Znalecký posudek č. 4952 - 067/12 o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky číslo 1007/33 z domu Nová Ulice č. p. 1007, ulice „Za Vodojemem” č.o. 8, s podílem na pozemku parcelní číslo St. 1295 - zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Nová Ulice, obec Olomouc, okres Olomouc. List vlastnictví 8810 a 7823. Č.j.: KSOS 8 INS 16312/2011-A13
Objednatel posudku:
Mgr. Bohdana Šocová Palackého 641/11 772 00 Olomouc insolvenční správce dlužnice: Jana Šteckerová, RČ 665402/0252, Za Vodojemem 1007/8, 779 00 Olomouc
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražby.
Podle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a podle stavu ke dni 25.09.2012 posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870; 603289224 Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a dále 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci, 30.09.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky číslo 1007/33 z domu Nová Ulice č. p. 1007, ulice „Za Vodojemem” č.o. 8, s podílem na pozemku parcelní číslo St. 1295 - zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Nová Ulice, obec Olomouc, okres Olomouc. List vlastnictví 8810 a 7823. Č.j.: KSOS 8 INS 16312/2011-A13 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 1007/33 ulice "Za Vodojemem" č.p. 1007 / č.o. 8 779 00 Olomouc Region: Olomoucký Okres: Olomouc Katastrální území: Nová Ulice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.09.2012 za přítomnosti vlastníků a znalce Ing. Jana Štěpánka. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, Listy vlastnictví 7823 a 8810 pro katastrální území Nová Ulice, ze dne 19.09.2012. Ověřeno pod č. SMOL/141237/2012/OSPR/MATR/Sed. - Kopie Katastrální mapy pro katastrální území Nová Ulice, ze dne 17.01.2012, pod č.j. 644/2012-805. - Kupní smlouva - Smlouva o převodu vlastnictví jednotky - bytu č. 1007/33, ze dne 26.04.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 27.07.2006. - Prohlášení vlastníka budovy dle zákona č. 72/1994 Sb., k budově č.p. 1007 v katastrálním území Nová Ulice, ze dne 09.05.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 12.05.2005. - Informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti znalci. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém dne 25.09.2012 při místním šetření. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z Katastru nemovitostí, Listy vlastnictví 7823 a 8810 pro katastrální území Nová Ulice, jsou vlastníky nemovitosti jednotky č. 1007/33: SJM Štecker František a Šteckerová Jana, Za Vodojemem 1007/8, Nová Ulice, 779 00 Olomouc 9 RČ 630725/6076 RČ 665402/0252 podíl připadající na byt č. 1007/33
376/23498
-36. Dokumentace a skutečnost: Původní stavební dokumentace, Stavební povolení, ani Kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloženo při místním šetření. Dům č.p. 1007 je situován na stavební parcele číslo St. 1295 při ulici „Za Vodojemem” a má č.o. 8. Jedná se o dům osmipodlažní, s plným podsklepením a s plochou střechou. Je to bytový dům typový s převládajícím účelem využití k bydlení. Více než 50 % všech ploch připadá na bydlení. Dům je rozdělen na jednotky Prohlášením vlastníka budovy dle zákona číslo 72/1994 Sb. a jednotky jsou převedeny do osobního vlastnictví. Jedná se o bytový dům typový s byty a s domovním příslušenstvím. V 1. PP jsou situovány sklepní místnosti a domovní příslušenství. Všech 8 nadzemních podlaží (NP) obsahuje jen bytové jednotky a společné domovní prostory. Stáří stavby k datu ocenění je 40 roků. Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka číslo 1007/33, tj. dvoupokojová bytová jednotka s kuchyňským koutem a s příslušenstvím, umístěná v 7. NP domu, včetně příslušného podílu na společných částech domu a na pozemku pod stavbou.
7. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory oceněné 1) Bytová jednotka č. 1007/33 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek
8. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 1007/33 Jedná se o dvoupokojovou bytovou jednotku (2+k.k.) s příslušenstvím, která se nachází v 7. NP bytového domu č.p. 1007 situovaného na parcele číslo St. 1295 v katastrálním území Nová Ulice, při ulici „Za Vodojemem”, dům zde má č.o. 8. Přístup do bytové jednotky je ze společného komunikačního prostoru se schodištěm a s výtahem. Ze společného prostoru se vstupuje přímo do prostoru bytu, kde je předsíň, dále koupelna a WC, průchozí obývací pokoj s kuchyňským koutem a ještě druhý pokoj. Z obývacího pokoje je přístup na lodžii. K bytu přísluší ještě sklepní kóje umístěná v 1. PP domu.
-4Stavební provedení budovy je se základy železobetonovými, s izolacemi proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou montované z plošných panelů s dodatečným zateplením. Stropy jsou železobetonové panelové s rovnými podhledy. Střecha je nízká valbová. Krytina valbové střechy je plechová. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Vnitřní povrchové úpravy v oceňované jednotce jsou provedeny jako jednovrstvé tenké omítky. Vnější povrchové úpravy jsou šlechtěné barvené omítky na dodatečné zateplovací termofasádě. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny jen v minimální míře u vany v koupelně. Schody jsou železobetonové s povrchem teracovým a se zábradlím. Dveře jsou dřevěné hladké a rámové náplňové. Okna jsou plastová s izolačními dvojskly. Podlahy v obytných místnostech jsou s povrchy vlýsky a PVC. Vytápění je ústřední z centrálního tepelného zdroje. Elektroinstalace je světelná a motorová s jističi automatickými. Bleskosvod je na budově proveden. Rozvod vody studené a teplé je proveden, zdrojem vody je veřejný vodovod. Odkanalizování od všech zařizovacích předmětů je svedeno do veřejné kanalizace. Vnitřní plynovod v oceňované bytové jednotce není proveden vůbec. Ohřev teplé užitkové vody je centrální. Kuchyně je vybavena původní kuchyňskou linkou s běžným elektrickým sporákem. Vnitřní hygienické vybavení jednotky je malá vana, umývadlo a splachovací záchod typu kombi. Bytové jádro je původní prefabrikované jádro s povrchem z umakartu. Ostatní vybavení je běžné jako např. telefon domovní, rozvody televizního signálu, vestavěné skříně, požární vodovod, odvětrání prostor pomocí ventilátorů a běžných vzduchotechnických zařízení apod. Objekt je vybaven moderním osobním výtahem. Oceňovaná bytová jednotka číslo 1007/33 má celkovou podlahovou plochu místností pro ocenění, skládající se z následujících ploch: obývací pokoj s kuchyňským koutem 20,4 m2, pokoj 8,2 m2, předsíň 4,5 m2, koupelna 2,1 m2, WC 1,0 m2, k bytu přísluší i lodžie o ploše 3,2 m2 a sklepní kóje umístěná v 1. PP domu, sklepní kóje o ploše 1,4 m2. Spoluvlastnický podíl připadající na jednotku č. 1007/33 je určen na: 376/23498
Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemek v obci Olomouc, tj. ve statutárním městě se 100.233 obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR platného pro rok 2012). Pro město Olomouc platí od 01.07.2012 Cenová mapa stavebních pozemků č. 16 a pozemek podle ní bude oceněn, protože na příslušném mapovém listě je pro tento pozemek uveden cenový údaj 1.340,- Kč/m2. Stavby na pozemku lze napojit na všechny běžné inženýrské sítě, pozemek je mírně svažitý, přístup k pozemku je po komunikacích se zpevněnými povrchy.
-5-
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Zjištěná porovnávací cena objektů Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 1007/33 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Olomouc Stáří stavby: 40 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 28 441,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: pokoj s kuchyňským koutem: pokoj: předsíň: koupelna: WC: lodžie: Podlahová plocha bytu:
= = = = = = =
20,40 m2 8,20 m2 4,50 m2 2,10 m2 1,00 m2 3,20 m2 39,40 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
= =
1,40 m2 1,40 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:
= = =
39,40 m2 0,14 m2 39,54 m2
1,40 m2 * 0,10
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - ostatní světové strany s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - příslušenství úplné, umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - standardní vybavení - lodžie a sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - dálkové, ústřední 9. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - byt se zanedbanou údržbou - předpoklad provedení menších stavebních úprav
č.
Vi
III II II II III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,03
II III
-0,10 0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
-6Koeficient pro stáří 40 let:
0,80
9
Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V10 * 0,80 = 0,632 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III II IV II II II III II
0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + Pi ) = 1,030 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
IV
0,05
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + Ti ) = 1,050 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,632 * 1,030 * 1,050 = 0,684 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 28 441,- Kč/m2 * 0,684 = 19 453,64 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 19 453,64 Kč/m2 * 39,54 m2 = 769 196,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
769 196,93 Kč
Hodnota spoluvlast. podílu: 540 020,- Kč * 376 / 23 498 =
+
8 641,06 Kč
Bytová jednotka č. 1007/33 - zjištěná cena
=
777 837,99 Kč
Bytová jednotka č. 1007/33 - zjištěná cena po zaokrouhlení
=
777 840,- Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 540 020,- Kč Spoluvlastnický podíl: 376 / 23 498
-7Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení 1) Bytová jednotka č. 1007/33
777 840,- Kč
=
Zjištěná porovnávací cena bytů činí celkem
777 840,- Kč
Věcná hodnota objektů Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 1007/33 - § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
J. domy vícebytové (typové) 2+k.k. montovaná z dílců betonových plošných 1122
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: pokoj s kuchyňským koutem: pokoj: předsíň: koupelna: WC: lodžie: Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:
= = = = = = =
20,40 m2 8,20 m2 4,50 m2 2,10 m2 1,00 m2 3,20 m2 39,40 m2
Podlahové plochy sklepních kójí a půdních prostor: sklepní kóje: Podlahové plochy sklepních kójí a půdních prostor - celkem:
= =
1,40 m2 1,40 m2
= = =
39,40 m2 0,14 m2 39,54 m2
Započítaná podlahová plocha jednotky: Započítaná podlahová plocha sklepních kójí: Podlahové plochy - celkem:
2
1,40 m * 0,10
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů:
Provedení betonové pasy izolované panelové železobetonové panelové nízká valbová střecha plechová pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky
Hodnocení standardu S S S S S S P
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
-88. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:
šlechtěné omítky na termofasádě minimální běžné keramické obklady standardní povrch a zábradlí dřevěné hladké a rámové plastová vlýsky a PVC ústřední světelná a třífázová je proveden studená a teplá voda je provedena chybí centrální ohřev teplé vody běžný elektrický sporák vana, umývadlo, WC osobní výtah běžné vybavení instalační šachty, koupelny, WC
N P S S X S S S S S S S C S S S S S S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: P 8. Úprava vnějších povrchů: N 9. Vnitřní obklady keramické: P 10. Schody: S 11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: C 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: S 25. Ostatní: S 26. Instalační prefabrikovaná jádra: S Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:
Obj. podíl [%] 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 5,40 1,00 18,20 1,00 8,40 1,00 4,90 1,00 2,30 1,00 0,70 0,46 2,62 1,54 4,47 0,46 0,60 1,00 2,90 1,00 3,30 1,00 5,30 1,00 3,00 1,00 4,80 1,00 5,10 1,00 0,40 1,00 3,20 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 2,20 1,00 1,90 1,00 3,90 1,00 1,30 1,00 5,70 1,00 3,70 97,39 0,9739
-9Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * *
8 020,- Kč/m2 1,0370 0,9739 1,1100 2,1390
Základní cena upravená
=
19 230,97 Kč/m2
Plná cena:
39,54 m2 * 19 230,97 Kč/m2
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,000 %
=
760 392,55 Kč
-
380 196,28 Kč
Bytová jednotka č. 1007/33 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství =
380 196,27 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 540 020,- Kč Spoluvlastnický podíl: 376 / 23 498 Hodnota spoluvlast. podílu: 540 020,- Kč * 376 / 23 498 =
+
8 641,06 Kč
Bytová jednotka č. 1007/33 - věcná hodnota vč. podílu na přísl. =
388 837,33 Kč
Bytová jednotka č. 1007/33 - věcná hodnota po zaokrouhlení
388 840,- Kč
=
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor bez odpočtu opotřebení 1) Bytová jednotka č. 1007/33
=
Věcná hodnota bytů bez opotřebení činí celkem
769 030,- Kč 769 030,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení 1) Bytová jednotka č. 1007/33 Věcná hodnota bytů činí celkem
=
388 840,- Kč 388 840,- Kč
- 10 -
Zjištěná cena pozemků a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo zastavěná plocha a nádvoří St. 1295 Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 403,00 1 340,00
Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 540 020,540 020,540 020,- Kč
=
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek
540 020,- Kč
=
Zjištěná cena pozemků činí celkem
540 020,- Kč
Věcná hodnota pozemků - indexová metoda a) Pozemky a1) Pozemek Výchozí cena: Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: mimo centrum obce B - typ stavebního pozemku: stavebně připravený C - třída velikosti obce: obec nad 100.000 obyvatel D - typ polohy: bydlení - bytové domy E - územní připravenost, infrastruktura: dobrá F - speciální charakteristiky: bez starých zátěží
=
500,- Kč/m2
* * * * * *
Výchozí cena upravená = 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 1 447,88 Kč/m Oceňovaný stavební pozemek: zastav. pl. a nádvoří p.č. St. 1295 403 m2
1,10 1,50 1,50 1,30 1,00 0,90 1 447,88 Kč/m2
Výměra stavebních pozemků: 403 m2 2 2 403,00 m á 1 447,88 Kč/m = 583 495,64 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Pozemek - věcná hodnota
=
583 495,64 Kč
=
583 495,64 Kč
=
583 500,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek Věcná hodnota pozemků činí celkem
583 500,- Kč
- 11 -
Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací - obvyklá cena ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1, zákona číslo 151/1997 Sb. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo realitní inzerce nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, realitní inzerce se předpokládá aktuální. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z internetových realitních serverů, z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. Bytová jednotka dokončená (v panelovém domě) uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí poptávka mírně převyšuje nabídku. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, její celkové velikosti, jejímu technickému stavu, standardnímu vybavení, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z internetové realitní inzerce, databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze a údaje ze spolupracujících realitních kanceláří. Podle těchto podkladů a údajů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány nebo jsou právě k prodeji nabízeny srovnatelné nemovitosti. Závěry z průzkumu obvyklých cen jsou následující: Přímé srovnání s cenami nabízených nemovitostí: Z databáze spolupracujících odhadců (ČSCOM) jsem vybral dne 29.09.2012 následující nemovitosti z obce Olomouc, ze srovnatelných lokalit, vše v obci a v okrese Olomouc: 1. Byt v obci Olomouc, ulice „Neředínská“, k.ú. Neředín. Byt (2+1) s příslušenstvím, umístěný ve srovnatelné lokalitě, tj. v sousedním k.ú. a ve starší panelové stavbě, která je již po částečné rekonstrukci. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je provedeno. Podlahová plocha bytu je 48,43 m2, k bytu přísluší i sklep v 1. PP domu. Vlastní byt je v původním provedení, je ve vyhovujícím technickém stavu a podprůměrně udržovaný. Realizovaná kupní cena: 770.000,- Kč, tj. 15.899,- Kč/m2 podlahové plochy 2. Byt v obci Olomouc, ulice „Werichova“, k.ú. Nové Sady u Olomouce. Byt (2+1) s příslušenstvím, umístěný ve srovnatelné lokalitě, tj. ve sousedním k.ú. a ve starší panelové stavbě, která je již po celkové rekonstrukci a modernizaci. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je provedeno. Podlahová plocha bytu je 44,5 m2, k bytu přísluší i sklep v 1. PP domu. Vlastní byt je v původním provedení, je ve vyhovujícím technickém stavu a průměrně udržovaný. Realizovaná kupní cena: 850.000,- Kč, tj. 19.101,- Kč/m2 podlahové plochy
- 12 3. Byt v obci Olomouc, ulice „Trnkova“, k.ú. Nové Sady u Olomouce. Byt (2+1) s příslušenstvím, umístěný ve srovnatelné lokalitě na panelovém sídlišti. Byt je ve starší panelové stavbě, která je již po celkové rekonstrukci a modernizaci. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je provedeno. Podlahová plocha bytu je 44,2 m2, k bytu přísluší i sklep v 1. PP domu. Vlastní byt je v původním provedení, je ve vyhovujícím technickém stavu a průměrně udržovaný. Realizovaná kupní cena: 850.000,- Kč, tj. 19.230,- Kč/m2 podlahové plochy Vyhodnocení srovnávaných nemovitostí: přímé srovnání lze provést se všemi uváděnými nemovitostmi umístěnými ve stejné obci Olomouc, v sousedních k.ú., ve srovnatelné poloze na sídlištích, vše ve městě Olomouci. Oceňovaná nemovitost, byt č. 1007/33 je umístěn ve starším panelovém typovém bytovém domě, v obci Olomouc a v jeho místní části a k.ú. Nová Ulice, v domě č.p. 1007. Dům je starý 40 roků a je v dobrém technickém stavu, protože je již po celkové revitalizaci. Oceňovaná nemovitost byt č. 1007/33 s příslušnými podíly na budově č.p. 1007 i na pozemku parcelní číslo St. 1295, vše v k.ú. Nová Ulice, má pro ocenění důležité cenotvorné faktory: Silné stránky: - stavba po revitalizaci v dobrém technickém stavu - dobrá poloha v obci i v regionu - možnost napojení na všechny běžné inženýrské sítě Slabé stránky: - velmi malá podlahová plocha bytu o dispozici (2+k.k.) - vlastní byt je v původním provedení, vyžadujícím modernizaci - poměrně nízká cenová úroveň trhu se srovnatelnými nemovitostmi - typické panelové sídliště s vysokopodlažní zástavbou Srovnáním oceňované nemovitosti s výše uvedenými porovnávanými nemovitostmi srovnatelných bytů ve stejném městě i ve srovnatelné lokalitě (katastrálním území), vzhledem k poloze oceňované nemovitosti, velikosti podlahové a užitné plochy vlastního bytu, k běžné vybavenosti i s ohledem na technický stav oceňované nemovitosti, odhaduji srovnatelnou cenu nemovitosti bytové jednotky na:
750 000,- Kč tj. 18.382,- Kč/m2 podlahové plochy
- 13 -
C. Rekapitulace Zjištěná porovnávací cena: Zjištěná porovnávací cena objektů:
769 200,- Kč
Zjištěná cena pozemků:
540 020,- Kč
Zjištěná porovnávací cena celkem:
777 840,- Kč
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:
380 200,- Kč
Věcná hodnota pozemků:
583 500,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
388 840,- Kč
Odhadovaná srovnávací hodnota celkem:
750 000,- Kč
Obvyklá cena: 750 000,- Kč
slovy: sedmsetpadesáttisíc Kč
- 14 -
ZÁVĚR: 1. Obvyklá cena nemovitosti, pokud by byla bez závad, je minimálně: 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy.
750.000,- Kč
Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období zobchodovány, nebo které jsou právě nabízeny k prodeji a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti bytové jednotky č. 1007/33 s příslušnými podíly na budově č.p. 1007 a na pozemku parcelní číslo St. 1295, vše dle LV 8810 a LV 7823 pro katastrální území Nová Ulice, je pro účel dražby minimálně: 750.000,- Kč slovy: sedmsetpadesáttisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá kompletní nemovitost bytové jednotky č. 1007/33 vyčleněné z budovy č.p. 1007 s podílem na společných částech budovy č.p. 1007 i na pozemku parcelní číslo St. 1295, vše dle LV 8810 a LV 7823 pro katastrální území Nová Ulice. Podíl na společných částech budovy a na pozemku činí 376/23498. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází ve statutárním městě Olomouci. To znamená v poměrně dobré poloze z hlediska její možné prodejnosti. Poloha je vhodná k využití jako bytová jednotka k bydlení. Dostupnost nemovitosti je dobrá, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra města, do regionálního centra i do dalších okolních větších měst a obcí. Dále je cena ovlivněna také celkovým stářím původní nemovitosti, jejím konstrukčním a materiálovým provedením, běžnou vybaveností a poměrně dobrým technickým stavem domu. Byt č. 1007/33 má typové dispoziční uspořádání a nachází se ve starším typovém panelovém bytovém domě. V bytovém domě jsou jen bytové jednotky s příslušenstvím a není zde žádný nebytový prostor určený k podnikání. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na poměrně dobrou polohu oceňované nemovitosti v obci, na její celkovou skutečnou velikost (podlahovou plochu), běžnou vybavenost, vyhovující technický stav, dispoziční uspořádání a přináležející příslušenství i s ohledem na cenovou úroveň trhu s byty v obci i v okolním regionu v současné době. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitost bude po této stránce po dražbě bez závad, vlastníkovi zanikne vlastnictví i právo užívání. K oceňované nemovitosti se neváže žádné omezující Věcné břemeno a nejsou zde taktéž vložena žádná ocenitelná práva ve prospěch oceňované nemovitosti.
V Olomouci, 30.09.2012 Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870; 603289224
- 15 -
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.05.1992 č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4952 - 067/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 092/2012.
V Olomouci, 30.09.2012
Ing. Jan Štěpánek
