12

ZNALECKÝ POSUDEK č. 221/12 o obvyklé ceně nemovitostí - bytu číslo 700/2 v domě č.p. 700, pozemku p.č. 3053/5 zastavěná plocha a nádvoří s příslušenstvím a podílu id. 1/2 na pozemku p.č. 3053/6 - ostatní plocha, jiná plocha s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 11242, 11119 katastrální území Jindřichův Hradec, obec Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3

Účel znaleckého posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 2518/11-40/Zl

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 20.11.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 32 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 05.12.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - bytu číslo 700/2 v domě č.p. 700, pozemku p.č. 3053/5 - zastavěná plocha a nádvoří s příslušenstvím a podílu id. 1/2 na pozemku p.č. 3053/6 ostatní plocha, jiná plocha s příslušenstvím, zapsaných na LV číslo 11242, 11119 katastrální území Jindřichův Hradec, obec Jindřichův Hradec, okres Jindřichův Hradec a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Byt číslo 700/2 a pozemek p.č. 3053/6 Pražská 700 377 01 Jindřichův Hradec II Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Jindřichův Hradec Katastrální území: Jindřichův Hradec Počet obyvatel: 22 367 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.11.2012 za přítomnosti pana Iva Chlaloupky, tel. 720 347 264, souseda a spoluvlastníka pozemku.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 16.11.2012, LV číslo 11242, k.ú. Jindřichův Hradec - výpis z KN ze dne 16.11.2012, LV číslo 11242, k.ú. Jindřichův Hradec - informace z nahlížení do katastru - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 13.10.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 10.12.2009 - prohlášení vlastníka ze dne 10.04.2008 - kupní smlouva ze dne 12.10.2009

5. Vlastnické a evidenční údaje LV 11242: Balogová Marie

Pražská 700, Jindřichův Hradec, Jindřichův Hradec II, 377 01

Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Balogová Marie Zástavní právo exekutorské -2-

Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. LV 11119: Balogová Marie Pražská 700, Jindřichův Hradec, Jindřichův Hradec II, 377 01 1/2 SJM Chaloupek Ivo a Chaloupková Pavla Ing. 1/2 Chaloupek Ivo Pražská 700, Jindřichův Hradec, Jindřichův Hradec II, 377 01 Chaloupková Pavla Ing. Pražská 700, Jindřichův Hradec, Jindřichův Hradec II, 377 01 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Balogová Marie Věcné břemeno oprav a údržby podle smlouvy ze dne 13.10.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 10.12.2009 Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.

6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka na místě samém.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v ulici Pražská přímo vedle rozvodny el. energie. Předmětem ocenění je bytová jednotka ve 3. NP v domě č.p. 700 a pozemek před tímto domem. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Dům - je tvořen jedním vchodem a nachází se v rozptýlené zástavbě domů. Dům byl postaven asi před 80 lety. Dům je napojen na elektrickou energii, vodovod a kanalizaci. Dům má tři nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží, je průběžně udržovaný. V prvním podzemním a prvním nadzemním podlaží je zázemí rozvodny. V ostatních nadzemních podlažích jsou byty. Část s oceňovaným bytem je v původním stavu. Při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné.

8. Obsah znaleckého posudku LV 11242 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt číslo 700/2

LV 11119 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení -3-

1.2.2. Vrata 1.2.3. Vrátka 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 1. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 1.1. Věcné břemeno

-4-

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

LV 11242 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt číslo 700/2 Popis: Oceňovaný byt se nachází ve 3. nadzemním podlaží bytového domu. Vybavení bytu je standardní. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, plynu, elektroinstalace, kanalizace, ústředního topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). Součástí bytu je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví bytové jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, plynu, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S bytovou jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Byt je standardně vybaven, v původním stavu. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Popis: Pozemek je zastavěn stavbou. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění: -5-

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Pozemek je zastavěn stavbou. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 400,1,00 2,1580 1,3110 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 3053/5

Výměra [m2] 131,00

1,3110 2,1580

Úprava [%]

Upr. cena [Kč/m2]

42,00

1 606,95

Jedn. cena [Kč/m2] 1 606,95

Cena [Kč] 210 510,45 210 510,45

Pozemek - zjištěná cena

=

210 510,45 Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek

=

210 510,45 Kč 210 510,45 Kč

Cena příslušenství - celkem:

=

210 510,45 Kč

Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Jindřichův Hradec 80 let 17 532,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu: předsíň: kuchyně: koupelna: záchod: komora: pokoj: pokoj: komora:

8,90 m2 17,70 m2 4,50 m2 1,50 m2 6,40 m2 19,50 m2 12,10 m2 10,90 m2 -6-

Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:

=

81,50 m2

=

9,10 m2 9,10 m2

2

9,10 m * 0,10

= = =

81,50 m2 0,91 m2 82,41 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70

č. IV

Vi 0,10

I II II III

-0,01 0,00 0,00 0,03

III

0,00

II

-0,01

II III IV

-0,02 0,00 0,65

č. II

Pi -0,03

II II

0,00 -0,03

II

0,00

III

0,02

II III

0,00 0,00

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,70 = 0,496 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice - U objektu se nachází objekt městské trafostanice společnosti E.ON Distribuce. 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu -7-

8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II

0,00

č. II

Ti -0,05

II

0,00

II

0,00

8

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,960 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,496 * 0,960 * 0,950 = 0,452 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 17 532,- Kč/m2 * 0,452 = 7 924,46 Kč/m2 CP = CU * PP = 7 924,46 Kč/m2 * 82,41 m2 = 653 054,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

653 054,75 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 210 510,45 Kč Spoluvlastnický podíl: 906 / 3 153 Hodnota spoluvlastnického podílu: 210 510,45 Kč * 906 / 3 153 = 60 489,21 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +

60 489,21 Kč

Byt číslo 700/2 - zjištěná cena

=

713 543,96 Kč

LV 11119 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení Popis: Pozemek je oplocen. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel. sloupky do betonových patek 1,50*6,50 = 9,75 m2 pohledové plochy 2222

-8-

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 9,75 m2 * 450,- Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

4 387,50 Kč 1,0500 2,3230 1,2540 13 420,02 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 40 = 87,500 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

11 407,02 Kč

Oplocení - zjištěná cena

=

2 013,-Kč

1.2.2. Vrata Popis: V oplocení jsou vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1,00 ks 2222

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

3 700,- Kč 1,0500 2,3230 1,2540 11 317,17 Kč


-

9 619,59 Kč

Vrata - zjištěná cena

=

1 697,58Kč

1.2.3. Vrátka Popis: V oplocení jsou vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10:

14.3. Vrátka ocelová plechová nebo z profilů vč. -9-

Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

sloupků 1,00 ks 2222

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 600,- Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:

= * * * =

1 600,- Kč 1,0500 2,3230 1,2540 4 893,91 Kč


-

4 159,82 Kč

Vrátka - zjištěná cena

=

734,09Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis: Pozemek je užíván jako zahrada k domu č.p. 700. příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Pozemek je užíván jako zahrada k domu č.p. 700. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 400,0,40 2,1550 1,2540 42,00 Typ

Název

§ 28 odstavec 5 ostatní plocha, jiná plocha

Parcelní číslo 3053/4

- 10 -

Výměra [m2] 177,00

Jedn. cena [Kč/m2] 613,98

1,2540 2,1550

Upr. cena [Kč/m2] 613,98

Cena [Kč] 108 674,46

Stavební pozemek - celkem

108 674,46

Pozemek - zjištěná cena

=

108 674,46 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis: Na pozemku se nacházejí trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 34. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / [roků] Výměra třešeň - polokmen 50 1 Ks třešeň - polokmen 30 1 Ks Součet: Koeficient prodejnosti KP Celkem - ovocné dřeviny:

Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / / jedn.] [%] jedn] 140,140,1 482,1 482,= * =

Trvalé porosty - zjištěná cena

Cena [Kč] 140,1 482,1 622,- Kč 1,00 1 622,- Kč 1 622,- Kč

Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 2.1.1. Věcné břemeno Popis: Na pozemku p.č. 3065/6 vázne věcné břemeno oprav a údržby podle smlouvy ze dne 13.10.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 10.12.2009. Pro výpočet je uvažováno s občasným využíváním a to je 50%. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: 3053/6: Výměra: 177,00 m2 Jednotková cena: 613,98 Kč/m2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 % Obvyklé nájemné: 177,00 m2 * 613,98 Kč/m2 * 5,00 % = 5 433,70 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 5 433,70 Kč/rok * 50 % = 2 716,85 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 2 716,85 Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 2 716,85 Kč * 5 let = 13 584,25 Kč

- 11 -

Ocenění věcného břemene činí:

=

- 12 -

13 584,25 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 11242 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt číslo 700/2

713 544,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

713 544,- Kč

LV 11242 celkem

713 544,- Kč

LV 11119 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení 1.2.2. Vrata 1.2.3. Vrátka

13 420,- Kč 11 317,20 Kč 4 893,90 Kč


29 631,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

108 674,50 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

108 674,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

1 622,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

1 622,- Kč 139 927,60 Kč

LV 11119 celkem Věcná břemena 1. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 2.1.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:

13 584,30 Kč 13 584,30 Kč

LV 11119 po odečtení věcného břemene činí celkem:

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

- 13 -

126 343,30 Kč

839 887,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen LV 11242 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt číslo 700/2

713 544,- Kč


713 544,- Kč

LV 11242 celkem

713 544,- Kč

LV 11119 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení 1.2.2. Vrata 1.2.3. Vrátka

2 013,- Kč 1 697,60 Kč 734,10 Kč


4 444,70 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

108 674,50 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

108 674,50 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

1 622,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

1 622,- Kč 114 741,20 Kč

LV 11119 celkem Věcná břemena 1. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 2.1.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:

13 584,30 Kč 13 584,30 Kč

LV 11119 po odečtení věcného břemene činí celkem:

Rekapitulace výsledných cen, celkem

101 156,90 Kč

814 700,90 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: - 14 -

814 700,- Kč

slovy: Osmsetčtrnácttisícsedmset Kč

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, - 15 -

konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. 1. Prodej, byt 2+1, 62 m2 Cena: 670 000 Kč včetně provize Adresa: Otín Datum aktualizace: Dnes Inzerát byl dnes topován ID zakázky: N01513 Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 2.podlaží Plocha užitná: 62 m2 Plocha podlahová: 62 m2 Sklep: Ano Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme Vám byt 2+1 v Jindřichově Hradci v Otíně. Byt o ploše 62 m2 se nachází v prvním patře panelového domu, který je zateplený, má nová plastová okna, a je celkově udržovaný. V budoucnu je plánována stavba výtahu. Byt se skládá z velká kuchyně, která umožňuje jak přípravu jídel, tak i stolování, dvou pokojů, chodby a soc. zařízení. Hezké klidné místo u lesa, u domu prodejna potravin a zastávka MHD. Dobrá občanská vybavenost. 2. Prodej, byt 2+1, 64 m2 Cena: 640 000 Kč včetně provize Adresa: sídl. Vajgar, Jindřichův Hradec III Datum aktualizace: 23.11.2012 ID zakázky: 206551 Budova: Panelová - 16 -

Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 7.podlaží Plocha užitná: 64 m2 Plocha podlahová: 60 m2 Balkón: Ano Sklep: 1 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: MHD Zařízeno: Ne Popis: Byt 2+1 v OV o celkové ploše 64 m2, 6. patro panelového domu s výtahem. Budova zateplená s fasádou. Podlaha PVC, dlažba a koberec. Nová okna. Keramické obklady. V jádru nové rozvody elektřiny, odpady v plastu. 3. Prodej, byt 2+1, 52 m2 Cena: 860 000 Kč včetně provize, bez právního servisu Adresa: Jindřichův Hradec II Datum aktualizace: 08.11.2012 ID zakázky: 00129 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Zástavba: Obytná - 17 -

Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 52 m2 Plocha podlahová: 52 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Prodej bytu 2+1/B o výměře 52m2 v atraktivní lokalitě U nádraží, nedaleko centra. Bytová jednotka se nachází ve zděném domě, ve třetím bez výtahu a náleží k ní 2 sklepy - jeden zděný a sklepní koje, dále možnost užívání zahrady za domem. Byt je původním udržovaném stavu, na podlahách jsou dřevěné parkety. Pokoje jsou neprůchozí. Nízké náklady na bydlení, FO 950 Kč. Možnost financovat koupi hypotečním úvěrem. 4. Prodej, pozemek zahrada, 1 299 m2 Cena: 499 000 Kč včetně provize Adresa: Jindřichův Hradec IV Datum aktualizace: 07.11.2012 ID zakázky: N01495 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 1 299 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Nabízíme Vám pozemek vhodný k zbudování zahrady, případně k výstavbě menší dřevěné chatky, pergoly a altánu atd. Pozemek o ploše 1299 m2 je územním plánem určený k výstavbě rodinného domu, ale je v ochranném pásmu plynového vedení. Není tedy zatím možná výstavba. V budoucnu - 18 -

lze uvažovat o přeložce tohoto vedení o které se již jedná, jež postihuje i okolní pozemky. Pozemek může být v případě přeložky i velmi zajímavou dlouhodobou investicí. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10 -15 %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 500 000 - 650 000,- Kč. Velmi negativně ovlivňuje cenu nemovitostí el. rozvodna, neboť byt se nachází v podstatě v budově rozvodny. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: LV 11242: Balogová Marie

Pražská 700, Jindřichův Hradec, Jindřichův Hradec II, 377 01

Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Balogová Marie Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. Závady: Závady nebyly zjištěny, nemovitosti užívá vlastník. LV 11119: Balogová Marie Pražská 700, Jindřichův Hradec, Jindřichův Hradec II, 377 01 1/2 SJM Chaloupek Ivo a Chaloupková Pavla Ing. 1/2 Chaloupek Ivo Pražská 700, Jindřichův Hradec, Jindřichův Hradec II, 377 01 Chaloupková Pavla Ing. Pražská 700, Jindřichův Hradec, Jindřichův Hradec II, 377 01 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Balogová Marie Věcné břemeno oprav a údržby podle smlouvy ze dne 13.10.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 10.12.2009 -14 000,- Kč Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. Závady: Závady nebyly zjištěny, nemovitosti užívá vlastník.

- 19 -

Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV 11242 ve výši

500 000,- Kč slovy: Pětsettisíc Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV 11119 ve výši

64 000,- Kč z toho podíl id. 1/2 je

32 000,- Kč slovy: Třicetdvatisíce Kč Věcné břemeno

-14 000,- Kč z toho podíl id. 1/2 je

-7 000,- Kč Celkem ocenění nemovitostí povinné 525 000,- Kč slovy: Pětsetdvacetpěttisíc Kč

- 20 -

Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 05.12.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 221/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 221/12.

- 21 -

E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 4 4 1 1

Výpis z katastru nemovitostí LV 11242 Výpis z katastru nemovitostí LV 11119 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

- 31 -

- 32 -

12

Recommend Documents