ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13539-399/12 o ceně pozemků parc.č.1920/8 a 2181/17, katastrální území Lipence, obec Praha, okres Hlavní město Praha, včetně ceny obvyklé. (LV č.1569) Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.Starosty Pavla 5 272 01 Kladno
Vlastník nemovitosti:
Josef Gepprt RNDr. Ing. Rymáňská 578 252 10 Mníšek pod Brdy
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení, č.j.150EX 1346/12
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012.
Oceněno ke dni:
17.října 2012
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 17.prosince 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Praze, dne 9.října 2012, LV č.1569. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr.Ing.Petrem Kučerou dne 30.8.2012 pod č.j.150 EX 1346/12. Kopie katastrální mapy. Cenová mapa stavebních pozemků na území Prahy. Konzultace k územnímu plánu městské části na Úřadu městské části Lipence dne 17.12.2012. Doplňující údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření dne 17.10.2012.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy 2) Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Oceněno podle § 27 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1920/8 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 793 m2 Na území Prahy je v platnosti cenová mapa pozemků, kde k výše uvedené parcele je přiřazena cena 2700,- Kč/m2 . Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 27 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 793.00 m2
= Kč = Kč
2.700,2.141.100,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy
Cena celkem Kč
2.141.100,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2) Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří Oceněno podle § 32, 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.2181/17
orná půda
o výměře 12671 m2
Na území Prahy je v platnosti cenová mapa pozemků, kde však k výše uvedené parcele není přiřazena cena. Dle platného územního plánu je pozemek veden pod znakem OP/OB-A, tedy jako orná půda s možností pozdější výstavby objektů pro individuální bydlení. Konzultací na Úřadu městské části Lipence dne 17.12.2012 bylo zjištěno, že výstavba bude možná po provedení zpevněné příjezdové komunikace k pozemku a provedení výstavby čističky odpadních vod.
-3-
Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městě dle odst. 1 písm. a) (-60% až +250%) Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%)
-25% -10% -7%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 32, 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Po započtení -25.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -17.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.30 Cena za celou výměru 12671.00 m2
= Kč = Kč = Kč
2.250,1.687,50 1.400,63
= Kč = Kč = Kč
x 2.1550 x 2.9710 8.967,51 2.690,25 34.088.190,31
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří Cena celkem Kč
34.088.190,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-4-
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy 2) Pozemek v územ.či reg.plánu-zast.plocha a nádvoří
Kč Kč
2.141.100,34.088.190,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů
Kč
36.229.290,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třicetšestmilionůdvěstědvacetdevěttisícdvěstědevadesát Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňované pozemky zapsané na LV č.1569 pro katastrální území Lipence, obec Praha, okres Hlavní město Praha netvoří funkční celek s žádnou hlavní stavbou, nejsou zastavěné, oplocené, ani osázené trvalými porosty. Přípojky inženýrských sítí se na pozemku nenachází. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí č.1569 pro katastrální území Lipence vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.150 EX 1346/2012 dle nařízení exekuce č.j. 216 EXE 7166/2012 vydaného Okresním soudem Praha - západ dne 16.08.2012 a další závady na listu vlastnictví uvedené. Oceňované pozemky se nachází na hranici zastavěné části obce v zóně OP/OB – A s možností výstavby objektů pro bydlení individuální, v blízkosti již užívaných rodinných domů.
-5-
V lokalitě Praha – Lipence jsou nabízeny následující obdobné pozemky: -
Praha - Lipence, lokalita Na Lhotkách, výměra 2874 m2, pozemek pro individuální bydlení, přípojky inženýrských sítí elektro a vody, bývalá chatová osada 1 630,- Kč/m2
-
Praha - Lipence, výměra 26 000 m2, zemědělská půda, výhledově možnost zástavby rodinnými domy, mírně svažitý pozemek, příjezd po nezpevněné komunikaci 1 250,- Kč/m2
-
Praha – Lipence, výměra 1050 m2, pozemek pro individuální bydlení, přípojky inženýrských sítí včetně veřejné kanalizace na hranici pozemku, pozemek rovinatý 3 100,- Kč/m2
-
Praha - Lipence, výměra 1421 m2, rovinatý pozemek pro výstavbu RD, veškeré přípojky inženýrských sítí na hranici pozemku 3 500,- Kč/m2
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že sousední pozemky jsou oceněny v platné cenové mapě , která vzniká na základě skutečně realizovaných prodejů, částkou 2700,- Kč/m2 a výstavba rodinných domů je možná až po vybudování zpevněné komunikace a čističky odpadních vod, odhaduji cenu obvyklou ve výši 2 700,- Kč/m2, tj. celkem (793+12671 m2) x 2700,- Kč/m2
36.352.800,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. -6-
V Ostravě, dne 17.prosince 2012
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13539-399/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
