ZNALECKÝ POSUDEK č. 668 - 46/2013 ve věci ocenění nemovitostí:
1) pozemky p.č. 3719/1, 3719/2, 3719/3, 3720/1, 3720/2, 3720/3, 3722/3 – nemovitosti dle LV č. 3824; vše v k.ú. Znojmo-město, obci Znojmo, okrese Znojmo 2) budova čp. 2138 – bydlení stojící na pozemku parc.č. 3721, pozemek parc.č. 3721 – nemovitosti dle LV č. 11229; vše v k.ú. Znojmo-město, obci Znojmo, okrese Znojmo; ocenění se týká pouze spoluvl. podílu ve výši id. 2/3 na uvedené nemovitosti
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno-město soudní exekutor JUDr. Karel Urban č.j. 97 EX 4523/12 Minská 54 616 00 Brno
Účel posudku:
Znalecký posudek bude sloužit jako podklad pro exekuci. Jiné užití znaleckého posudku je nepřípustné. Podle stavu ke dni 14.4.2014 ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, v současné cenové úrovni posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Doubek Vlkova 164/4 Znojmo 669 02 Znojmo 2 tel.: 515 225 062, fax: 515 264 921 e-mail:
[email protected] znalec - ekonomika, ceny a odhady nemovitostí odhadce majetku koncesní listina: oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité člen České komory odhadců majetku® člen České společnosti certifikovaných odhadců majetku člen Asociace znalců a odhadců ČR
Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 listinných vyhotoveních a elektronicky skrze internet/datovou schránku. Ve Znojmě, 16.4.2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce podle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, č.j. 97 EX 4523/12-119 ze dne 22.11.2013, Mgr. Jaroslava Schafferová, je: „…stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství (cena 1), a to: v originále je částečný scan listu vlastnictví č. 3824 pro k.ú. Znojmo-město - cenu nemovitostí a jejich příslušenství (cena 2), a to: v originále je částečný scan listu vlastnictví č. 11229 pro k.ú. Znojmo-město s uvedení pouze spoluvl. podílu ve vlastnictví povinného - označit součásti a příslušenství nemovitosti tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 4523/12-19 ze dne 14.6.2012, - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, - výslednou cenu.“ Znalecký posudek má sloužit jako podklad pro exekuci majetku. V souladu s § 336 o.s.ř. zejména odst. 1, který odkazuje na § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), bude v tomto znaleckém posudku navržená obvyklá cena, potažmo tržní hodnota. Vysvětlení pojmů viz dále. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Leska Horní 2138/6 Znojmo 669 02 Znojmo 2 Katastrální území: Znojmo-město Počet obyvatel: přes 34 tis. Region: Jihomoravský kraj Okres: Znojmo 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Povinný byl znalcem ohledně místního šetření řádně obeslán na adresu dle podkladů. Dopis od znalce si povinný dle doručenky řádně převzal dne 30.11.2013. Znalec měl za to, že bude tedy nemovitost řádně zpřístupněná, že bude ze strany povinného poskytnutá náležitá součinnost tak, jak mu to uložilo Usnesení o ustanovení znalcem. Ovšem povinný jen den před termínem místního šetření znalce telefonicky kontaktoval s tím, že nemůže poskytnout součinnost, protože je nemocen a avizoval, že znalci posílal dopis s kopií neschopenky, která prokazuje jeho nemocnost. Telefonická dohoda s povinným byla, že jakmile bude moci, zavolá a domluví se na termínu místního šetření. To se dlouho nedělo, následně byl opětovně povinný znalcem telefonicky
-3kontaktován na tel.č. 604 215 097, aby zpřístupnil nemovitosti. Povinný přislíbil zpětně zavolat, že zajistí zpřístupnění nemovitosti. Do cca poloviny dubna 2014 se tak nestalo, načež znalec přistupuje ke zpracování jemu uloženého úkolu dle svých možností. Dne 14.4.2014 byl znalec na místě nemovitosti, v rámci svých velmi omezených možností nemohl pořádně zaměřit a prohlédnout nemovitost, načež byly pořízeny pouze venkovní fotky. Znalec nemá žádné pořádné zákonné nástroje, jak si vynutit zpřístupnění nemovitosti. Tj. nepodařilo se znalci v rámci jeho velmi omezených možností zajistit pořádné zpřístupnění nemovitosti pro účely ocenění pro exekuci. Není problémem znalce, že povinný není v součinnosti ohledně místního šetření – znalec není povinen povinného pana Herkuse stále urgovat ohledně zpřístupnění nemovitosti. Povinný jasně neposkytl součinnost, ačkoliv toto přislíbil. Povinný nenaplnil povinnost poskytnout znalci potřebnou součinnost, nebyla umožněná pořádná prohlídka nemovitosti. Nelze argumentovat, že povinný by snad stále ještě mohl být nemocen. Telefonicky přislíbil zajistit zpřístupnění nemovitosti třetí osobou, ovšem to nesplnil. Pročež s ohledem na charakter nemovitosti bude skrze nesoučinnost povinného provedeno ocenění dle podkladů a informací, jež bylo lze shromáždit. V den místního šetření byla provedená fotodokumentace dle možností v rámci nesoučinnosti povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku: a) dodané a zajištěné objednatelem
výpisy z KN – LV č. 11229 a 3824 pro k.ú. Znojmo-město ze dne 22.11.2013 usnesení o ustanovení znalcem vydané soudním exekutorem JUDr. Urbanem č.j. 97 EX 4523/12-119 ze dne 22.11.2013 exekuční příkaz vydaný soudním exekutorem JUDr. Urbanem č.j. 97 EX 4523/12-19 ze dne 14.6.2012
b) dodané a zajištěné znalcem
dopis povinného Herkuse ohledně jeho zdravotního stavu kvůli možné součinnosti při prohlídce nemovitosti informace z KN pořízené přes internet ohledně lokalizace posuzované nemovitosti vč. informativní kopie katastrální mapy skutečnosti zjištěné na místě silniční mapa České republiky 1 : 200 000 geografický atlas na CD-ROM – „Brněnský kraj“, vydaný firmou Geobáze ČS®, a.s., měř. 1 : 100 000 časopis „Soudní inženýrství“ roč. 1990 až 2013 informační zpravodaj „Znalec“ roč. 1991 až 1993 a mimoř.č. 1993, roč. 1994 a mimoř.č. 1994, roč. 1995 až 2004 „Katalog venkovních úprav“ díl I., II., III. a IV. „Teorie oceňování nemovitostí“, IV. přepracované a doplněné vydání, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické nakladatelství CERM s.r.o., Brno 1998 Věstník Ministerstva financí ČR ročník 1995 až 2004 „Oceňování nemovitostí“ 1. a 2. díl - VUT Brno Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno, Ostrava 1995 „Mezinárodní oceňovací standardy, Principy standardy, aplikace a uživatelské směrnice“, IVSC, 1997, ČKOM „Odhadce a oceňování majetku“, ČKOM, ročníky 1996 až 2012 „Oceňování nemovitostí na tržních principech“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 1996 „Výnosová hodnota nemovitostí“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 2004
5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle doložených podkladů by měly být nemovitosti zapsány v KN u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, jako:
-4-
LV č. 11229 pro k.ú. Znojmo-město Pozemky: p.č. 3721
výměra (m2) druh pozemku 44 zastavěná plocha a nádvoří
Budovy: typ budovy, část obce, č. budovy Znojmo, č.p. 2138
způsob využití
způsob využití
způsob ochrany
způsob ochrany
na parcele
bydlení
3721
Vše ve vlastnictví:
Michal Herkus r.č. 811118/4708 Leska Horní 2138/6 669 02 Znojmo a Blanka Korešová r.č. 525928/091 Leska Horní 2138/6 669 02 Znojmo
podíl 2/3 podíl 1/3
LV č. 3824 pro k.ú. Znojmo-město Pozemky: p.č. 3719/1 3719/2 3719/3 3720/1 3720/2 3720/3 3722/3
výměra (m2) 163 615 36 713 428 107 766
druh pozemku zahrada zahrada zahrada ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha zahrada
způsob využití
způsob ochrany zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond
manipulační plocha manipulační plocha manipulační plocha zemědělský půdní fond
Vše ve vlastnictví:
Michal Herkus r.č. 811118/4708 Leska Horní 2138/6 669 02 Znojmo Další podrobnosti viz kopie LV v příloze posudku (jedná se o nejaktuálnější LV, které měl znalec k dispozici).
6. Dokumentace a skutečnost: K dispozici byla jen ta dokumentace, která je uvedená v části A.4.a). Dokumentace spolu s výsledky a informacemi z místního šetření bude využitá při zpracování posudku. Povinný neposkytl patřičnou a požadovanou součinnost, znalec bude vycházet z jemu dostupných podkladů a informací, neboť není v jeho množnostech si jakkoliv vynutit možnost načerpání/zajištění dalších podkladů a informací. V tomto znaleckém posudku jsou zohledněny pouze skutečnosti vyplývající z podkladů a informací, které měl znalec k dispozici. Zpracovatel posudku neručí za doložené podklady a poskytnuté informace, vychází z toho, že získané informace důležité pro zpracování tohoto posudku jsou věrohodné a správné a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti dále prověřovány, nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.
-57. Celkový popis nemovitosti: Znojmo je druhým největším městem v Jihomoravském kraji, vybavenost okresního města, všechny úřady, nemocnice s poliklinikou, kino, divadlo, různá sportoviště, školství až vysoké. Nemovitost je lokalizovaná severovýchodně od centra města, v lokalitě zahrádkářského charakteru, sice dům je podle všeho kolaudován pro bydlení, trvalé, má přiděleno č.p., má adresu Leska Horní, příjezd je nejprve ulicí Do Lesek, která se stáčí pod pěší most propojující okrajovou část středové části města a lokalitu místní nemocnice s poliklinikou, následně naváže nezpevněná cesta lemující potok Leska, který odděluje posuzovanou nemovitost/pozemky od příjezdové nezpevněné cesty, takže na pozemky je přístup jen přes mostek přes potok. Pozemky a dům jsou ve svahu s orientací na cca jihozápad, což je příznivé, ovšem nepříznivé je svahování, když terén v lokalitě domu a pozemků je až srázovitý, dům je posazen na kopečku, přístup po strmém dlouhém schodišti, podél něj zřízen výtah, který se zřejmě používal na dopravu materiálu. Pokud je mi známo, je v lokalitě vedená kanalizace, voda, elektřina. Dům by tak mohl být i napojen na tyto sítě. Lokalita má opravdu spíše zahrádkářský charakter, když při JZ straně potoka jsou zahrady se svahovou orientací na SV, při SV straně potoka jsou zase pozemky s orientací na JZ, ve svahu mírnějším i až srázovitém, což je zrovna případ pozemků posuzovaných. Do centra města to je pěšky celkem nedaleko, cca 1,1 km/cca 17 min. – na okraj centra. Přístupové pozemky města, ovšem zájem zde na nějaké budování lepších komunikací, než je prašná cesta, zdaleka není. Pravdou je, že v zahrádkářských lokalitách, jako je tato, se v poslední době ve větším staví rekreační domky s vizí celoročního užívání, dům posuzovaný je dokonce podle všeho kolaudován jako k trvalému bydlení, nicméně lokalita nemá komfort plnohodnotné lokality pro trvalé celoroční bydlení, proto zmiňuji i problematiku výstavby rekre. domků v zahradních lokalitách města, kam lze velmi dobře posuzovanou nemovitost jako do tržního segmentu zařadit, spíše než do segmentu rodinných domů v lokalitách s náležitým komfortem pro trvalé bydlení. Pozemky kolem domu oploceny, jsou na nich různé venkovní úpravy, drobné stavby, trvalé porosty spíše náletového charakteru – vše bez vlivu na obvyklou cenu, aby se muselo dále rozebírat. Úkolem znalce je určit obvyklou cenu nemovitosti dle toho, jak je tato evidována vlastnicky v katastru nemovitostí, přestože dům čp. 2138 a pozemky kolem tvoří funkční celek určený k užívání jako celek. Z uvedeného důvodu budou tedy posuzovány pozemky dle LV č. 3824 samostatně a dům s pozemkem pod ním dle LV č. 11229 také samostatně. Již jen zběžným vyhodnocením evidence katastru nemovitostí, skutečností zjištěných na místě a dalších podkladů lze konstatovat, že dům určitě nemá zastavěnou plochu pouze 44 m2, jak uvádí evidence KN. Lze zde vnímat nesoulad, kdy dům je podle všeho postaven zcela jinak, než prezentuje katastrální mapa, otázkou je, zda je tak učiněno v souladu se stavebním právem, tedy zda vůbec byla stavba takto povolená, tedy tak, jak je vystavěná. Je zde nutné zmínit, že by mohlo být vnímáno riziko, že bude třeba uvedený nesoulad řešit se stavebním úřadem, vyvolá to náklady a nutnost správních řízení, jakého rozsahu a dosahu lze jen těžko dedukovat, když kvůli nesoučinnosti povinného nebylo lze načerpat širší a podrobnější informace o nemovitosti.
-6-
B. Posudek Pojem „obvyklá cena“, je v českém právním řádu definován v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro úplnost uvádím ještě definici pojmu „tržní hodnota“ dle Evropských oceňovacích standardů, jež se odkazují na definici tržní hodnoty odsouhlasené IVSC – Mezinárodní radou oceňovacích standardů: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být prodán v den ocenění mezi nespřízněným ochotným kupujícím a nespřízněným ochotným prodávajícím v transakci po řádně provedeném marketingu, kde tyto strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku.“ Oba pojmy lze v obecné rovině ztotožnit, leč pojem „tržní hodnota“ je obecnější, protože pojem „obvyklá cena“ má část rádoby odborné veřejnosti mylně úzce spojen s oceňovacím předpisem MF ČR, s prováděcí vyhláškou zákona o oceňování majetku – tento oceňovací předpis nemá s trhem nemovitostí vůbec žádnou spojitost, přestože se o návaznost na reálný trh tvůrci předpisu již několik let snaží. Účelem tohoto předpisu je prvořadá potřeba zdanění převodů nemovitostí, jejich darování a někdy jejich dědění. Oceňovací techniky uplatněné v tomto předpisu jsou vzdáleny skutečnému vyhodnocení místního trhu v lokalitě nemovitosti. Než se přistoupí k vlastnímu návrhu obvyklé ceny (tržní hodnoty), je třeba předestřít, že tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor, nikoliv dogmaticky vypočtená částka. Obvyklá cena bude navrhována pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně nelze chápat jako součet obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemků a obvyklé ceny (tržní hodnoty) staveb (popř. vč. porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takovéto přístupy a názory vyskytují, leč jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je navrhována obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemků. K dělení tržní hodnoty na hodnotu pozemků a staveb by možná mohla svádět ta skutečnost, že v českém právním řádu je odděleno vlastnictví pozemků od vlastnictví staveb („stavba není součástí pozemku“ – občanský zákoník). Jenže způsob vlastnictví nemovitosti, popř. způsob evidence tohoto vlastnictví v tuzemských oficiálních databázových systémech, celkem nesouvisí s děním na realitním trhu, s oceňováním či s navrhováním tržních hodnot. Návrh tržní hodnoty se ve standardizovaných případech opírá o nápomocně vyčíslené hodnoty – o věcnou hodnotu, výnosovou hodnotu a porovnávací hodnotu. Hodnota věcná – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Reprodukční cena –
-7částka, za kterou by bylo možno novou stejnou či porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Hodnota výnosová – uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Hodnota porovnávací – hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé, popř. s obdobnými, které jsou v okolí nemovitosti k prodeji nabízeny. Následuje případné vyčíslení podpůrných hodnot pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny).
-
Věcná hodnota nemovitosti
Z důvodu nesoučinnosti povinného nebylo možné provést pořádné zaměření a pořádná prohlídka staveb nemovitosti na předmětných pozemcích, když jde zejména o budovu č.p. 2138. Nelze tedy v tomto odhadu vyčíslovat podrobněji věcnou hodnotu. Budova č.p. 2138 je podle mých zjištění složitějšího tvaru, provádět i jen přibližné propočty by stejně nemělo náležitou vypovídací schopnost. Podařilo se pouze v rámci možností udělat určitou fotodokumentaci.
-
Výnosová hodnota nemovitosti
Výnosová hodnota bývá určována u nemovitostí s potenciálem komerčního využití. Podstatou posuzovaného souboru nemovitostí je dům pro bydlení s č.p. 2138 s pozemky a příslušenstvím. V dané lokalitě nikdo nebude kupovat posuzovanou nemovitost proto, aby ji pronajímal – místní trh takto funguje, a spekulovat o nějaké komerční využitelnosti nelze. Určovat výnosovou hodnotu pro závěrečný návrh hodnoty nemovitosti pro účely exekuce proto nemá význam.
-
Porovnávací hodnota nemovitosti
Úkolem znalce je stanovit hodnoty nemovitosti dle jednotlivých listů vlastnictví – viz usnesení o ustanovení znalcem, tedy výstupem má být cena 1 pro LV č. 3824 a cena 2 pro LV č. 11229. Dům čp. 2138 dle LV č. 12229 však tvoří s pozemky dle LV č. 3824 funkční celek. Rozdílným způsobem vlastnění, vlastnictví, vyvstává požadavek na specifikovaný úkol znalce, fakticky se stanovení hodnoty komplikuje. Když by měly být striktně odděleny od sebe nemovitosti dle různých LV, při nezávislém posuzování by muselo být konstatováno, že zcela odděleně mají každá část přirozeného funkčního celku zásadně ztížené tržní postavení s negativním dopadem do hodnoty, ceny obvyklé. Jednoduše: kdo si koupí dům bez pozemků okolo? kdo si koupí pozemky kolem cizího domu? …spekulativní nákupy nutno vyloučit… Jeví se vhodné nejprve stanovit hodnotu nemovitosti jako funkčního celku, tedy bez ohledu na způsob vlastnění a způsob evidence v KN. Následně celkovou stanovenou hodnotu vhodně rozdělit dle způsobu vlastnictví, dle jednotlivých LV, v souladu s požadavky vznesené v usnesení o ustanovení znalcem. Protože nebyla poskytnutá náležitá součinnost ze strany povinného, lze vycházet jen ze skutečností, které se znalci podařilo v rámci jeho omezených možností shromáždit. Jak již bylo v celkovém popisu zmiňováno, přestože jde o dům s přiděleným číslem popisným, podle všeho i kolaudovaným jako budova pro trvalé bydlení, s ohledem na umístění, přístup a celkový charakter lokality se jeví spíše vhodné uplatnit pro stanovení porovnávací hodnoty zařazení
-8nemovitosti do segmentu trhu s nemovitostmi charakteru rekreačních domků, jež sice umožňují trvalé bydlení, ale staví se v lokalitách, které nemají komfort trvalých obytných zón. Pro stanovení porovnávací hodnoty budou využity následující informace z trhu, jež se znalci podařilo shromáždit: Reprezentant č. 1 PSČ
669 02
Obestavěný prostor:
Město/obec:
Znojmo
Započitatelná plocha:
Čtvrť/KÚ:
Znojmo-město
Zast. plocha NP:
Adresa:
č.e. 4261
Poloha:
střední
Stavební stav:
velmi dobrý
Vybavení:
dobré
Zdroj dat:
kupní cena
4 400 000
Cena v Kč:
3 060 m²
Výměra pozemku: Inženýrské sítě:
Datum: 9-10
částečně zasíťováno
m³ 323 m² m²
Komentář: jde o velký dům postavený v lokalitě zahrad u staré silnice na Kuchařovice (Kuchařovická); větší zahrada, přístup ze SV strany z polní cesty. Uprostřed zahrady rekreační domek, má jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží. Vybavenost na úrovni cenově náročnějšího RD. realiz. cena
Reprezentant č. 2 PSČ
669 02
Obestavěný prostor:
Město/obec:
Znojmo
Započitatelná plocha:
Čtvrť/KÚ:
Znojmo-město
Zast. plocha NP:
Adresa:
Cínová hora, zahrádky
Poloha:
střední
Stavební stav:
střední
1 500 000
Cena v Kč:
Datum: 1-14
2 169 m²
m³ 65 m² m²
Vybavení:
standardní
částečně zasíťováno
Zdroj dat:
kupní cena
PSČ
669 02
Obestavěný prostor:
Město/obec:
Znojmo
Započitatelná plocha:
Čtvrť/KÚ:
Znojmo-město
Zast. plocha NP:
Adresa:
rekre. domek v zahrádkách na ul. Pražské
Poloha:
střední
Stavební stav:
velmi dobrý
Vybavení:
standardní nabídková cena
Výměra pozemku: Inženýrské sítě:
Reprezentant č. 3
Cena v Kč: Výměra pozemku: Inženýrské sítě:
4 299 000 973 m² částečně zasíťováno
Datum: 4-14
Zdroj dat:
m³ 128 m² m²
-9-
Protože nejsou k dispozici ze zřejmých důvodů rozměrové charakteristiky domu posuzovaného s čp. 2138, je problémem nějaké exaktnější vyhodnocování uvedených tržních informací a případné porovnávací hodnoty. Na základě kusých informací, kdy lze např. jen orientačně prezentovat možnou zast. plochu budovy čp. 2138 na základě měření v mapových podkladech katastru nemovitostí a na základě promítnutí leteckého snímku budovy do katastr. mapy jako výměru v intervalu 80-100 m2, lze z mého pohledu vymezit hodnotový rámec nemovitosti jako funkčního celku v částce od cca 1,5 mil. do cca 2,5 mil. Kč. Pokud by měla být částka konkrétnější, což se pochopitelně očekává, ale z důvodu nesoučinnosti povinného je obtížné ji konkretizovat, lze na základě dostupných informací a osobních zkušeností uvést částku 2,2 mil. Kč. Tedy: konkretizuji porovnávací hodnotu nemovitosti na částku 2,2 mil. Kč. Jde o hodnotu celého funkčního celku, tj. domu s pozemky, bez ohledu na vlastnictví a způsob evidence v KN. Pro určení hodnot nemovitosti v souladu s usnesením, tj. pro určení ceny 1 a ceny 2, bude využitá databáze směrných cen pozemků (cscom.cz) a další známé informace o trhu s pozemky, na nichž je možná výstavba spíše než cokoliv jiného tak objektů pro individuální rekreaci, když posuzované pozemky se hlavně hodí k takovému účelu.
Jak je zřejmé, pro pozemky rekreační zástavby je určená hodnota 250 Kč/m2. Je zde časový odstup informací z databáze cca 4 roky. Jistý cenový vzestup pozemků znát je. Jenže je nutné zvážit výrazné negativum u posuzovaných pozemků, tím je svažitost až srázovitost terénu. Pak hraje roli celková výměra, protože platí, že s růstem výměry klesá jednotková cena souboru pozemků, protože klesá ochota platit celkovou cenu. Z mého pohledu se jeví vhodné pro posuzované pozemky dle LV č. 3824 uplatnit hodnotu max. 150 Kč/m2. Pak hodnota těchto pozemků při celkové jejich výměře 2828 m2 může být celkem 424.200 Kč. Zaokrouhleno na 420 tis. Kč.
-
Práva a závady spojené s nemovitostí
V části „C“ LV č. 11229 i 3824 ze dne 22.11.2013, jež byly k dispozici, je uvedeno několikero omezení vlastnických práv váznoucích na nemovitosti:
Nařízení exekucí, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, Zástavní práva exekutorská, poznámky o Zahájení exekucí; pak jsou (byly) oba doložené listy vlastnictví dotčeny změnou
- 10 -
právních vztahů (plomba) – řízení Z-18599/2013-713, což souvisí se zápisem další exekuce na nemovitosti všechny posuzované nemovitosti jsou zastaveny ve prospěch České spořitelny; nejsou známy podrobnosti o zůstatcích dluhů, takže nelze jakkoliv do závěrů tohoto posudku promítat vlivy zástavních práv smluvních
Jiná práva a závady, jež by byly spojeny s nemovitostí a byly samostatně ocenitelné, nebyly zjištěny. Nezjištěno, že by měla být nemovitost předmětem nějakých nájemních vztahů.
-
Stanovení obvyklé ceny pro účely exekuce
Výše byly případně určeny nápomocné hodnoty, které mají posloužit jako podklad pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Resp. kvůli nesoučinnosti povinného byla stanovená pouze porovnávací hodnota a to ještě pouze na základě toho minima informací, které se podařilo znalci zjistit v kombinaci s osobními zkušenostmi znalce a znalostí místního trhu. Jde o dům čp. 2138, který je ve funkčním celku s pozemky kolem, ovšem nemovitost, sice funkční celek, musí být dle požadavků exekutora i s ohledem na způsob jejího vlastnění a způsob její evidence v KN rozdělená na dvě části, pro každou pak musí být stanovená hodnota zvlášť. Možná porovnávací hodnota nemovitosti jako celku byla stanovená na 2,2 mil. Kč. Možná hodnota pozemků kolem domu čp. 2138 byla stanovená na částku 420 tis. Kč; problematická prodejnost, pokud by se prodávaly pozemky kolem cizího domu čp. 2138, který se s nimi neprodává, zcela samostatně, nebyla nijak do částky 420 tis. Kč promítnutá. Z uvedených důvodů, tj. jak již jsem dříve zmiňoval, že samostatná prodejnost dvou samostatných částí skutečně existujícího funkčního celku je zásadně horší s dopadem do obvyklé ceny, nelze jednoduše odečíst hodnotu pozemků kolem domu od hodnoty funkčního celku. Je prostor o významnou redukci hodnot dvou samostatně posuzovaných částí, jinými slovy nelze uplatnit model 1+1=2, ale je třeba vnímat synergický efekt, ovšem protichůdně, tj. při zvážení stanovených podpůrných hodnot je vhodné určit hodnotu pozemků dle LV č. 3824 na částku 300 tis. Kč, domu čp. 2138 s pozemkem p.č. 3721 dle LV č. 11229 se pak přisuzuje hodnota 1,5 mil. Kč. Jak vidno, 1,5 mil. + 300 tis. Kč je celkově nižší částka, než je stanovená hodnota pro celý funkční celek bez ohledu na vlastnictví – důvody jsou snad zřejmě popsány, kdy se negativně promítá vliv nutnosti posuzovat existující funkční celek per partes. Dalším problémem k řešení je, že dle LV č. 11229 je třeba vyčíslit hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 2/3, který připadá na povinného Michala Herkuse. Zde vyvstává polemika o tom, že podíl na nemovitosti je samostatně obtížně obchodovatelný a že by se tedy měl problém samostatné obchodovatelnosti zohlednit v hodnotě samostatného podílu. Pokud se uplatní zcela praktická úvaha o tom, jak by to mohlo v případě potřeby jednoho ze spoluvlastníků prodat svůj podíl probíhat, mohlo by být tvrzeno, že nelze jinak než určit tržní hodnotu spoluvlastnického podílu prostou matematickou operací, totiž vynásobit celkovou hodnotu nemovitosti patřičným podílem. Jenže je určována hodnota podílu pro účely exekuce, kdy se má předmět znaleckého zkoumání exekučně dražit. V tom případě nebude realizace prodeje posuzovaného spoluvlastnického podílu probíhat v rámci nastíněných úvah. Je třeba připustit zcela obecného kupce, který bude každopádně chtít koupi spoluvlastnického podílu zrealizovat výhodněji, protože vlastnictví spoluvlastnického podílu v rámci celku spolu se zcela cizími dalšími spoluvlastnickými subjekty (musí být uvažováno o zcela cizích spoluvlastnících, aby byl zachován rámec obvyklé ceny) s sebou nese určité složitosti výkonu vlastnických práv. Obecně: čím menší podíl, tím by měla být hodnota spoluvlastnického
- 11 podílu oproti jeho hodnotě určené prostým výpočtem podílu z obvyklé ceny nemovitosti jako celku nižší. Čím menší podíl, tím se hůře prosazují/uplatňují vlastnická práva. Jeví se, že pro účely exekuce by hodnota spoluvl. podílu ve výši id. 2/3 měla být přece jen nižší než prostá matematická hodnota z obvyklé ceny nemovitosti jako celku. V případě spoluvl. podílu ve výši id. 2/3 by se mohlo jednat o max. cca 90% z ideálních 2/3 z obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Stanovený storno podíl vychází z konzultací znalce s realitními kancelářemi a dalšími subjekty realitních trhů, jež disponují zkušenostmi s nucenými prodeji spoluvlastnických podílů na nemovitostech. Na základě výše uplatněných přístupů ke stanovení obvyklé ceny nemovitosti, resp. v rámci úkolu znalce, jenž byl specifikován v nálezové části posudku, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti pro účely exekuce takto: cena 1 - pozemky dle LV č. 3824 ve výlučném vl. povinného Michala Herkuse, včetně všech součástí a příslušenství: obvyklá cena současná =300.000,- Kč slovy: tři sta tisíc Kč
cena 2 – spoluvlastnický podíl na nemovitostech dle LV č. 11229 ve výši id. 2/3 ve výlučném vl. povinného Michala Herkuse, včetně identického podílu na všech součástech a příslušenství: 1.500.000 x 2/3 x 0,9 = 900 tis. Kč obvyklá cena současná =900.000,- Kč slovy: devět set tisíc Kč
Za součásti pozemků se považují všechny stavby na nich umístěné, zejména jde o oplocení pozemků, různé drobné stavby, příslušenstvím jsou určitě přípojky na sítě technické infrastruktury. Drobné stavby – přístřešky, venkovní schody, venkovní výtah podél schodů k domu apod. nemají valný vliv na cenu obvyklou. Nutno znovu zmínit, že stavba domu čp. 2138 je postavená zcela jinak, než jak prezentuje evidence katastru nemovitostí, např. vůbec nesouhlasí půdorys oproti zákresu v platné katastr. mapě, otázkou je, zda je stavba domu vůbec postavená v souladu se stavebním právem, i přes skutečnost, že má budova přidělené čp., se klidně může jednat o „černou stavbu“ se všemi důsledky, které s tím souvisejí. Popsané je vnímáno jako potenciální riziko a bylo zvažováno i při určování možné obvyklé ceny nemovitosti. Nebyly zjištěny nějaká práva a závazky samostatně ocenitelné. Nebyly zjištěny jiné závady, které by neměly prodejem v dražbě zaniknout. Exekuce vyznačené v doložených LV by měly být při případném exekučním prodeji nemovitosti vyřešeny, zrovna tak jako zástavní práva pro Českou spořitelnu, jež jsou zřejmá v doložených LV. Výsledná hodnota je identická s uvedenou obvyklou cenou.
Ve Znojmě, 16.4.2014
Ing. Zdeněk Doubek
- 12 -
C. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 21.6.2004, pod č.j. Spr 705/2004, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 668-46/2013 znaleckého deníku. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
D. Seznam příloh: situace širších vztahů vč. leteckých snímků lokality fotografická dokumentace pořízená dle možností znalce v rámci nesoučinnosti povinného LV č. 3824 a 11229 pro k.ú. Znojmo-město ze dne 22.11.2013 kopie katastrální mapy pro lokalitu nemovitostí pořízená z webu kopie usnesení o ustanovení znalcem Celkem
počet listů příloh 2 x A4 2 x A4 8 x A4 1 x A4 2 x A4 15
