12

Znalecký posudek číslo 1260-72/12 o o b v yk l é, o b e cn é, t rž n í h o d n o t ě n emo v i t o st i – b u d o v y o b č a n s ké v yb av en o st i č.p . 2 7 39 p o st av en é n a p o z em ku j in éh o v l ast n í k a p a r c. č. 4 4 50 / 30 , v če t n ě v še ch so u č ást í a p ř í slu š en st v í v k .ú . Ž iž k o v , o b ec P rah a , o k r es H lav n í mě st o P rah a , z ap sá n o n a L V č . 20 5 9.

Objednatel :

GAUTE, a.s. Lidická 2006/26 602 00 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb.

Oceněno ke dni :

19.3.2012

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice tel.: +420 724 256 828 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 18 stran textu, 4 přílohy a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Velatice, 22.5.2012

Budova obč.vyb. č.p. 2739, k.ú. Žižkov

Znalecký posudek č. 1260-72/12

OBSAH : 1

4

ÚVOD 1.1 Vymezení pojmů NÁLEZ 2.1 Podklady pro ocenění nemovitostí 2.2 Znalecký úkol, účel ocenění 2.3 Informace o nemovitosti 2.4 Prohlídka a zaměření nemovitosti 2.5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví 2.6 Nájemní smlouva 2.7 Majetkoprávní vztahy 2.8 Obecné předpoklady a omezující podmínky ocenění 2.9 Metody používané pro ocenění POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ 3.1 Celkový popis nemovitostí 3.2 VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ 3.2.1 Budova č.p. 2739, na parc.č. 4450/30 3.2.2 Příslušenství 3.2.3 Věcná hodnota celkem 3.3 VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ 3.3.1 Výnosová hodnota celkem 3.4 SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 3.5 ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK

3 3 4 4 4 5 5 5 5 5 6 6 7 7 8 8 10 10 11 13 14 14 15

5

ZNALECKÁ DOLOŽKA

16

2

3

PŘÍLOHY Příloha č. 1. Příloha č. 2. Příloha č. 3. Příloha č. 4.

Ing. Tomáš Volek

Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrálních map Fotodokumentace Mapa oblasti

(14x A4) (1x A4) (2x A4) (1x A4)

strana 2



1 ÚVOD

1.1 Vymezení pojmů Cena

Hodnota

Věcná hodnota

Je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, které věci přisuzují jiné osoby. Není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota ap. - viz dále), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Nazývána rovněž "časová cena", "substanční hodnota", "reprodukční cena časová". Jedná se o reprodukční cenu věci, sníženou o přiměřené opotřebení, která odpovídá průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku sníženou o náklady na opravu závad, které znemožňují okamžité užívání věci. V zákonu o oceňování majetku obdobou této ceny je tzv. „cena zjištěná nákladovým způsobem“.

Výnosová hodnota

Uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovení úrokové sazby uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako čistý výnos podniku (nemovitosti), nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Cena administrativní

Nazývaná rovněž "cena zjištěná" . Jedná se o cenu zjištěnou podle cenového předpisu podle zákona č. 151/1997 Sb. a prováděcí vyhlášky MF ČR č. 387/2011 Sb.

Cena pořizovací

Nazývaná rovněž "cena historická". Jedná se o cenu, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení - rozumí se bez odečtu opotřebení.

Cena reprodukční

Nazývaná rovněž "reprodukční pořizovací cena". Jedná se o cenu, za kterou bylo možno stejnou, novou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, tj. bez odečtu opotřebení.

Cena obvyklá

Nazývaná rovněž " cena obecná", "tržní", "objektivní" .Jedná se o cenu, které by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Obvyklá cena potom bude výsledkem odborného hodnocení cen zjištěných metodou nákladovou, výnosovou a porovnávací odhadcem.

Ing. Tomáš Volek

strana 3



2 NÁLEZ

2.1 Podklady pro ocenění nemovitostí Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. a

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2059, k.ú. Žižkov, vyhotovený notářem dne 5.3.2012.

1. b

Kopie katastrální mapy s vyznačením pozemků pro k.ú. Žižkov.

1. c

Objednávka znaleckého posudku, ze dne 9.3.2012.

1. d

Vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1. e

Informace získané od objednatele ocenění.

1. f

Mapa Prahy a okolí.

1. g

Cenová mapa stavebních pozemků Prahy pro rok 2012.

1. h

Územní plán sídelního útvaru hl. m. Prahy. 1. i Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, www.wgp.urm.cz, www.praha.eu ), z místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců.

1. j

Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 19.3.2012.

1. k

Fotodokumentace pořízená při místním šetření.

1. l

Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 1.7.2007.

1. m

Půdorysná dispozice, akce VÝSTAVBA KANCELÁŘÍ, vyhotovená Ing. Fadrhonsem, Koněvova 25, Praha z 03/1995.

1. n

Knihovna znalce.

1. o

Vyjádření Drážního úřadu N.zn.MP-OKO0179/12-2/Kr ze dne 3.5.2012, k době trvání stavby na parc.č. 4450/30, k.ú. Žižkov.

2.2 Znaleck ý úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 2059, k.ú. Žižkov. Jedná se o budovu obč. vyb. č.p. 2739 postavenou na pozemku jiného vlastníka parc.č. 4450/30 (na LV č. 9981) včetně všech součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 19.3.2012.

Ing. Tomáš Volek

strana 4



Pozn.: budovy č.p. 2719, č.p. 2720, č.p. 2722, č.p. 2723 (jiné stavby) zapsané na LV č. 2059, k.ú. Žižkov ke dni ocenění již neexistují (v minulosti byly odstraněny) a nejsou tudíž předmětem ocenění.

2.3 Informace o nemovitosti LV č. 2059 Vlastník

ze dne 5.3.2012

Katastrální území

Žižkov (kód 727 415)

Obec, okres Vlastnictví stavby

Praha (554782), Hl. město Praha (CZ0100)

INTERIOR PFD, spol. s r.o., K Černému dvoru 2719/35, 130 54 Praha 3

Část obce, č. budovy, Žižkov, č.p. 2739,

způsob využití, obč. vyb.,

na parcele 4450/30 (LV 9981)

Způsob ochrany Památkově chráněné území

2.4 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 19.3.2012 za přítomnosti znalce a nájemce pana Jakuba Malého.

2.5 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2059 ze dne 5.3.2012 pro k.ú. Žižkov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva smluvní, zástavní práva exekutorská, zástavní práva z rozhodnutí správních orgánů, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, ustanovení předběžného správce (podrobněji viz. příloha č.1 – LV č. 2059). Zápisy uvedené v oddíle C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn.

2.6 Nájemní smlouva Ke dni ocenění je nemovitost č.p. 2739 pronajímána na dobu neurčitou Smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 1.7.2007.

2.7 Majetkoprávní vztahy Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2059, k.ú. Žižkov ze dne 5.3.2012 je stavba budovy č.p. 2739 ve výlučném vlastnictví společnosti INTERIOR PFD, spol. s r.o.. Pozemek parc.č. 4450/30 pod budovou č.p. 2739, stejně jako přístupové pozemky z veřejné komunikace parc.č.4450/31, 4450/17, 4450/83 jsou ve vlastnictví jiného subjektu – České dráhy, a.s.

Ing. Tomáš Volek

strana 5



Znalci nebyla předložena žádná nájemní smlouva, která by upravovala nájemní vztah k pozemku parc.č. 4450/30, na kterém je budova č.p. 2739 postavena a ani k přístupovým pozemkům. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2059, k.ú. Žižkov.

2.8 Obecné předpoklady a omezující podmínk y ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění výše specifikovaných nemovitostí v k.ú. Žižkov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a)

V současné době nemám ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného ocenění.

b)

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty.

c)

Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.

d)

Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb..

2.9 Metody používané pro ocenění I.

Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí je v tomto konkrétním případě jako první použita věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty bylo použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku).

II.

Jako druhá je použita metoda výnosová a to proto, že vychází z úvahy, že hodnota nemovitostí je taková, kolik by musel nájemce vynaložit nákladů na pronájem obdobné nemovitosti. T.j. aby byla zohledněna poloha komerčního využití je vypočtena modelová situace výnosu z pronájmu.

III.

Jako třetí metodu pro daný případ ocenění k účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí.

Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit.

Ing. Tomáš Volek

strana 6



3 P OS UD E K – OC E NĚ NÍ NEM OVI TOS TÍ

3.1 Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění je budova obč. vybavenosti č.p. 2739, která je situován ve čtvrti Praha 3, v k.ú. Žižkov, při ulici K Červenému dvoru, v areálu bývalého nákladového nádraží Českých drah, a.s.. Jedná se o montovaný nepodsklepený objekt, který má jedno nadzemní podlaží a plochou střechu s jehlanovým světlíkem. Příslušenství tvoří přípojky vody, kanalizace, el.NN. Pozn.: dle sdělení nájemce pana Jakuba Malého byla přípojka vody vybudována na jeho náklady a je jeho vlastnictvím. Tato informace nebyla znalci vlastníkem potvrzena. Budova je osazena do rovinatého terénu na pozemku jiného vlastníka parc.č. 4450/30. Dopravní dostupnost městskou hromadnou dopravou je dobrá. Zastávka MHD je od nemovitosti vzdálena cca 50 m. Vstup k nemovitosti z veřejné zpevněné komunikace je po zpevněné ploše na pozemcích parc.č. 4450/83, 4450/17, 4450/31, k.ú. Žižkov, ve vlastnictví společnosti České dráhy, a.s.. Okolí nemovitosti je tvořeno zástavbou průmyslových objektů hal pro skladování a lehkou výrobu. Pro oceňované pozemky je vypracován územní plán, který byl schválen dne 9.9.1999 Zastupitelstvem hl. m. Prahy a v souvislosti s tím vydala rada HMP dne 26.10. 1999 vyhlášku o závazné části územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy, která nabyla účinnosti 1.1.2000, aktualizovanou vyhláškami č. 10/2001, 27/2001, 21/2002, 30/2002, 8/2003, 3/2004, 7/2004, , 6/2005, 17/2005, 24/2005, 6/2006, 15/2006, 23/2006 a dále vydanými opatřeními obecné povahy č.2/2008, 3/2008, 4/2008, 5/2009, 6/2009, 7/2009, 8/2009, 9/2010, 10/2010 a 11/2010.Závazná část územního plánu byla vyhlášena vyhláškou hl. m. Prahy č. 32/1999 Sb. hl. m. Prahy, o závazné části územního plánu sídelního útvaru hlavního města Prahy, schválenou usnesením rady Zastupitelstva hl. m. Prahy č. 1156 ze dne 26.10.1999, s účinností od 1.1.2000. Dle územního plánu je nemovitost převážně umístěna v ploše s funkčním využitím jako doprava komunikační síť a malá část leží v ploše SV-F – všeobecné smíšené.

Ing. Tomáš Volek

strana 7



3.2 VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Pro zjištění věcné hodnoty staveb bylo použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (vyhláška MF č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku).

3.2.1 Budova č.p. 2739, na parc.č. 4450/30 Popis: Jedná se o krajní řadový montovaný objekt, nepodsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a plochou střechu s jehlanovým světlíkem. Půdorysný tvar objektu je nepravidelný. Objekt byl využíván jako sídlo firmy k administrativním účelům. Ke dni ocenění je objekt pronajímán (viz. výnosová metoda). Dispoziční řešení: 1.NP – vstupní recepce, chodba, tři kancelářské prostory, zasedací místnost ve středové části, kuchyňka, sociální zázemí. Stavebně konstrukční charakteristika: Objekt je založen na betonové základové desce s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou z příhradových ocelových nosníků, opláštění je provedeno oboustranně lakovaným panelem TECHPANEL tl. 100 mm, příčky tl. 50 mm. Střecha plochá z panelu TECHPANEL tl. 150 mm. Jehlanový ocelový světlík. Podhledy jsou zavěšené na kovových roštech. Podlahy v kancelářích tvoří betonová mazanina krytá koberci v na chodbách a v sociálních místnostech je keramická dlažba. Okna a vstupní dveře jsou plastová, interiérové dveře jsou dřevěné plné do ocelových zárubní. Vytápění bylo lokální el. topidly (bylo demontováno a chybí). Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody teplé a studené vody jsou provedeny. Ohřev TUV chybí. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Hygienické vybavení tvoří umyvadla, splachovací WC, pisoáry. Ostatní vybavení odvětrání. Stáří a technický stav: Dle sdělení Drážního úřadu N.zn.MP-OKO0179/12-2/Kr ze dne 3.5.2012, byl objekt zkolaudován kolaudačním rozhodnutím č.j. 1694-95-DÚ/S/F dne 3.10.1995 jako stavba trvalá. V současné době je objekt v průměrném technickém stavu bez údržby od roku 2006, kdy byl ukončen provoz sídlící firmy. Byly odstraněny el. topidla, ohřev TUV, je poničeno několik podhledových panelů. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

Ing. Tomáš Volek

F. budovy administrativní kovová 122

strana 8



Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 2 322,00 m 322,00

Název 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

Konstr. výška 3,55 m

Součin 1 143,10 1 143,10

PVP = 1 143,10 / 322,00 = 3,55 m 2 PZP = 322,00 / 1 = 322,00 m

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor Vrchní stavba se střechou (322)*(3,55) Světlík (1/3)*6,00*6,00*1,80 Obestavěný prostor - celkem:

3

= =

[m ] 3 1 143,10 m 3 21,60 m 3 1 164,70 m

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů

Hodnocení standardu S P S S S S P P C C S X S S C S C S S C C X S C P X

Obj. podíl [%] 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 5,90 0,00

Koeficient

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00

Upravený obj. podíl 8,20 8,00 9,30 7,30 2,10 0,60 3,17 1,52 0,00 0,00 3,10 0,00 5,20 3,20 0,00 5,70 0,00 3,20 3,10 0,00 0,00 0,00 3,00 0,00 2,71 0,00 69,40

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP)

Ing. Tomáš Volek

3

[Kč/m ]

= * * *

2 807,1,0320 0,9405 0,8915

strana 9



Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)

* * *

3

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 1 164,70 m * 4 302,40 Kč/m

0,6940 1,2000 2,1270

= =

4 302,40 5 011 005,28 Kč

Stáří objektu: 17 roků Opotřebení: 35,000 %

-

1 753 851,85 Kč

Budova č.p. 2739 - zjištěná cena

=

3 257 153,43 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem:

3.2.2 Příslušenství Tvoří přípojka vody, kanalizace, el.NN. Poznámka: Technická hodnota venkovních úprav má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 2,50 % Seznam staveb: Název stavby Budova č.p. 2739 Celkem:

Cena stavby 3 257 153,43 3 257 153,43 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem:

Příslušenství - zjištěná cena

*

3 257 153,43 0,0250

=

81 428,84Kč

3.2.3 Věcná hodnota celkem Budova č.p. 2739, na parc.č. 4450/30 Příslušenství

= =

Věcná hodnota celkem

3 257 150,- Kč 81 430,- Kč 3 338 580,- Kč

Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení

3 338 580,- Kč (slovy : třimilionytřistatřicetosmtisícpětsetosmdesát korun českých).

Ing. Tomáš Volek

strana 10



3.3 VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Příjmy Komentář k výpočtu příjmu z nájemného: Znalci byla předložena nájemní smlouva na pronájem nebytových prostor v budově č.p. 2739, k.ú. Žižkov. Jedná se o nájemní vztah uzavřený mezi společností INTERIOR PFD, spol. s r.o., IČ: 41197071 (jako pronajímatel) a panem Jakubem Malým, IČ: 63265141 (jako nájemce), dne 1.7.2007. Smlouva je uzavřena na dobu neurčitou s dvou měsíční výpovědní. Nájemné dle smlouvy činí 190,2 2 Kč/m /rok a je uvažováno za celou zastavěnou plochu objektu, tj. 322 m . Pozn.: nájemné smlouvou stanovené neodpovídá obvyklému nájmu v dané lokalitě, neboť přihlíží ke skutečnosti, že nájemce v objektu provádí i ostrahu a zabezpečení objektu s cílem zajistit bezpečnost a ochranu nemovitosti pronajímatele před poškozením. Za tuto činnost nájemce pronajímateli fakturuje částku 3.800,- Kč/měsíc. Vzhledem k této skutečnosti, byl pro výpočet příjmu z nájmu vypočten předpokládaný roční výnos z nájmu pronajímatelných prostor v objektu. Nájemné je stanoveno s ohledem na lokalitu, současné právní vztahy, stavebně technický stav, dopravní obslužnost, velikost a příslušenství daného areálu. Nájemné u oceňovaného objektu navrhuji na takovou úroveň, se kterou by se při zvolené kapitalizační míře dalo kalkulovat po celou dobu nebo alespoň velkou část období předpokládané návratnosti. Na základě této skutečnosti kalkuluji ve výpočtu výnosové hodnoty s výnosem v místě obvyklým. Na základě zhodnocení dosavadních skutečností považuji za nejobjektivnější určení výnosu z pronájmu ploch objektu a to k administrativním event.. ke skladovým účelům. obvyklé nájemné sjednávané v dané lokalitě : - kancelářské plochy - skladovací plochy

2

1500 - 2500 Kč/m /rok 2 600 - 2000 Kč/m /rok

Pozn.: V současné době je v dané lokalitě značný převis nabídky pronájmů kancelářských prostor (v daleko lepším stavu a s lepší polohou). Předmětná nemovitost, tj. samostatná montovaná budova, na pozemku jiného vlastníka, bez okolního pozemkového zázemí je k administrativním účelům v hladině 2 výše citované tj. 1500 – 2500 Kč/m /rok velmi obtížně nepronajímatelná. Proto ve výpočtu výnosové metody uvažuji s hodnotou v úrovni skladových ploch. Na základě šetření v dané lokalitě a s ohledem na vývoj cen pronájmu lze předpokládat optimální výši obvyklého nájemného v hladině pro danou nemovitost, s přihlédnutím k poloze a technickému stavu 2 objektu na 700 Kč /m /rok. Výše tohoto předpokládaného obvyklého nájemného pro danou oblast a kvalitu prostoru odpovídá reálnému stavu. Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: - realitní inzerce na serveru www.sreality.cz - vlastní databáze odhadce a spolupracujících odhadců

Ing. Tomáš Volek

strana 11



Tabulka pronajímatelných prostor: Budova č.p. 2739 Recepce, čtyři místnosti CELKEM

Umístění 1.NP

Užitná 2 plocha [m ] 304 304

Nájemné 2 [Kč/rok/m ] 700,00 Kč

Výnos [Kč/rok] 212 800 212 800

Poznámka: do užitných ploch nejsou zahrnuty podlahové plochy horizontálních a vertikálních komunikačních prostor (schodiště, chodby). Dalším předpokladem zhotovitele ocenění je ta skutečnost, že ke kalkulovanému nájemnému budou potencionálními nájemci či podnájemci hrazeny provozní poplatky, ve kterých budou zahrnuty vedle nákladů za energie i náklady za služby spojených s provozem (jako např. úklid prostor, odvoz odpadu, běžná údržba, správa objektu, aj.). Vzhledem k tomu, že nemusí být na trhu v Praze - Žižkov a okolí mnoho dalších zájemců, kteří by mohli daný objekt obsadit a maximálně využít, musím počítat, že se nepodaří nemovitost okamžitě pronajmout v případě předpokládaného ukončení činnosti vlastníka. Tento výše zmiňovaný stav jsem při výpočtu zohlednil snížením příjmu z nájmu na 90 % současného předpokládaného příjmu a volbou kapitalizační míry. Předpokládaný roční příjem z nájemného činí 212 800,- Kč × 90 % = 191 520,- Kč/rok. Předpokládám, že uvažované uvedené nájemné by bylo dosažitelné při pronájmu prodejních prostor v daném aktuálním stavu. Nájemné bylo voleno vzhledem k současnému stavebně technickému stavu pronajímatelných prostor, dispozičnímu stavu objektů a současné situaci na trhu pronájmu funkčně obdobných prostor. Celkové předpokládané příjmy činí

191 520,- Kč/rok

Výdaje a) b)

Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti je stanoveno srovnáním a odborným odhadem a činí

4 000,- Kč

Pojištění nemovitostí Roční pojistné je stanoveno srovnáním a odborným odhadem a činí

8 000,- Kč

c) d)

Nájemné z pozemku pod stavbou (stanoveno v úrovni 5% z obvyklé ceny pozemku, dle cenové mapy ,Prahy pro rok 2012, tj. 5% 2 z 3.660,-Kč x 322 m ) 58 926,- Kč

e)

Opravy a údržba Náklady na opravy a údržbu byly určeny srovnáním a odborným odhadem a činí

40 000,- Kč

Správa nemovitosti Náklady na správu byly určeny srovnáním a odborným odhadem a činí

12 000,- Kč

f)

Poznámka: vzhledem k přesně neurčeným informacím týkajících se jednotlivých výdajů byly tyto částky určeny srovnáním s obdobnými nemovitostmi a stanoveny odborným odhadem.. Výdaje ročně celkem

Ing. Tomáš Volek

122 926,- Kč

strana 12



Roční zisk pro výpočet výnosové hodnoty příjmy ročně celkem

191 520,- Kč

výdaje ročně celkem

-

122 926,- Kč

roční zisk

68 594,- Kč

Pro výpočet výnosové hodnoty je použita věčná renta : z 68 594,CV = --------- = ------------------------ = 762 155,56 Kč, zaokrouhleno na i 0,09 kde značí :

762 160,- Kč

CV… věčná renta z …. konstantní zisk v dalších letech i…… kapitalizační míra setinná .. 9 % Kapitalizační míra se dnes při prodeji obdobných nemovitostí v ČR pohybuje v intervalu 6 až 12 %. S přihlédnutím k rizikům spojeným s potenciálním příjmem z pronájmu byla stanovena kapitalizační míra ve středním pásmu tohoto intervalu. Výnosová hodnota

762 160,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu stavby bez pozemku..

3.3.1 Výnosová hodnota celkem

Budova č.p. 2739 celkem

762 160,- Kč

Celkem

762 160,- Kč

Výnosová hodnota nemovitostí ke dni ocenění po zaokrouhlení činí

762 160,- Kč

slovy : sedmsetšedesátdvatisícstošedesát korun českých

Ing. Tomáš Volek

strana 13



3.4 SROVNÁV ACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Oceňovaný objekt má tyto kladné stránky : - dobrý stavebně technický stav - poloha v Praze 3 Oceňovaný objekt má tyto slabší stránky : - pozemek pod stavbou a příjezdová komunikace ve vlastnictví jiného vlastníka - montovaná kovová konstrukce se sendvičovým panelem (horší tepelně izolační vlastnosti) - omezený účel využití v dané lokalitě - využití dané územním plánem v rozporu se skutečností (ÚP=komunikace, skutečnost=stavba) Vzhledem k atypičnosti případu, tj. prodej samostatné montované budovy na pozemku jiného vlastníka, se nepodařilo vypátrat žádný obdobný realizovaný nebo inzerovaný prodej v dané lokalitě nebo nejbližším okolí, který by měl dostatečnou vypovídající schopnost. V realitní inzerci, v databázi spolupracujících odhadců byly vypátrány převody převážně zděných administrativních, skladových nebo obchodních objektů, na vlastních pozemcích, které jsou s oceňovaným objektem nesrovnatelné. Na základě těchto skutečností nebyla srovnávací metoda uplatněna pro další výpočet obvyklé ceny nemovitosti.

3.5 ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena budovy č.p. 2739 po zaokrouhlení navržená : Věcnou hodnotou Výnosovou metodou Srovnávací metodou

Ing. Tomáš Volek

3 338 580,- Kč 762 160,- Kč nestanovena

strana 14



4 S TA N O V E N Í O B V Y K L É H O D N O T Y N E M O V I T O S T Í A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2059 ze dne 5.3.2012 pro k.ú. Žižkov v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva smluvní, zástavní práva exekutorská, zástavní práva z rozhodnutí správních orgánů, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, ustanovení předběžného správce (podrobněji viz. příloha č.1 – LV č. 2059). Zápisy uvedené v oddíle C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Ostatní rizika Ke dni ocenění je nemovitost č.p. 2739 pronajímána na dobu neurčitou Smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 1.7.2007. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2059, k.ú. Žižkov ze dne 5.3.2012 je stavba budovy č.p. 2739 ve výlučném vlastnictví společnosti INTERIOR PFD, spol. s r.o.. Pozemek parc.č. 4450/30 pod budovou č.p. 2739, stejně jako přístupové pozemky z veřejné komunikace parc.č.4450/31, 4450/17, 4450/83 jsou ve vlastnictví jiného subjektu – České dráhy, a.s. Znalci nebyla předložena žádná nájemní smlouva, která by upravovala nájemní vztah k pozemku parc.č. 4450/30, na kterém je budova č.p. 2739 postavena a ani k přístupovým pozemkům. Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 2059, k.ú. Žižkov. Dle územního plánu je nemovitost převážně umístěna v ploše s funkčním využitím jako doprava komunikační síť a malá část leží v ploše SV-F – všeobecné smíšené.

Ing. Tomáš Volek

strana 15



Stanovení obvyklé hodnoty Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita výnosová metoda ocenění s přihlédnutím k věcné hodnotě. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem ke konstrukčnímu řešení, stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - budovy občanské vybavenosti č.p. 2739 postavené na pozemku jiného vlastníka parc.č. 4450/30, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Žižkov, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno na LV č. 2059, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb., k datu ocenění 19.3.2012, po zaokrouhlení na:

900 000,- Kč slovy : devětsettisíc korun českých

Ve Velaticích, dne 22. května 2012

Ing. Tomáš Volek

5 Z N AL E C K Á D OL O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1260-72/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené faktury.

Ve Velaticích, dne 22. května 2012

Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice tel.: 724 256 828 e-mail: [email protected]

Ing. Tomáš Volek

strana 16

12

Recommend Documents