ZNALECKÝ POSUDEK č. 820-244/12 stanovení ceny obvyklé (tržní) nemovitostí – bytová jednotka č.133/4 v budově č.p.133 na p.č.St.33 a pozemek je jiného vlastníka a budova bez čp/če na p.č.St,260/5 jiného vlastníka, vše včetně příslušenství, v k.ú. Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou, obec Dolní Újezd, okres Přerov: Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o., se sídlem Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552
Vlastník nemovitostí:
SJM Alena Rutterová a Petr Rutter, oba bytem Dolní Újezd 133, 751 23 Dolní Újezd
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000Sb., o veřejných dražbách č.j. 282/012
Posudek vypracovala:
Ing. Šárka Kašparová
Kancelář: Telefon:
Křivánky 31, 642 00 Brno Sokolovská 1318, 739 11 Frýdlant nad Ostravicí +420 603 420 456
Datum místního šetření:
19.12.2012
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
19.12.2012
Posudek obsahuje 18 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
–2–
A. Nález Znalecký úkol Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky Dražbyprost s.r.o. ze dne: 12.12.2012.
Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených •
Byt. jednotka č. 133/4 v budově Dolní Újezd č. p. 133, bytový dům LV č. 411, na parcele St. č. 33 LV č. 10002
Podíl o velikosti 7655/74363 na společných částech domu- budově Dolní Újezd č. p. 133, bytový dům LV č. 411, na parcele St. č. 33 LV č. 10002 to vše zapsáno na listu vlastnictví č. 432 pro katastrální území Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou, obec Dolní Újezd, okres Přerov, u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov. •
Budova bez č. p./č. e., jiná stavba na parcele St. č. 260/5
to vše zapsáno na listu vlastnictví č. 458 pro katastrální území Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou, obec Dolní Újezd, okres Přerov, u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950) k tomuto uváděl: Měřítko pro soudní odhad. § 304. Určená hodnota věci je její cena. Má-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti určitou sumou peněžitou. Cena řádná a mimořádná. § 305. Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to její cena mimořádná. Která cena je směrnicí při soudních odhadech. § 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy cena obecná.
–3– V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád)) bylo uvedeno: § 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov podle zastavěné plochy (po př. jednotek obestavěného prostoru), nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku (výnosu), kterého lze při řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby (§§ 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti. Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: V rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30.1.1998 je mj. uvedeno (pozn.: pojem „odhadní cena“ se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.): Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu ... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. V zákonu č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, je mj. uvedeno k oceňování hypotečních zástavních listů: „Hypoteční zástavní listy § 28 … (2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastnosti nemovitosti, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, c) práv a závad s nemovitostí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou.
Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“):
1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.).
2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti.
3. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti.
–4– 4. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost.
5. Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty - prostý aritmetický průměr mezi hodnotou výnosovou a cenou časovou.
6. Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru - vážený aritmetický průměr z hodnoty výnosové a ceny časové. Při převažující ceně časové se klade větší váha na hodnotu výnosovou.
7. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 16.7.2012. Za ú časti pani Rutterové, do jednoho pokoje a vedlejší stavby nebyl znalci umožněn vstup.
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitosti viz příloha
Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy viz příloha
Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Olomoucký Přerov Dolní Újezd Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou (630322)
List vlastnictví číslo: 432, 458 Vlastník: Společné jmění manželů Rutter Petr Rutterová Alena Dolní Újezd 133, 751 23 List vlastnictví číslo: 411 Vlastníci: 1. Společné jmění manželů Brázda Aleš Brázdová Vladimíra Dolní Újezd 133, 751 23
Podíl: 8 612/74 363
2. Hercík Bohumil Dolní Újezd 133, 751 23
Podíl: 3 788/74 363
3. Horsáková Dagmar Ing.
Podíl: 8 874/74 363
–5– Staměřice 82, Dolní Újezd, 751 25 4. Společné jmění manželů Keclík Alois Keclíková Alena Dolní Újezd 133, 751 23
Podíl: 7 691/74 363
5. Kollarová Cecilie Dolní Újezd 133, 751 23
Podíl: 7 608/74 363
6. Ohlídal Libor Dolní Újezd 133, 751 23
Podíl: 7 688/74 363
7. Společné jmění manželů Přidal Leopold Přidalová Hana Dolní Újezd 133, 751 23
Podíl: 7 901/74 363
8. Společné jmění manželů Rutter Petr Rutterová Alena Dolní Újezd 133, 751 23
Podíl: 7 655/74 363
9. Sedlák Josef Dolní Újezd 133, 751 23
Podíl: 6 848/74 363
10. Vágnerová Josefa Dolní Újezd 133, 751 23
Podíl: 7 698/74 363
List vlastnictví číslo: 10002 Vlastník:
Česká republika Právo hospodařit s majetkem státu: Pozemkový fond České republiky Husinecká 1024/11a, Praha, Žižkov, 130 00
Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.
–6–
Vlastní databáze znalce Vlastní databáze znalce, sestavená z údaj ů realitní inzerce a informací o realizovaných cenách nemovitostí databáze POSN. Databáze je sestavena formou sešitu v textovém editoru Excel pomocí programu ABN. Údaje o jednotlivých nemovitostech, použitých ke srovnání, jsou uvedeny dále v posudku v příloze.
Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc., Brno. a program Delta-NEM.
Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění bytová jednotka č.133/4 v budově č.p.133 na p.č.St.33 a pozemek je jiného vlastníka a budova bez čp/če, kůlna na p.č.st,260/5 jiného vlastníka, vše včetně příslušenství, v k.ú. Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou, obec Dolní Újezd, okres Přerov. Bytová jednotka je v katastru nemovitostí zapsána na LV 432, dům je zapsán na LV 411, pozemky p.č.St.33, budova bez čp/če je zapsána na LV 458 a p.č.St.33, p.č.260/5 jsou zapsány na LV 10002 jsou jiného vlastníka. Všechny listy vlastnictví jsou vedeny katastrálním úřadem pro olomoucký kraj, katastrální pracoviště Přerov. Areál se nachází na okraji obce. Příjezd k areálu je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně bytovými a rodinnými domy.
Umístění nemovitosti v obci Obec Dolní Újezd se nachází na úpatí Oderských vrch ů 4 km severozápadně od města Lipníka nad Bečvou v údolí Moravské brány, která od sebe odděluje na jedné straně Jeseníky, které se podílejí na stavbě Moravské brány ze severu Oderskými vrchy a na druhé, západní straně Beskydy, které lemují Moravskou bránu Hostýnskými a Vsetínskými vrchy. Osídlení tohoto území se datuje až do doby lovců mamutů, o čemž svědčí četné archeologické nálezy z této oblasti. Obec Dolní Újezd je lemována lesy Oderských vrchů, z hlediska turistiky je však nutno připomenout, že tyto lesy jsou v současné době součástí vojenského prostoru Libavá a jsou proto pouze částečně zpřístupněné. Toto omezení však nebrání návštěvě těchto krásných lesů, které jsou v letním období cílem návštěvy houbařů z širokého okolí. Zcela uzavřen je prostor SZ od komunikace Velký ÚjezdKozlov Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Vzdálenost k autobusovému nádraží (zastávce): Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Obyvatelstvo v okolí: Územní plán: Inženýrské sítě v obci s možností napojení:
okrajová část města 3km 400m průměrná dostupnost, zpevněná komunikace rovina plochy pro bydlení a služby průměrné bezkonfliktní plochy pro bydlení elektřina, vodovod, plynovod
–7–
Obsah posudku a) Kůlna b) Byt Ocenění dle vyhlášky Ocenění porovnávací metodou
–8–
B.
Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno obvyklou cenou vyplývající z ceny podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku (tato cena je pro určení ceny obvyklé cenou orientační), ceny získané porovnávacím způsobem dle prodejnosti obdobných nemovitostí v dané lokalitě na realitním trhu s ohledem na stav nemovitosti.
Popisy objektů a) Vedlejší stavba - kůlna Budova bez čp/če na p.č. 260/5 jiného vlastníka, zděná kůlna užívaná pro skladování. Zděná z cihel tl.30cm, dvoupodlažní s pultovou střechou, krytina azbestocementová, okna ocelová jednoduchá, vnější omítky ve špatném stavu opadané, dveře dřevěné. Vnitřní prostory znalci nejsou známy, vlastník neumožnil znalci vstup do objektu. Objekt je ve zhoršeném stavu.
b) Byt Byt č.133/4 se nachází v budově č.p.133 na parcele č. St.33 jiného vlastníka vše v katastrálním území Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou, město Dolní Újezd, okres Přerov. Jedná se o řadový bytový dům obdelníkového půdorysu, podsklepený, se třemi nadzemními podlažími bez výtahu. Střecha je sedlová. Součástí bytové jednotky je její veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, topení, elektroinstalace) kromě stoupacích vedení. K vlastnictví bytové jednotky patří podlahová krytina, obklady stěn, vnitřní omítky, nenosné příčky, vnitřní dveře, okna, vstupní dveře, bytový uzávěr vody, vodoměry a bytový rozvaděč nacházející se uvnitř jednotky. K vlastnictví bytové jednotky dále patří hlavní jistič, elektroměr a listovní schránka, které jsou umístěny vně jednotky. Jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnějšími okny. Dispozice domu: V 1.PP se nachází sklepní prostory a v 1.NP až 3.NP se nachází bytové jednotky. Nosná konstrukce: zděná Izolace: proti zemní vlhkosti vodorovné Vnější povrchy: obvodových stěn fasádní omítka Obklady: v jídelně, předsíni a WC je dřevěný obklad Střecha: sedlová, plechová Schodiště: betonové Podlahy: lamino (jídelna, předsíň), PVC(kuchyňský kout), parkety (pokoje), keramická dlažba (sociální zařízení) Okna: plastová Dveře: dřevěné
–9– Vytápění: ústřední, plynový kotel Oplechování: parapety, žlaby, svody z pozinkovaného plechu opatřeny nátěrem Bleskosvod: ano Napojení na přípojky: vody, elektřiny, plynovod Sanitární zařízení: WC splachovací, vana, umyvadlo Kuchyňské vybavení: mycí dřez, plynový sporák Podíl id.7655/74363 na společných částech domu. Společnými částmi budovy jsou zejména: • základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, vnější omítky, plášť • střecha, střešní krytina, okapy, svody dešťové vody • hlavní svislé a vodorovné konstrukce • hromosvody • vchody (hlavní vchod do domu v 1. nadzemním podlaží a zadní vchod) • vstupní prostory, prostory zádveří • schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, kromě vstupních dveří do jednotek • domovní chodby • prádelna • rozvody vody, kanalizace (až ke zdi jednotek), elektroinstalační rozvody včetně rozvodné skříně, domovní elektroinstalace ve společných částech, svislé rozvody telekomunikací, rozvody vzduchotechniky včetně ventilátorů • komíny • venkovní schodiště • společné technické zařízení • septik Příslušenství domu tvoří: veškeré přípojky, venkovní úplavy, okapový a přístupové chodníky. Umístění bytu v domě: Dispozice bytu:
byt se nachází ve 2.NP 3+kk
Byt má předsíň, jídelnu s kuchyňským koutem, 2*pokoj, komoru, koupelnu, WC, balkón, 2*sklep Stáří a technický stav objektu a bytu Objekt: Stáří: 2012 - cca1971 = 41 let Provedené adaptace: Výměna oken za plastová. Celkový technický stav, vzhledem ke stáří a prováděné údržbě je průměrný. Závady jednotlivých konstrukcí a vybavení: Nebyly zjištěny. Byt: Stáří: 2012 - cca1971 = 41 let Provedené adaptace: Výměna oken za plastová, rekonstrukce koupelny. Celkový technický stav, vzhledem ke stáří a prováděné údržbě je mírně zhoršený. Je nutná rekonstrukce vytápění a vedení inženýrských sítí. Závady jednotlivých konstrukcí a vybavení: Nebyly zjištěny.
– 10 –
Ocenění podle cenového předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu K p: Přerov Okres: Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel Příslušenství stavby
a) Kůlna – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,871 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,314 (Bytové domy) Podlaží: Název 1.NP 2.NP Součet:
Výška 2,80 m 1,85 m 4,65 m
Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,80 × 19 1,85 × 19 2.NP Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny
Zastavěná plocha 19,00 m2 19,00 m2 38,00 m2
= = =
53,20 m3 35,15 m3 88,35 m3
Obj. podíl Hodnocení 7,10 % Podstandardní 31,80 % Standardní
– 11 –
3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
Název, popis Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace
Obj. podíl 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 7,10 % –0,54 × 6,10 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 5,80 % 12. Elektroinstalace Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
1,0000 – – – =
0,0383 0,0329 0,0580 0,8708
Ocenění: 1 250,– Kč/m3 Základní jednotková cena × 0,8708 Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,3140 610,96 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 88,35 m3 × 610,96 Kč/m3
=
53 978,32 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 41 roků Předpokládaná další životnost: 39 roků Opotřebení: 100 × 41 / (41 + 39) = 51,250 % Odpočet opotřebení: 53 978,32 Kč × 51,250 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
27 663,89 Kč 26 314,43 Kč
Kůlna – zjištěná cena: Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení: a) Kůlna Cena příslušenství stavby činí ke dni odhadu celkem: Byt – spoluvlastnický podíl: 7 655 / 74 363
26 314,43 Kč
26 314,43 Kč 26 314,43 Kč 2 708,83 Kč
b) Byt – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Název Kuchyně s
Plocha [m2] celková koef. započítaná 18,29 1,00 18,29
– 12 – jídelnou Pokoj Pokoj Předsíň Koupelna Komora WC Sklep Sklep Balkon
17,49 15,15 5,17 3,16 2,56 0,82 7,10 6,81 1,95 78,50
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0,80 0,17
17,49 15,15 5,17 3,16 2,56 0,82 5,68 5,45 0,33 74,10
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Olomoucký Kraj: Dolní Újezd Obec: Počet obyvatel: 1 206 10 082,– Kč/m2 Indexovaná prům. cena (IPC): Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi II. Stavba na vlastním pozemku (ve 2 Vlastnictví nemovitostí spoluvlastnictví) I. Negativní 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 0,00 –0,05
3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,850
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku I. Bez většího významu 1 Význam obce II. Na okraji zastavěného území obce 2 Poloha nemovitosti II. Objekty pro bydlení 3 Okolní zástavba a životní prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení II. Základní škola 5 Školství a sport I. Žádné zdravotnické zařízení 6 Zdravotní zařízení e jná doprava II. Omezené dopravní spojení 7 V ře II. Bezproblémové okolí 8 Obyvatelstvo I. Vyšší než je průměr v kraji 9 Nezaměstnanost v obci a okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti II. Bez dalších vlivů 11 Vlivy neuvedené 11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi): i=1
0,940
Pi 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 –0,03 0,00 0,00 –0,06 0,00 0,00
– 13 – Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku IV. Budova - zděná nebo monolitická 1 Typ stavby konstrukce vyzdívaná II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 2 Společné části domu sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu 3 Příslušenství domu II. Ostatní podlaží nevyjmenované 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní světové strany - částečný výhled 5 Orientace obyt. místností ke světovým stranám III. Příslušenství úplné - standardní provedení 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) ytáp í bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 8 V ěn III. Bez vlivu na cenu 9 Kriterium jinde neuvedené III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 10 Stavebně-technický stav provedení menších stavebních úprav) * C - stáří od 30 do 50 let včetně Kategorie stavby: Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,8
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,748
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,850 × 0,940 × 0,748 = 10 082,– × 0,598 =
0,598 6 029,04 Kč/m2
74,10 × 6 029,04 =
446 751,86 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena příslušenství stavby = 26 314,43 Kč × 7 655 / 74 363 Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu: = 2 708,83 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: =
2 708,83 Kč 449 460,69 Kč
Byt – zjištěná cena:
449 460,69 Kč
Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):
c) Rekapitulace Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení: a) Kůlna Cena příslušenství stavby činí ke dni odhadu celkem: Byt – spoluvlastnický podíl: 7 655 / 74 363
26 314,43 Kč 26 314,43 Kč 2 708,83 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Byt Cena po zaokrouhlení podle § 46:
449 460,69 Kč 449 460,– Kč
– 14 –
Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Při použití zjednodušené metody přímého porovnání: Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýraz ňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.) - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.) - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.) - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.) - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné) - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní) - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a p ředstavám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd). Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech:
– 15 – - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)
horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou do Lipníka nad Bečvou 3km. - rekreační oblast Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - nabídka nemovitostí je výrazně vyšší než poptávka - stav nemovitosti je mírně zhoršený - bytový dům se nachází v blízkosti rušné silnice 437 - stavba na cizím pozemku Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjišt ěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. K porovnání byly použity následující objekty: Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.
Lokalita
Velikost (m2)
Podlaží
Jiné
Oceň. objekt
Dolní Újezd
76,55
2.p/3
viz popis
(2)
(3)
(4)
60
1.p/2
Lipník nad Bečvou
80
1.p/2
Lipník nad Bečvou
114
1.p/3
(5) objekt č.1 viz příloha objekt č.2 viz příloha objekt č.3 viz příloha
(1) 1 2 3
Lipník nad Bečvou
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč
pramen ceny KCR
Kč
(6)
(7)
689 000
0,75
599 000
0,75
695 000
0,75
1 200 000
0,75
K6
IO
Cena oceňovaného objektu odvozená
úvaha znalce
K1× …× K6
Kč
(14) 1,50 1,50 1,50 1,50
(15) 1,23 1,60 2,87 3,45
(16) 420 122 280 781 181 620 260 870
Celkem průměr
Kč
290 000
Minimum
Kč
181 620
Maximum
Kč
420 122
Č.
(1) 1 2 3 4
Směrodatná výběrová odchylka
(8) 516 750 449 250 521 250 900 000
K1
K2
K3
K4
K5
stav a polo- veli- balkón, vyba- patro ha kost lodžie vení (9) 1,15 1,15 1,15 1,15
(10)
(11)
(12)
(13)
0,78
0,95
0,98
0,98
1,05
0,95
0,95
0,98
1,49
0,95
1,20
0,98
1,12
1,05
1,70
1,00
s
99 235
Pravděpodobná spodní hranice
průměr - s
190 765
Pravděpodobná horní hranice
průměr + s
389 235
– 16 – K1
Koeficient úpravy na polohu objektu
K2
Koeficient úpravy na velikost objektu
K3 K4 K5 K6
Koeficient úpravy na balkon nebo lodžii Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti - patro (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší
IO
Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00
Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obecné hodnoty Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.
– 17 –
C.
Rekapitulace
Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) v tomto případě tuto považuje znalec za obvyklou cenu.
Způsob ocenění
Celková cena
Cena podle vyhlášky
449 460 ,00 Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
290 000,00 Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
290 000,00 Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena souboru oceňovaných nemovitostí podle odborného odhadu znalce je
290 000,- Kč
Ve Frýdlantě nad Ostravicí dne 21. 12. 2012
Seznam příloh: Fotodokumentace Mapa umístění nemovitosti v obci Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Cenové porovnání – srovnávací objekty
Ing. Šárka Kašparová
– 18 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ostravě ze dne 1.7.2004, Spr. 2638/2004 v knize slibů pod p.č. 3921 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné, stavby průmyslové). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 820-244/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ve Frýdlantě nad Ostravicí dne 21. 12. 2012
Ing. Šárka Kašparová
FOTODOKUMENTACE Pohled z ulice
Pohled ze dvora
Kuchyně
Jídelna
WC
Koupelna
Řadové kůlny - budova bez čp/če na p.č.260/5 je jen část tohoto objetu
Pohled ze dvora budova bez čp/če na p.č.260/5
MAPA UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 11.12.2012 18:35:02 Okres: CZ0714 Přerov
Vlastnictví bytu a nebytového prostoru Obec: 513199 Dolní Újezd
Kat.území: 630322 Dolní Újezd u Lipníka List vlastnictví: 432 nad Bečvou V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Vlastnické právo SJM Rutter Petr a Rutterová Alena, Dolní Újezd 133, 751 23 Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou SJM = společné jmění manželů
650718/1934 676225/0704
Podíl
B Nemovitosti Jednotky Č.p./ Č.jednotky 133/4
Způsob využití
Způsob ochrany
byt
Podíl na společných částech domu 7655/74363
Budova Dolní Újezd, č.p. 133, LV 411, byt.dům na parcele St. 33 LV 10002 Parcely B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
Povinnost k
o Nařízení exekuce
Rutterová Alena, Dolní Újezd 133, Z-7064/2012-808 751 23 Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou, RČ/IČO: 676225/0704 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soudu v Přerově 32 EXE-1465/2012 -9 ze dne 26.06.2012.; uloženo na prac. Přerov Z-7064/2012-808 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rutter Petr a Rutterová Alena, Z-7088/2012-808 Dolní Újezd 133, 751 23 Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou, RČ/IČO: 650718/1934 676225/0704, Jednotka: 133/4 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutor. úřad Klatovy 120EX-28331/2012 -28 ze dne 25.07.2012. Z-7088/2012-808 o Nařízení exekuce Rutterová Alena, Dolní Újezd 133, Z-7229/2012-808 751 23 Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou, RČ/IČO: 676225/0704 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr.soudu v Přerově 32 EXE-1667/2012 -13 ze dne 25.07.2012.; uloženo na prac. Přerov Z-7229/2012-808 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soudu v Přerově 32 EXE-1667/2012 -13 ze dne 25.07.2012. Právní moc ke dni 28.08.2012.; uloženo na prac. Přerov Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, kód: 808. strana 1
Informace o parcele Parcelní číslo:
st. 33
Obec:
Dolní Újezd [513199]⇗
Katastrální území:
Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou [630322]
Číslo LV:
10002 2
Výměra [m ]:
772
Typ parcely:
Parcela katastru nemovitostí
Mapový list:
STEP2880,V.S.XII-14-05
Určení výměry:
Graficky nebo v digitalizované mapě
Druh pozemku:
zastavěná plocha a nádvoří
Stavba na parcele:
č.p. 133
Zobrazení v grafickém prohlížeči
Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název
Adresa
Podíl
Jméno/název
Adresa
Podíl
Pozemkový fond České republiky
Husinecká 1024/11a, Praha, Žižkov, 130 00
Česká republika Správa nemovitostí ve vlastnictví státu
Způsob ochrany nemovitosti N ejsou evidovány žádné způsoby ochrany.
Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.
Omezení vlastnického práva Typ Věcné břemeno umístění a provoz. elektrorozvodného zařízení
Jiné zápisy N ejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov ⇗
Platnost k 23.12.2012 17:11:36
Informace o stavbě Na parcele:
st. 260/5
Katastrální území:
Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou [630322]
Číslo LV:
458
Na parcele:
st. 260/5
Typ stavby:
budova bez čísla popisného nebo evidenčního
Způsob využití:
jiná stavba
Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název
Adresa
Podíl
SJM Rutter Petr a Rutterová Alena Rutter Petr
Dolní Újezd 133, 751 23
Rutterová Alena
Dolní Újezd 133, 751 23
Způsob ochrany nemovitosti N ejsou evidovány žádné způsoby ochrany.
Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Rutterová Alena Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské
Jiné zápisy Typ Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen
Objekt je dotčen změnou právního vztahu: Z-11992/2012, Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov ⇗
Platnost k 23.12.2012 19:11:38
