12

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1913 – 68/12

- o stanovení obvyklé ceny bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 569/11 v 5. nadzemním podlaží / 4.patře / v objektu bydlení č.p. 569 v ulici Sídliště s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 837 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši 642/8078 zapsané na LV č. 2001 resp. budova č.p. 569 a pozemek st. parcela č. 837 na LV č. 1747 pro katastrální území a obec Počátky a evidované u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina Katastrální úřad Pelhřimov

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českém Krumlově dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny 890/1 182 00 Praha 8 – Kobylisy IČO : 250 23 217 č.j. 299/2011-A Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 9.9.2011 9.2.2012 9.2.2012 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) aktualizace ze dne 9.9.2011 9.2.2011

Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny č.p. 890/1, Praha 8 pan Mikloško ze dne 9.2.2012 s předáním podkladů mailem č.j. 299/2011-A. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 15.8.2011 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 2001 A: Vlastník : 1. Kvasničková Kateřina, trvale bytem Sídliště č.p. 569, Počátky, 394 64 B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 569/11 v bytovém domě č.p. 569 na st. parcele č. 837 – zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl 642/8078, LV č. 1747 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Počátky – viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 9.9.2011 – viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka bytové jednotky byl objekt bytového domu č.p. 569 kolaudován v roce 1973 1.1.6 Konzultace – na Katastrálním úřadě v Pelhřimově, kde bylo znalci předloženo prohlášení vlastníka objektu č.p. 569 vč. popisu oceňované bytové jednotky č. 569/11 1.1.7 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 9.9.2011 za účasti znalce a vlastníka oceňovaného bytu paní Kvasničkové. Znalci bylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla převzata z prohlášení vlastníka. 1.1.8 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.9 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.10 Internet – zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.11 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.12 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.13 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

1.2 Popis oceňovaného areálu

Bytová jednotka č.p./č.j. 569/11 se nachází v 4.patře / 5.nadzemním podlaží / bytového domu č. 569 na ulici Sídliště západně od centra města Počátky v lokalitě místního sídliště zastavěné převážně bytovými panelovými domy a několika objekty občanské vybavenosti. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí – elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 569/11 je oceňován podíl na pozemku st. parcela č. 837 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 233 m2 ve výši 642/8078. Bytová jednotka je užívána vlastníkem a ke dni ocenění není pronajata. Oceňovaný pozemek st. parcela č. 837 – zastavěná plocha a nádvoří tvoří zastavěnou plochu objektu. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Počátky nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni provedení aktualizace tj. 9.2.2012. Znalec ověřil telefonicky skutečnost, že stav oceňované bytové jednotky je obdobný jako ke dni provedeného místního šetření 9.9.2011. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky oceňovaného bytu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 569/11 1.2 Pozemek st. parcela č. 837 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 569/11 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 569/11 4. Rekapitulace a závěr


4

1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2012 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.

1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 569/11 1.1.2 Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, je nepodsklepená, s pěti nadzemními podlažími ( 1. nadzemní podlaží je technické + jeden byt ) se třemi byty na každém dalším nadzemním podlaží. Objekt má jednu sekci s jedním hlavním vchodem a celkem se třinácti byty. Oceňovaný byt 3+1 leží v 5. nadzemním podlaží ( 4.patře ), má předsíň, kuchyň, koupelnu s WC v instalačním prefabrikovaném umakartovém jádře, komoru a 3x pokoj. Mimo byt je v 1.nadzemním podlaží jako příslušenství jedna sklepní kóje. Půdorys : obdélníkový Základy : železobetonové pasy Nosná konstrukce svislá : panelový železobetonový konstrukční systém Nosná konstrukce vodorovná : panelový železobetonový konstrukční systém Izolace : provedena svislá i vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : silikátová omítka, zateplovací systém ( 2x stěna ) Střecha : plochá Střešní krytina : živičná krytina svařovaná vícevrstvá Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, zemní plyn vše bezprostředně Technický stav budovy : Technický stav budovy odpovídá svému stáří a prováděné běžné údržbě, všechny prvky dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Stáří ke dni ocenění - 1973 - 2012 = 39 let Vzhledem k běžné údržbě a celkovému stáří budovy je technický stav průměrný. Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : panelový železobetonový konstrukční systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový železobetonový konstrukční systém Podlaha : keramická dlažba, cementový potěr


5

Schodiště : prefa s povrchem z teraca Okna : plastová zdvojená Dveře : kovové prosklené a hladké vnitřní plné i prosklené Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení , umístěn kotel na zemní plyn Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : centrální zdroj v budově Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 569/11 Obvodové zdivo : panelový železobetonový konstrukční systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový železobetonový konstrukční systém Podlaha : PVC Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené v ocelových zárubních El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s kotlem na zemní plyn v budově Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : z centrálního zdroje Sanitární zařízení : instalační prefa jádro s umyvadlem, vanou a WC Kuchyňské vybavení : kuchyňská linka, dřez, EI sporák a digestoř 1.1.3 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z prohlášení vlastníka, které bylo znalcem vyhledáno na Katastrálním úřadě v Pelhřimově. BYT č. 569/11 - podlahová plocha Místnost

Výměry ploch ( m2 )

/výměra dle projekt. dokumentace/

Bytová plocha obytná

společné prostory

příslušenství

provozní plochy

a jiné nepronajaté

5.NP pokoj

12,25

pokoj

16,56

pokoj

12,25

kuchyně

12,05

předsíň

6,38

koupelna

2,64

WC

0,98

sklepní kóje

2,15 41,06

CELKEM m2

24,20

nepočítáno

nejsou

65,26


6

Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha sklepa, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem

m2

65,26

Odpočet podlahové plochy sklepní kóje

m2

- 2,15

Odpočet podlahové plochy sklepní místnosti

m2

- 0,00

Odpočet podlahové plochy balkonu

m2

- 0,00

Podlahová plocha bytu bez balkonu celkem

m2

63,11

Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10

m2

0,22

Podlahová plocha sklepní místnosti x koeficient 0,80

m2

0,00

Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17

m2

0,00

Podlahová plocha bytu pro výpočet

m2

63,33

Byt podle §13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech typových vícebytových

typ

J

( 1.NP až 5. NP, rovná střecha )

ZC

8 020,-Kč / m2

Podlahová plocha bytu Koeficient druhu konstrukce

PP ( příloha č. 4 vyhlášky )

Koeficient polohový

( příloha č. 13 vyhlášky )

Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Koeficient prodejnosti Koeficient vybavení stavby

Pol.č.


neuplatněno neuplatněn

m2

63,33

K1

1,037

K5

1,00

Ki

2,139

Kp

1,000

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. č.14 Upravený podíl

1

Základy

Betonové pasy s izolací

S

0.05400

2

Svislé konstrukce

Montované ŽB plošné

S

0.18200

0.18200

3

Stropy

Montované ŽB

S

0.08400

0.08400

4

Zastřešení

Montované ŽB

S

0.04900

0.04900

5

Krytiny střech

Natavované asfaltové pásy

S

0.02300

0.02300

6

Klempířské konstrukce

Kompletní z pozinku

S

0.00700

0.00700

7

Úprava vnitřních povrchů

Omítky stříkané jednovrstvé

S

0.05700

0.05700

8

Úprava vnějších povrchů

Zateplovací systém

S

0.02900

0.04466

9

Vnitřní obklady keramické

Nevyskytují se

CH

0.01300

0.00000

0.05400

10

Schody

Prefa s povrchem z teraca

S

0.02900

0.02900

11

Dveře

Náplňové plné i prosklené

S

0.03300

0.03300

12

Vrata

Neuvažuje se

-

-

-

13

Okna

Plastová zdvojená

S

0.05300

0.05300

14

Povrchy podlah

PVC, j

S

0.03000

0.03000

15

Vytápění

Ústřední s radiátory

S

0.04800

0.04800

16

Elektroinstalace

220 V, poj. automaty

S

0.05100

0.05100

17

Bleskosvod

Instalován

S

0.00400

0.00400

18

Vnitřní vodovod

Studená i teplá voda

S

0.03200

0.03200

19

Vnitřní kanalizace

Instalována

S

0.03100

0.03100

20

Vnitřní plynovod

Proveden

S

0.00400

0.04000

21

Ohřev teplé vody

Centrální ohřev

S

0.02200

0.02200

22

Vybavení kuchyní

Linka, dřez, sporák

S

0.01900

0.01900


7

23

Vnitřní hygienická zařízení

WC, umyvadlo, vana

S

0.03900

24

Výtahy

Ano

S

0.01300

0.01300

25

Ostatní

Větráky,STA, zvonek, schránky

S

0.05700

0.05700

26

Instalační prefa jádro

Ano

S

0.03700

0.03700

Na

Konstrukce navíc

Nevyskytuje se

CH

0.00000

0.00000

1.00000

1.00266

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp

K4 Kč / m2

ZCU

0.03900

1.00266 17 836,83,-

1.1.5 Stáří a opotřebení Bytový dům je 38 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Při místním šetření nebyly znalcem zjištěny žádné zjevné vady či poruchy. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní, a v průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina a stoupačky – voda, rozvody tepla, okna, kuchyňská linka, byla provedeno částečné zateplení fasády. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu

2012

Rok kolaudace / začátek užívání /

1973

Stáří

39 let

Předpokládaná další životnost

61 let

Celková životnost

100 let

Procento ročního opotřebení

1,00 %

Opotřebení

39,00 %

1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Podlahová plocha bytu včetně příslušenství Výchozí cena objektu Opotřebení

ZC

Kč / m2

8 020,00,-

ZCU

m2

17 836,83,-

Kč /

PP

m2

CN = ZCU x PP

Kč

1 129 606,25,-

39,00

%

- 440 546,44,-

Kč

689 059,81,-

Cena časová bytu č.p./č.j. 569/11 ke dni odhadu

63,33

1.2 St. parcela č. 837 – zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku.


8

1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 837 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 233 m2 je zastavěna bytovým domem č.p. 569. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji na okraji zastavěné části obce Počátky a je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena redukována koeficientem 0,85. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku

část obce Počátky, objekty pro bydlení RD, okraj zastavěné části obce Pozemek určený stávajícím ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo VS m2 759

Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

JCS = CS/VS

Kč/m2

0,85 x 297 000,00,332,61,-

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

okraj zastavěné části obce

1.00

B

Typ stavebního pozemku

připravený vč. zemního plynu

1.50

C

Třída velikosti obce

2 až 5 tisíc obyvatel

0.70

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita s rodinnými domy

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

1.02375

b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku

zastavěná část obce Počátky, objekty pro bydlení v BD

Popis srovnávacího pozemku

Pozemek zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo m2 233

Výměra srovnávacího pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

zastavěné území obce

1.00

B

Typ stavebního pozemku

připravený vč. zemního plynu

1.50

C

Třída velikosti obce

2 až 5 tisíc obyvatel

0.70

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita s bytovými domy a maloobchod

1.40

E

Územní připravenost, infrastr.

střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku Poměr indexů

Io = A x B x C x D x E x F

-

Pi = Io/Is

-

1.1025


1.0769

9 Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Kč/m2

Cena oceňovaného pozemku

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku Cena obvyklá spoluvlastnické části pozemku st. parcela č. 837

358,20 83 459,52,-

-

642/8078

Kč

6 630,00,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí

Stavba / zaokrouhleno / Byt č.p./č.j. 569/11

Časová cena

Opotřebení

Reprodukční cena

689 060,00,- Kč

39,00 %

1 129 610,00,- Kč

6 630,00,- Kč

-

6 630,00,- Kč

Podíl st. parcely č. 837 celkem

695 690,00,- Kč

1 136 240,00,- Kč

2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený

Byt č. 569/11 výměra

m2

Nájemné

Kč/m2/r

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč

63,33 900,00,56 997,00,-

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/

RC ( Kč )

1 129 610,00,-

Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/

ČC ( Kč )

689 060,00,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby

S ( roků )

39

Celková životnost

Z ( roků )

100

Opotřebení

A(%)

39,00

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,70

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

Úročitel pro výpočet amortizace

q(-)

1,03


10

Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem /

Kč/rok

800,00,-

Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC /

Kč/rok

1 130,00,-

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC /

Kč/rok

7 907,00,-

Správa nemovitostí

Kč/rok

600,00,-

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q)T - 1

Kč/rok

14 484,00,-

Jiné náklady

Kč

0,00,-

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00,-

Kč

24 920,00,-

Příjmy ročně celkem

Kč

56 997,00,-

Výdaje ročně celkem

Kč

24 920,00,-

Čisté roční nájemné

Kč

32 077,00,-

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

32 077,00,-

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

534 609,82,-

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00,-

Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno /

Kč

534 610,00,-

Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty

3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 569/11 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) :


11

Oceňovaný byt v nabídce realitní kanceláře Prodej bytu 3+1 v Počátkách

Byt 3+1 v osobním vlastnictví v Počátkách. Byt se nachází ve 4. patře v zatepleném panelovém domě na okraji města Počátky. K bytu s původním jádrem o celkové rozloze 63 m2 náleží sklepní prostor. Bytová jednotka má nízké náklady na bydlení. Výměra bytu : 63 m2 Nabídková cena : 659 000,- Kč

Srovnávací objekt č.1 Prodej bytu 3+1 v Počátkách

Bytová jednotka č. 573/2 se nachází v panelovém domě postaveném v sedmdesátých letech 20. století. Bytový dům je připojen na plynovod, jsou zde instalovány plynové kotelny, které zajišťují vytápění bytových jednotek a ohřev teplé vody. V roce 2006 – 2007 byla vyměněna okna za plastová a na domě byl proveden kontaktní zateplovací systém. Dům je napojen na obecní vodovod i kanalizaci, rozvod NN a sdělovací kabely. Dům je pětipodlažní, bez výtahu. Technický stav domu je velmi dobrý. Bytová jednotka o velikosti 3+1 a výměře 64,20 m2 se nachází ve 2.NP domu. K jednotce dále náleží sklepní kóje v 1. NP o velikosti 1,1 m2. Byt je orientován na JV, SV a ložnice je na NZ, nemá balkon. Bytová jednotka má vlivem kouření zažloutlé stěny, na více místech odloupaný štuk z původního panelu, původní umakartové jádro je ve zhoršeném technickém stavu, WC, umyvadlo a


12

vana jsou původní, stejně tak podlahové krytiny. V kuchyni je původní kuchyňská linka a elektrický sporák. Technický stav jednotky je zhoršený. Výměra bytu : 64 m2 Nabídková cena : 580 000,- Kč připravena k dražbě za 1/2 ceny

Srovnávací objekt č.2 Prodej bytu 2+1 v Žirovnici nedaleko Počátek

Byt 2+1 o podlahové ploše 64 m2 s komorou a balkonem v družstevním vlastnictví. Byt se nachází ve 3. patře kompletně zrekonstruovaného panelového domu. Byt je v původním zachovalém stavu, plastová okna, nové vchodové dveře. Vytápění a dodávka teplé vody je zajišťována z vlastní kotelny v přízemí domu. Veškerá občanská vybavenost v místě. Výměra bytu : 64 m2 Nabídková cena : 650 000,- Kč

Srovnávací objekt č.3 Prodej bytu 3+1 v Počátkách


13

Částečně zrekonstruovaný byt 3+1, o velikosti 63 m2 ve 3. patře panelového domu po kompletní rekonstrukci, samostatnou garáž v OV a zahrádku o výměře 200 m2, vzdálenou 3 min. chůze od bytu. V domě jsou nová plastová okna, stoupačky, zateplení, fasáda a střecha. Orientace bytu na jih. Původní obložené jádro, koupelna s vanou, WC zvlášť, renovovaná kuchyňská linka se sporákem, na podlahách plovoucí podlahy a dlažba. Byt může zůstat kompletně zařízený stávajícím nábytkem. K bytu náleží sklep 1,5 m2. Vytápění ústřední, vlastní vodoměry a měřiče. Nízké měsíční poplatky spojené s užíváním bytu. Velmi klidná lokalita s hezkým výhledem do zeleně. Byt je v družstevním vlastnictví s budoucím převodem do OV. Nabídková cena 799 000,- Kč redukována za garáž ( - 80 000,- Kč ) a zahrádku ( – 60 000,- Kč ) na 659 000,- Kč Výměra bytu : 63 m2 Nabídková cena : 659 000,- Kč

Porovnání bytových jednotek

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj

Obec / Lokalita Bytová jednotka panelový dům – obec Počátky, Sídliště

(1)

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

3+1 63 m2 s balkonem a se sklepem

průměr/ ne

-

průměr +

(3)

(4)

(5)

(6)

průměr / ne

-

průměr -

průměr / ne

-

průměr

průměr / ne

-

průměr

(2)

1

Bytová jednotka panelový dům – obec Počátky, Sídliště

2

Bytová jednotka panelový dům – obec Žirovnice, Sídliště

3

Bytová jednotka panelový dům – obec Počátky, Sídliště

3+1 64 m2 bez balkonu a se sklepem 2+1 64 m2 s balkonem a se sklepem 3+1 63 m2 bez balkonu a se sklepem

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

Prove dení a vybav ení

=(7)*(8)

Kr (1)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

(7)

(8)

(9)

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

1

580 000

0,85

493 000

1,00

1,00

0,90

1,00

1,00

1,00

0,900

547 778,-

2

650 000

0,90

585 000

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,000

585 000,-

3

659 000

0,90

593 100

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,000

593 100,-

Kč

575 290,-

Celkový průměr

( 17 )


14

Minimum

Kč

547 778,-

Maximum

Kč

593 100,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena

cena 1 136 240,00,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

695 690,00,- Kč

Výnosová hodnota

534 610,00,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

575 290,00,- Kč

Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 569/11 dle odborného odhadu znalce

575 000,00,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 569/11 v 5. nadzemním podlaží / 4.patře / v objektu bydlení č.p. 569 v ulici Sídliště s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 837 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši 642/8078 zapsané na LV č. 2001 resp. budova č.p. 569 a pozemek st. parcela č. 837 na LV č. 1747 pro katastrální území a obec Počátky a evidované u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina Katastrální úřad Pelhřimov činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 575 000,- Kč slovy : pětsetosedmdesátpěttisíckorunčeských


15

2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují.

v Českých Budějovicích dne 9.2.2012

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č. 2001 1x kopie katastrální mapy


16

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1913 - 68/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 68/12.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

v Českých Budějovicích 9. února 2012

Ing. Michal Sirový


17

FOTODOKUMENTACE

Pohled na BD č.p. 569 od přístupového chodníku

Kuchyně v bytové jednotce č.p./č.j. 569/11


18

Obývací pokoj v bytě č.p./č.j. 569/11

Koupelna v bytě č.p./č.j. 569/11


12

Recommend Documents