1
ZNALECKÝ POSUDEK
č. 2.664 - 79 / 12
o obvyklé ceně nemovitostí – RD č.p.102 na st.parc.č.224, pozemků st.parc.č.224, st.parc.č.223, obec Heřmánkovice, k.ú.Heřmánkovice, okres Náchod dle LV 478, se všemi součástmi, příslušenstvím a pozemky včetně věcí movitých – se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými – vše dle Usnesení č.j.164 EX 1263/11.
Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jan Svoboda, Exekutorský úřad Olomouc, Dvořákova 32, Olomouc
Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.164 EX 1263/11, vydal soudní exekutor Mgr.Jan Svoboda, Exekutorský úřad Olomouc
Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel. 728512084
Datum místního šetření: 23.2.2012
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 23.2.2012
Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb., vyhl.č.364/2010 Sb. a vyhl.č.387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.VII – oceňování nemovitostí
Zvláštní požadavky objednatele: nejsou
V Olomouci dne 24.2.2012
Tento znalecký posudek obsahuje 17 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.
2
1.
NÁLEZ
1.1.
Podklady pro vypracování posudku.
1.1.1. Usnesení soudního exekutora Mgr.Jana Svobody č.j.164 EX 1263/11, o ustanovení znalce 1.1.2. Výpis z katastru nemovitostí LV 478, obec Heřmánkovice, okres Náchod, kat.území Heřmánkovice A: Vlastník: Kantorík Josef, Heřmánkovice 3 B: Nemovitosti: st.parc.č.223 – 1.266 m2 – zast. plocha, zbořeniště st.parc.č.224 – 251 m2 – zast. plocha, č.p.102 C: Omezení vlastnického práva: viz. LV 1.1.3. Kopie katastrální mapy 1.1.4. Výsledky místního šetření dne 23.2.2012 za účasti povinného 1.1.5. Vyhl.č.3/2008 Sb., vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb., zák.č.151/1997 Sb vyhl.č.364/2010 Sb., vyhl.č.387/2011 Sb. 1.1.6. Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě 1.1.7. Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti 1.1.8. Info OÚ Heřmánkovice, info sousedé 1.1.9. Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.VII – oceňování nemovitostí
1.2.
Popis oceňovaného areálu
Předmětem ocenění je samostatný RD č.p.102, postavený v okrajové části k.ú.Heřmánkovice. RD tvoří s níže popsaným příslušenstvím a pozemky jednotný funkční celek, příslušenství zajišťuje plnohodnotné užívání domu a proto jej posuzuji jako jeden soubor. Objekt napojen síť NN, septik, veř. vodovod, příjezd po nezpevněné komunikaci.
2.
POSUDEK
2.1.
Exekuční řád - § 66 odst.5 )
Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ).
3
2.2.
Základní pojmy
1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle § 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.
2.3.
Metody tržního ocenění
V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro určení obvyklé ceny nemovitostí, v § 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze definována „obvyklá cena“, znalec používá dále doporučenou metodiku ÚSI VUT Brno.
2.3.1.
Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) – Cn
Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.Metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení.
2.3.2.
Metoda výnosové hodnoty - Cv
Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp.
4
při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 %
( tzv. věčná renta )
Cv - výnosová hodnota
2.3.3.
Z
- čistý zisk roční z nájmu nemovitostí
p
- míra kapitalizace v procentech
Metoda porovnávací
Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi kách.Tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy.
2.4.
Výpočet administrativní ceny nemovitostí
Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. S ohledem na pomocný charakter administrativní ceny používám v některých krocích ocenění odborným odhadem.
2.4.1.
Rodinný dům č.p.102 - / § 26a /
2.4.1.1. Popis
Jedná se dle skutečného stavu o RD jednobytový s příslušenstvím, částečně podsklepený /1.PP /, jednopodlažní / 1.NP– kuchyně, 4x pokoj, koupelna, WC, chodba – v částečné rekonstr., s půdou pod sedlovou střechou. Základy - základové pasy. Zdivo – zděné 45-90 cm. Stropy – s rovným podhledem, klenby.Střecha – sedlová střecha. Krytina – pálené tašky. Klempířské kce – žlaby, oplechování, svody. Vnitřní omítky – vápenné. Fasádní omítky – břizolit. Vnější obklady - ne. Vnitřní obklady – keramické. Schody – betonové. Dveře – hladké. Okna kastlová, zdvojená. Podlahy obyt.míst. – PVC, dřevotřísky. Podlahy ostatních místností – PVC, dlažby. Vytápění – ÚT na TP. El.instalace – světelná i motor. Bleskosvod – ne. Rozvod vody – studená i teplá. Zdroj teplé vody – el. bojler. Instalace plynu – ne. Kanalizace – odkanalizování kuchyně, soc.zařízení. Vybavení kuchyně – plyn. sporák na PB. Vnitřní vybavení – vana, umývadlo. Záchod standardní. Ostatní – ne.
5
2.4.1.2. Výměry pro ocenění
Zastavěná plocha : 1.PP = 3,00 x 3,50 = 10,50 m2 1.NP = 25,50 x 9,80 = 249,90 m2 Výška podlaží: V1.PP = 2,50 m, V1.NP = 2,90 m, Vnp = 0,30 m, Vhp = 5,30 m2
Obestavěný prostor spodní stavby - OPs OPs = 10,50 x 2,50 = 26,25 m3
Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = 249,90 x 2,90 = 724,71 m3
Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPt = 249,90 x ( 0,30 + 5,00/2 ) = 699,72 m3
Obestavěný prostor doplňkový - OPd OPd = 0 m3
Obestavěný prostor celkem - OP OP = OPs +OPv + OPt + OPd = 1.450,68 m3
2.4.1.3. Zjištění charakteru objektu
Celý dům určen na bydlení - více než 1/2 podl. plochy na byty. Dům má 1 byt - max. dle vyhl. je 3 byty. Dům je podsklepen, má 1 nadzemní podlaží - vyhovuje jako RD. Dům svým staveb. uspořádáním odpovídá požadavkům na rod. bydlení. Výše citovaná porovnání dokazují že posuzovaný objekt splňuje podm. pro rod. dům dle vyhl.č.268/2006 Sb., o tech. požadavcích na stavbu.RD je dokončený, obestavěný prostor do 1.100 m3 – RD ocením tedy porovnávacím způsobem dle § 26a. ( překročení OP zanedbávám )
2.4.1.4. Výpočet základní ceny upravené -ZCU
CU = IPC x IT x IP x IV IPC = 3.735,- Kč/m3 - dle přílohy č.20a, Tab.č.1 pro Královehradec kraj, do 2 tis.ob. 3
IT = 1 + ∑ Ti = 1 – 0,45 = 0,550
index trhu dle příl.č.18a, Tab.č.1
i=1 1.poptávka nižší nabídky
T1 = -0,20
6
2.stavba na vlastním pozemku
T2 = 0
3.vliv právních vztahů – ex
T3 = -0,25
12
∑ Ti = -0,45
IP = 1 + ∑ Pi = 1 - 0,11 = 0,890
index polohy dle příl.č.18a, Tab.č.5
i=1
1.obec bez významu
P1 = 0
2.úřady – OÚ
P2 = 0
3.poloha v obci – okraj
P3 = -0,03
4.okolní zástavba – bydlení
P4 = 0
5.obchod – zákl.
P5 = -0,02
6.systém škol – ne
P6 = -0,02
7.dostupné zdravot. zařízení – ne
P7 = -0,02
8.dostupné MHD – ne
P8 = -0,02
9.obyvatelstvo – bezproblémové
P9 = 0
10.průměr.nabídka práce v okolí
P10 = 0
11.změny v okolí – ne
P11 = 0
12.vlivy neuvedené – ne
P12 = 0 ∑ Pi = -0,11
12
IV = ( 1 + ∑ Vi ) x V13 = ( 1 + 0,05 ) x 0,45 x 0,6 = 0,283 index vybavení dle příl.č.20a, Tab.č.2
i=1
1.druh stavby – samostatný
V1 = 0
2.obvodové stěny – zděná
V2 = 0
3.obvodové stěny – tl.45 cm
V3 = 0
4.podlažnost – do 2
V4 = 0
5.přípojky – E, V, SE
V5 = 0
6.vytápění – ÚT na TP
V6 = 0
7.příslušenství RD – standardní
V7 = 0
8.ostatní vybavení RD – ne
V8 = 0
9.venkovní úpravy – standardní
V9 = 0
10.vedlejší stavby – dílna
V10 = 0,05
11.pozemky ve f. celku – do 800 m2
V11 = 0
12.kriterium další – ne
V12 = 0 ∑ Vi = 0,05
13.stavebně-techn.stav - stavba v podprůměrném stavu, V13 = 0,45 typ C – stáří nad 80 roků – s = 0,6 ZCU = 3.735 x 0,550 x 0,890 x 0,283 = 517,40 Kč/m3
7
2.4.1.5. Výpočet ceny
obestavěný prostor OP /m3/
ZCU /Kč/m3/
1.450,68
517,40
Cena rod. domu č.p.102
cena celkem /Kč/
750.587
750.587,- Kč
( cena RD zahrnuje i cenu příslušenství a vedlejších staveb do 25 m2 – vodovodní přípojka, kanal. přípojka, septik, dílna )
2.4.2.
Pozemky / § 28 /
2.4.2.1. Popis st.parc.č.223 – 1.266 m2 – zast. pl. st.parc.č.224 – 251 m2 – zast. plocha
2.4.2.2. Určení ZCU
ZC = Cp x 1,00
zákl. cena staveb. pozemku dle § 28 odst.1) písm.k)
Cp = 35 + ( a – 1000 ) x 0,007414 = 35,- Kč/m2 = ZC a = 1.000
počet obyvatel obce Heřmánkovice je 489, ale amin = 1.000
úprava ZC dle příl.č.21: pol.č.1.2.4
výhodná poloha v obci
+10%
kvp = ( 100 + 10 )/100 = 1,10 pol.č.2.1
příjezd po nezp. komunikaci
- 10%
pol.č.2.4
nemožnost napojení na kanalizaci
- 7%
kú = ( 100 - 17 )/100 = 0,83 ki = 2,155
koef. změn cen staveb dle příl.č.38
kp = 1,088
koef. prodejnosti dle příl.č.39
ZCU1 = ZC x kvp x kú x ki x kp = 35 x 1,1 x 0,83 x 2,155 x 1,088 = 74,92 Kč/m2
2.4.2.3. Cena pozemků
výměra / m2 /
ZCU / Kč/m2 /
1.266
74,92
cena / Kč / 94.852
8
251
74,92
Pozemky celkem
2.4.3.
18.805 113.657,- Kč
Trvalé porosty - / § 42 /
Trvalé porosty ocením odborným odhedem ve výši 1.000,- Kč. Trvalé porosty celkem
2.4.
1.000,- Kč
Rekapitulace administrativních cen
rodinný dům č.p.102
750.587,- Kč
pozemky
113.657,- Kč
trvalé porosty
2.5.
1.000,- Kč
cena nemovitostí celkem
865.244,- Kč
Administrativní cena nemovitostí
865.240,- Kč
Cena porovnávací - Cp
Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí dle metodiky VUT ÚSI.
Srovnávací objekt SO1: RD Heřmánkovice – 3+1 samostatný, 1.PP, 1.NP, 2.NP- podkroví, ZP = 160 m2, UP = 180 m2, PO = 871 m2, A = 70 %, nabídková cena v CÚ 0212 je 695 tis.Kč, www.nemovitosti.cz
Srovnávací objekt SO2: RD Police n.M. - 3+1, samostatný, 1.PP, 1.NP, 2.NP-podkroví, ZP = 110 m2, UP = 110 m2, PO = 544 m2, A = 55 %, E, V, K, P, plast. okna, nabídková cena v CÚ 0212 je 1.480 tis.Kč, www.nemovitosti.cz
Legenda: CSp
- cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v mil.Kč
Kr
- koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu
CS
- cena srovnávacího objektu po redukci – zreálněná cena mil.Kč
K1
- koef. úpravy na polohu objektu
K2
- koef. úpravy na velikost objektu
9
K3
- koef. úpravy na garáž v objektu či areálu
K4
- koef. úpravy na celkový stav
K5
- koef. úpravy na event. další vlastnosti
K6
- koef. úpravy dle odborné úvahy znalce
KC
- koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6
Cp = COprům Cp
- cena porovnávací v mil. Kč
CO
- cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00.
COprům
- cena oceňovaného objektu průměrná
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku:
SO
CSp
Kr
CS
K1
K2
K3
K4
K5
K6
KC
CO.
1.
695
0,95
660
1,00
0,95
1,00
0,80
1,00
1,10
0,836
789
2.
1.480
0,80
1.184
1,20
1,00
1,00
1,10
1,07
1,20
1,694
698
Cp = COprům
743.500,- Kč
Porovnávací hodnota zaokr.
745.000,- Kč
2.6.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto
Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Jako rozhodující hodnota je posuzována porovnávací hodnota, která jediná splňuje definici obvyklé ceny dle § 2 zákona č.151/1997 Sb. způsob ocenění
cena / Kč /
administrativní cena
865.240,-
porovnávací hodnota
745.000,-
Obvyklá cena brutto
745.000,-
1
2.7.
Hodnota závad spojených s nemovitostmi
K datu ocenění neváznou na nemovitostech žádné závady.
Hodnota závad spojených s nemovitostmi
2.8.
- 0,- Kč
Hodnota věcných břemen
Ke dni ocenění nevázne na oceňovaných nemovitostech věcné břemeno.
Hodnota věcných břemen zaokr.
2.9.
- 0,- Kč
Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi
Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi.
Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi
+ 0,- Kč
1
2.10.
Výsledná obvyklá cena nemovitostí v Kč
Obvyklá cena brutto
745.000,-
Hodnota závad
- 0,-
Hodnota věcných břemen
- 0,-
Hodnota výhod – práv
+ 0,-
Výsledná obvyklá cena
745.000,- Kč
slovy:SedmsetčtyřicetpěttisícKč
Obvyklá cena nemovitostí – RD č.p.102 na st.parc.č.224,se všemi součástmi, příslušenstvím a pozemky dle LV 478 pro k.ú.Heřmánkovice, činí zaokr.
745.000,- Kč
Přílohy: 1.Usnesení č.j.164 EX 1263/11, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 478 k.ú.Heřmánkovice – 1xA4 3. Kopie katastrální mapy – 1xA4 5. Fotodokumentace – 1xA4 6. Situace širších vztahů – 2xA4
V Olomouci dne 24.2.2012
ing. Ladislav Čech
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995 č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.2.664 - 79 / 12 znal. deníku.Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č.2.664 - 79 / 12.
V Olomouci dne 24.2.2012
ing. Ladislav Čech
