ZNALECKÝ POSUDEK č. 41/12 o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku p.č. 6296 - orná půda, LV číslo 125, katastrální území Jaroslavice, obec Jaroslavice, okres Znojmo a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Ve Studeném 117/5a 147 00 Praha 4
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 12446/10-27/Ku
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 13.03.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 14stran textu včetně titulního listu a včetně 4 strany příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotoveních. V Hranicích, 14.03.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku p.č. 6296 - orná půda, LV číslo 125, katastrální území Jaroslavice, obec Jaroslavice, okres Znojmo a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Pozemek Jaroslavice 671 28 Jaroslavice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Jaroslavice Katastrální území: Jaroslavice Počet obyvatel: 1 295 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 37,1871 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 37,19 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.03.2012 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 13.03.2012, LV číslo 125, k.ú. Jaroslavice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Mach Miroslav Vlčice 45, Střížovice, 378 53 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Pozemek bude asi užívat zemědělská společnost, neboť je v honu. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: -2-
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v honu jihozápadně od středu obce v honu a je zemědělsky užívána. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. Na pozemku se nenachází stavby ani trvalé porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Popis: Pozemek je užíván k zemědělství a nachází se v honu za oplocenými vinicemi. příjezd je po nezpevněné komunikaci. Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] orná půda 6296 00 110 1 712,00 orná půda 6296 00 100 788,00 Mezisoučet 2 500,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 13,02 14,62
Pozemek - zjištěná cena
-4-
UC [Kč/m2] 13,020 14,620
Cena [Kč] 22 290,24 11 520,56 33 810,80 x 1,0000 33 810,80
=
33 810,80 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
33 810,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
33 810,80 Kč
33 810,80 Kč
Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
33 810 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
33 810,80 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
33 810,80 Kč
33 810,80 Kč
Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem
33 810 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
33 810 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
33 810 Kč
slovy: Třicettřitisícosmsetdeset Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová -5-
- stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, pozemek ostatní, 55 590 m2 Cena: 20,- Kč za m2 Celková cena: 1 111 800,- Kč Adresa: Dyje Datum vložení: 16.10.2010 Datum aktualizace: 05.03.2012 ID: 2659087452 -6-
Plocha pozemku: 55 590 m2 Popis: Okres Znojmo. Prodej pozemku Dyje 44 938 m2 orná půda a 10 652 vinice. Celková plocha pozemku 55 590 m2. 2. Prodej, pozemek zahrada, 2 536 m2 Cena: 190 000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Vrbovec Datum vložení: 12.11.2010 Datum aktualizace: 01.03.2012 ID zakázky: 1739 Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 2 536 m2 Popis: Jedná se o pozemek (zahradu), nacházející se v klidné části Vrbovce, obce situované 5 km jižně od Znojma, asi 5 km od hraničního přechodu Hatě. Zahrada je neoplocená, půdorysu ve tvaru obdélníku, přístupná po zpevněné cestě. Výměra činí 2536 m2, šířka je cca 20 m. Z větší části je osázena ovocnými stromy. Cena: 75,- Kč za m2 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, 12 193 m2 Cena: 453 560,- Kč včetně provize Adresa: Chvalovice Datum vložení: 02.08.2011 Datum aktualizace: 16.02.2012 ID zakázky: N00712 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 12 193 m2 Voda: Místní zdroj Popis: Prodej 12 193 m2 viničních ploch v k. ú. Chvalovice. Tyto pozemky se nacházejí ve viniční trati -7-
Dívčí hora. K těmto pozemkům lze přikoupit ještě dalších 14 000 m2 pozemků a utvořit jeden velký celek s možností výsadby vinic. Cena je 34 kč za m2.
Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí kolem 12,- Kč/m2 cca 25 000 - 35 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
30 000,- Kč slovy: Třicettisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k -8-
uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 14.03.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 41/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 41/12.
-9-
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 2 1 1
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
