ZNALECKÝ POSUDEK č. 1643 - 58 / 12 stanovení (odhad) obvyklé ceny nemovitostí – nebytová jednotka (jiný nebytový prostor) č. 1395/26 včetně spoluvlastnických podílů ve výši 3416/144038 na budově č. pop. 1395, č. or. 10 a pozemku st. p. č. 2516/1, ulice Karla Čapka, katastrální území Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary, Karlovarský kraj ve věci uspokojení pohledávky oprávněného: CSAS SPR, spol. s r.o., Mezírka 1, 602 00 Brno, IČ: 48533581, zast. JUDr. Lubomír Činka, advokát, Mezírka 1, 602 00 Brno, IČ: 15197395 proti povinnému: PDW Group s.r.o., Lípová 20/1444, 120 00 Praha 2, IČ: 26693682 v částce 49 343,00 Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce pod jednacím číslem 046 Ex 1312/11 - 16
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 soudní exekutor JUDr. Dagmar Kuželová Novodvorská 1010 142 01 Praha 4
Účel posudku:
stanovení (odhad) obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení
Posudek vypracoval :
Ing. Milan Machovec Úvalská 612/18, 360 09 Karlovy Vary tel. 353 230 705, 723 061 607
Datum místního šetření :
7. června 2012
Datum ke kterému je provedeno ocenění :
7. června 2012
Zvláštní požadavky objednatele :
nejsou
V Karlových Varech, dne 21. června 2012 Tento znalecký posudek obsahuje 11 stran textu a 11 stran příloh, předává se ve dvou vyhotoveních.
-2-
Obsah 1
Nález
1.1 1.2 1.3
Podklady pro vypracování posudku Popis místa a celkový popis nemovitostí Metodika ocenění nemovitostí
2
Posudek – ocenění nemovitostí
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5
Právní stav nemovitostí Popis nemovitostí Porovnávací hodnota Ostatní skutečnosti pro odhad obvyklé ceny Závěr Znalecká doložka Přílohy – seznam
2 3 4
5 5 6 10 10 11 11
Úvod Znalecký posudek vypracován na základě usnesení Exekutorského úřadu Praha 4, soudního exekutora JUDr. Dagmar Kuželové ze dne 14. 5. 2012 jednací číslo 046 Ex 1312/11 - 16, podle kterého úkolem znalce je : ocenit uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a ocenit jednotlivá práva a závady, které jsou spojené s nemovitostmi nebytová jednotka (jiný nebytový prostor) č. 1395/26 včetně spoluvlastnických podílů ve výši 3416/144038 na budově č. pop. 1395, č. or. 10 a pozemku st. p. č. 2516/1, ulice Karla Čapka, katastrální území 663433 Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary, Karlovarský kraj, nemovitosti jsou zapsané na listu vlastnictví č. 4840 pro katastrální území Karlovy Vary u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary ve věci uspokojení pohledávky oprávněného: CSAS SPR, spol. s r.o., Mezírka 1, 602 00 Brno, IČ: 48533581, zast. JUDr. Lubomír Činka, advokát, Mezírka 1, 602 00 Brno, IČ: 15197395 proti povinnému: PDW Group s.r.o., Lípová 20/1444, 120 00 Praha 2, IČ: 26693682 v částce 49 343,00 Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce
1 Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku 1.1.1
usnesení Exekutorského úřadu Praha 4, soudního exekutora JUDr. Dagmar Kuželové ze dne 14. 5. 2012 jednací číslo 046 Ex 1312/11 - 16
-31.1.2
výpis z katastru nemovitostí, LV č. 4840, pro katastrální území Karlovy Vary vyhotovený dálkovým přístupem pro účel : Provedení exekuce, č.j. 046 Ex 1213/11 pro Soudní exekutor Kuželová Dagmar, JUDr. dne 14. 5. 2012 (prokazující stav evidovaný k datu 14. 5. 2012)
1.1.3
informace o jednotce katastru nemovitostí zjištěná nahlížením do KN na www.cuzk.cz platná ke dni 17. 6. 2012 (pro oceňovanou jednotku)
1.1.4
informace o budově katastru nemovitostí zjištěná nahlížením do KN na www.cuzk.cz platná ke dni 17. 6. 2012 (pro budovu č. pop. 1395 v k. ú. Karlovy Vary)
1.1.5
informace o parcele katastru nemovitostí zjištěná nahlížením do KN na www.cuzk.cz platná ke dni 17. 6. 2012 (pro pozemek p. č. 2516/1 v k. ú. Karlovy Vary)
1.1.6
kopie katastrální mapy pro předmětnou část k. ú. Karlovy Vary pořízená nahlížením do KN na www.cuzk.cz dne 17. 6. 2012
1.1.7
kupní smlouva pro oceňovanou jednotku ze dne 9. 1. 2006
1.1.8
kupní smlouva pro oceňovanou jednotku ze dne 3. 9. 2007
1.1.9
výsledky místního šetření ze dne 7. 6. 2012 provedeného znalcem za účasti zástupce vlastníka jednotky - p. Marina Gorodnova
1.1.10 zjištění stáří domu č. pop. 1395 v k. ú. Karlovy Vary z pozemkové knihy uložené na Katastrálním úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrálním pracovišti v Karlových Varech (knihovní vložka č. 1231, část A, datum 19. 6. 1899, číslo dokladu 1156/1899) 1.1.11
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění
1.1.12 metodické zásady oceňování nemovitostí pro úvěrové řízení v Hypoteční bance, a.s. 1.1.13 zjištěné obchodní případy bytů a nebytových prostor (nabídky na realitním trhu) v Karlových Varech (v dotčené části Čertův ostrov) v období roku 2012 pro stanovení porovnávací hodnoty
1.2 Popis místa a celkový popis nemovitostí Oceňované nemovitosti se nacházejí v Karlových Varech, významném lázeňském středisku. Jedná se zároveň o krajské město, s počtem obyvatel cca 51 100. Městem prochází silnice č. 6, která spojuje město Praha s Karlovými Vary, Chebem a bývalým hraničním přechodem do Spolkové republiky Německa Pomezí. V místě železniční nádraží a trasy dálkové autobusové dopravy. Letiště situováno v okrajové části Olšová Vrata (ve vzdálenosti cca 8 km). Předmětem ocenění je nebytová jednotka vymezená dle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění v bytovém domu č. pop. 1395 v ulici Karla Čapka v katastrálním území Karlovy Vary. Dům situován v rámci širšího centra města v části Čertův ostrov u severovýchodního okraje obchodně správního centra. Severní hranici čtvrti tvoří řeka Ohře a železniční trať místního významu (nenarušuje funkci bydlení v daném místě), západní hranicí je řeka Teplá. Jižní okraj zóny bytových domů ohraničen ulicí Vítězná - průjezdní a hlavní obchodní třídou dotčené části města (současně spojující centrum s okrajovou částí Drahovice), východní okraj zastavěn supermarketem Lidl a novou bytovou rezidencí "Čertovka”. Ulice Karla Čapka je klidnou obslužnou ulicí, která vede napříč Čertovým ostrovem ze západu (z nábřeží Jana Palacha) na východní okraj (do ulice Jateční). Okolní zástavbu oceňované nemovitosti tvoří bytové domy. Jedná se o blokovou zástavbu obdobných bytových domů, bytový dům s oceňovanou jednotkou
-4řadový krajní u křižovatky ulic Karla Čapka a Foersterova. V blízkosti či dobrém dosahu oceňované nemovitosti širší obchodní síť a občanská vybavenost. Ulicí Vítězná vede několik linek městské hromadné autobusové dopravy, zastávky vzdáleny do cca 200 m. Přístupová komunikace zpevněná. V místě omezený počet parkovacích míst vzhledem k počtu bytů (parkování na rezidenční karty a dále omezený počet stání, která jsou během dne zpoplatněna). Bytový dům napojen na inženýrské sítě : vodovodní řad, kanalizační řad, elektro, plyn, telefon. Pozemek nemovitosti rovinný, ve tvaru písmene L, v převažující výměře zastavěn předmětným bytovým domem. Celková výměra pozemku činí 330 m2.
Oceňovaná nemovitost sestává z : •
nebytová jednotka č. 1395/26 (jiný nebytový prostor) vč. spoluvlastnického podílu ve výši 3416/144038 na společných částech domu č. pop. 1395 a pozemku st. p. č. 2516/1, katastrální území a obec Karlovy Vary
Vlastnictví nemovitosti ke dni ocenění : PDW Group s.r.o. (IČ: 26693682) (viz výpis z katastru nemovitostí v příloze znaleckého posudku)
1.3 Metodika ocenění nemovitostí Ocenění prováděno na základě usnesení soudního exekutora ve věci exekučního řízení k uspokojení pohledávky oprávněného. Úkolem je ocenění nemovitosti – stanovení obvyklé ceny (odhad obvyklé ceny). Předmětem ocenění je nebytová jednotka vymezená dle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění. Obvyklá cena se v souladu s účelem tohoto ocenění provede pomocí porovnávací metody. Na základě popisné části a porovnávací hodnoty nemovitosti ve vazbě na porovnání s obdobnými či částečně obdobnými obchodovanými či nabízenými nemovitostmi v daném místě (ve městě) a čase, tj. vyhodnocení porovnatelných hodnot bytů a nebytových jednotek a posouzení dalších skutečností ve vztahu k nemovitosti a její ceně. Závěrem se stanoví (odhadne) obvyklá cena oceňované jednotky (nebytového prostoru) v cenové úrovni ke dni ocenění. Vzhledem k omezené možnosti přímého porovnání se využije rovněž odborný odhad. Základní pojmy : Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti (z hlediska velikosti, stavu, polohy a vybavení apod.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, obchodního či jiného vztahu mezi prodávajícím a kupujícím a vlivu zvláštní obliby.
Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, přechodné zhoršení životního prostředí, poruchy v zásobování přechodného rázu, důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k tomuto majetku, případně lokalitě, kde se tento majetek nachází. Poznámka : Pojem obvyklé ceny nemovitosti může v některých výkladech splývat s pojmy cena obecná, cena prodejní, cena tržní či tržní hodnota.
-5-
2 Posudek - ocenění nemovitostí 2.1 Právní stav nemovitostí Jedná se o místnosti či soubor místností vč. příslušenství určených k jiným účelům než k bydlení. V návaznosti na § 8 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění se jedná o nebytový prostor situovaný v bytovém domě a vymezen v prohlášení vlastníka jako jednotka dle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony. V katastru nemovitostí jednotka zapsána se způsobem využití – jiný nebytový prostor. Jednotka umístěna v suterénu domu, jedná se o místnosti, které jsou stavebně upraveny pro užívání – kanceláře či obdobné využití. Skutečné možné užití nemovitosti odpovídá právnímu stavu vedenému v katastru nemovitostí.
2.2 Popis nemovitostí bytový dům č. pop. 1395 a nebytová jednotka č. 1395/26 Jedná se o budovu řadovou krajní, bytovou, vícepodlažní s jedním podzemním a pěti nadzemními podlažími, podkrovím a půdou (s vestavbou jedné jednotky). Půdorys zastavěné plochy 1.nadzemního podlaží ve tvaru přibližně písmene L. Nosná konstrukce stavby zděná cihelná založená na základových pasech (s izolací proti zemní vlhkosti s již omezenou funkčností). Bytový dům postaven v tradiční zděné technologii, zdivo cihelné, tl. obvodových zdí převážně 45 cm, stropy s rovným podhledem, střecha valbová s mansardami, krov dřevěný, střešní krytina tašková pálená. Klempířské prvky z plechu pozinkovaného. Fasáda břizolitová s nátěrem. Vnitřní povrchy - vápenné omítky štukové, část. keramické obklady, schodiště železobetonové s teracem, okna dřevěná zdvojená či plastová. Vytápění dálkové. Rozvod vody studené a teplé. V domě osobní výtah.
V oceňovaném nebytovém prostoru úprava stěn a stropů vápennou omítkou štukové, částečně keramické obklady. Okna plastová. Podlahy – koberce či keramická dlažba. Vnitřní dveře hladké plné dýhované či s nátěrem, ocelové zárubně. Otopná tělesa - deskové a žebrové. Standardní sanita (umyvadlo, sprchový kout, WC mísa, dřez). Celkově standardní vybavení jednotky. Jednotka v 1.podzemním podlaží. Orientace oken na západ (do ulice) a východ (do dvorního traktu), celkově bez výhledu. Vstup ze společných prostor suterénu (chodby) do místnosti jednotky rozdělené příčkou s částečným prosklením, z ní do malé chodby a dále do druhé místnosti. Z chodby vstup do sociálního zařízení. Do chodby, ze které je jednotka přístupná, je současně vstup zadním průčelím domu (viz fotodokumentace v příloze znaleckého posudku). Mimo jednotku sklep k ní vymezený.
Dispozice a přehled prostor bytového domu: - vstupy do domu - do chodby (společných prostor) na mezipodestu mezi 1.podzemním a 1.nadzemním podlažím uličním průčelím (z ulice Karla Čapka) a současně zadním průčelím (z terénu dvorního traktu po venkovním schodišti do 1.podzemního podlaží – viz výše) - v bytovém domě vymezeno 26 jednotek - v 1.podzemním podlaží společné prostory, sklepy k jednotlivým bytům a oceňovaná nebytová jednotka - v nadzemních podlažích celkem 25 bytových jednotek
-6Výčet jednotlivých místností bytu a jejich výměry : místnost sklad WC umývárna chodba sklep Výměra celkem
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
15,30 12,17 1,06 1,06 2,29 2,28 34,16
Technický stav, rekonstrukce a modernizace : - celkově dobrý až částečně velmi dobrý technický stav domu, odpovídá stáří domu a provedeným částečným opravám a rekonstrukcím v nedávném období (zejména výměna oken suterénu a nové společné rozvody elektroinstalace v celé budově – v roce 2011), dříve nátěr fasády a část. rekonstrukce instalací - zjištěné závady - zejména částečná vlhkost zdiva a v dílčím rozsahu povrchy stěn v 1.podzemním podlaží - oceňovaná jednotka ve velmi dobrém stavu, zjištěna vlhkost zdiva u obvodové zdi v jedné místnosti (viz fotodokumentace v příloze znaleckého posudku), v roce 2006 provedena celková oprava a rekonstrukce nebytového prostoru (zejména povrchy stěn, stropů a podlah, okna, sanita, dveře a část. instalace) Stáří budovy : ke dni ocenění stáří uvažováno přibližně 60 roků, stavba vzhledem ke svému provedení a na základě stáří sousedních objektů odhadem z první poloviny padesátých let min. století, v pozemkové knize (viz zápis pod 1.1.10 znaleckého posudku) zapsána stavební parcela č. 2516/1 (původně č. 1264) v roce 1899, ohledně budovy žádný zápis není
2.3 Porovnávací hodnota 2.3.1 Stanovení porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka z hlediska obchodovatelnosti a obvyklé ceny : Zhodnocení : Jedná se o nebytový prostor o dvou místnostech a sociálním zázemí v 1.podzemním podlaží zděného bytového domu č. pop. 1395 v Karlových Varech, části Čertův ostrov. Bytový dům s oceňovanou jednotkou byl postaven tradiční zděnou technologií v první polovině padesátých let min. století. Jednotka není ke dni ocenění užívána, možné užití je jako kanceláře, pro drobné služby či obchod apod. Celková podlahová plocha jednotky činí 34,16 m2 (z toho sklep 2,28 m2). Přístup do jednotky ze společných prostor v suterénu domu, přičemž není nutné vstupovat do domu hlavním vchodem. Přístup možný samostatným vstupem zadním průčelím do chodby, kde je i vstup do oceňované jednotky. Vybavení nebytového prostoru standardní, obnovené v roce 2006 (jednotka po rekonstrukci). Vytápění dálkové. Bytový dům po částečných rekonstrukcích a opravách. K oceňované jednotce náleží spoluvlastnické podíly na společných částech budovy a pozemku (zastavěné ploše budovou). Bytový dům s oceňovanou jednotkou se nachází v severovýchodní části širšího centra v zóně zděných bytových domů Čertův ostrov, v klidné obslužné ulici Karla Čapka. V pěším dosahu širší obchodní síť a občanská vybavenost. Polohu nemovitosti je možné v rámci města charakterizovat jako velmi dobrou. Z hlediska nabízených nebytových jednotek ve městě se jedná o průměrnou až podprůměrnou nabídku (vzhledem k umístění v suterénu).
-7Výhody : nebytová jednotka s víceúčelovou využitelností (kancelář, drobné služby či obchod) větší rekonstrukce a opravy jednotky v roce 2006 sociální zařízení je součástí jednotky zděný bytový dům poloha v rámci města Karlovy Vary (širší centrum) Nevýhody : částečně omezené parkování u domu a v jeho blízkosti, parkování možné převážně pouze pro vlastníky a nájemce bytů či provozoven v místě (na základě povolení obcí), omezený počet míst pro denní parkování pro ostatní zájemce za poplatek jednotka v suterénu domu obě místnosti jednotky pouze s malými sklepními okny omezená poptávka po kancelářích a obdobných prostorách jako jsou oceňované (z hlediska pronájmu i prodeje) převis nabídky pronájmů a prodejů obdobných a částečně obdobných prostor v krajském městě vč. dotčené části Čertův ostrov nad poptávkou, v posledním období minimální počet obchodních případů a s tím spojená obtížná obchodovatelnost (a možnost pronájmu)
Kupní cena nemovitosti (oceňované jednotky) : oceňovaná jednotka byla obchodována v roce 2006 (viz kupní smlouva pod 1.1.7 posudku) za kupní cenu 550 000 Kč a následně v roce 2007 (podíl 50 % - viz kupní smlouva pod 1.1.8 posudku) za kupní cenu 300 000 Kč kupní ceny mají vzhledem k danému časovému odstupu částečný význam pro současné ocenění, v lednu 2006 byla cena ve výši 550 000 Kč částečně vyšší než obvyklá, nebytová jednotka byla následně v r. 2006 opravena a rekonstruována, v září 2007 prodal podílový spoluvlastník svůj podíl ve výši 50 % druhému podílovému spoluvlastníku za cenu 300 000 Kč, lze konstatovat, že tato cena se blížila obvyklé ceně či byla částečně vyšší Trh s nemovitostmi v dotčeném místě (v Karlových Varech) : Po nemovitostech uvedeného typu, tj. nebytová jednotka (vymezená podle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění), uvedené velikosti, vybavení, umístění v budově, resp. zjištěnému technickému stavu, v daném městě a lokalitě, a u porovnatelných nemovitostí je poptávka minimální. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, je možné konstatovat, že oceňovaná nemovitost je v současné době obtížně obchodovatelná. V Karlových Varech se obdobné či částečně obdobné nebytové jednotky obecně obchodovaly (i v době do roku 2008, kdy realitní trh rostl a byl vysoký počet obchodních případů např. s byty) a obchodují v omezeném rozsahu. To je dáno mj. i tím, že je jich celkově menší počet než bytů. Nebytové jednotky v přízemí domů nejsou přímo porovnatelné, v nabídce se objevují a objevovaly velmi omezeně, zejména v průměrných či horších polohách. V lepších lokalitách se vzhledem k vysokému dosahovanému nájemnému téměř neobchodovaly. O nebytové jednotky ve vyšších podlažích (např. kanceláře) byl a je nízký zájem, navíc v nabídce jsou minimálně (zejména pro jejich nízký počet). Nebytové jednotky v suterénech domů se nabízely a nabízejí v nízkém počtu, jejich nabídky jsou individuální (na základě různých charakterů, velikostí a možného využití takovýchto jednotek). Vývoj obchodovatelnosti a cenové hladiny obdobných a částečně obdobných nebytových jednotek odpovídá celkové a obecné situaci na realitním trhu v průběhu období přibližně od roku 2004.
-8Po předcházejícím růstu cenové hladiny do přibližně konce roku 2008 při současné větší převaze poptávky nad nabídkou se trend na realitním trhu zcela obrátil. V roce 2009 nastal pokles cen v místě, poptávka se snížila a došlo k převaze nabídky. Je možné konstatovat, že další cenový pokles (spíše mírný po delší dobu) pokračoval střídavě se stagnacemi rovněž v období let 2010 a 2011. V dosavadním průběhu roku 2012 je setrvalý stav (stagnace či další mírný pokles). Celkový pokles cen obdobných nemovitostí od počátku roku 2009 činí v průměru přibližně 30 – 40 % (či individuálně částečně více). Aktuálně probíhá minimální počet obchodních případů obecně a to i s např. byty (které byly vždy nejvíce zastoupeny v obchodních případech). Nyní je nabídka bytů největší za posledních cca 15 let. Uvedené platí i pro oceňovaný typ nemovitostí, které jsou v rámci všech typů ve městě (i v dotčené lokalitě) zastoupené velmi omezeně.
Aktuální nabídky obdobných nemovitostí v Karlových Varech, zejména části Čertův ostrov (v době zpracování znaleckého posudku) dle internetového serveru - seznam.cz : nebytové prostory, ulice Dr. Davida Bechera, č. nabídky ID 3109167708, nabídková cena 1 800 000 Kč nabídka Especial s.r.o., jedná se převážně o suterénní prostory ve stavu před rekonstrukcí, celková výměra 180 m2 a z toho 16 m2 tvoří vstup v 1.NP domu nebytové prostory, ulice Foersterova, č. nabídky N01824, nabídková cena 1 800 000 Kč nabídka Dobrebydleni.cz, jedná se o suterénní prostory ve stavu před rekonstrukcí, celková výměra 180 m2, vstup z exteriéru do nebytových prostor nebytové prostory, ulice Karla Čapka, č. nabídky 3760, nabídková cena 1 290 000 Kč nabídka RK MGH Consult, jedná se o suterénní prostory po opravě a rekonstrukci, možné užívání jako kanceláře, sklad, obchod, restaurace apod., výměra 115 m2 nebytové prostory, ulice Svahová, č. nabídky 17669, nabídková cena 1 500 000 Kč nabídka RK NEXT REALITY, jedná se o suterénní prostory, celková výměra 42 m2, vstup z exteriéru do nebytových prostor nebytové prostory, ulice Vítězná, č. nabídky 254884, nabídková cena 60 000 Kč nabídka RK Dumrealit.cz, jedná se o suterénní prostory – jednu místnost, v dobrém stavu, nyní sklad hudebnin, možné využití jako kancelář, sklad apod., celková výměra 13 m2, vstup do místnosti z exteriéru ze dvora (z této strany má budova charakter nadzemního podlaží, možnost příjezdu autem) Aktuální nabídky bytů v Karlových Varech, části Čertův ostrov (v době zpracování znaleckého posudku) dle internetového serveru - seznam.cz : z nabídek uvedeny pouze byty s obdobnou velikostí (podlahovou plochou), tj. zejména 1+1, a umístěné v lokalitě oceňované jednotky (v části Čertův ostrov), jedná s o lokalitu s vyšší cenovou hladinou bytů v rámci krajského města ulice Karla Čapka pět nabídek bytů 1+1, nabídkové ceny od 990 000 Kč do 1 800 000 Kč ulice Foersterova aktuálně nabídky neuvedeny ulice Koptova jedna nabídka, nabídková cena 1 450 000 Kč ulice Jateční pouze nabídky nových bytů v rezidenci Čertovka, vyšší cenová hladina oproti starším bytům
-9nábřeží Jana Palacha tři reálné nabídky, v cenovém rozpětí 1,2 – 1,5 mil. Kč, další nabídky výrazně vyšší (nereálné) ulice Vítězná čtyři reálné nabídky, v cenovém rozpětí 0,9 – 1,5 mil. Kč
Zhodnocení pro stanovení porovnávací hodnoty : Nabídky či realizované prodeje přímo porovnatelných nebytových prostor nejsou pro ocenění k dispozici. V nabídkách jsou částečně porovnatelné nebytové prostory v předmětné lokalitě (v suterénech domů, avšak o větší výměře podlahové plochy). Další nabídky nebytových prostor v suterénech v sousedních městských částech. Pro odvození porovnávací hodnoty jsou uvedené nabídky dostačující. Dále uvedena cenová relace menších bytů o přibližně shodné či částečně větší podlahové ploše v části Čertův ostrov pro zhodnocení cenové hladiny jednotek v bytových domech a celkový cenový odhad. Cenová úroveň nabídek obdobných a zejména částečně obdobných nebytových jednotek (v suterénech bytových domů) o podlahové ploše nad 100 m2 v Karlových Varech (v lokalitě Čertův ostrov a přibližně porovnatelných polohách) činí cca 10 000 Kč/m2 podlahové plochy. Reálnou cenovou úroveň je možné očekávat minimálně o cca 20 - 30 % nižší. Nabídka nebytového prostoru ve Svahové ulici je výrazně vyšší než obvyklá cenová hladina v místě. Nabídka jedné místnosti ve Vítězné ulici v části Drahovice, resp. nabídková cena je dolní hranicí pro ocenění. Reálná cenová úroveň malých bytů v rámci městské části Čertův ostrov činí přibližně 25 až 33 tis. Kč/m2 podlahové plochy bytu (ceny v širším cenovém pásmu).
Z výše uvedeného vyplývá, že prodejnost stávajících porovnatelných či částečně porovnatelných nebytových prostor (o obdobné podlahové ploše jako má oceňovaná jednotka) je možné předpokládat v cenové hladině přibližně do 8 500 až 9 000 Kč za 1 m2 podlahové plochy nebytového prostoru.
2.3.2 Závěr porovnávací hodnoty Pro stanovení obvyklé ceny oceňované jednotky uvažována na základě výše uvedeného (vč. výhod a nevýhod) porovnávací hodnota - cena 1 m2 podlahové plochy ve výši : 8 000 Kč pro oceňovanou jednotku (pro podlahovou plochu jednotky)
Informativní výpočet porovnávací hodnoty pro oceňovanou jednotku : 34,16 m2 * 8 000 Kč/m2 podlahové plochy místností jednotky = 273 280 Kč celkem (po zaokrouhlení) 270 000 Kč
Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, umístění v rámci města, poloze v rámci lokality Čertův ostrov, typu a stavu nebytového prostoru a bytového domu, vybavení neb. prostoru při uvažování jeho velikosti a dispozice porovnávací hodnota činí 270 000 Kč
- 10 2.4 Ostatní skutečnosti pro odhad obvyklé ceny 2.4.1 Omezení vlastnického práva K oceňované nemovitosti se vztahují dle podkladu 1.1.2 znaleckého posudku omezení vlastnického práva, jedná se o : - nařízení exekuce – Exekutorský úřad Praha 4 - nařízení exekuce – Exekutorský úřad Sokolov - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – Exekutorský úřad Praha 4 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – Exekutorský úřad Sokolov - nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen na katastrální úřad – soudní exekutor JUDr. Dagmar Kuželová Ocenění nemovitosti se povede pro stav bez uvedených omezení vlastnického práva. Práva a závady s nemovitostí spojené (dle § 336a obč. soudního řádu a § 66 exekučního řádu) nezjištěny.
2.5 Závěr Na základě popisné části znaleckého posudku (viz části 1.2 a 2.2) a zjištění porovnávací hodnoty (viz část 2.2.3) a celkového zhodnocení, výhod a nevýhod nemovitosti uvedených v rámci porovnávací hodnoty odhaduji obvyklou cenu nemovitostí - nebytová jednotka (jiný nebytový prostor) č. 1395/26 včetně spoluvlastnických podílů ve výši 3416/144038 na budově č. pop. 1395, č. or. 10 a pozemku st. p. č. 2516/1, ulice Karla Čapka, katastrální území Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, okres Karlovy Vary, Karlovarský kraj pro stav a v cenové úrovni ke dni místního šetření (tj. k 7. 6. 2012) ve výši
270 000 Kč slovy : dvěstěsedmdesát tisíc korun českých
Práva a závady s výše uvedenou nemovitostí spojená Práva a závady s nemovitostí spojená nezjištěny.
Ing. Milan Machovec
V Karlových Varech, dne 21. června 2012
- 11 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 25. září 1996 č. j. Spr 1719 / 96 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí a pro základní obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1643 - 58 / 12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1643 - 58 / 12.
Ing. Milan Machovec
V Karlových Varech, dne 21. června 2012
Přílohy: 1) 2) 3) 4) 5) 6)
fotografická dokumentace – pohledy na bytový dům s oceňovanou jednotko a její interiér plán města s vyznačením polohy oceňovaných nemovitostí kopie katastrální mapy (viz 1.1.6 znaleckého posudku) výpis z katastru nemovitostí (viz 1.1.2 znaleckého posudku) informace o budově katastru nemovitostí (viz 1.1.4 znaleckého posudku) informace o parcele katastru nemovitostí (viz 1.1.5 znaleckého posudku)
