12

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2009 – 164/12

- o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 403/20 v 6. nadzemním podlaží / 5. patře / v objektu bydlení č.p. 403 v Třebízského ulici v části obce Pražské Předměstí s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 5810 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši 23/500 zapsané na LV č. 13886 resp. budova č.p. 403 a pozemek st. parcela č. 5810 na LV č. 11513 pro katastrální území a v obci Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Písek

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny 890/1 182 00 Praha 8 – Kobylisy IČO : 250 23 217 č.j. 145/2012-N Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 3.5.2012 3.5.2012 3.5.2012 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) nejsou 6.5.2012

Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny č.p. 890/1, Praha 8 pan Mikloško ze dne 17.4.2012 s předáním podkladů mailem č.j. 145/2012-N. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 5.4.2012 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 13886 A: Vlastník : 1. Fučíková Zdeňka, trvale bytem Třebízského 403/11, Pražské Předměstí, 397 01 Písek B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 403/20 v bytovém domě č.p. 403 na st. parcele č. 5810 – zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl 23/500, LV č. 11513 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Písek – viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 3.5.2012 – viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka sousední bytové jednotky č. 403/19 byl objekt bytového domu č.p. 403 kolaudován v roce 1990. 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 3.5.2012 za účasti znalce. Vlastník oceňovaného bytu paní Fučíková se nedostavila. Znalci nebylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla odhadnuta znalcem na základě odborného odhadu. 1.1.8 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.9 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.10 Internet – zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.11 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.12 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.13 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Bytová jednotka č.p./č.j. 403/20 se nachází v 5. patře / 6. nadzemním podlaží / bytového domu č. 403 na Třebízského ulici v části obce Pražské Předměstí v západní části města Písek v lokalitě místního sídliště zastavěné převážně bytovými panelovými

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

domy a několika objekty občanské vybavenosti. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí – elektro, vodovod, kanalizace, teplovod, zemní plyn a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 403/20 je oceňován podíl na pozemku st. parcela č. 5810 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 337 m2 ve výši 23/500. Bytová jednotka je užívána vlastníkem ( dle sdělení souseda ) a ke dni ocenění není pronajata. Oceňovaný pozemek st. parcela č. 5810 – zastavěná plocha a nádvoří tvoří zastavěnou plochu objektu. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Písek nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 3.5.2012. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky oceňovaného bytu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. K místnímu šetření svolanému na den 3.5.2012 v 9:00 hod. se vlastník ani zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavil. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z dostupných podkladů.

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 403/20 1.2 Pozemek st. parcela č. 5810 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 403/20 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 403/20 4. Rekapitulace a závěr


4

1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.

1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 403/20 1.1.2 Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, je nepodsklepená, se sedmi nadzemními podlažími ( 1. nadzemní podlaží je technické + jedna nebytová jednotka ve vlastnictví Města Písek ) se čtyřmi byty na každém dalším nadzemním podlaží. Objekt má jednu sekci s jedním hlavním vchodem a celkem s 24 byty. Oceňovaný byt 3+1 leží v 6. nadzemním podlaží ( 5. patře ) u západní fasády. Dle sdělení vlastníka sousedního bytu č.p./č.j. 403/19 pana Horáka je oceňovaný byt velikosti 3+1 s balkonem. Jelikož se jedná o typový dům, lze dovodit dispozici bytu z obdobných domů a bytů v jiných místech republiky. Dle odborného názoru znalce má byt předsíň, kuchyň, koupelnu s WC v instalačním prefabrikovaném umakartovém jádře, komoru, balkon a 3x pokoj. Mimo byt je v 1.nadzemním podlaží jako příslušenství jedna sklepní kóje. Půdorys : obdélníkový Základy : železobetonové pasy Nosná konstrukce svislá : panelový železobetonový konstrukční systém Nosná konstrukce vodorovná : panelový železobetonový konstrukční systém Izolace : provedena svislá i vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : silikátová omítka stříkaná Střecha : plochá Střešní krytina : živičná krytina svařovaná vícevrstvá Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, teplovod, zemní plyn vše bezprostředně Technický stav budovy : Technický stav budovy odpovídá svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou v domě původní. Technický stav jednotlivých bytů je rozdílný. Stáří ke dni ocenění - 1990 - 2012 = 22 let Vzhledem k běžné údržbě a celkovému stáří budovy je uvažováno s průměrným technickým stavem.


5

Popis vybavení 1.NP domu č.p. 403 Obvodové zdivo : panelový železobetonový konstrukční systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový železobetonový konstrukční systém Podlaha : keramická dlažba, cementový potěr Schodiště : prefa s povrchem z PVC Okna : dřevěná zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Výtah : osobní Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : centrální dálkový zdroj Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Pravděpodobné vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 403/20 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový železobetonový konstrukční systém Podlaha : PVC, jekor Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné, dřevěné prosklené v ocelových zárubních El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : z centrálního zdroje Sanitární zařízení : instalační prefa jádro s umyvadlem, vanou a WC Kuchyňské vybavení : kuchyňská linka, dřez, EI sporák a digestoř Výměry pro ocenění Výměry jednotlivých místností bytu nebylo možno změřit. Výměra bytu je stanovena znalcem na základě odborného odhadu s přihlédnutím k typu panelového domu se čtyřmi bytovými jednotkami na podlaží. Jedná se o byt 3+1, který může mít s velkou pravděpodobností výměru 67 – 70 m2. ve výpočtu stanovena hodnota 67 m2. Koeficienty Byt podle §13 a přílohy č. 2 vyhlášky – byt v domech typových vícebytových

typ

J

( 1.NP až 7. NP, rovná střecha )

ZC

8 020,-Kč / m2

Podlahová plocha bytu

m2

67,00

( příloha č. 4 vyhlášky )

K1

1,037

Koeficient polohový


K5

1,00

Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Ki

2,139

Koeficient prodejnosti


Kp

1,000

Koeficient druhu konstrukce

PP

neuplatněn


6 Koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Předpoklad vybavení - stanoveno znalcem

Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. č.14 Upravený podíl

1

Základy

Betonové pasy s izolací

S

0.05400

2

Svislé konstrukce

Montované ŽB plošné

S

0.18200

0.18200

3

Stropy

Montované ŽB

S

0.08400

0.08400

4

Zastřešení

Montované ŽB

S

0.04900

0.04900

5

Krytiny střech

Natavované asfaltové pásy

S

0.02300

0.02300

6

Klempířské konstrukce

Kompletní z pozinku

S

0.00700

0.00700

7

Úprava vnitřních povrchů

Omítky stříkané jednovrstvé

S

0.05700

0.05700

8

Úprava vnějších povrchů

Omítky stříkané jednovrstvé

S

0.02900

0.02900

9

Vnitřní obklad keramické

Nevyskytují se

CH

0.01300

0.00000

Schody

Prefa s povrchem z PVC

S

0.02900

0.02900

10

0.05400

11

Dveře

Náplňové plné i prosklené

S

0.03300

0.03300

12

Vrata

Neuvažuje se

-

-

-

13

Okna

Dřevěná zdvojená

S

0.05300

0.05300

14

Povrchy podlah

PVC, jekor

S

0.03000

0.03000

15

Vytápění

Ústřední s radiátory

S

0.04800

0.04800

16

Elektroinstalace

220 V, poj. automaty

S

0.05100

0.05100

17

Bleskosvod

Instalován

S

0.00400

0.00400

18

Vnitřní vodovod

Studená i teplá voda

S

0.03200

0.03200

19

Vnitřní kanalizace

Instalována

S

0.03100

0.03100

20

Vnitřní plynovod

Instalován

S

0.00400

0.00000

21

Ohřev teplé vody

Centrální ohřev

S

0.02200

0.02200

22

Vybavení kuchyní

Linka, dřez, sporák

S

0.01900

0.01900

23

Vnitřní hygienická zařízení

WC, umyvadlo, vana

S

0.03900

0.03900

24

Výtahy

Ano

S

0.01300

0.01300

25

Ostatní

Větráky,STA, zvonek, schránky

S

0.05700

0.05700

26

Instalační prefa jádro

Ano

S

0.03700

0.03700

Konstrukce navíc

Nevyskytuje se

CH

Na

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp

0.00000

0.00000

1.00000

0.98700

K4 Kč / m2

ZCU

0.98700 17 558,24

1.1.5 Stáří a opotřebení Bytový dům je 22 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Při místním šetření nebyly znalcem zjištěny žádné zjevné vady či poruchy bytového domu. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní, a v průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina a stoupačky – voda, rozvody tepla a kanalizace. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu

2012

Rok kolaudace / začátek užívání /

1990

Stáří

22 let

Předpokládaná další životnost

68 let


7

Celková životnost

90 let

Procento ročního opotřebení

1,11 %

Opotřebení

24,44 %

1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená

ZC

Kč / m2

8 020,00

ZCU

Kč / m2

17 558,24

Podlahová plocha bytu včetně příslušenství Výchozí cena objektu

PP

m2

CN = ZCU x PP

Kč

1 176 402,30

24,44

%

- 287 512,72

Kč

888 889,58

Opotřebení

Cena časová bytu č.p./č.j. 403/20 ke dni odhadu

67,00

1.2 St. parcela č. 5810 – zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 5810 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 337 m2 je zastavěna bytovým domem č.p. 403. Srovnávací pozemek byl prodán v části obce Václavské předměstí v Písku a je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Pozemek v dané lokalitě pro výstavbu bytového domu není nabízen k prodeji. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku

okraj zastavěné části obce Václavské Předměstí v obci Písek, objekty pro bydlení RD, okraj zastavěné části obce Pozemek určený stávajícím ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo VS m2 674 CS

Kč

JCS = CS/VS

Kč/m2

977 300,00,1 450,00,-

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

okraj zastavěné části obce

1.00

B

Typ stavebního pozemku

připravený vč. zemního plynu

1.50

C

Třída velikosti obce

15 až 25 tisíc obyvatel

0.80

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita s rodinnými domy

1.30


8 E

Územní připravenost, infrastr.

střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

1.17

b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku

zastavěná část obce Pražské Předměstí v obci Písek, objekty pro bydlení BD Pozemek zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo m2 337

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

zastavěné území obce

1.05

B

Typ stavebního pozemku

připravený vč. zemního plynu

1.50

C

Třída velikosti obce

15 až 25 tisíc obyvatel

0.80

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita s bytovými domy a maloobchod

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Kč/m2

Cena oceňovaného pozemku

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena obvyklá spoluvlastnické části pozemku st. parcela č. 5810

Kč

1.2285 1.05 1 522,50 513 082,50 23/500 23 600,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí

Stavba / zaokrouhleno / Byt č.p./č.j. 403/20 Podíl st. parcely č. 5810 celkem

Časová cena

Opotřebení

Reprodukční cena

888 890,- Kč

24,44 %

1 176 400,- Kč

23 600,- Kč

-

23 600,- Kč

912 490,- Kč

1 200 000,- Kč

2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů.


9

2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený

Byt č. 403/20 výměra

m2

Nájemné

Kč/m2/r

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč

67,00 1 050,00 70 350,00

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/

RC ( Kč )

1 176 400,00,-

Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/

ČC ( Kč )

888 890,00,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby

S ( roků )

22

Celková životnost

Z ( roků )

90

Opotřebení

A(%)

24,44

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,70

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

Úročitel pro výpočet amortizace

q(-)

1,03

Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem /

Kč/rok

800,00

Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC /

Kč/rok

1 170,00

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC /

Kč/rok

8 235,00

Správa nemovitostí

Kč/rok

600,00

Kč/rok

18 684,00

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) - 1 T

Jiné náklady

Kč

0,00

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00

Celkem výdaje ročně

Kč

29 495,00

Příjmy ročně celkem

Kč

70 350,00

Výdaje ročně celkem

Kč

29 495,00

Kč

40 855,00

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

40 855,00

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

680 916,51

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00

Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno /

Kč

680 920,-

Výpočet čistého ročního nájemného

Čisté roční nájemné Výpočet výnosové hodnoty


10

3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 403/20 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací objekt č.1 Prodej bytu 3+1 v Písku Lokalita : Pražské předměstí, Třebízského ul.

Ćástečně zařízený byt o dispozici 3+1 a výměře podlahové plochy 67 m2, který se nachází v 6. patře panelového bytového domu s výtahem v ul. Třebízského. Příslušenstvím bytu je sklep. Inž.sítě: plyn - ano na vaření, el.- 220 V, voda - vodovod, kanalizace - městská, topení - ústřední dálkové. Patro : 6 Výměra bytu : 67 m2 a sklep 4 m2 Stav : podprůměrný s původním vybavením Nabídková cena : 770 000,- Kč po slevě z 850 000,- Kč


11

Srovnávací objekt č. 2 Prodej bytu 3+1 v Písku Lokalita : Pražské předměstí, Třebízského ul.

Byt v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 o výměře72m . Byt se nachází ve třetím patře šestipodlažního panelového domu s výtahem. Velice teplý byt, nízké náklady na energie. Okna bytu jsou situovány do vnitrobloku, který prošel revitalizací a s ním celá přilehlá část sídliště. K bytu náleží sklep o výměře 3,5m2, parkování před domem . Patro : 3 Stav : průměrný s původním vybavením Výměra bytu : 72 m2 + sklep 3,50 m2 Nabídková cena : 950 000,- Kč

Srovnávací objekt č.3 Prodej bytu 3+1 v Písku Lokalita : Pražské předměstí, Třebízského ul.

Byt 3+1 v původním stavu, OV, panel, 4. patro s výtahem. V koupelně vana, WC zvlášť. Okna orientována na západ. V chodbě vestavěné skříně. Byt je slunný a světlý. Byt je možno spojit s vedlejším bytem 2+kk, který je také v prodeji. Úpravami předělat na dvougenerační byt. Bezproblémový a klidný dům. Rozvod internetu v domě. Patro : 4 Stav : průměrný s původním vybavením Výměra bytu : 70 m2 Nabídková cena : 950 000,- Kč Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

12

Srovnávací objekt č.4 Prodej bytu 3+1 v Písku Lokalita : Pražské předměstí, Třebízského ul.

Nezařízený byt o dispozici 3+1 a výměře podlahové plochy 67 m2, který se nachází v 3. patře panelového bytového domu s výtahem v ul. Třebízského. Příslušenstvím bytu je sklep. Inž.sítě: plyn - ano na vaření, el.- 220 V, voda - vodovod, kanalizace - městská, topení - ústřední dálkové. Jednotka je bez balkónu Patro : 3 Výměra bytu : 67 m2 Stav : podprůměrný s původním vybavením Nabídková cena : 690 000,- Kč po slevě z 740 tis. Kč Srovnávací objekt č. 5 Prodej bytu 3+1 v Písku Lokalita : Pražské předměstí, Třebízského ul.

Byt 3+1 osobní vlastnictví, ulice Třebizského ( horní část ) Slunný v OV v 5.patře. Po částečné rekonstrukci. Při vstupu do bytu malá předsíň, naproti vchod do obývacího pokoje.Součástí bytu je sklep. K užívání sušárna a kočárkárna - společné prostory. Jedná se o byt ve stejném objektu a na stejném podlaží. Dle zjištění znalce se ale nejedná o stejný byt. Znalec dotázal prodávajícího makléře pana Dastycha, který toto potvrdil. Patro : 5 Výměra bytu : 66 m2 + balkon a sklep celkem 5 m2 Nabídková cena : 915 000,- Kč Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

13

Porovnání bytových jednotek

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj

Obec / Lokalita Bytová jednotka panelový dům – obec Písek, Pražské Předměstí, ul. Třebízského

(1) 1 2 3 4 4

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

3+1 66 m2 + balkon a sklep

průměr/ ne

-

průměr -

(3)

(4)

(5)

(6)

průměr/ ne

-

podprůměr

průměr / ne

-

průměr

průměr / ne

-

průměr

průměr / ne

-

podprůměr

průměr / ne

-

průměr

(2) Bytová jednotka panelový dům obec Písek, Pražské Předměstí, Třebízského Bytová jednotka panelový dům obec Písek, Pražské Předměstí, Třebízského Bytová jednotka panelový dům obec Písek, Pražské Předměstí, Třebízského Bytová jednotka panelový dům obec Písek, Pražské Předměstí, Třebízského Bytová jednotka panelový dům obec Písek, Pražské Předměstí, Třebízského

– ul. – ul. – ul. – ul. – ul.

3+1 67 m2 bez balkonu + sklep 3+1 72 m2 bez balkonu + sklep 3+1 70 m2 bez balkonu + sklep 2+1 67 m2 bez balkonu + sklep 3+1 66 m2 + balkon + sklep

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

Prove dení a vybav ení

=(7)*(8)

Kr (1)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6

Index odlišnosti Io

Úvaha a názor znalce

(10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

(7)

(8)

(9)

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

770 000

0,95

731 500

1,00

1,01

0,95

0,95

1,00

1,00

0,912

802 501,-

2

950 000

0,90

855 000

1,00

1,03

1,00

1,05

1,00

1,00

1,082

790 569,-

3

950 000

0,90

855 000

0,95

1,02

1,00

1,05

1,00

1,00

1,017

840 336,-

4

690 000

0,95

655 500

1,00

1,01

0,95

0,95

1,00

1,00

0,912

719 125,-

5

915 000

0,90

823 500

1,00

1,00

1,00

1,05

1,00

1,00

1,050

784 286,-

Celkový průměr

Kč

804 420,-

Minimum

Kč

719 125,-

Maximum

Kč

840 336,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 /


14 Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Způsob ocenění / zaokrouhleno /

cena

Reprodukční cena

1 200 000,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

912 490,- Kč

Výnosová hodnota

680 920,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

788 130,- Kč

Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 403/20 dle odborného odhadu znalce

800 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 403/20 v 6. nadzemním podlaží / 5. patře / v objektu bydlení č.p. 403 v Třebízského ulici v části obce Pražské Předměstí s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 5810 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši 23/500 zapsané na LV č. 13886 resp. budova č.p. 403 a pozemek st. parcela č. 5810 na LV č. 11513 pro katastrální území a v obci Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Písek činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 800 000,- Kč slovy : osmsettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují.

v Českých Budějovicích dne 6.5.2012

Ing. Michal Sirový

Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č. 13886 1x kopie katastrální mapy Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

15

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2009 - 164/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 164/12.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 6. května 2012

Ing. Michal Sirový


16

FOTODOKUMENTACE

Pohled na BD č.p. 403 od přístupového chodníku

Vchodové dveře do bytu č.p./č.j. 403/20 / vpravo /


12

Recommend Documents