12

015 EX 232/2009

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3636 - 12/12

o ceně obvyklé budovy č.p. 182 na pozemku p.č. 213 s pozemkem p.č. 213 – zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 177 – zahrada, p.č. 647/11 – zahrada ve Znojmě, katastrální území Oblekovice

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Beroun exekutor Mgr. Pavel Dolanský 266 01 Beroun, Palackého 31/2

Účel posudku:

Prodej nemovitých věcí.

Posudek vypracoval:

Ing. Petr Čech 634 00 Brno, Oblá 83 kancelář: 625 00 Brno, Ukrajinská 19

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

547 210 553

/fax 547 215 926 mobil 721 741 066 e-mail: [email protected] http://www.volny.cz/zncech

23.2.2012

Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Tento posudek obsahuje 19 stran, 14 stran příloh a předává se ve 3 vyhotoveních a v elektronické podobě.

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________

Nález: 1. Znalecký úkol Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitostí - budovy č.p. 182 na pozemku p.č. 213 s pozemkem p.č. 213 – zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 177 – zahrada, p.č. 647/11 – zahrada ve Znojmě, katastrální území Oblekovice obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950) k tomuto uváděl: Měřítko pro soudní odhad. § 304. Určená hodnota věci je její cena. Má-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti určitou sumou peněžitou. Cena řádná a mimořádná. § 305. Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to její cena mimořádná. Která cena je směrnicí při soudních odhadech. § 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy cena obecná. V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád)) bylo uvedeno: § 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné ________________________________________________________________________ 2 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________ míry, u budov podle zastavěné plochy (po př. jednotek obestavěného prostoru), nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku (výnosu), kterého lze při řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby (§§ 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Konečně v rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30.1.1998 je mj. uvedeno (pozn.: pojem „odhadní cena“ se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.): Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu ... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného se pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny používá následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v aktuálním znění). 2. Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti.

3. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti.

________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

3

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________

4. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 5. Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty - prostý aritmetický průměr mezi hodnotou výnosovou a cenou časovou. 6. Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru - vážený aritmetický průměr z hodnoty výnosové a ceny časové. Při převažující ceně časové se klade větší váha na hodnotu výnosovou. 7. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

Na závěr uvádím, že úroveň obvyklých (obecných) cen nemovitostí je průměrem z dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, svých vlastností aj. Nejlepším způsobem je stanovení obvyklé ceny na základě porovnání s už uskutečněnými prodeji obdobných nemovitostí a to v daném čase a daném místě tj. porovnávací metodou. Nakonec podotýkám, že vlastní tržní cena se tvoří na trhu až s uskutečněným prodejem. Před tímto prodejem, resp. koupí není známa její přesná výše. Z těchto důvodů a z povahy obvyklé ceny plyne, že obvyklou cenu nelze dopředu úplně přesně a jednoznačně vypočítat ani sebepřesnějším početním úkonem, nýbrž vždy pouze více nebo méně přesněji odhadnout. V případě stanovení obvyklé ceny se tedy vždy jedná jen o odborný odhad, nikoliv o přesnou částku. Povinného Aleše Fialu jsem na základě rozhodnutí exekutorského úřadu vyzval dne 24.1.2012 dopisem s dodejkou do vlastních rukou k poskytnutí součinnosti a domluvě ohledně místního šetření na místě předmětných nemovitostí. Povinný si dopis nepřevzal a součinnost mně neposkytnul. Z uvedených důvodů jsem následně rodinný dům č.p. 182 prohlédl s přítomností mého asistenta pana Ing. Jiřího Melkuse pouze z veřejně přístupné komunikace. Z veřejně přístupného pozemku jsem rovněž prohlédl pozemek p.č. 177 – zahrada na opačné straně komunikace, než je předmětný dům a pozemek p.č. 677/11 v jiné části Oblekovic v lokalitě nazývané U Lesa. Po prohlídce jsem odhad obvyklé ceny provedl na základě „dostupných pomůcek“.

________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

4

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________

2. Informace o nemovitosti Budova č.p. 182 s pozemky p.č. 177, 213, 647/11 Znojmo Znojmo Oblekovice

Nemovitost: Okres: Obec: Katastrální území:

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku •

Usnesení o ustanovení znalcem č.j. 015 EX 232/2009-44 ze dne 20.1.2012

•

Výpis z listu vlastnictví č. 820 pro obec Znojmo, k.ú. Oblekovice, vyhotovený dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j. 15Ex 323/09 pro Soudní exekutor Dolanský Pavel, Mgr.

•

Webové stránky ČÚZK

•

Nabídka nemovitostí na serveru Sreality

Literatura • Soudní inženýrství - doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc, vydalo akademické nakladatelství CERM v roce 1997 • Teorie oceňování nemovitostí VIII - autor prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc, vydalo akademické nakladatelství CERM v roce 2009 4. Vlastnické a evidenční údaje Aleš Fiala Oblekovice 182, 671 81 Znojmo 5

710611/4708

________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

5

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________ 5. Celkový popis nemovitosti

Oceňovaný rodinný dům č.p. 182 se nachází ve Znojmě, katastrální území Oblekovice. Znojmo je okresním městem s 34 476 obyvateli nacházející se na okraji Jihomoravského kraje na hranicích s Rakouskem. Oblekovice jsou částí Znojma na jeho jihovýchodním okraji. Jednalo se o původně samostatnou obec, která byla připojena k okresnímu městu. Zástavba v dané lokalitě je vesnického charakteru. Rodinný dům je samostatně stojící svojí štítovou zdí orientovaný směrem do veřejné místní komunikace. Místní komunikace je asfaltová a má zhoršený technický stav. Rodinný dům je s největší pravděpodobností pouze přízemní. Střecha je valbová. Na domě byla v nedávné době položena nová plechová střešní krytina. Podél levé strany domu (pohled směrem od veřejné komunikace) je střecha pultová. Tato část domu směrem k místní komunikaci nemá provedenu venkovní omítku. Dům má i nová okna. Doposud stavba nemá klempířské výrobky – žlaby, svody, parapety. Rodinný dům je napojen na rozvod elektrické energie a s největší pravděpodobností i na rozvod plynu. V místě je veřejný vodovod a kanalizace. Bez prohlídky domu nelze konstatovat, jestli je objekt napojen na tyto inženýrské sítě. Předmětem tohoto znaleckého posudku je i odhad obvyklé ceny zahrady parcelního čísla 177. Zahrada se nachází na opačné straně místní komunikace, než na které stojí oceňovaný rodinný dům. Pozemek není přímo naproti domu č.p. 182, nachází se přibližně před domem sousedním. Úroveň tohoto pozemku je nižší oproti přilehlé místní komunikaci. Má přibližně obdélníkový tvar. Podél jeho zadní kratší strany teče boční rameno řeky Dyje. Pozemek je neudržovaný. Úkolem podepsaného znalce je i odhad obvyklé ceny zahrady p.č. 647/11. Tato zahrada se nachází mezi dalšími zahradami v lokalitě U Lesa vzdálené asi 1 km m od předmětného rodinného domu č.p. 182. Zahrada je oplocená plotem z drátěného pletiva. Na pozemku p.č. 647/1 stojí chata, která není evidována na LV č. 820. Chata je zděná se sedlovou střechou s krytinou ze živičných šindelů. Za chatou je bazén, nelze však bez prohlídky nemovitosti uvést materiál, z jakého je proveden. 6. Obsah znaleckého posudku 1. Rodinný dům na pozemku p.č. 213 s pozemkem p.č. 213 2. Zahrada parcelního čísla 177 3. Zahrada parc. čísla 647/11 s chatou neevidovanou v katastru nemovitostí

________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

6

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________

7. Posudek: 7.1. Rodinný dům na pozemku p.č. 213 s pozemkem p.č. 213 Řadový vnitřní zděný rodinný dům obdélníkového půdorysu má s největší pravděpodobností pouze 1 nadzemní podlaží (přízemí). Střecha je sedlová s valbou směrem k veřejné asfaltové komunikaci. Střešní plechová krytina je provedena nově. Podél levé strany domu - pohled od veřejné příjezdové komunikace je asi střecha pultová. Z venkovního pohledu je zřejmé, že dům je nebo byl napojen na rozvod elektrické energie. Napojení na inženýrské sítě vedoucí před domem podél ulice nelze zjistit. Okna jsou nová. Bez prohlídky domu nelze zodpovědně konstatovat, v jakém technickém stavu dům je a jak je vybavený. Z venkovního pohledu se dům jeví jako po nedokončené rekonstrukci. Protože mně u oceňovaného rodinného domu nebylo umožněno zjistit jeho provedení včetně vybavení a technického stavu ani zjištění velikosti podlahových ploch a kubatury celé stavby, odhaduji jeho obvyklou cenu přímým porovnáním na základě zjištěných skutečností. Dům s pozemky srovnávám s údaji o nabízených obdobných nemovitostech ve Znojmě.

Srovnávací nemovitosti: 1) Rodinný dům ve Znojmě - Oblekovicích: Samostatně stojící rodinný dům velikosti 10 x 8 m v zadní části zahrady. Dům je celý podsklepený – je zde místnost s posezením a barem a dílna s technickým zázemím. V přízemí má chodbu, obývací pokoj, kuchyň, koupelnu se sprchovým koutem, záchod. V podkroví je jedna menší místnost. Vytápění je elektrické podlahové a el. přímotopy, ve společ. místnosti je krb. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Zahrada má obdélníkový tvar, pozemek je mírně svažitý. Na jeho přední straně stojí podsklepená garáž. Dům je napojen na rozvod elektřiny a na kanalizaci. Voda je čerpána z vlastní studny. Možnost napojení na obecní vodovod a na plynovod je na hranici pozemku. Zastavěná plocha: 80,00 m2 2 Pozemek: 811 m Nabídková cena: 1 790 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 1 790 000,-- Kč x 0,8 = 1 432 000,-- Kč

________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

7

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________

2) Rodinný dům ve Znojmě - Oblekovicích: Samostatně stojící přízemní rodinný dům velikosti 4+1. Dům je v původním stavu, je třeba provést modernizaci. Střecha má novou taškovou krytinu na novém laťování. Dům je napojen na vodovod, plynovod a na rozvod elektrické energie. Vytápění domu je lokální kamny na uhlí a kamny na zemní plyn. Zastavěná plocha: 90,00 m2 Pozemek: 719 m2 Nabídková cena: 1 612 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 1 612 000,-- Kč x 0,8 = 1 289 600,-- Kč

________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

8

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________

3) Rodinný dům ve Znojmě - Oblekovicích: Řadový koncový rodinný dům velikosti 4+1 je po částečné rekonstrukci z roku 2011. Dům má novou koupelnu, nové omítky, podlahy a vytápění. Ústřední vytápění lze kombinovat na tuhá paliva a plyn. Zastavěná plocha: 96,00 m2 Pozemek: 272 m2 Nabídková cena: 1 250 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 1 250 000,-- Kč x 0,8 = 1 000 000,-- Kč

4) Rodinný dům ve Znojmě - Oblekovicích: Řadový koncový dvougenerační rodinný dům s částečným podsklepením má 2 bytové jednotky. Jednotka velikosti 2+1 na přední straně domu má chodbu, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, koupelnu se sprchovým koutem a WC. Byt velikosti 1+1 v jeho zadní části má verandu, záchod, kuchyň, koupelnu a 1 obytnou místnost. Mezi jednotlivými částmi domu je letní kuchyň a sklep. Vytápění je plynovými kamny. Kanalizace v zadní části domu vede do jímky. U domu je zahrada. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Pozemek: 723 m2 Nabídková cena: 1 970 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 1 970 000,-- Kč x 0,8 = 1 576 000,-- Kč

________________________________________________________________________ Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

9

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________

5) Rodinný dům ve Znojmě - Oblekovicích: Samostatně stojící rodinný dům je částečně podsklepený. Dům je velikosti 3+1 – má zádveří, vstupní chodbu, kuchyň, 3 pokoje, koupelnu a záchod. Vytápění je plynovými kamny. Za domem je dlážděný dvůr, na něj navazuje zahrada o výměře 436 m2. Dům je napojen na rozvod elektřiny a plynu. Voda je z vlastní studny. U domu je možnost napojení na vodovod. kanalizace vede do jímky. Pozemek: 752 m2 Nabídková cena: 1 050 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 1 050 000,-- Kč x 0,8 = 840 000,-- Kč

________________________________________________________________________ 10 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________

Pohledem z veřejně přístupného pozemku nelze zhodnotit technický stav a vybavení domu. Je pouze vidět, že dům byl alespoň zčásti opravovaný (nová střešní krytina a okna). Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu rodinného domu č.p. 182 s pozemkem p.č. 213 – zastavěná plocha a nádvoří tvořícím jeden funkční celek ve výši asi 1 000 000,-- Kč.

________________________________________________________________________ 11 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________

7.2. Zahrada parc. čísla 177 Zahrada parc. čísla 177 nacházející se na opačné straně komunikace vedoucí k domu má svoji úroveň níže oproti povrchu cesty. Podél její zadní strany teče rameno vedoucí z řeky Dyje. Zahrada je neudržovaná.

Srovnávací nemovitosti: 1) Zahrada ve Znojmě - Dobšicích: Zahrada o celkové výměře 715 m2 má rovinatý pozemek oplocený pozemek. Tvar je obdélníkový, příjezd je po nezpevněné cestě. Inženýrské sítě v dosahu nejsou. Pozemek je zatravněný a osázený ovocnými stromy. Pozemek: 715 m2 Nabídková cena: 55 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 55 000,-- Kč x 0,8 = 44 000,-- Kč Jednotková cena: 62,-- Kč/m2

2) Zahrada ve Znojmě Na Kraví Hoře: Zahrada o celkové výměře 958 m2 má oplocený pozemek. Šíře pozemku je 8 m. Tvar je obdélníkový. Příjezd je dvěma cestami, z nichž jedna je zpevněná. Pozemek má přívod elektřiny a vody. Na zahradě rostou ovocné stromy a keře. Pozemek: 958 m2 Nabídková cena: 390 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 390 000,-- Kč x 0,8 = 312 000,-- Kč Jednotková cena: 326,-- Kč/m2

3) Zahrada ve Znojmě, k.ú. Znojmo - město: Zahrada za novou znojemskou nemocnicí má velikost 1 226 m2. Šíře pozemku je 12 m. Rostou zde ovocné stromy. Před zahradou je elektrické vedení. Zahrada je dobře přístupná. Pozemek: 1 226 m2 Nabídková cena: 279 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 279 000,-- Kč x 0,8 = 223 200,-- Kč Jednotková cena: 182,-- Kč/m2

________________________________________________________________________ 12 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________

4) Zahrada ve Znojmě - Oblekovicích: Zahrada celkové velikosti 2 100 m2 má obdélníkový tvar, je rovinatý. Zahrada není oplocena. Příjezd je místní nezpevněnou cestou. V cestě před pozemkem je přívod elektrické energie. Pozemek: 2 100 m2 Nabídková cena: 460 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 460 000,-- Kč x 0,8 = 368 000,-- Kč Jednotková cena: 175,-- Kč/m2 5) Zahrada ve Znojmě - Oblekovicích: Zahrada celkové velikosti 1 000 m2 . Rozměry pozemku jsou 62,5 x 16 m. Na pozemku je studna. Na jaře roku 2012 bude provedena přípojka elektřiny. Příjezd je místní zpevněnou komunikací. Pozemek: 1 000 m2 Nabídková cena: 100 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 100 000,-- Kč x 0,8 = 80 000,-- Kč Jednotková cena: 80,-- Kč/m2 6) Zahrada ve Znojmě - Oblekovicích: Zahrada celkové výměry 1 700 m2 . K pozemku vede přívod elektřiny a vodovodu. Na pozemku rostou ovocné stromy. Pozemek: 1 700 m2 Nabídková cena: 333 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 333 000,-- Kč x 0,8 = 266 400,-- Kč Jednotková cena: 157,-- Kč/m2

7) Zahrada ve Znojmě - Oblekovicích: Zahrada celkové velikosti 612 m2 prodávaná zároveň i s obytnou maringotkou je oplocená. Příjezdová cesta vede až k pozemku. Na zahradě je studna. Požadovanou cenu snižuji o cenu maringotky. Pozemek: 612 m2 Nabídková cena: 70 000,-- Kč Jednotková cena: 114,-- Kč/m2 Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 70 000,-- Kč x 0,8 = 56 000,-- Kč Jednotková cena: 91,-- Kč/m2 ________________________________________________________________________ 13 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________ Při cenovém porovnání neudržované zahrady přihlížím k její poloze ve Znojmě – Oblekovicích mezi místní komunikací a ramenem řeky Dyje. V úvahu beru i skutečnost, že úroveň zahrady je níže oproti přilehlé komunikaci. Přímým cenovým porovnáním odhaduji obvyklou cenu zahrady parc.č. 177 ve výši asi 25 000,-- Kč.

________________________________________________________________________ 14 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________ 7.3. Zahrada parc. čísla 647/11 s chatou Zahrada číslo parcely 647/11 se nachází mezi dalšími zahradami v lokalitě U Lesa vzdálené asi 1 km od předmětného rodinného domu č.p. 182. Zahrada je oplocená plotem z drátěného pletiva. Na pozemku p.č. 647/1 stojí zděná chata se sedlovou střechou s krytinou ze živičných šindelů. Tato stavba není evidována na LV č. 820. Za chatou je bazén, nelze však bez prohlídky nemovitosti uvést materiál, z jakého je proveden.

Srovnávací nemovitosti: 1) Zahrada ve Znojmě – Cínová Hora Zahrada o celkové výměře 1 107 m2 je široká 25 m. Pozemek je oplocený, příjezd je po asfaltové cestě. Na zahradě stojí zděná podsklepená chata se sedlovou střechou. Na pozemek je zavedena elektřina a vodovod. Pozemek: 1 107 m2 Nabídková cena: 700 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 700 000,-- Kč x 0,8 = 560 000,-- Kč

2) Zahrada ve Znojmě – Příměticích Zahrada velikosti 893 m2 má obdélníkový tvar 18 x 52 m. Na pozemku stojí zděná chata. Stavba má přízemí, podkroví a podzemní podlaží. Stojí zde i garáž a vedlejší stavba uvedená jako kolna. Na zahradě rostou ovocné stromy. Pozemek: 893 m2 Nabídková cena: 690 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 690 000,-- Kč x 0,8 = 552 000,-- Kč ________________________________________________________________________ 15 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________

3) Zahrada ve Znojmě – Oblekovicích Zahrada výměry 600 m2 se zděnou chatou zkolaudovanou v roce 2011. Chata má přízemí a podkroví. Na pozemku je suchý záchod a kůlna na nářadí. Na zahradě roste několik ovocných stromků. Na jaře t.r. bude provedena přípojka elektřiny. Chata má rozvody elektřiny již provedeny. Pozemek: 600 m2 Nabídková cena: 650 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 650 000,-- Kč x 0,8 = 520 000,-- Kč

________________________________________________________________________ 16 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________

4) Zahrada ve Znojmě, Kuchařovická Zahrada velikosti 2 300 m2 s chatou poblíž budoucího obchvatu. Pozemek je mírně svažitý jižním směrem. Jeho rozměry jsou přibližně 14 x 170 m. V přední části jsou od strany vjezdu jsou ovocné stromy a částečně rekreační zóna s chatou. Chata má sklepní podlaží, přízemí a podkroví s jednou místností. Za chatou jsou ovocné stromy, na ně navazuje vinohrad a dále na pozemku opět rostou stromy. Přívod elektřiny je na hranici pozemku. Voda je rozvedena po celém pozemku. Pozemek: 2 300 m2 Nabídková cena: 350 000,-- Kč Redukce ceny s ohledem na zdroj informace: 350 000,-- Kč x 0,8 = 280 000,-- Kč

Přímým cenovým porovnáním na základě omezených informací zjištěných pouze pohledem z veřejně přístupné komunikace a z nabídkových cen zahrad s chatami prodávanými ve Znojmě odhaduji obvyklou cenu p.č. 647/11 s chatou ve výši asi 500 000,-- Kč.

________________________________________________________________________ 17 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________

Závěr: S ohledem na skutečnost, že mně povinný neumožnil vstup do rodinného domu č.p. 182 a tím i zjištění jeho vybavenosti, technického stavu a výměr, odhaduji jeho obvyklou cenu přímým porovnáním na základě výše uvedených informací zjištěných z veřejně přístupného pozemku a na základě cenového porovnání s 5 rodinnými domy nabízenými ve Znojmě k dnešnímu dni k prodeji. Obdobně mi nebylo umožněno vstoupit na zahradu p.č. 647/11 a do chaty stojící na tomto pozemku. Proto obvyklou cenu zahrady s chatou odhaduji přímým porovnáním s omezenými informace o této stavbě. __________________________________________________________________________ 1. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (nezjištěny)

0,-- Kč

2. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou (nezjištěny)

0,-- Kč

3. V souladu s usnesením č.j. 015 EX 232/2009-44 a na základě všech výše uvedených údajů odhaduji obvyklou cenu: a) rodinného domu č.p. 182 s pozemkem p.č. 213 a příslušenstvím ve výši asi b) zahrady p.č. 177 s příslušenstvím ve výši asi c) zahrady p.č. 647/11 s chatou neevidovanou v katastru a s příslušenstvím ve výši asi

Výsledná obvyklá cena celkem

V Brně dne 20. března 2012

1 000 000,-- Kč 25 000,--Kč 500 000,--Kč

1 525 000,-- Kč

Ing. Petr Čech

________________________________________________________________________ 18 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí

Rodinný dům č.p. 182, pozemky a chata ve Znojmě Znalecký posudek č. 3636 – 12/12 ___________________________________________________________________________

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3636 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 12.

Seznam příloh Příloha č. 1: Příloha č. 2: Příloha č. 3: Příloha č. 4: Příloha č. 5: Příloha č. 6:

Výpis z LV č. 820 Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy + ortofoto Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy + ortofoto Fotodokumentace

Počet stran 8 Počet stran 1 Počet stran 1 Počet stran 1 Počet stran 1 Počet stran 2

________________________________________________________________________ 19 Ing. Petr Čech, znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí