Znalecký posudek č. 3749/12 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 181 Ferdinandov města Hejnice, včetně příslušenství a pozemků parc.č. st.659, 3024/1 a 3024/2 kú. Hejnice obec Hejnice kraj Liberecký Objednatel posudku:
Účel posudku:
okres Liberec Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/III 293 01 Mladá Boleslav č. obj.: čj. EX 656/05 ze dne: 15.3.2012 vystavil: Hana Macounová zjištění obvyklé ceny nemovitosti
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 8. 8. 2012 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 21 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 12. 8. 2012
–2–
A. Nález Jedná se o dům čp.181 ve Ferdinandově, místní to části města Hejnice, dům na okraji zastavěné místní části. Tento dům je přízemní zčásti podsklepený a má podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný, je postaven samostatně, umístěn na svažitém pozemku. Dům postaven s odstupem od úzké místní cesty bez chodníku, přístup je zpevněný. Dům napojen na veřejné rozvody elektřiny, zásobování vodou řešeno z vlastní studny domácí vodárnou, odkanalizování provedeno do žumpy, zemní plyn do domu nezaveden, vytápění kamny na tuhá paliva. Za domem je zděná kolna, u domu je zahrada s několika málo okrasnými porosty, za zahradou je louka s náletovými porosty, provedeno pouze čelní oplocení a uzavření vrátky, venkovní schody, skládaný kamenný taras za domem. Dům je odhadem z roku 1900, adaptace asi roku 1985 (sociální zařízení a kuchyně s instalacemi, okna, dveře), době šetření dům užívaný, 3+kk s příslušenstvím s dvěma letními pokoji v podkroví. Pozemky celkem výměry 1959 m2.
B. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, pro popis a podpůrně zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení čj. EX 656/05.
1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8. 8. 2012 .
2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.100 kú. a obec Hejnice ze dne 3.7.2012 PÚ (-), snímek katastrální mapy předmětného území, informace stavebního úřadu (plány aj.se nedochovaly). Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjištována pro účel exekučního řízení.
3. Vlastnické a evidenční údaje
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.181 Ferdinandov města Hejnice okres Liberec splňuje ustanovení § 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 Sb., o OTP na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní, zčásti je podsklepený, má podkroví, obsahuje byt 3+kk a dvě letní místnosti. Město Hejnice má 2813 obyvatel, v místě je zpevněná úzká cesta bez chodníku, ve městě je možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, možnost napojení zemního plynu, je tu napojení odpadní kanalizace, telefonní rozvod, v místě jen elektřina a voda (voda nenapojena, užívána studna). Do města jezdí autobusová i železniční doprava vzdálenost as 2000m, ve městě jsou dobré obchody a služby přiměřené malému městu (as 1900m), ve městě je základní občanská vybavenost, ve městě je městský úřad (matrika, stavební úřad), je zde pošta, předškolní zařízení, základní i střední škola, je tu zdravotnické středisko i lekárna, policie, zaměstnanost ve městě na průměrné úrovni kraje tzn. nižší než celostátní průměr (malá průmyslová zástavba), je hřiště, koupaliště, lázně, letní kino. V místě jen malý obchod, dva hostince a malé penziony. Životní prostředí v místě velmi dobré, okraj města, v CHKO Jizerské hory, v okolí nebydlí sociálně slabší obyvatelstvo.
5. Celkový popis nemovitosti Dům čp.181 Ferdinandov umístěn v místní části města Hejnice okres Liberec, dům na okraji zastavěné místní části. Dům je přízemní, zčásti podsklepený a má podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný, je postaven samostatně, umístěn na svažitém pozemku. Dům postaven s odstupem od úzké místní cesty bez chodníku, přístup je zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, zásobování vodou řešeno z vlastní studny domácí vodárnou, odkanalizování provedeno do žumpy, zemní plyn do domu nezaveden, vytápění kamny na tuhá paliva. Za domem je zděná kolna, u domu je zahrada s několika málo okrasnými porosty, za zahradou je louka s náletovými porosty, provedeno pouze čelní oplocení a uzavření vrátky, venkovní schody, skládaný kamenný taras za domem. Dům je odhadem z roku 1900, adaptace asi roku 1985 (sociální zařízení a kuchyně s instalacemi, okna, dveře), obsahuje byt 3+kk s příslušenstvím a dva letní pokoje v podkroví. Pozemky jsou celkem výměry 1959 m2.
6. Obsah posudku a) b) c) d) e)
Rodinný dům čp.181 Ferdinandov Kolna Studna Trvalé porosty Pozemky parc.č. st.659, 3024/1 a 3024/2 kú.Hejnice
–4–
C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Liberec Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel Podle § 44 odst. 11 je koeficient Kp upraven o –15,0 % Zdůvodnění: V místě je nižší občanská vybavenost oproti vlastnímu městu, ve Ferdinandově malý obchod s potravinami, dva hostince a „rodinné“ penziony, do města k vybavenosti 1,9-2 km, doprava železniční a autobusová vzdálena 2km, 2km školka a škola zdravotní středisko a lékárna. Starý dům r.1900 upravený v letech 1985, dům je poškozen (krytina, odizolování) a bez řádné údržby, zastaralého dispozičního řešení, vyššího morálně technického opotřebení, příslušenství minimální, dům ve zhoršeném stavu.
a) Rodinný dům čp.181 Ferdinandov – § 26a Přízemní zčásti podsklepená stavba s podkrovím, z roku odhadem 1900, se zanedbanou údržbou, malé úpravy 1985, bez další údržby. Stavba je postavena samostatně, zděným způsobem se sklonitou střechou. Dům obsahuje byt 2+1 (resp.3+kk) s příslušenstvím a dvě letní místnosti v podkroví: 1.PP sklep, v přízemí chodbu se schody, místnost s kuchyňkou, pokoj, pokoj, soc.zařízení s WC, schody do podkroví, kde je pak chodba a dva letní pokoje. Zjednodušeně 2+1 a dvě místnosti. Konstrukce a vybavení: popsány u popisu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění je kamny na tuhá paliva, odkanalizování do žumpy vedle domu, rozvody ve vyhovujícím stavu. Stáří a opotřebení: dům je roku 1900 postaven klasickým zděným způsobem, stavební úpravy (as roku 1985 (dveře přízemí, okna špaletová, kuchyně a sociální zařízení včetně rozvodů). Opotřebení se zohledněním druhu konstrukce, stáří a stavu je vyšší, poškození střešního pláště, místní vlhnutí, zastaralé konstrukce podlahy a další rozvody v pokojích. Stáří domu 112 roků. Podlaží: Název 1.pp sklep 1.np přízemí podkroví Součet:
Výška 1,75 m 2,65 m 2,30 m 6,70 m
Zastavěná plocha 2,40×4,05 13,80×6,60 13,80×6,60
Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 191,88 / 91,08 Podlažnost:
= = =
9,72 m2 91,08 m2 91,08 m2 191,88 m2
= = =
17,01 m3 20,49 m3 241,36 m3
191,88 m2 91,08 m2 = 2,11
Obestavěný prostor (OP): 1.pp sklep 1,75 × 2,40×4,05 podezdívka (0,55–0,10)/2 × 13,80×6,60 1.np přízemí 2,65 × 13,80×6,60
–5– zastřešení včetně (6,50–2,65)/2 × 13,80×6,60 podkroví Obestavěný prostor – celkem:
= =
175,33 m3 454,19 m3
Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – staré pasové základy kamenné bez izolace proti 8,20 % zemní vlhkosti 2. Zdivo – obvodové zdivo kamenné 45cm 21,20 % 3. Stropy – v nadzemí dřevěné trámové, v podkroví zrcadlové 7,90 % 4. Střecha – sedlový krov dřevěný vázaný 7,30 % 5. Krytina – plech orezlý, kamenný šindel poškozený 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – kompletní pozinkovaným plechem i 0,90 % parapetů 7. Vnitřní omítky – štukové 5,80 % 8. Fasádní omítky – jádro (není finální vrstva) 2,80 % 9. Vnější obklady – nejsou, kamenný sokl 0,50 % 10. Vnitřní obklady – v kuchyni a soc.zařízení 2,30 % 11. Schody – dřevěné do podkroví, kamenné do sklepa 1,00 % 12. Dveře – dřevěné rámové v podkroví, v přízemí hladké 3,20 % 13. Okna – dřevěná špaletová 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – pokoje prkenné podlahy, zčásti 2,20 % vybetonované v přízemí s linem nelep. 15. Podlahy ostatních místností – teracová podlaha chodby, dlažba i 1,00 % beton soc.zař. 16. Vytápění – lokální kamny na tuhá paliva 5,20 % 17. Elektroinstalace – zásuvkový i světelný obvod, i motorový 4,30 % proud, pojistky 18. Bleskosvod – není osazen 0,60 % 19. Rozvod vody – jen studené 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler v soc.zařízení 1,90 % 21. Instalace plynu – není zaveden a rozveden 0,50 % 22. Kanalizace – odkanalizování soc.zař.do malé žumpy 3,10 % 23. Vybavení kuchyně – elektrický sporák běžný 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – vana, není umyvadlo 4,10 % 25. Záchod – splachovací standartní v přízemí 0,30 % 26. Ostatní – krb, mříže, slaboproudé rozvody, vestavěné skříně aj. 3,40 % nejsou, domovní zvonek není Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Hejnice Počet obyvatel: 2 813 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 985,– Kč/m3
Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se
–6– Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Krize způsobena i nadceněnými nemovitostmi způsobila zpětně pokles trhu s nemovitostmi, zpřísněné podmínky bankovních ústavů, snížená koupěschopnost. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka –0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,950
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Přístup uličkou velmi úzká 3m bez chodníku, není možnost parkování, tj. vliv neuvedený. V místě není veřejný rozvod kanalizace a není zde plyn. Do centra obce vzdálenost 2 km. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce –0,01 4 Okolní zástavba a životní V. Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, 0,05 prostředí v okolí význačné přírodní lokality 5 Obchod, služby, kultura v okolí I. Žádný obchod nebo pouze se základními –0,03 nemovitosti potravinami 6 Školství a sport v okolí I. Žádná základní škola ani sportovní –0,04 nemovitosti zařízení 7 Zdravotnické zařízení v okolí I. Žádné zdravotnické zařízení –0,05 nemovitosti 8 Veřejná doprava I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo –0,05 ve vzdálenosti nad 1000 m. 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu –0,03 12
Index polohy (IP = 1 + Pi):
0,860
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Za domem je zděná poškozená kolna půdorysu 2,70*10,85m, oceněna samostatně, vpředu drátěné oplocení PVC s prahem, vrátka drátěná, betonové schody před domem, kamenný taras svahu skládaným kamenem, přípojka elektřiny a vody ze studně s domácí vodárnou (veřejná voda neužívána). Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A
–7–
1 Druh stavby 2 Provedení obvodových stěn 3 Tloušťka obvod. stěn 4 Podlažnost 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav
III. I. II. I. III. I. III. I. II. II. III.
poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou Samostatný rodinný dům Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 45 cm Hodnota větší než 2 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku Lokální na tuhá paliva Úplné - standardní provedení Bez dalšího vybavení Minimálního rozsahu Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 Nad 800 m2 celkem
III. Bez vlivu na cenu IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,6
0,00 –0,08 0,00 0,00 0,00 –0,08 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,01 0,00 0,65*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,320
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,950 × 0,860 × 0,320 = 3 985,– × 0,261 =
0,261 1 040,09 Kč/m3
454,19 × 1 040,09 =
472 398,48 Kč
Rodinný dům čp.181 Ferdinandov – zjištěná cena:
472 398,– Kč
b) Kolna – § 7 Přízemní sklad paliva za domem, zděný 15-30cm, pultový krov, as z roku 1900, velmi zhoršený stav.
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,531 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,845 (Rodinné domy, upraven o –15,0 %) Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:
10,85×2,70
=
2,45 m 29,30 m2
–8– Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,45 × 10,85×2,70
=
71,77 m3
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – staré pasové základy bez izolace proti zemní vlhkosti 7,10 % 2. Obvodové stěny – zdivo 15cm cihelné s pilířky a 30cm 31,80 % 3. Stropy – nejsou 19,80 % 4. Krov – pultový krov 7,30 % 5. Krytina – plech orezlý 8,10 % 6. Klempířské práce – zničeno 1,70 % 7. Úprava povrchů – bez omítek 6,10 % 8. Schodiště 0,00 % 9. Dveře – zničené 3,00 % 10. Okna – nejsou 1,10 % 11. Podlahy – udusaná hlína 8,20 % 12. Elektroinstalace – pro osvětlení 5,80 %
Hodnocení Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 7,10 % 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 19,80 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,70 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 6,10 % 9. Dveře –0,54 × 1,852 × 3,00 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,10 % 11. Podlahy –0,54 × 1,852 × 8,20 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – – – – – – – =
0,0383 0,1980 0,0170 0,0610 0,0300 0,0110 0,0820 0,0313 0,5314
Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5314 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8450 1 180,40 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 71,77 m3 × 1 180,40 Kč/m3
=
84 717,– Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 112 roků Předpokládaná další životnost: 18 roků 100 × 112 / (112 + 18) = 86,154 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 84 717,31 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
72 009,71 Kč 12 707,60 Kč
Kolna – zjištěná cena:
12 708,– Kč
–9–
c) Studna – § 9 Kopaná studna hloubky 8m, domácí vodárna v rámci venkovních úprav.
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 8,00 m Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,323 Koeficient prodejnosti: 0,845 (Rodinné domy, upraven o –15,0 %)
Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m 3,00 m á 3 810,– Kč/m Základní cena:
+ + =
9 750,– Kč 11 430,– Kč 21 180,– Kč
Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:
× × × =
1,0000 2,3230 0,8450 41 575,– Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 112 roků Předpokládaná další životnost: 28 roků Opotřebení: 100 × 112 / (112 + 28) = 80,000 % Odpočet opotřebení: 41 574,96 Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
33 259,97 Kč 8 314,99 Kč
Studna – zjištěná cena:
8 315,– Kč
d) Trvalé porosty – § 35 - § 42
Na stráni u domu rostou porosty, malé údržby. Plocha průnětu porostů 16 m2 a 100 m2. Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. 2 16 m porosty 3024/2 0,085 38,1059 Kč 100 m2 porosty 3024/1 0,085 38,1059 Kč = Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: Trvalé porosty – zjištěná cena:
Celková cena 51,82 Kč 323,90 Kč 375,72 Kč 376,– Kč
e) Pozemky parc.č. st.659, 3024/1 a 3024/2 kú.Hejnice – § 28, 32 Pozemek parc.č. st.659 v zastavěné místní části Ferdinandov města Hejnice, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 120 m2, zastavěn domem čp.181 Ferdinandov - města Hejnice okr.Liberec, tj. objektem k bydlení, rodinným domem. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, v místě je možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody (užívána voda ze studny), není tu zemní plyn, není tu odpadní kanalizace, kanalizace svedena do malé žumpy. Přístupová cesta je asfaltová bez
– 10 – chodníku, úzká a rozbitá cesta, pozemek svažitý k severovýchodu, neohrožení záplavami aj. např. sesuvy. Město Hejnice má 2813 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Ferdinandov je místní částí, nemovitost na okraji města. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 48,44 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (2 813 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 813 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 40 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 20 % Úprava celkem: + 20 % ×
1,200
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Chráněná krajinná oblast – 3% Úprava celkem: – 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy, upraven o –15,0 %) ×
0,900 2,155 0,845
Název Parc. č. zastavěná plocha a st.659 nádvoří
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 120 48,44 95,2647
Cena [Kč] 11 431,76
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 40 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 20 % Úprava celkem: + 20 % ×
1,200
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Chráněná krajinná oblast – 3% Úprava celkem: – 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy, upraven o –15,0 %) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: ×
0,900 2,155 0,845 0,400
Název zahrada
Parc. č. 3024/2
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 1 317 48,44 38,1059 2
Cena [Kč] 50 185,47
§ 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem
– 11 – Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského + 40 % Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby – 20 % Úprava celkem: + 20 % ×
1,200
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 7% Chráněná krajinná oblast – 3% Úprava celkem: – 10 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy, upraven o –15,0 %) × Koeficient úpravy dle §32 odst.2: ×
0,900 2,155 0,845 0,400
Název Parc. č. trvalý travní porost 3024/1
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 522 48,44 38,1059
Součet cen všech typů pozemků: Pozemky parc.č. st.659, 3024/1 a 3024/2 kú.Hejnice – zjištěná cena:
=
Cena [Kč] 19 891,28 81 509,– Kč 81 509,– Kč
– 12 –
D. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti a vzhledem k jinému místu použita inzerce) Dále uvedeny srovnávané nemovitosti:
Korekce *1,1 (menší domek, menší pozemek) = 605 tis.Kč.
– 13 –
Korekce *0,8 (větší dům, lepší stav, chatky) = 623,2 tis.Kč
– 14 –
Korekce *0,8 (lepší stav, garáž) = 672 tis.Kč
Korekce *0,70 (centrum, větší dům, lepší stav) = 693 tis.Kč
– 15 – Dům čp.53 Čistá, v zastavěné části obce, na okraji obce, pod úzkou cestou slepou. Dům je přízemní, z malé části podsklepený a má malé podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný z kamene či smíšeného zdiva, u štítů dřevěný, postaven samostatně přístup úzkou štěrkovou cestou, u domu je kolna a chlév. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, kanalizace řešena do žumpy, v obci ani v místě není kanalizace a plyn v obci je, v místě není. U domu provedeno oplocení dřevěným i rámovým plotem, uzavření u cesty vraty. U domu je zpevněné zápraží, dále venkovní schody a taras. Dům z roku odhadem 1905, stavební úpravy roku 1960 (přístavek, soc.zařízení, část instalací), dům je ve vyhovujícím stavu hlavních konstrukcí, stav zhoršený ostatních kcí krátkodobé životnosti, staré nevhodné dispozice a podstandartních konstrukcí. Dům obsahuje jeden byt 3+1 s příslušenstvím s letní místnostní v podkroví, vytápění lokální, ohřev vody koupelnovým válcem. ZP 124 m2, OP 576 m3. K domu náleží pozemky stavební a zahrady výměry celkem 2284 m2. Admin.cena 967 tis.Kč, KS 8/2012 za 990 tis.Kč, provedena korekce pomocí Kp: 990tis./1,729*0,994 = 569 tis.Kč * 1,1 (poutní místo, CHKO) = 626 tis.Kč, foto dále:
. Vzhledem k lokalitě, umístění nemovitosti, stavu a konstrukcím, se zvážením prodejnosti obdobných nemovistostí v daném území a se zahrnutím jiných znaků či vlivů jsou výše uvedené ceny průměrovány a průměrná cena není již dále korigována, předpokládaná obvyklá cena (605+623+672+693+626)/5 = 643,8 tis. Kč, tzn. obvyklá cena činí zaokrouhleně 643 800 Kč (celé nemovitosti). Ocenění podílu nemovitosti 1/4: z „normálního“ pohledu běžného případného kupujícího má podíl nižší hodnotu než je matematický výpočet, z pohledu spoluvlastníka má vyšší hodnotu, též z pohledu obchodníka s nemovitostmi (s vidinou zakoupení dalšího podílu) může mít též vyšší hodnotu. Logicky není znám kupující (dražitel), proto hodnota +- vyjádřena matematickým výpočtem, středem, tudíž cena 1/4 předmětné nemovitosti činí 160950 Kč.
– 16 –
E. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků
1 959 m2
Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.181 Ferdinandov b) Kolna c) Studna d) Trvalé porosty e) Pozemky parc.č. st.659, 3024/1 a 3024/2 kú.Hejnice Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:
472 398,– 12 708,– 8 315,– 376,– 81 509,– 575 306,– 575 310,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Zjištěná cena: 575 310,– Kč Cena slovy: pětsetsedmdesátpěttisíctřistadeset Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Jiřina Chaloupková
Vlastnický podíl 1/4
Podíl ceny 143 827,50 Kč
– 17 –
F. Rekapitulace (obvyklá cena) Rodinný dům čp. 181 Ferdinandov (Hejnice, okr.Liberec), včetně příslušenství a pozemků parc.č. st.659, 3024/1 a 3024/2 podíl 1/4 !!! 160 950,-Kč Obvyklá cena slovy: jednostošedesáttisícdevětsetpadesát Kč. Cena práv a závad: dle VKN z LV, neváznou na nemovitosti věcná břemena, jiné nezjištěno. 0,-Kč V Mladé Boleslavi, 12. 8. 2012 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3749/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3749 podle připojené likvidace.
H. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto, poloha *
– 18 –
– 19 –
– 20 –
– 21 – prázdný list
