12

Znalecký posudek č. 4899 - 014/12 o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu Bělkovice-Lašťany č.p. 531, s pozemky parcelní číslo 292 - zastavěná plocha a nádvoří a 293 - ostatní plocha jiná plocha, katastrální území Lašťany, obec Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc. List vlastnictví 243. Č.j.: 056 EX 1608/11-50

Objednatel posudku:

Soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-Město Bratislavská 73 602 00 Brno

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce

Podle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a podle stavu ke dni 05.02.2012 posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870; 603289224 Posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a dále 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci, 05.02.2012

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu Bělkovice-Lašťany č.p. 531, s pozemky parcelní číslo 292 - zastavěná plocha a nádvoří a 293 - ostatní plocha jiná plocha, katastrální území Lašťany, obec Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc. List vlastnictví 243. Č.j.: 056 EX 1608/11-50 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 531 Lašťany č.p. 531 783 16 Bělkovice-Lašťany Region: Olomoucký Okres: Olomouc Katastrální území: Lašťany 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.01.2012 za přítomnosti spoluvlastníků a znalce Ing. Jana Štěpánka. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z Katastru nemovitostí Českého úřadu zeměměřického a katastrálního-SCD, List vlastnictví 243 pro katastrální území Lašťany, ze dne 12.01.2012. Vyhotoveno dálkovým přístupem. - Kopie katastrální mapy pro katastrální území Lašťany, ze dne 13.01.2012. Vyhotoveno dálkovým přístupem. - Usnesení soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského, Exekutorského úřadu Brno-Město, o ustavení znalcem, Č.j.: 056 EX 1608/11-50, ze dne 13.01.2012. - Informace z vlastní databáze uskutečněných kupních cen (obvyklých cen) nemovitostí. - Informace o cenách nabízených srovnatelných nemovitostí v okrese Olomouc i v obci Bělkovice-Lašťany, získané z internetového realitního serveru „SReality”. - Informace a údaje sdělené znalci spoluvlastníky nemovitosti. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření dne 30.01.2012. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 243 pro katastrální území Lašťany, jsou vlastníky nemovitosti: SJM Látal Ivan a Látalová Zdeňka, Bělkovice-Lašťany 531, 783 16 Dolany u Olomouce RČ 551016/1162 RČ 506207/203

-36. Dokumentace a skutečnost: Původní stavební dokumentace, Stavební povolení a Kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloženo při místním šetření. Dle sdělení vlastníků, pochází stavba rodinného domu z roku 1982 a stáří stavby k datu ocenění je tedy 30 roků. Celková údržba nemovitosti je dobrá a dům je celkově v dobrém technickém stavu. Technické provedení a celkový stav nemovitosti odpovídá těmto údajům. Jedná se o dům řadový vnitřní, který je dvoupodlažní, s plným podsklepením a bez podkroví, protože dům je s plochou střechou. V domě je jedna bytová jednotka o dispozici (5+1) s příslušenstvím a s vestavěnou garáží. Dům je svým uspořádáním vhodný pro rodinné bydlení a více než polovina plochy připadá na bydlení. Nebytové prostory určené k podnikání v domě nejsou. Nejnižší podlaží není zapuštěno pod úroveň terénu, slouží jako technické podlaží bez obytných místností (je zde vstup, chodba se schodištěm, kotelna, sklepy, prádelna, garáž). Dle platných předpisů oceňovaná nemovitost se nejvíce blíží definici pro rodinný dům, takto byla i povolena a zkolaudována a celou dobu je takto i užívána. Nemovitost je rodinným domem, a proto bude takto i oceněna. K rodinnému domu Bělkovice-Lašťany č.p. 531 přísluší ještě vedlejší stavba, běžné venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky. Oceňovaná nemovitost je napojena na zdroj pitné vody - kopanou studnu, která je v sousední nemovitosti č.p. 532. Vlastníci nemovitosti č.p. 531 nemají písemný doklad o spoluvlastnictví studny v sousední nemovitosti a odběr pitné vody nemají zajištěný ani žádným Věcným břemenem, ani žádnou jinou písemnou smlouvou. Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je vlastní rodinný dům Bělkovice-Lašťany č.p. 531, vedlejší stavba, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky parcelní číslo 292 a 293, vše v katastrálním území Lašťany.

7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 531 b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy d) Porosty d1) Trvalé porosty e) Pozemky e1) Pozemky

-48. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 531 Oceňovaný rodinný dům je řadový vnitřní, dvoupodlažní, s plným podsklepením a bez podkroví, protože je s plochou střechou. Dům Bělkovice-Lašťany č.p. 531 se nachází v obci Bělkovice-Lašťany, v její místní části a v katastrálním území Lašťany. Situován je na stavební parcele číslo 292. Okolní zástavbu tvoří obdobné rodinné domy se zahradami. V rodinném domě je jedna bytová jednotka o dispozici (5+1) s příslušenstvím a s vestavěnou garáží. Konstrukční provedení stavby je následující: Základy jsou betonové pásové s izolací. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel pálených a z tvárnic. Stropy jsou hurdiskové s rovnými podhledy. Střecha je provedena jako plochá jednoplášťová. Krytina ploché střechy je živičná vícevrstvá svařovaná. Klempířské konstrukce jsou z plechu pozinkovaného. Vnitřní omítky jsou štukové hladké. Vnější povrchové úpravy jsou provedeny jako dvouvrstvé omítky břizolitové škrabané. Vnitřní obklady jsou provedeny jako běžné keramické obklady v koupelně, v prádelně, u van, na záchodě a v kuchyni. V interiéru obytné části domu jsou provedeny i dřevěné obklady stěn a stropů. Vnější obklady jsou provedeny jako keramické obklady soklu stavby. Schody jsou s povrchem ze dřeva a jsou se zábradlím. Dveře jsou dřevěné hladké a rámové náplňové. Okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy v obytných místnostech jsou s povrchovou úpravou z dřevotřískových desek s volně loženými podlahovými krytinami. Dlažby ostatních místností jsou běžné keramické dlažby a také jen pouze beton. Vytápění je řešeno jako ústřední topení s kotlem na pevná paliva a s litinovými článkovými radiátory. Elektroinstalace je světelná a motorová s jističi. Bleskosvod není na domě nainstalován. Vnitřní rozvod studené a teplé vody je proveden, zdrojem vody je studna v sousední nemovitosti a vlastní domácí vodárna darling. Ohřev teplé užitkové vody je zajištěn pomocí elektrického boileru. Kanalizace od všech zařizovacích předmětů je provedena a je svedena do veřejné kanalizační sítě. Vnitřní plynovod není proveden, ale napojení na veřejný plynovod je možné. Kuchyně je vybavena běžným kombinovaným sporákem na elektřinu a propan butan z bomby. Vnitřní hygienické vybavení domu jsou vany, umývadla a splachovací záchody typu kombi. Ostatní vybavení domu je běžné. Dle sdělení je stáří domu k datu ocenění asi 30 roků. V minulosti byly prováděny jen minimální a jen částečné rekonstrukce a modernizace domu. Stavba je celkově v dobrém technickém stavu a údržba domu je pravidelná. Opotřebení domu odpovídá všem těmto údajům.

b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba Na zahradě, při jižní hranici pozemku, se nachází vedlejší stavba, sloužící převážně jako kolna na skladování. Stavba je jednopodlažní, s malým částečným podsklepením a bez podkroví, s nízkou pultovou střechou. Konstrukční provedení stavby je následující: Základy jsou betonové pásové. Svislé nosné konstrukce jsou zděné a dřevěné oboustranně obíjené. Stropy nejsou, zastropení tvoří konstrukce nízké pultové střechy. Krytina střechy je z vlnitých desek Onduline. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Povrchové úpravy jsou omítky a

-5nátěry. Dveře jsou dřevěné hladké, okna jsou dřevěná jednoduchá. Podlaha je s povrchem z prostého betonu i z keramické dlažby. Elektroinstalace je světelná. Ostatní vybavení chybí. Dle sdělení je stáří stavby k datu ocenění asi 10 roků. Stavba je celkově v dobrém technickém stavu a údržba je pravidelná. Opotřebení stavby odpovídá všem těmto údajům.

c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy Na pozemcích u rodinného domu č.p. 531 se vyskytují běžné venkovní úpravy jako přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, ploty, plotová vrátka. Upozornění: Venkovní úpravy běžné se při zjištěné ceně hlavní stavby porovnávací metodou neoceňují samostatně zvlášť, protože jsou již obsaženy v ceně stavby hlavní (viz Index konstrukce a vybavení, bod 9). Pouze pro ocenění věcnou hodnotou se oceňují venkovní úpravy tímto zjednodušeným nákladovým způsobem!

d) Porosty d1) Trvalé porosty Na pozemcích u domu č.p. 531 se vyskytují běžné trvalé porosty okrasné.

e) Pozemky e1) Pozemky Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemky v obci Bělkovice-Lašťany, v její místní části a v katastrálním území Lašťany. Tj. v „ostatní” obci se 2.138 obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR pro rok 2012). Jedná se o pozemek zastavěnou plochu pod hlavní stavbou a nádvoří a dále pozemek vedený v druhu ostatní plocha jiná plocha, který však ve skutečnosti slouží jako zahrada u domu. Stavby na pozemcích lze napojit na všechny běžné inženýrské sítě, kromě veřejného vodovodu. Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po komunikaci se zpevněným povrchem.

-6-

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Zjištěná porovnávací cena objektů a) Hlavní stavby - porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p. 531 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Olomoucký kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 30 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 196,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 7,6*12,1 1.NP: 7,6*12,1 2.NP: 7,6*12,1 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

Zastavěná plocha 91,96 m2 91,96 m2 91,96 m2

Obestavěný prostor: spodní stavba: 7,6*12,1*2,7 vrchní stavba: 7,6*12,1*6,0 zastřešení: 7,6*12,1*0,3/2 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost ZP / ZP1 = 3,00

91,96 m2 91,96 m2 91,96 m2

= = =

Konstrukční výška 2,70 m 2,90 m 2,90 m 248,29 m3 551,76 m3 13,79 m3 813,84 m3

= = = = ZP1 = 91,96 m2 ZP = 275,88 m2

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou 1. Druh stavby - dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvodových stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě - přípojka elektro, voda a odkanalizování - vodovod je napojen od sousední nemovitosti 6. Způsob vytápění stavby - ústřední

č.

Vi

IV II III II I III

typ D -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00

III

0,00

-77. Základní příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - o jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

Koeficient pro stáří 30 let:

III I II II

0,00 0,00 -0,03 0,00

I II II

-0,01 -0,05 1,05

č.

Pi

I I II III II

0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00

II

0,00

II

0,00

III

0,00

II II III I

0,00 0,00 0,00 -0,10

0,90

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V13 * 0,90 = 0,850 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu 12

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 0,890 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

II

-0,05

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,950 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,850 * 0,890 * 0,950 = 0,719 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 196,- Kč/m3 * 0,719 = 2 297,92 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 297,92 Kč/m3 * 813,84 m3 = 1 870 139,21 Kč Rodinný dům č.p. 531 - zjištěná cena

=

1 870 139,21 Kč

-8-

b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1,9*2,1 1.NP: 4,0*2,4+7,85*3,2+4,0*2,6 Název podlaží 1.PP: 1.NP:

= =

Zastavěná plocha 3,99 m2 45,12 m2

Obestavěný prostor: spodní stavba: 1,9*2,1*1,9 vrchní stavba: (4,0*2,4+7,85*3,2+4,0*2,6)*2,3 zastřešení: (4,0*2,4+7,85*3,2+4,0*2,6)*0,2/2 Obestavěný prostor – celkem:

3,99 m2 45,12 m2 Konstrukční výška 1,90 m 2,30 m

= = = =

7,58 m3 103,78 m3 4,51 m3 115,87 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové pásy zděné a dřevěné pultová střecha vlnitá Onduline pozinkovaný plech omítky a nátěry dřevěné jednoduchá beton, dlažba světelná

Hodnocení standardu S S S S S S S P S P

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna

Hodnocení standardu S S S S S S S P

Obj. podíl [%] 8,00 31,30 21,80 11,20 1,60 6,30 3,80 1,30

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,00 1,00 31,30 1,00 21,80 1,00 11,20 1,00 1,60 1,00 6,30 1,00 3,80 0,46 0,60

-911. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:

S P

9,70 5,00

100,00 100,00

1,00 0,46

Hodnota koeficientu vybavení K4:

9,70 2,30 96,60 0,9660

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * *

1 055,- Kč/m3 0,9660 0,8500 2,1030 1,0005

Základní cena upravená

=

1 822,66 Kč/m3

Plná cena:

115,87 m3 * 1 822,66 Kč/m3

=

211 191,61 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,667 %

-

35 199,31 Kč

Vedlejší stavba - zjištěná cena

=

175 992,30 Kč

c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy - § 10 Venkovní úpravy - obsaženo v ceně hlavní stavby - zjištěná cena =

0,00 Kč

d) Porosty d1) Trvalé porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Trvalé porosty - zjištěná cena

*

17 800,08 181 50 4 917,15 0,085

=

417,96 =

417,96 Kč

- 10 Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 531 b) Vedlejší stavba c) Venkovní úpravy - obsaženo v ceně hlavní stavby d) Trvalé porosty

1 870 140,- Kč 175 990,- Kč 0,- Kč 420,- Kč

= = = =

Zjištěná porovnávací cena objektů činí celkem

2 046 550,- Kč

Věcná hodnota objektů a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 531 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 7,6*12,1 1.NP: 7,6*12,1 2.NP: 7,6*12,1 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:

= = = Zastavěná plocha 91,96 m2 91,96 m2 91,96 m2

Obestavěný prostor: spodní stavba: 7,6*12,1*2,7 vrchní stavba: 7,6*12,1*6,0 zastřešení: 7,6*12,1*0,3/2 Obestavěný prostor – celkem:

91,96 m2 91,96 m2 91,96 m2 Konstrukční výška 2,70 m 2,90 m 2,90 m

= = = =

248,29 m3 551,76 m3 13,79 m3 813,84 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha:

Provedení betonové pasy izolované zděné s rovnými podhledy plochá střecha

Hodnocení standardu S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00

- 11 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

živičná pozinkovaný plech štukové hladké břízolitové omítky sokl s obkladem běžné keramické obklady standardní povrch a zábradlí dřevěné hladké a rámové náplňové dřevěná zdvojená okna dřevotříska, celoplošné koberce keramické dlažby ústřední světelná i motorová chybí studená a teplá voda bojler chybí je provedena kombinovaný sporák vana, umývadlo standardní splachovací běžné vybavení

S S S S S S S S S S S S S C S S C S S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Obj. podíl [%] 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 4,30 1,00 24,30 1,00 9,30 1,00 4,20 1,00 3,00 1,00 0,70 1,00 6,40 1,00 3,30 1,00 0,40 1,00 2,40 1,00 3,90 1,00 3,40 1,00 5,30 1,00 2,30 1,00 1,40 1,00 4,20 1,00 4,00 0,00 0,00 1,00 2,80 1,00 1,60 0,00 0,00 1,00 2,90 1,00 0,50 1,00 5,00 1,00 0,40 1,00 3,00 99,00 0,9900

- 12 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 900,- Kč/m3 0,9900 0,8500 2,1550


=

3 445,52 Kč/m3

813,84 m3 * 3 445,52 Kč/m3

=


-

841 230,60 Kč

Rodinný dům č.p. 531 - věcná hodnota

=

1 962 871,40 Kč

Plná cena:

2 804 102,- Kč

b) Vedlejší stavby b1) Vedlejší stavba - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1,9*2,1 1.NP: 4,0*2,4+7,85*3,2+4,0*2,6 Název podlaží 1.PP: 1.NP:

= =

Zastavěná plocha 3,99 m2 45,12 m2

Obestavěný prostor: spodní stavba: 1,9*2,1*1,9 vrchní stavba: (4,0*2,4+7,85*3,2+4,0*2,6)*2,3 zastřešení: (4,0*2,4+7,85*3,2+4,0*2,6)*0,2/2 Obestavěný prostor – celkem:

3,99 m2 45,12 m2 Konstrukční výška 1,90 m 2,30 m

= = = =

7,58 m3 103,78 m3 4,51 m3 115,87 m3

Výpočet koeficientu K4: Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

96,60 0,9660

- 13 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 055,- Kč/m3 0,9660 0,8500 2,1030


=

1 821,75 Kč/m3

Plná cena:

115,87 m3 * 1 821,75 Kč/m3

=

211 086,17 Kč


-

35 181,73 Kč

Vedlejší stavba - věcná hodnota

=

175 904,44 Kč

c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 531 1 962 871,40 Kč Vedlejší stavba 175 904,44 Kč Celkem: 2 138 775,84 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venkovní úpravy - věcná hodnota

=

2 138 775,84 0,0350 74 857,15 Kč

d) Porosty d1) Trvalé porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Trvalé porosty - věcná hodnota

*

17 800,08 181 50 4 917,15 0,085

=

417,96 =

417,96 Kč

- 14 Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 531 b) Vedlejší stavba c) Venkovní úpravy d) Trvalé porosty

1 962 870,- Kč 175 900,- Kč 74 860,- Kč 420,- Kč

= = = =

Věcná hodnota objektů činí celkem

2 214 050,- Kč

Zjištěná cena pozemků e) Pozemky e1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 91,00 43,44

zastavěná plocha a nádvoří 292 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 3 953,04 3 953,04

50 % 100 % 150 % + -5 % 10 % 5% + * *

5 929,56 9 882,60

494,13 10 376,73 1,0005 2,1550 22 373,03

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 43,44 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 181,00 43,44

ostatní plocha jiná plocha 293 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet

50 % 100 % 150 % + -5 % 10 % 5% +

Cena [Kč] 7 862,64 7 862,64

11 793,96 19 656,60

982,83 20 639,43

- 15 Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

* * *

Pozemky - zjištěná cena

=

0,4000 1,0005 2,1550 17 800,08 40 173,11 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků e) Pozemky

40 170,- Kč

=

Zjištěná cena pozemků činí celkem

40 170,- Kč

Věcná hodnota pozemků - indexová metoda e) Pozemky e1) Pozemky Výchozí cena:

=

Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: mimo centrum obce B - typ stavebního pozemku: stavebně připravený C - třída velikosti obce: obec nad 2.000 obyvatel D - typ polohy: bydlení - rodinné domy E - územní připravenost, infrastruktura: dobrá F - speciální charakteristiky: zhodnocená lokalita

* * * * * *

Výchozí cena upravená Jednotková cena stavebního pozemku: 608,40 Kč/m2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 292 ostatní plocha jiná plocha p.č. 293

=

400,- Kč/m2 1,30 1,50 0,60 1,30 1,00 1,00 608,40 Kč/m2

91 m2 181 m2

Výměra stavebních pozemků: 272 m2 272,00 m2 á 608,40 Kč/m2 = 165 484,80 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Pozemky - věcná hodnota

=

165 484,80 Kč

=

165 484,80 Kč

=

165 480,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků e) Pozemky Věcná hodnota pozemků činí celkem

165 480,- Kč

- 16 -

Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací - obvyklá cena ve smyslu ustanovení § 2 odst.1, zákona číslo 151/1997 Sb. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo realitní inzerce nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, realitní inzerce se předpokládá aktuální. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z internetových realitních serverů, z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. Rodinný dům řadový, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí poptávka je nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, její celkové velikosti, jejímu dobrému technickému stavu, standardnímu vybavení a průměrné údržbě, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z internetové realitní inzerce, databáze spolupracujících odhadců i z mé vlastní databáze. Podle těchto podkladů a údajů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány nebo jsou právě k prodeji nabízeny srovnatelné nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou doloženy v příloze tohoto znaleckého posudku. Závěry z průzkumu obvyklých cen jsou následující: A. Přímé srovnání s cenami nemovitostí v minulosti skutečně prodaných: Ze své vlastní databáze a z databáze spolupracujících odhadců v rámci ČSCOM jsem vybral celkem dvě nemovitosti. V samotné obci Bělkovice-Lašťany nemám v databázích žádné srovnatelné již prodané nemovitosti, porovnávané nemovitosti jsou však z okolí této obce a všechny nemovitosti jsou z okresu Olomouc: 1. Rodinný dům v obci Újezd u Uničova. Rodinný dům řadový vnitřní, který je dvoupodlažní, s částečným podsklepením a bez podkroví, s plochou střechou. Obsahuje byt (4+1) s příslušenstvím a s garáží. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je provedeno. Starší rodinný dům je v dobrém technickém stavu, v minulosti již byly provedeny postupně částečné rekonstrukce a modernizace. Zastavěná plocha je 112 m2, celková užitná podlahová plocha je 159 m2, pozemky celkem 445 m2. Nemovitost k datu prodeje byla v dobrém technickém stavu. Realizovaná kupní cena 1 650.000,- Kč 2. Rodinný dům v obci Štěpánov u Olomouce. Rodinný dům řadový vnitřní, který je dvoupodlažní, bez podsklepení a s podkrovím v sedlové střeše. Obsahuje byt (4+1) s příslušenstvím a s garáží. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je možné. Zánovní rodinný dům je ve velmi dobrém

- 17 technickém stavu, dům pochází z roku 2009 a vybavení je na současném standardu. Zastavěná plocha je 86 m2, celková užitná podlahová plocha je 164 m2, pozemky celkem 272 m2. Nemovitost k datu prodeje byla ve velmi dobrém technickém stavu. Realizovaná kupní cena 2 840.000,- Kč B. Přímé srovnání s cenami nabízených nemovitostí: Z realitní inzerce jsem vybral dne 02.02.2012 tři nemovitosti, které se nacházejí jednak v samotné obci Bělkovice-Lašťany, jednak v nejbližším okolí (do 5 km) od této obce: 3. Rodinný dům v obci Bělkovice-Lašťany, ve stejné lokalitě, sousední dům od oceňovaného domu. Rodinný dům řadový koncový, který je dvoupodlažní, s podsklepením a bez podkroví, s plochou střechou. Obsahuje byt (5+1) s příslušenstvím a s garáží. Napojení na běžné inženýrské sítě je provedeno, voda je z vlastní studny. Starší rodinný dům je ve vyhovujícím technickém stavu, v minulosti nebyly provedeny žádné zásadní rekonstrukce a modernizace. Zastavěná plocha 92 m 2, celková užitná podlahová plocha cca 200 m2, pozemky celkem 360 m2. Jedná se prakticky o shodný dům jako je dům oceňovaný, nemovitost k datu prodeje je ve vyhovujícím technickém stavu. Nabídková cena 1 950.000,- Kč 4. Rodinný dům v obci Olomouc, místní část Radíkov u Olomouce. Rodinný dům řadový koncový, který je dvoupodlažní, s částečným podsklepením a bez podkroví, s plochou střechou. Obsahuje byt (5+1) s příslušenstvím a s garáží u domu. Napojení na běžné inženýrské sítě je provedeno, navíc je i vlastní studna. Starší rodinný dům je ve velmi dobrém technickém stavu, v minulosti již byly provedeny částečné rekonstrukce a modernizace. Zastavěná plocha 110 m2, celková užitná podlahová plocha cca 150 m2, pozemky celkem 357 m2. Nemovitost k datu prodeje je ve velmi dobrém technickém stavu. Nabídková cena 2 250.000,- Kč 5. Rodinný dům v obci Samotíšky u Olomouce. Rodinný dům řadový koncový, který je dvoupodlažní, bez podsklepení a bez podkroví v sedlové střeše. Obsahuje byt (5+1) s příslušenstvím a s garáží. Napojení na běžné inženýrské sítě je provedeno. Starší rodinný dům je ve velmi dobrém technickém stavu, v roce 2006 byla provedena celková rekonstrukce a modernizace domu. Zastavěná plocha 100 m2, celková užitná podlahová plocha cca 150 m2, pozemky celkem 250 m2. Nemovitost k datu prodeje je ve velmi dobrém technickém stavu. Nabídková cena 2 295.000,- Kč Vyhodnocení srovnávaných nemovitostí: přímé srovnání lze provést se všemi uváděnými nemovitostmi, které se nacházejí buď ve stejné obci jako oceňovaná nemovitost, nebo v blízkém okolí této obce, vše v okrese Olomouc. Všechny srovnávané nemovitosti jsou sice starší rodinné domy, ale jsou schopné ihned k užívání na bydlení. Většina srovnávaných nemovitostí je již po rekonstrukci a modernizaci, celkové nebo jen částečné. Oceňovaná nemovitost rodinný dům Bělkovice-Lašťany č.p. 531 je starší rodinný dům s jedním bytem (5+1) s příslušenstvím, který je v dobrém technickém stavu, údržba je pravidelná. Při odhadu obvyklé ceny nemovitosti je přihlíženo ke všem výše uvedeným cenovým údajům a také k informacím z realitního trhu v okrese Olomouc a nejbližším okolí.

- 18 Oceňovaná nemovitost Bělkovice-Lašťany č.p. 531 s příslušnými pozemky má pro ocenění důležité cenotvorné faktory: Silné stránky: - dobrá poloha nemovitosti v obci - velikost domu, velikost celkové podlahové plochy i čisté obytné plochy Slabé stránky: - nemovitost v původním stavu, bez modernizací - malá výměra pozemků u domu - vodovod napojen ze studny sousední nemovitosti, bez jakékoliv písemné dohody nebo Věcného břemene Srovnáním oceňované nemovitosti s porovnávanými nemovitostmi, vzhledem k poloze oceňované nemovitosti, velikosti zastavěné a užitné plochy, obestavěného prostoru, velikosti pozemků, vzhledem ke standardní vybavenosti i s ohledem na celkový technický stav a údržbu oceňované nemovitosti, odhaduji srovnatelnou cenu na:

2 200 000,- Kč

C. Rekapitulace Zjištěná porovnávací cena: Zjištěná porovnávací cena objektů: Zjištěná cena pozemků: Zjištěná porovnávací cena celkem:

2 046 550,- Kč 40 170,- Kč 2 086 720,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem:

2 214 050,- Kč 165 480,- Kč 2 379 530,- Kč

Odhadovaná srovnávací hodnota:

2 200 000,- Kč

Obvyklá cena: 2 200 000,- Kč slovy: dvamilionydvěstětisíc Kč

- 19 -

ZÁVĚR: 1. Obvyklá cena nemovitosti, pokud by byla bez závad, je minimálně: 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy.

2 200.000,- Kč

Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které již byly v uplynulém období zobchodovány, nebo jsou právě nabízeny k prodeji a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), lze odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti Bělkovice-Lašťany č.p. 531 s příslušenstvím a s pozemky dle LV 243, pro k.ú. Lašťany je pro účel dražby minimálně: 2 200.000,- Kč slovy: dvamilionydvěstětisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá kompletní nemovitost s hlavní stavbou rodinným domem Bělkovice-Lašťany č.p. 531, s vedlejší stavbou, se všemi venkovními úpravami, trvalými porosty a s pozemky dle LV 243, vše v katastrálním území Lašťany. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v „ostatní“ obci Bělkovice-Lašťany, okres Olomouc. To znamená v průměrné poloze z hlediska jejího možného obchodování. Poloha je vhodná k využití jako rodinný dům k trvalému bydlení. Dostupnost nemovitosti je poměrně dobrá a dostupnost centra obce je také dobrá. Dostupnost regionálního centra i dalších větších měst v okolí je dobrá a je vhodná pro denní dojíždění. V místě jsou k dispozici běžné inženýrské sítě, kromě veřejného vodovodu, a dům na ně může být napojen. Dále je cena ovlivněna celkovou velikostí domu i využitelné obytné plochy v domě, celkovým stářím nemovitosti, jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, dobrým technickým stavem a údržbou. V domě je jeden byt (5+1) s příslušenstvím a s garáží. Obvyklá cena pro účely dražby se tedy odhaduje s ohledem na polohu oceňované nemovitosti, její celkovou velikost, poměrně malé stáří, standardní vybavenost, dobrý technický stav a prováděnou údržbu. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitost bude po dražbě po této stránce bez závad, vlastníkům zanikne vlastnictví i právo užívání. K oceňované nemovitosti se nevážou žádná Věcná břemena s omezující povinností, ani zde nejsou vložena žádná ocenitelná práva ve prospěch oceňované nemovitosti.

V Olomouci, 05.02.2012 Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870; 603289224

- 20 -

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.05.1992 č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4899 - 014/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 013/2012.

V Olomouci, 05.02.2012

Ing. Jan Štěpánek

12

Recommend Documents