ZNALECKÝ POSUDEK č. 218/12 o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 104 na pozemku p. č. st. 7 a pozemku p.č. st. 7 s příslušenstvím, LV číslo 75, katastrální území Svatá, obec Svatá, okres Beroun a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 132 EX 3273/11-26/Ku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 28.11.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 30.11.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 104 na pozemku p. č. st. 7 a pozemku p.č. st. 7 s příslušenstvím, LV číslo 75, katastrální území Svatá, obec Svatá, okres Beroun a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Svatá 104 267 51 Svatá Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Svatá Katastrální území: Svatá Počet obyvatel: 366 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.11.2012 za přítomnosti pana Jana Štěpanovského, tel. 606 558 122.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 22.11.2012, LV číslo 75, k.ú. Svatá - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Štěpanovský Jan
Svatá 104, 267 51
Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. -2-
Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Štěpanovský Jan Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů severovýchodně od středu obce na místě s krásným výhledem. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům na rovinatém pozemku. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Na pozemku se nenacházejí trvalé porosty.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis: Přízemní, nepodsklepený, samostatně stojící rodinný dům s obytných podkrovím se nachází na pozemku p.č. st. 7. Je napojen na elektřinu, vodovod a žumpu. Objekt je užíván asi 80 let, posledním roce byla zřízena koupelna a záchod. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba, kuchyň, obytná místnost a koupelna se záchodem. V podkroví se nachází jedna obytná místnost a sklad. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy: kamenné, bez izolace 2. Zdivo: cihelné 3. Stropy: s rovným podhledem, trámové 4. Střecha: sedlová 5. Krytina: pálená taška 6. Klempířské konstrukce: pozinkované 7. Vnitřní omítky: vápenné 8. Fasádní omítky: vápenocementové 9. Vnější obklady: ne 10. Vnitřní obklady: keramické 11. Schody: dřevěný žebřík 12. Dveře: plné, prosklené, dřevěné 13. Okna: zdvojené, dřevěné 14. Podlahy obytných místností: dlažba 15. Podlahy ostatních místností: dlažba, PVC 16. Vytápění: lokální na tuhá paliva 17. Elektroinstalace: 220 V 18. Bleskosvod: ano 19. Rozvod vody: teplé a studené 20. Zdroj teplé vody: el. bojler 21. Instalace plynu: ne 22. Kanalizace: ano 23. Vybavení kuchyně: ne 24. Vnitřní vybavení: sprchovací kout, umývadlo 25. Záchod: splachovací 26. Ostatní: ne -4-
Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí - voda, elektřina, žumpa, oplocení z pletiva, vrátka a vedlejší stavba kůlny o rozměru 4,80*3,80m. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 80 let 4 819 Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 5,20*8,60 podkroví: 5,20*8,60 Název podlaží 1. NP: podkroví:
= =
Zastavěná plocha 44,72 m2 44,72 m2
Konstrukční výška 2,75 m 2,10 m
Obestavěný prostor: 1. NP: (5,20*8,60)*(2,75) zastřešení: (5,20*8,60)*(2,30*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
= = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
44,72 m2 44,72 m2
122,98 m3 51,43 m3 174,41 m3 44,72 m2 89,44 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní -5-
č. I
Vi typ A
III III II II III
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
II III I II III
-0,04 0,00 0,00 -0,03 0,05
příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70
I
-0,01
III IV
0,00 0,65
č. I III II II
Pi 0,00 0,01 0,00 0,00
I I II II II III II
-0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,70 = 0,446 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,446 * 0,950 * 0,950 = 0,403 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 819 Kč/m3 * 0,403 = 1 942,06 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 942,06 Kč/m3 * 174,41 m3 = 338 714,68 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2. Ocenění pozemků -6-
338 714,68 Kč
2.1. Pozemek Popis: Pozemek je rovinatý. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Pozemek je rovinatý Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,2440 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35 1,00 2,1550 2,2440 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 7
Výměra [m2] 126,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
-7,00
157,41
Jedn. cena [Kč/m2] 157,41
Cena [Kč] 19 833,66 19 833,66
Pozemek - zjištěná cena
=
-7-
19 833,66 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
338 714,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
338 714,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
19 833,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
19 833,70 Kč 358 548,40 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
358 548,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
338 714,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
338 714,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
19 833,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
19 833,70 Kč 358 548,40 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
358 548,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Třistapadesátosmtisícpětsetpadesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI -8-
358 550 Kč
Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. -9-
Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, dům rodinný, 79 m2 Cena: 100 000 Kč Poznámka k ceně: Nejnižší podání Adresa: Na Poříčí, Karlova Huť Datum aktualizace: 09.11.2012 ID zakázky: DM276/2012:1465361 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 79 m2 Plocha užitná: 79 m2 Plocha podlahová: 79 m2 Plocha pozemku: 135 m2 Popis: Jedná se o rodinný dům v obci Králův Dvůr, část obce Karlova Huť, okres Beroun. Jedná se o samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím, bez obytného podkroví. Od r. 2008 je dům rekonstruován. K zadní části domu probíhá přístavba jedné místnosti, která nebyla dokončena. Nosné zdivo je cihelné, střecha pultová. Strop s rovným omítaným podhledem, vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní vápenné cementové. Okna dřevěná zdvojená, dveře do ocelových zárubní. Podlahové krytiny dlažby. Z inženýrských sítí se zde vyskytuje voda, kanalizace, elektřina i plyn. V současné době jsou však IS odpojeny. 2. Prodej, dům rodinný, 180 m2 Cena: 590 000 Kč Adresa: Komenského, Zdice Datum aktualizace: 15.11.2012 ID zakázky: 001156 Budova: Dřevěná Stav objektu: Před rekonstrukcí - 10 -
Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 236 m2 Plocha užitná: 180 m2 Plocha podlahová: 180 m2 Plocha pozemku: 612 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Zařízeno: Ano Popis: Prodej dvou domů, určených k opravám a k modernizaci. Na vlastním pozemku 612 m2, který je přístupný pouze průchodem o šíři 1,5 m a ve svahu, stojí 2 rodinné domy. Přístup k nim je přes cizí pozemek zajištěn věcným břemenem právem chůze a jízdy. Spodní dům čp.793 je i s ateliérem, kolnami. Horní dům s čp. 667 je s bytem 3+1 s koupelnou, ÚT na tuhá paliva. Prodej včetně zařízení. Připojeno na elektřinu, vodu, jímku a je i vlastní studna. Nutné opravy. Delší dobu se zde nebydlí. Domy jsou ve vnitrobloku nad ul. Komenského s dalekým výhledem. 3. Prodej, dům rodinný, 0 m2 Cena: 550 000 Kč Adresa: Lochovice Datum aktualizace: 18.11.2012 ID zakázky: 684 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 0 m2
- 11 -
Plocha pozemku: 263 m2 Popis: Nemovitost se nachází na klidném a zajímavém místě v obci Lochovice, ve vzdálenosti cca 22 km od města Příbram, cca 20 km od Berouna, cca 5 km od Hořovic a cca 40 km od Prahy. Jedná se o starší rodinný domek, který se skládá z chodby, menší kuchyně a jedné velké místnosti. Na dům přímo navazuje bývalý chlév a kolna (kolna je v horším stavu). Možnost půdní vestavby. Elektrická instalace 220 V (možnost i 380), topení lokální krbem, obecní kanalizace na dvorku, obecní vodovod v ulici před domem, na pozemku je i vlastní studna. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 300 000 - 400 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Štěpanovský Jan Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
- 12 -
350 000,- Kč slovy: Třistapadesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 30.11.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 218/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 218/12.
- 13 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 2 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
