ZNALECKÝ POSUDEK č. 48/12 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitostech - pozemku p.č. 457 - zahrada, p.č. 459 zahrada s příslušenstvím, LV číslo 88, katastrální území Svinošice, obec Svinošice, okres Blansko a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 35941/09-25/Fe
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 02.04.2012 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a včetně 10 stran příloh. Objednateli se předává v ve 3 vyhotoveních. V Hranicích, 03.04.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitostech - pozemku p.č. 457 - zahrada, p.č. 459 - zahrada s příslušenstvím, LV číslo 88, katastrální území Svinošice, obec Svinošice, okres Blansko a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Pozemky Svinošice 679 22 Svinošice Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Svinošice Katastrální území: Svinošice Počet obyvatel: 293 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 02.04.2012 za přítomnosti pana Ing. Lukáše Kandlera, tel. 737 104 871.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 30.03.2012, LV číslo 88, k.ú. Svinošice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů
5. Vlastnické a evidenční údaje Mickertsová Jana MUDr. Kotlářova 2769/38, Ostrava, Zábřeh, 700 30 1/2 Podborská Lenka Radslavice 101, 683 21 1/4 Vykoukal Roman Zemědělská 1680/22, Brno, Černá Pole (Brno-sever), 613 00
1/4
Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: -2-
Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vykoukal Roman Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází na okraji lesa v lokalitě Pod Slavičkou v blízkosti rekreačních objektů. Jedná se o neoplocené pozemky přibližně čtvercového tvaru bez staveb. Příjezd je po nezpevněné cestě ze severní strany pozemků. Na pozemcích se nacházejí neudržované trvalé porosty nálety dřevin.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis: Pozemky jsou dlouhodobě neobhospodařované, neboť na pozemcích se nacházejí neudržované vzrostlé stromy. Ocenění: Zemědělské, dlouhodobě neobhospodařovávané pozemky dle § 29. : Přehled použitých jednotkových cen pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef 1 Koef 2 [Kč/m2] § 29 odst. 4 (nezast. úz.) 35 0,06 0,65 Typ
Název
Parcelní číslo 457
Výměra [m2] 31,00
§ 29 odst. 4 zahrada (nezast. úz.) § 29 odst. 4 zahrada 459 1 946,00 (nezast. úz.) Neobhospodařovávané zemědělské pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena
Kp 1,000
Srážka Jedn. cena [%] [Kč/m2] 1,365 1,365
Upr. cena [Kč/m2] 1,365 Cena [Kč] 42,32 2 656,29
2 698,61 =
2 698,61 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Popis: Na pozemcích se nachází neudržované, neošetřované trvalé porosty a náletové dřeviny. Z tohoto důvodu byla použita srážka. Okrasné dřeviny: příloha č. 37. Název Stáří [roků] Listnaté stromy I (bříza) 20 Listnaté stromy I (jíva) 50
Počet / Výměra 20,00 ks 20,00 ks
Jedn. cena Srážka Upr. cena [Kč Cena [Kč / jedn.] [%] / jedn.] [Kč] 10 080 - 80 % 2 016 40 320 32 410 - 80 % 6 482 129 640 -4-
Listnaté stromy I (lípa) 25 20,00 ks Jehličnaté stromy I 80 3,00 ks (borovice) Jehličnaté stromy I 50 3,00 ks (borovice) Jehličnaté stromy I 50 2,00 ks (modřín) Jehličnaté stromy I (smrk) 15 5,00 ks Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) Koeficient prodejnosti KP Celkem - okrasné dřeviny
19 650 - 80 % 33 360 - 80 %
3 930 6 672
78 600 20 016
25 760 - 80 %
5 152
15 456
25 760 - 80 %
5 152
10 304
7 620 - 80 %
1 524 301 956
7 620
x x x =
Trvalé porosty - zjištěná cena
0,150 0,850 1,000 38 499,40 Kč 38 499,40 Kč
-5-
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
2 698,60 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
2 698,60 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
38 499,40 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
38 499,40 Kč
Celkem
41 198 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
41 200 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
2 698,60 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
2 698,60 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
38 499,40 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
38 499,40 Kč
Celkem
41 198 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
41 200 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
41 200 Kč
slovy: Čtyřicetjednatisícdvěstě Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo -6-
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, pozemek ostatní, 10 000 m2 Cena: 100,- Kč za m2 + provize RK Celková cena: 1 000 000,- Kč Adresa: Šebrov-Kateřina -7-
Datum vložení: 16.02.2012 Datum aktualizace: 07.03.2012 ID zakázky: 000078 Plocha pozemku: 10 000 m2 Popis: Svatá Kateřina Pozemek je na jižním svahu, ze tří stran obklopen lesem. Je vzdálen 50 m od posledního domu a od IS. Zatím veden jako orná půda, ale svou polohou předurčen k převodu na stavební pozemek. Brno 15 km, Blansko 5 km, velmi dobrá dostupnost. Výborná investice. V případě zájmu kontaktujte - Jaromír Fridrich tel. 721943441 2. Prodej, pozemek zahrada, 513 m2 Cena: 59 000,- Kč + provize RK Adresa: Olešná Datum vložení: Včera ID zakázky: 04002012 Plocha pozemku: 513 m2 Popis: Oplocená zahrada na pěkném a slunečném místě u lesa. Sklep a základy na chatu jsou vybudovány. Příjezd po nezpevněné komunikaci je až přímo na pozemek. 3. Prodej, pozemek zahrada, 231 m2 Cena: 45 000,- Kč Adresa: Adamov Datum vložení: 10.05.2010 Datum aktualizace: 09.01.2012 ID zakázky: 4444 Plocha pozemku: 231 m2 Popis: Jedná se o prodej pozemku - zahrady u Adamova. Pozemek přímo navazuje na řeku Svitavu a je obdélníkového půdorysu. Celková výměra pozemku je 231 m2. Vhodný k využití jako zahrada s možností rybaření.
Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě -8-
zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňované nemovitostí ve výši cca 50 000 - 80 000,- Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vykoukal Roman Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
60 000,- Kč slovy: Šedesáttisíc Kč z toho podíl id. 1/4 je
15 000,- Kč slovy: Patnácttisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. -9-
Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, 03.04.2012 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 48/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 48/12.
- 10 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 8 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
