12

ZNALECKÝ POSUDEK č. 9156-40/12 o ceně spoluvlastnického podílu na restauraci „Na Růžku” - Teplická ul. č.p. 345, k.ú. Krupka, obec Krupka, okres Teplice.

Objednatel znaleckého posudku:

Mgr. Petr Michal, notář U Radnice 736/4 41501 Teplice

Účel znaleckého posudku:

odhad tržní ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 24. 1. 2012 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Vítězslav Veselý J. Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice telefon: 603 274 911 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu. Objednateli se předává v 12 vyhotoveních. V Teplicích, 26.1.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu 1/6 na restauraci „Na Růžku” - Teplická ul. č.p. 345, k.ú. Krupka, obec Krupka, okres Teplice s venkovními úpravami a pozemkem. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. h) :

restaurace "Na Růžku" Teplická 345 417 41 Krupka Ústecký Teplice Krupka Krupka 13 981 200 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24. 1. 2012. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje list vlastnictví č. 2606 6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. restaurace 1.2. zámková dlažba 1.3. opěrná zeď 1.4. zábradlí terasy 1.5. venkovní schody 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek

-2-

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. restaurace Popis: Restaurace v přízemí je pronajata za 7 000,- Kč/měsíc, což lze v této lokalitě považovat za nájemné obvyklé. Klubovna v prvním patře nebyla v době ocenění pronajata, jako nájemné obvyklé je zde dosazena částka 3 000,- Kč/měsíc. Nákladové ocenění staveb pro zjištění nákladů a odpisů Restaurace Popis: Zděný, samostatně stojící dům. Objekt je z malé části podsklepený a má dvě nadzemní podlaží. Krov dřevěný valbový, střešní krytina plechová, klempířské konstrukce z plechu pozinkovaného, bleskosvod je instalován. Fasádní omítka stříkaný břízolit. Obvodové zdivo přízemí v tl. 60 cm. Strop sklepa klenba, stropy nadzemních podlaží s rovným podhledem. Schodiště se stupni kamennými. Podlaha sklepa betonová mazanina. Podlahy nadzemních podlaží PVC, koberec a keramická dlažba. Dveře dřevěné hladké, okna dřevěná dvojitá. Elektroinstalace světelná a motorová. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva. Ohřev vody elektrickým boilerem. Sanitární vybavení sestává ze tří WC, čtyř pisoárů a dvou umyvadel. V kuchyni je elektrický sporák. Ve sklepě se nacházejí dvě skladové prostory. V přízemí je vstupní prostor, restaurace s výčepem, kuchyně, sklad, chodba, WC muži, v mezipatře WC ženy. V prvním patře je klubovna. Objekt je napojen na veřejnou síť elektřiny, vody a kanalizace. V místě je možnost napojení na plyn. Přesné stáří domu nezjištěno, odhadem stanoveno na cca 85 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

H. budovy pro obchod (společné stravování) zděná 123

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název

Zastavěná. plocha 16,85m2 155,04m2 142,85m2 314,74 m2

1. PP 1. NP 2. NP Součet -3-

Konstr. výška 2,65 m 3,45 m 3,45 m

Součin 44,65 m3 534,89 m3 492,83 m3 1 072,37 m3

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = 1 072,37 ÷ 314,74 = 3,41 m PZP = 314,74 ÷ 3 = 104,91 m2

Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ

Obestavěný prostor 1 518,38 m3

PP,NP Obestavěný prostor - celkem:

1 518,38 m3 Výpočet koeficientu K 4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací P 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy S 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava vnitřních povrchů S 8. Úprava vnějších povrchů S 9. Vnitřní obklady keramické S 10. Schody S 11. Dveře S 12. Vrata X 13. Okna S 14. Povrchy podlah S 15. Vytápění P 16. Elektroinstalace S 17. Bleskosvod S 18. Vnitřní vodovod S 19. Vnitřní kanalizace S 20. Vnitřní plynovod C 21. Ohřev teplé vody S 22. Vybavení kuchyní S 23. Vnitřní hygienické vybavení S 24. Výtahy C 25. Ostatní C 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) -4-

Obj. podíl [%] 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

= x x x x

Upravený obj. podíl 2,81 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 2,21 5,90 0,30 3,20 3,10 0,00 2,00 1,90 4,20 0,00 0,00 0,00 88,02

2 669 0,9390 0,9829 0,9158 0,8802

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)

x x

Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 1 518,38 m x 4 273,15 Kč/m3

= =

4 273,15 6 488 265,50 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 85 ÷ 140 = 60,714 %

-

3 939 285,52 Kč

Restaurace - zjištěná cena

=

2 548 979,98 Kč

Rekapitulace nákladových cen - stavby: Restaurace

=

2 548 979,98 Kč 2 548 979,98 Kč

Nákladové ceny - celkem:

=

2 548 979,98Kč

1,0000 2,1520

Ocenění výnosovým způsobem: Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Míra kapitalizace (dle příl. č. 16):

Nemovitosti pro obchod a administrativu 7,00 %

Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m2] restaurace - přízemí klubovna - 1. patro Výnosy celkem

Nájemné [Kč/m2]

Výnos [Kč] 84 000 36 000 120 000

Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor:

=

Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 63 107,10 Kč Výměra stavebního pozemku: 265 m2 Skutečně zastavěná plocha: 155 m2 Cena skutečně zastavěné plochy: 36 911,70 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku:

-

1 845,59 Kč

Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 120 000,00 x 40 % = 48 000,00 Vypočtené odpočty celkem: Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: Míra kapitalizace 7,00 %

= ÷

48 000 Kč 70 154,41 Kč 7,00 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

1 002 205,90 Kč

-5-

120 000 Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): stabilizovaná lokalita Ocenění nákladovým způsobem CN = 2 548 979,98 Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 002 205,90 Rozdíl R = 1 546 774,08 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu

=

1 156 883,31 Kč

=

1 156 883,31 Kč

1.2. zámková dlažba Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

8.3.29. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm 80,00 m2 211

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 80,00 m2 x 480 Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= x x x =

38 400 Kč 1,0000 2,2740 0,5030 43 922,76 Kč


-

13 176,83 Kč

Zámková dlažba - zjištěná cena

=

30 745,93Kč

1.3. opěrná zeď Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

11.4. Opěrné zdi monolitické z prostého betonu 5,80 m3 obestavěného prostoru 242

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 5,80 m3 x 2 100 Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena: -6-

= x x x =

12 180 Kč 1,0000 2,3390 0,5030 14 329,98 Kč


-

7 164,99 Kč

Opěrná zeď - zjištěná cena

=

7 164,99Kč

1.4. zábradlí terasy Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

13.3.1. Plot z kovových profilů, kovové sloupky 10,50 m2 pohledové plochy 121

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 10,50 m2 x 840 Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= x x x =

8 820 Kč 1,0000 2,0660 0,5030 9 165,73 Kč


-

4 582,86 Kč

Zábradlí terasy - zjištěná cena

=

4 582,86Kč

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 11,50 m x 225 Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= x x x =

2 587,50 Kč 1,0000 2,3390 0,5030 3 044,24 Kč


-

1 522,12 Kč

Venkovní schody - zjištěná cena

=

1 522,12Kč

1.5. venkovní schody Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

12.4. Schodiště betonové 11,50 m 242

-7-

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,5030 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1520 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 200 1,00 2,1520 0,5030 10,00 238,140 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek – celkem

Parcelní číslo st. 280

Výměra [m2] 265,00

Jedn. cena [Kč/m2] 238,140

Cena [Kč] 63 107,10 63 107,10

Pozemek - zjištěná cena

=

-8-

63 107,10 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. restaurace 1.2. zámková dlažba 1.3. opěrná zeď 1.4. zábradlí terasy 1.5. venkovní schody

1 156 883,30 Kč 30 745,90 Kč 7 165 Kč 4 582,90 Kč 1 522,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 200 899,20 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemek

63 107,10 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

63 107,10 Kč

1 264 006,30 Kč

Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 264 010 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

1 264 010 Kč

slovy: Jedenmiliondvěstěšedesátčtyřitisícdeset Kč

Obvyklá (tržní) cena nemovitosti: Na základě shora uvedeného výpočtu, dále na základě vyhodnocení realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí a po konzultaci s realitní kanceláří odhaduji, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/6 na dané nemovitosti činí 200 000,- Kč.

V Teplicích, 26.1.2012 Ing. Vítězslav Veselý J. Šafaříka 1536/10 415 01 Teplice telefon: 603 274 911 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.1988 pod č.j. Spr. 4476/88, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvláštní specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9156-40/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 9156-40/12. -9-

- 10 -

- 11 -

12

Recommend Documents