12

Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1746/021/2015/12 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

Rodinný dům - samostatný, č.p. 15 Přístavní 15, 277 11 Neratovice Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Neratovice, k.ú. Neratovice, kód ČSÚ: 703 567, LV: 3711

Vlastník pozemku:

Lubomír Štefka, Koubkova 685 / 16, 120 00 Praha, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8

st. 20, 488 Lubomír Štefka, Koubkova 685 / 16, 120 00 Praha, vlastnictví: výhradní

IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800 900 490 fax:

Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 10402462_

telefon: 605858917

DIČ: CZ5504250774

fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Jiné (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Datum místního šetření:

11 stran

České Lípě, dne 1.3.2015

 změna stavby

Současný stav 1 300 000 Kč

OBVYKLÁ CENA

Počet stran:

e-mail:

1.3.2015

Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka

e-mail: [email protected]

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav 1.3.2015 5 Ing._ Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. 1910  změna stavby v r. 2007  Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

 udržovaná

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 neudržovaná

BUDOUCÍ STAV  montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  /  plyn  telefon

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : I.,II.,III.tř

 MHD

Konstrukce:  zděné  betonové  kovové  dřevěné Využití:  bydlení  pronájem  bydl., podn.  část. obsazen Poloha:  centrum  kraj obce  prům. zóna  nákup. zóna Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  elektro

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec

 železnice

 silnice

 autobus

 dálnice

 /  plyn  telefon

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

3+1

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 0/

Garáž Pozemky výměra ks 0

m2 389

BUDOUCÍ STAV

OP

ZP

m3 1 025

m2 188

Rozesta- Typ věnost % 100,00

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /

Garáž Pozemky výměra ks

m2

OP

ZP

m3

m2

RIZIKA  negativní  právní zánik vlivy okolní stavby (zánik zástavby čp/čo)

 záplavová a  riziko zátopová přístupu a oblast příjezdu

 záplavová a zátopová oblast

 věcná břemena

 předkupní právo

 ostatní omezení

 evidence v KN

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Současný stav 1 300 000 Kč

Budoucí stav

2 170 000 Kč 1 300 000 Kč 190 000 Kč

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

x

0 Kč 3 960 000 Kč 3 960 000 Kč 0 Kč

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v obci a okolí. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu.

-2-

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 3711 Kopie katastrální mapy Neratovice jsou město s 16.254 obyvateli cca 10km jižně od okresního města Mělník. Obec má odpovídající infrastrukturu. Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Neratovice u zpevněné komunikace v ulici Přístavní. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a průmyslové objekty.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní práva exekutorská. Zástavní práva nejsou zohledněna v ceně, protože dražbou zaniknou. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o zděný rodinný dům se sedlovou střechou s taškovou krytinou bez bleskosvodu, dům byl postaven cca v roce 1910, v roce 2007 byla provedena přístavba a nová střecha a celková rekonstrukce. Dům je připojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektrickou distribuční síť. Druh stavby - účel využití Rodinný dům, byl využíván i k podnikání. Dispoziční řešení 3+1, garáž Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové, z části kamenné, svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva, vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem, schodiště je betonové, střecha sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění elektrickými přímotopy a podlahové elektrické. Okna jsou plastová. Omítky jsou vápenné štukové, fasáda je vápenná bez finální vrstvy, koupelna se sprchou a WC + další samostatné WC. TUV elektrický průtokový ohřívač. Vybavení kuchyně chybí, podlahy dlažba, dveře hladké. Příslušenství stavby Venkovní úpravy Konstrukce

Popis

1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod

betonové pasy zděné s rovným podhledem dřevěný vázaný tašková pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenná bez finální vrstvy běžné obklady betonové hladké plné dveře plastová běžná keramická dlažba přímotopy třífázová chybí studená i teplá standardní chybí -3-

21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

průtokový ohřívač chybí WC, umyvadla, sprchové kouty chybí chybí chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek p.č. st. 20 o velikosti 289m2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 488 o velikosti 100m2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zahrada.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Hodnota pozemků celkem

V současné době se v obci pohybuje cena stavebních pozemků mezi 300-2900,- Kč/m2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 500,- Kč. Parcela č. st. 20 488

Výměra m2 289 100

Jednotková cena Kč/m2 500 500

Celková cena pozemku Kč 144 500 50 000 194 500

Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

188,44*4,45 188,44*2,15/2-5,87*2,15/2*7,7/3

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

Současný stav 188 1 024,93 3 866 100,00 3 962 398 105 35 50,00 1 981 200

-4-

= = =

Obestavěný prostor 838,56 m3 186,38 m3 1 024,93 m3 Budoucí stav

0

Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita

Obestavěný Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient prostor celkový

Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m3 m2 Kč Neratovice, Za Rybníkem 1 121,00 604 2 100 000

Upravená cena

Kč/m3 1 873

KC 0,677

Foto Kč/m3 1 268

Neratovice, Ke Spolaně 468,00 812 2 100 000 4 487 RD samostatný, zděný, polovalbová střecha, 1.NP, velmi dobrý stav, pozemek 812m 2.

0,284

1 274

Neratovice, Okružní

0,638

1 265

RD, sedlová střecha, 1.NP, cca 80 let, dobrý technický stav, pozemek 604m 2.

887,00

488

1 760 000

1 984

Zděný dvojdomek se sedlovou taškovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví, před rekonstrukcí, pozemek 488m2,

3

Průměrná cena Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

1 269 Kč/m 3 1 024,93 m 1 300 636 Kč

Seznam příloh:

počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti.

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí.

-5-

-6-

-7-

-8-

-9-

- 10 -

- 11 -