12

Znalecký posudek číslo 1256-68/12 o o b v yk lé , o b ecn é , t rž n í h o d n o t ě id . ½ n emo v it o st i – p o z em k ů p ar c .č . 3 21 7/ 3 , p a rc . č. 32 1 7/ 4, p a r c. č. 32 1 7/ 1 4 s e v š em i so u čá st mi v k .ú . R at í š ko v i ce , o b e c Rat íš ko v ic e, o k re s H o d o n í n , z a p s án o n a li st u v la st n i ct v í č. 25 1 2.

Objednatel :

GAUTE, a.s. Lidická 2006/26 602 00 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení

Oceněno ke dni :

10.4.2012

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice tel.: + 420 724 256 828 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 9 stran textu, 4 přílohy a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Velatice, 16.4.2012

Pozemek, k.ú. Ratíškovice

Znalecký posudek č. 1256-58/12

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

P os u d ek – oc en ě ní nem o v it os t í

4

2. 1.

Sr o vn á v ac í m eto d a oc en ě ní n em o vi t os t í

6

3.

St a no v e ní o b v yk l é ho d no t y n em ov i tos tí a v yh o d n oc e ní r i zik

7

P ří lo h y: Př í l o ha Př í l o ha Př í l o ha Př í l o ha

1 2 3 4

– – – –

V ýp i s z k a t as tr u n em ov i tos tí ( LV č . 25 1 2) K o pi e k ata s tr á l ní m ap y M ap a s um ís t ěn ím oc e ň o v an ýc h nem o v it os t í F o to d ok um en t ac e

Ing. Tomáš Volek

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2512, k.ú. Ratíškovice, vyhotovený dne 22.2.2012 dálkovým přístupem.

1.b.:

Kopie katastrální mapy pro k.ú. Ratíškovice.

1.c.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.d.:

Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem dne 8.3.2012 a 10.4.2012.

1.e.:

Mapa města a okolí.

1.f.:

Vyhláška MF č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška).

1.g.:

Informace a sdělení získaná od objednatele posudku.

1.h.:

Fotodokumentace pořízená při místním šetření.

1.ch.:

Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.sreality.cz, www.cscom.cz,)

1.g.:

Informace a sdělení získaná z obecního úřadu Ratíškovice.

1.g.:

Informace a sdělení získaná od Ing. Petra Bonczeka ze společnosti AGROPODNIK Hodonín, a.s..

Ing. Tomáš Volek

strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 3217/3, parc.č. 3217/4, parc.č. 3217/14 se všemi součástmi v k.ú. Ratíškovice, obec Ratíškovice, okres Hodonín, zapsané na listu vlastnictví č. 2512. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě id. ½ nemovitostí ve vlastnictví pana Luďka Padalíka, r.č. 620623/0327, zapsaných na LV č.2512 pro k.ú. Ratíškovice ze dne 22.2.2012, pro potřeby insolvenčního řízení, a to k datu místního šetření, tj. k 10.4.2012. Informace o nemovitosti Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví pozemku

Padalík Luděk, U Jezérka 738, 696 02 Ratíškovice – podíl ½ Tomašák Jiří, Kolmá 1022, 696 02 Ratíškovice – podíl ½ 2512 Ratíškovice (739901) Ratíškovice (586510), Hodonín (CZ0645) Parc.číslo, 3217/3, 3217/4, 3217/14,

výměra, 2 459 m , 2 408 m , 2 12 m ,

druh, ostatní plocha, ostatní plocha, ostatní plocha,

způsob využití manipulační plocha manipulační plocha manipulační plocha

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitostí byla provedena na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 8.3.2012 a 10.4.2012 za účasti znalce. Další informace byly získány od Ing. Petra Bonczeka (AGROPODNIK Hodonín, a.s.). Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených pozemcích k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2512 ze dne 22.2.2012 pro k.ú. Ratíškovice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána následující omezení: nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji id. ½ nemovitosti, zástavní práva soudcovská, zástavní právo exekutorské, prohlášení konkursu podle zákona o konkursu a vyrovnání, (viz. příloha č.1). Zápisy uvedené v oddíle C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Ing. Tomáš Volek

strana 4



Majetkoprávní vztahy Předmětné pozemky jsou v podílovém vlastnictví dvou fyzických osob (Luďka Padalíka – id. ½ a Jiřího Tomašáka – id. ½). Na pozemku parc.č. 3217/4 se nacházejí dvě lampy pouličního osvětlení, které jsou dle sdělení Ing. Petra Bonczeka ve vlastnictví společnosti AGROPODNIK Hodonín, a.s (tato skutečnost není nijak právně ošetřena). Přístup k pozemkům je po zpevněné účelové komunikaci na parc.č. 3218, která je ve vlastnictví společnosti AGROPODNIK Hodonín, a.s.. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2512 v k.ú. Ratíškovice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2512 v k.ú. Ratíškovice se všemi součástmi bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení. Celkový popis nemovitostí Vesnice Ratíškovice patří do dřívějšího okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hodonín. Obec Ratíškovice se rozkládá asi devět kilometrů severně od Hodonína. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Území této středně velké obce trvale obývá asi 4020 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 6 km od slovenských hranic. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Ratíškovice májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a dva stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 3217/3, 3217/4, 3217/14 situované v severním extravilánu obce, po pravé straně od účelové komunikace vedoucí k firmě AGROPODNIK Hodonín, a.s.. Přesná hranice pozemků nebyla v terénu před oceněním vytýčena. Hranice pozemků byly odvozeny ze zákresu katastrální mapy do leteckého snímku na www.nahlizenidokn.cz. Jedná se o rovinaté pozemky podél zpevněné komunikace. Pozemky jsou osázeny travním porostem. Součástí pozemků jsou i trvalé listnaté porosty. Dle sdělení Bc. J. Koplíkové (Obecní úřad Ratíškovice, tel.: 518 367 236) leží pozemky mimo zastavěnou část obce a v územním plánu obce není stanoveno jejich funkční využití.

Ing. Tomáš Volek

strana 5



2.1. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod.

2.1.1. Popis Jedná se o rovinaté pozemky, uceleného přibližně úzkého obdélníkového tvaru, které jsou v Katastru nemovitostí vedeny jako ostatní plochy se způsobem využití jako manipulační plochy. Ke dni ocenění slouží pozemky jako nezpevněná manipulační plocha podél komunikace k firmě AGROPODNIK Hodonín, a.s.. Součástí pozemku je trvalý porost listnatých stromů, bez výrazného vlivu na obvyklou cenu.

2.1.2. Výměry 2

Parc. č. 3217/3 3217/4 3217/14

Výměra (m ) 459 408 12

Výměra oceňovaných pozemků činí dle výpisu LV č. 2512, k.ú. Ratíškovice celkově 879 m

2

2.1.3. Výpočet obecné hodnoty pozemků Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo obdobných pozemků, porovnatelné výměře a druhu s informacemi na serveru www.cscom.cz. Směrná cena směrných cen pro město Ratíškovice, k.ú. Ratíškovice, okrese.

ke mně známým realizovaným prodejům užití, porovnával jsem danou lokalitu pozemku byla stanovena podle návrhu vypracované spolupracujícími odhadci v

Obec Ratíškovice

Centrální a hlavní obchodní ulice

Převážně obytné budovy nebo budovy veřejného zájmu

Převážně rodinné domky Převážně sídlištní zástavba lepší

běžné

horší

Převážně průmyslová nebo zemědělská zástavba

Převážně komerční obchodní zástavba

Převážně rekreační zástavba

Převážně lázeňská zástavba

Pozemky pro výstavbu rodinných domů

Ratíškovice — katastrální území č.: 739901 (datum změny: 23.2.2012) Max

900

—

900

700

500

—

300

—

600

—

500

Min

500

—

650

450

350

—

180

—

350

—

400

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že stavební pozemky pro průmyslovou nebo zemědělskou 2 2 výstavbu v dané lokalitě a čase jsou nejčastěji obchodovatelné za částku 180,- Kč/m až 300,- Kč/m . Ing. Tomáš Volek

strana 6



2.1.3.1. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, tvar, současnou funkční využitelnost, veškerá omezení popsána výše, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadané pozemky navržena na hodnotě 30% z minimální 2 2 hodnoty výše zmiňovaného intervalu stavebních pozemků, tj. 30 % z 180,- Kč/m , tj na 54,- Kč/m . Jednotková cena pozemků Celková výměra

54,- Kč/m 2 879 m 54,- Kč/m × 879 m 2

Obecná hodnota pozemků

2

=

2

47 466,- Kč

Pozemky parc.č. 3217/3, 3217/4, 3217/14 - celkem

47 466,- Kč

Pozemky parc.č. 3217/3, 3217/4, 3217/14 – celkem po zaokrouhlení

47 500,- Kč

Obvyklá hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 2512, k.ú. Ratíškovice je zhotovitelem ocenění navržena po zaokrouhlení na 47.500,- Kč tzn., že ideální spoluvlastnický podíl o velikosti ½ činí 23.750,- Kč. Nemovitosti v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností a informací získaných z realitních kanceláří obchodují o 10 – 20 % méně než je prostý matematický podíl z obvyklé hodnoty zjištěné zlomkem z ceny celku - navrhuji hodnotu ve spodním pásmu daného intervalu tj. ve výši 20%. Pro daný případ stanovuji hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na oceňovaných nemovitostech na : 23.750,- x 0,80 = 19.000,- Kč. Srovnávací hodnota id ½ oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 19 000,- Kč (slovy : devatenácttisíc korun českých).

3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Zástavní práva a jiná omezení V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2512 ze dne 22.2.2012 pro k.ú. Ratíškovice v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána následující omezení: nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji id. ½ nemovitosti, zástavní práva soudcovská, zástavní právo exekutorské, prohlášení konkursu podle zákona o konkursu a vyrovnání, (viz. příloha č.1). Zápisy uvedené v oddíle C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn.

Ing. Tomáš Volek

strana 7



Ostatní rizika Předmětné pozemky jsou v podílovém vlastnictví dvou fyzických osob (Luďka Padalíka – id. ½ a Jiřího Tomašáka – id. ½). Na pozemku parc.č. 3217/4 se nacházejí dvě lampy pouličního osvětlení, které jsou dle sdělení Ing. Petra Bonczeka ve vlastnictví společnosti AGROPODNIK Hodonín, a.s (tato skutečnost není nijak právně ošetřena). Přístup k pozemkům je po zpevněné účelové komunikaci na parc.č. 3218, která je ve vlastnictví společnosti AGROPODNIK Hodonín, a.s.. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2512 v k.ú. Ratíškovice. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu id. ½ nemovitostí – pozemků parc.č. 3217/3, parc.č. 3217/4, parc.č. 3217/14 se všemi součástmi v k.ú. Ratíškovice, obec Ratíškovice, okres Hodonín, zapsáno na listu vlastnictví č. 2512, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení k datu ocenění 10.4.2012, na :

19 000,- Kč (slovy : devatenácttisíc korun českých).

Ve Velaticích, dne 16. dubna 2012

Ing. Tomáš Volek


strana 8



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1256-58/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.

Ve Velaticích, dne 16. dubna 2012

Ing. Tomáš Volek


strana 9

12

Recommend Documents