jednom z pokojů v 1.NP. Dále je zde nový kotel na vytápění na tuhá paliva (dřevo/uhlí), novější mají být i 2 pokoje v podkroví (nebyl umožněn přístup). Základy původní bez provedených izolací proti zemní vlhkosti, nosné zdivo cihelné, sokl kamenný, střecha sedlová, dřevěný krov vaznicové soustavy, střešní krytina eternitové šablony, klempířské konstrukce kompletní, bleskosvod není osazen. Stropy dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem, vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní stříkané místy opadané. Okna dřevěná zdvojená a špaletová ve zhoršeném stavu, dveře do ocelových -7-

zárubní. Podlahové krytiny různé dle charakteru místností - plovoucí podlahy, dlažby, textilie. Vytápění ústřední teplovodní kotlem na tuhá paliva, příprava TUV elektrickým boilerem. Dispoziční řešení : 1.PP - sklep (cca 18,00m2 ) 1.NP - hala, 2 x pokoj, kuchyně bez vybavení, spíž, chodba, koupelna, WC, schodiště (1.NP - cca 95,50m2 ) Podkroví - schodiště, 2 x pokoj, šatna (Podkroví - cca 31m2 ) 2 x půda 2.5.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.5.3 Obestavěný prostor 1.PP (5,10+3,35)*2,70 = 1.NP (10,08*9,03+1,35*2,90+2,38*5,24)*2,90 = Podkr.+zastř. 10,08*9,03*(1,50+3,00/2)+6,00*3,00/2*2,50/3 =

22.82 m3 311.48 m3 280.57 m3

_________________________________________ 3

celkem =

2.5.4 Podlaží Označení

Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška

614.87 m

Výška podlaží

_______________________________________________________________________________________________________________

1 - 1.NP 2 - Podkroví 3 - 1.PP

(10,08*9,03+1,35*2,90+2,38*5,24) 107.41 m2 0.00 m 10,08*9,03 91.02 m2 0.00 m (5,10+3,35) 8.45 m2 0.00 m

2.90 m 2.50 m 2.60 m

Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 68.96 m2 a prům.výška podlaží je 2.71 m. 2.5.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení Obj.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 18. 21. 26.

Základy vč. zemních prací podstandard Bleskosvod chybí Instalace plynu chybí Ostatní chybí

0.08200

100%

-0.082

0.00600

100%

-0.006*1.852

0.00500

100%

-0.005*1.852

0.03400

100%

-0.034*1.852 ________________________________________________

-0.16534 -8-

K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.16534) = 0.9107 2.5.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu

2

-0.05

2

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.05 = 0.950

-0.05

2.5.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci Základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v obci Ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení 7. Veřejná doprava Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí Průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Vlivy snižující cenu – jedná se o povodňovou zónu I.

1

0.00

2

0.00

2

0.00

3

0.03

3

0.03

3

0.03

3

0.04

2

0.00

2

0.00

3

0.00

1

-0.05

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.08 = 1.080

0.08

2.5.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Vi

_______________________________________________________________________________________________________________

0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou -9-

1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 206.88 m2 / zastavěná plocha 1.NP 107.41 m2 = podlažnost 1.93 5. Napojení na sítě (přípojky) 4 0.04 Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby 3 0.00 Ústřední , etážové , dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 2 -0.03 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 3 0.01 2 Nad 800 m celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.5950 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 76 let) _______________________________________________________________________________________________________________

Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)

0.03

Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.03) x 0.5950 = 0.613 2.5.9 Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.950 x 1.080 x 0.613

= Kč

4.819,x 0.6290

_________________________________________

Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 614.87 m3

= Kč = Kč

3.031,15 1.863.763,82

_______________________________________________________________________________________________________________

Rodinný dům se šikmou střechou

Cena celkem Kč

1.863.763,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 10 -

2.6 Stavební pozemek St.110 Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.6.1 Popis Pozemek St.110 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 268m2 . Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu, garáží a vedlejšími stavbami. 2.6.2 Úprava ceny pozemku Omezení užívání pozemku: záplavové území obce dle vodohosp.úřadu (až -25%)

-15%

2.6.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -15.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 268.00 m2

= Kč

35,-

= Kč = Kč

35,29,75

= Kč = Kč

x 2.1550 x 1.7030 109,18 29.260,63

_______________________________________________________________________________________________________________

Stavební pozemek St.110

Cena celkem Kč

29.261,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2.7 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle § 28, 28a vyhlášky. 2.7.1 Popis Pozemek p.č. 777/11 vedený jako zahrada o celkové výměře 558m2 . Pozemek tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek, je oplocen, mírně svažitý. 2.7.2 Úprava ceny pozemku Omezení užívání pozemku: záplavové území obce dle vodohosp.úřadu (až -25%)

-15%

2.7.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28, 28a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -15.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 558.00 m2

= Kč

35,-

= Kč = Kč

35,29,75

= Kč = Kč = Kč

x 2.1550 x 1.7030 109,18 43,67 24.369,30

_______________________________________________________________________________________________________________

Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem

Cena celkem Kč

24.369,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 11 -

2.8 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 42 vyhlášky. 2.8.1 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název

Výměra m2

Cena

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2.

Stavební pozemek St.110 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem

268.00

34424.00

558.00

28670.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = 63094.00 / 826.00 = 76.3850

826.00

63094.00

2.8.2 Výpočet ceny porostů (§ 42 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná cena pozemku o výměře porostu ( 50.00 m2 x 76,38 Kč/m2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny

= Kč

3.819,25

= Kč

248,25

_______________________________________________________________________________________________________________

Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem

Cena celkem Kč

248,-

_______________________________________________________________________________________________________________

3. REKAPITULACE 1) Přístřešek na auto 2) Kolna na dřevo a kurník 3) Zděný přístavek 4) Garáž 5) Rodinný dům se šikmou střechou 6) Stavební pozemek St.110 7) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 8) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem

76.585,- Kč 36.782,- Kč 4.341,- Kč 101.157,- Kč 1.863.763,- Kč 29.261,- Kč 24.369,- Kč 248,- Kč

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky

2.136.506,- Kč 2.136.510,- Kč

_______________________________________________________________________________________________________________

Slovy: Dvamilionyjednostotřicetšesttisícpětsetdeset Kč

V Praze, dne 17.dubna 2012 .................... vypracoval

- 12 -

4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.

4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název

Cena bez Kp

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Rodinný dům se šikmou střechou Stavební pozemek St.110 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Garáž Přístřešek na auto Kolna na dřevo a kurník Zděný přístavek Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem

1863763.00 17182.00 14310.00 59399.00 44971.00 21599.00 2549.00 248.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem zjištěná cena bez Kp

2024021.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Věcná hodnota - administrativní bez Kp

Cena celkem Kč

2.024.021,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění není známa prodejní cena rekreačního domku. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění nemovitosti hodnotím obchodovatelnost jako běžnou. Dotazem na - 13 -

realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že podobné nemovitosti - rodinné domy jsou nabízeny následovně:

Prodej, dům rodinný, 150 m² , Krásná Hora nad Vltavou, OV Cena: 2 495 000,- Kč, včetně provize Datum aktualizace: Včera Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 144 m2 Plocha podlahová: 150 m2 Plocha pozemku: 600 m2 Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace, Elektřina: 400V Prodej pěkného rodinného domu na okraji střediskové obce Krásná Hora u Sedlčan nedaleko Orlické přehrady. Jedná se o přízemní, podsklepený domek, kolaudovaný r.1992, v perfektním stavu. Přízemí - 5+1, koupelna, WC,spíž,terasa. Podsklepeno - velká garáž pro 2 automobily, velká dílna s vybavením, obrovská celá obložená prádelna s koupelnou a vanou, včetně WC a umyvadla., kotelna s novým kotlem na pevná paliva, sklad paliva, menší sklad na potraviny. Vybavenost - topení ústřední na pevná paliva, obecní voda i kanalizace rozvody v plastu, el.220/380V, celá v mědi, Pozemek vlastní - zast.plocha 150 m2, zahrada 440 m.

Prodej, dům rodinný, 332 m² , Kamýk nad Vltavou, OV Cena: 2 480 000,- Kč Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3, Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 126 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 856 m2 Garáž: Ano - 14 -

Prodej venkovského dvougeneračního domu 4+2 s garáží a dílnou na vlastním pozemku o velikosti 856 m2 s novým jezírkem. Kanalizace, obecní vodovod, vlastní studna s pitnou vodou - atest proveden 2009, 220/380V, etážové topení s kotlem na tuhá paliva, internet ADSL nebo WiFi, klidné místo, vhodné i k rekreaci. Možnost půdní vestavby o velikosti 100 m2. Nádherná okolní příroda, koně, golf, buduje se nové 12-ti jamkové golfové hřiště, ideální rybářská lokalita s možností provozu motorového člunu. MŠ, ZŠ 1-9, lékař, ústav sociální péče Nažlejovice, obchody, 4x restaurace, 2x penzion. Dopravní spojení BUS Příbram, Praha, Votice nebo lodní doprava Orlík - Slapy. Nezátopové území. V obci bohatý kulturní život, taneční soubor, nové dětské hřiště, tenisové kurty, Sokolovna, nová krytá sportovní hala.

Prodej, dům rodinný, 110 m² , Hřiměždice, OV Cena: 1 800 000,- Kč včetně provize Datum aktualizace: 15.04.2012 Budova: Cihlová, Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 1 Plocha užitná: 110 m2 Plocha podlahová: 90 m2 Plocha pozemku: 701 m2 Sklep: Ano Rok rekonstrukce: 1994 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace, Elektřina: 400V Prodej RD 2+1, 110 m2 v centru obce Hřiměždice nedaleko Slapské přehrady. Dům je zděná stavba z roku 1936 s přístavbou verandy s koupelnou a samostatným WC v roce 1994. Pozemek je rovinatý o rozloze 701 m2 orientován na JV osázen ovocnými stromy s kůlnou na nářadí. Dům je napojen obecní kanalizaci, vlastní studnu (možnost připojení na obecní vodovod)a elektřinu 220/380V. Topení je řešeno lokálně v jednotlivých místnostech. Obec Hřiměždice je klidná oblast v těsné blízkosti Slapské přehrady se základní občanskou vybaveností a dobrou dostupností do Prahy cca 25 min, Dobříše cca 10 min. V obci jsou 2 hospody a místní lom. Dům je ideální na celoroční bydlení s možnou vestavbou v podkroví nebo jako sezonní chalupa pro relaxaci a sportovní vyžití. Objekt

UP

Pozemek

číslo

m2

m2

Celk. cena Kč

Koef.vybav. Koef.polohy. 0,75-1,15

0,85-1,10

Koef.poz. 0,75-1,20

Zdroj RK, prod.c

Cena/UP Kč

1 2

150 120

600 856

2 495 000 2 480 000

1,00 1,00

1,02 0,98

1,03 1,00

0,80 0,75

13 719 14 912

4

110

701

1 800 000

1,05

1,02

1,01

0,80

14 005

1 911 514

1,00

1,00

1,00

1,00

14 212

Oceňovaná nemovitost č.p.109

135

826

- 15 -

4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. V současné době je nižší obchodovatelnost podobných nemovitostí. Majitelem nemovitosti nebyla umožněna prohlídka podkroví a pořizovat fotodokumentaci uvnitř domu. 4.3.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________

Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce

= Kč = Kč = Kč = Kč

2.136.506,2.024.021,nestanovena 1.910.000,-

= Kč

1.900.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad

Cena celkem Kč

1.900.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 16 -

5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) 2) Výnosová hodnota 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem

2.024.021,- Kč nestanovena 1.910.000,- Kč

_______________________________________________________________________________________________________________

Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu

1.900.000,- Kč

_______________________________________________________________________________________________________________

Slovy: Jedenmiliondevětsettisíc Kč

V Praze, dne 17.dubna 2012 .................... vypracoval

6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.Spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 3831/135/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.

- 17 -

- 18 -

- 19 -

- 20 -

12

Recommend Documents