ZNALECKÝ POSUDEK č. 165/12 o obvyklé ceně podílu id. 2/10 na nemovitostech - pozemku p.č. 1534 - orná půda a dalších s příslušenstvím, LV číslo 119, katastrální území Postupice, obec Postupice, okres Benešov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 26436/09-25/Ku
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 16.09.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a včetně 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích, 20.09.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 2/10 na nemovitostech - pozemku p.č. 1534 - orná půda a dalších s příslušenstvím, LV číslo 119, katastrální území Postupice, obec Postupice, okres Benešov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Pozemky Postupoce 257 01 Postupice Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Postupice Katastrální území: Postupice Počet obyvatel: 1 179 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 36,3271 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 36,33 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 16.09.2012 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 14.08.2012, LV číslo 119, k.ú. Postupice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Švejda David náměstí Jiřího Franka 29, Postupice, 257 01 2/10 Švejda Jan Mladovice 10, Popovice, 257 01 1/10 Švejda Jiří U Lesoparku 740/15, Horní Slavkov, 357 31 1/10 Švejdová Andrea Vnoučkova 2131, Benešov, 256 01 2/10 Švejdová Ladislava Vnoučkova 2131, Benešov, 256 01 2/10 Švejdová Ladislava Čistá 363, 569 56 2/10 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. -2-
Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Švejda David Nařízení exekuce - Švejdová Ladislava Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází na různých místech katastru, západně od středu obce v části k Moklinám a jsou zemědělsky užívány. Na pozemku p.č. 1564 se nachází trvalé porosty.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis: Pozemky jsou zemědělsky užívané, mimo pozemek p.č. 1564, na kterém se nachází trvalé porosty. Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 2 749,00 3 715,00 3 902,00 1 041,00 12 885,00 2 092,00 4 913,00 31 297,00
orná půda 1434 72 951 orná půda 1537 72 951 orná půda 1563 73 716 orná půda 1563 72 911 orná půda 1563 73 715 orná půda 1677 72 911 orná půda 1677 74 710 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
JC Úprava [Kč/m2] [%] 4,42 60,00 4,42 60,00 1,18 60,00 6,14 60,00 1,22 60,00 6,14 60,00 4,14 60,00
Jiné pozemky: Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. [Kč/m2] § 32 odstavec 3 4,77 0,25 § 32 odst. 4 36,33 0,06 2 Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m . Typ
Název
§ 32 odstavec 3 ostatní plocha, neplodná půda § 32 odst. 4 ostatní plocha, zeleň
60 % 60,00 %
Parcelní číslo 1538
Výměra [m2] 187,00
1564
405,00
-4-
UC [Kč/m2] 7,07 7,07 1,89 9,82 1,95 9,82 6,62
Přirážka
Kp
60 %
1,000 1,000
Srážka Jedn. cena [%] [Kč/m2] 1,91 10,00
Cena [Kč] 19 435,43 26 265,05 7 374,78 10 222,62 25 125,75 20 543,44 32 524,06 141 491,13 * 1,0000 141 491,13
Upr. cena [Kč/m2] 1,91 2,18 10,Cena [Kč] 357,17 4 050,-
Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m2. Jiné pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena
10,4 407,17 =
145 898,30 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Popis: Na pozemku p.č. 1564 se nachází trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 34. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / [roků] Výměra třešeň - polokmen 80 5 Ks třešeň - polokmen 50 6 Ks pološvestka 50 2 Ks Součet: Koeficient prodejnosti KP Celkem - ovocné dřeviny:
Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / / jedn.] [%] jedn] 140,140,140,140,70,70,= * =
Trvalé porosty - zjištěná cena
Cena [Kč] 700,840,140,1 680,- Kč 1,00 1 680,- Kč 1 680,- Kč
-5-
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
145 898,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
145 898,30 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
1 680,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
1 680,- Kč 147 578,30 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
147 578,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
145 898,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
145 898,30 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
1 680,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
1 680,- Kč 147 578,30 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
147 578,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
147 580,- Kč
slovy: Jednostočtyřicetsedmtisícpětsetosmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které -6-
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, pozemek zemědělská půda, 55 000 m2 -7-
Cena: 12,- Kč za m2 včetně provize, včetně právního servisu Celková cena: 660 000,- Kč Adresa: Postupice Datum aktualizace: 13.09.2012 ID zakázky: VP645 Plocha pozemku: 55 000 m2 Popis: Nabízíme exkluzivně k prodeji zemědělskou půdu o celkové výměře 5,5 ha u obce Postupice na Benešovsku. Půda je ve třech celcích. Pozemky jsou v současné době obhospodařovány na základě běžné nájemní smlouvy s roční výpovědní lhůtou. Ke každému z pozemků je vlastní přístup. 2. Prodej, pozemek zemědělská půda, 19 550 m2 Cena: 590 000,- Kč včetně provize Adresa: Polánka Datum aktualizace: 18.09.2012 ID zakázky: 247459 Umístění objektu: Samota Plocha užitná: 19 550 m2 Plocha pozemku: 19 550 m2 Popis: Prodej pole u obce Polánka v katastrálním území Dud u Kondrace. Pozemek s přístupovou cestou kolem větší části celé pozemkové parcely a dále elektrickým vedením. Možno rozdělit a zakoupit i menší díly zaměřením na základě nového geometrického plánu. Využití pro volný čas nebo pro pěstování rostlinné kultury. Cena: 30,- Kč za m2 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, 36 465 m2 Cena: 12,- Kč za m2 včetně provize, včetně právního servisu Celková cena: 437 580,- Kč Poznámka k ceně: kompletní cena Adresa: Benešov Datum aktualizace: 08.08.2012 ID zakázky: VP554
-8-
Plocha pozemku: 36 465 m2 Doprava: Silnice Popis: Exlusivně nabízíme k prodeji zemědělskou půdu o celkové výměře 3,65 ha u obce Stranný na Neveklovsku. Půda je v několika celcích. Pozemky jsou v současné době obhospodařovány na základě běžné nájemní smlouvy s roční výpovědní lhůtou. Ke každému z pozemků je vlastní přístup. Možno prodat i po částech. Cena nabízených pozemků je 12-30 Kč/m2. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10 -15 %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí, t.j. 31 889 m2 ve výši cca 9,- Kč/m2, t.j. 280 000 - 300 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Švejda David Nařízení exekuce - Švejdová Ladislava Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, -9-
odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
280 000,- Kč slovy: Dvěstěosmdesáttisíc Kč z toho podíl id. 2/10 je
56 000,- Kč slovy: Padesátšesttisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 20.09.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 165/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 165/12.
- 10 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 9 3 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
