ODBORNÝ POSUDEK č. 2073/113/12 – dodatek č. I o obvyklé ceně nemovitostí objektu rodinné rekreace č.e. 715 na st.p.č. 951, s p.p.č. 492/48, vše v katastrálním území Hradištko pod Medníkem a obci Hradištko, okres Praha - západ ke dni 28.11.2012
Objednatel posudku:
Účel posudku:
Exekutorský úřad Ústí nad Orlicí – nám. J. M. Marků 92 563 01 Lanškroun - soudní exekutor, JUDr. T. Macková Sp. zn. 047 EX 243/11
- stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v Usnesení soudního exekutora sp. zn. 047 EX 243/11 – 50 ze dne 5.4.2012 - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých práv a závad, které dražbou nezaniknou
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 28.11.2012, znalecký posudek vypracoval : Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl telefon: 461 612 788, 461 612 789 e-mail:
[email protected]
Odborný posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh, celkem 20 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
V Litomyšli dne 31.12.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství ke dni 28.11.2012, a to objektu rodinné rekreace č.e. 715 na st.p.č. 951, s p.p.č. 492/48, vše umístěné v katastrálním území Hradištko pod Medníkem, obec Hradištko, okres Praha - západ, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ na LV č. 579.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: č.e. 715 Hradištko Adresa nemovitosti: 252 09 Hradištko Kraj: Středočeský Okres: Praha – západ Obec: Hradištko Katastrální území: Hradištko pod Medníkem Počet obyvatel: 1 726 Základní cena podle § 28 odst. 1 písm. k) : 40,38 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 23.5.2012 a opětovně 28.11.2012. Znalec opět doporučeným dopisem oznámil povinné termín konání schůzky, aby mohla poskytnout potřebnou součinnost. Termín schůzky povinné opakovaně sdělil i její právní zástupce, naposledy u soudu dne 26.11.2012. Povinná se opět nedostavila a neumožnila zaměření nemovitosti. Povinná se neomluvila, nedostavila a znalec provedl prohlídku v rozsahu, v němž je to možné bez zpřístupnění nemovitosti a vyšel ze zjištění, která zde učinil.
4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – západ list vlastnictví č.: 579 okres : Praha – západ obec : Hradištko katastrální území : Hradištko pod Medníkem Pozemky Parcela číslo St. 951 492/48
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada
2
Výměra v m2 57 437
Budovy Typ budovy Část obce, č. budovy Hradištko, č.e. 715
Způsob využití rod. rekreace
Na parcele st. 951
4.2. Stavební povolení nebylo předloženo 4.3. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo 4.4. Usnesení sp. zn. 047 EX 243/11 – 50 ze dne 5.4.2012 4.5. Usnesení sp. zn. 047 EX 243/11 – 96 ze dne 6.11.2012 4.6. Exekuční příkaz sp. zn. 051/2456/10 EX 155/10 ze dne 5.5.2010 4.7. Mapy stažené z internetu 5. Vlastnické a evidenční údaje 5.1. Vlastník : LV č. 579 Marcela Němcová, Hněvkovského 1373, Praha 4
6. Dokumentace a skutečnost Nebyly předloženy žádné doklady.
7. Celkový popis nemovitosti Obvyklá cena je stanovena k datu 28.11.2012, kdy byla navštívena nemovitost. Povinné se neomluvila, nedostavila, neumožnila prohlídku a zaměření. Termín schůzky byl sdělen i právnímu zástupci, který opakovaně upozornil povinnou. Povinná nereagovala, stejně tak jako 23.5.2012. Obvyklou cenou se pro účely zákona číslo 151/1997 Sb. ze dne 17.6.1997 o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.
3
Povinná byla vyzvána, aby poskytla znalci součinnost potřebnou k ohodnocení nemovitosti. Zejména umožnila zaměření nemovitostí, předložila veškerou potřebnou dokumentaci, oznámila, zda a kdo má k nemovitostem předkupní práva, nájemní práva a zda se k nemovitostem váží věcná břemena. Při neoznámení výše uvedených skutečností povinná odpovídá za škodu tím způsobenou. Věcné břemeno není na LV č. 579 zapsáno. Dle § 120 občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Součásti stavby jsou konstrukce, které jsou s ní spojeny. Součásti stavby nejsou samostatnými věcmi, jejich cena je obsažena v ceně stavby. Dle § 121 občanského zákoníku jsou příslušenstvím věci věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím věci jsou například vedlejší stavby a venkovní úpravy. Předmětem tohoto ocenění je objekt rodinné rekreace č.e. 715 na st.p.č. 951, s p.p.č. 492/48, vše umístěné v katastrálním území Hradištko pod Medníkem, obec Hradištko, okres Praha - západ, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ na LV č. 579. Jedná se o starší rekreační chatu na st.p.č. 951 v obci Hradištko. Přístup k nemovitosti je po nezpevněné komunikaci. Chata i zahrada jsou neudržované. Chata je postavená na kamenné podezdívce, je zděná s nízkým sedlovým krovem. Krytinu tvoří eternitové šablony. Okna jsou dřevěná s okenicemi. Venkovní omítka je vápenná. Větší prohlídku chaty bez zpřístupnění nemovitosti nelze provést. Zpoza plotu bylo zjištěno, že zahrada je oplocena drátěným plotem na ocelových sloupcích, vstup je plotovými vrátky. Na hranici objektu je zděný plotový rozvaděč s elektrickou přípojkou. Na zahradě je dále žumpa s kanalizační přípojkou, betonové jezírko, opěrná zídka a studna s ručním čerpadlem. Na zahradě jsou trvalé porosty. Další příslušenství nebylo zjištěno z důvodu nezpřístupnění nemovitosti. Administrativní cenu nelze stanovit, protože nemovitost nemohla být zaměřena.
Stanovení ceny obvyklé Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je
4
v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku.
Předmětem tohoto ocenění je objekt rodinné rekreace č.e. 715 na st.p.č. 951, s p.p.č. 492/48, umístěné v katastrálním území Hradištko pod Medníkem, obec Hradištko, okres Praha - západ, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ na LV č. 579. Klady nemovitosti : - Rekreační chata v blízkosti hlavního města Zápory nemovitosti : - Zhoršený technický stav objektu a neudržovaná zahrada
-
Vyjádření realitních kanceláří regionu :
Za účelem zjištění ceny byla oslovena realitní kancelář RK Mouřenín, spol. s r.o., nám. Míru 50 Svitavy. Na základě předložené fotografické dokumentace, výpisu z katastru nemovitostí a dalších skutečností zjištěných od znalce odhaduje cenu nemovitostí v rozmezí 900 000,00 Kč až 1 200 000,00 Kč. Realitní kancelář reality MGO s.r.o., Masarykova 128 Ústí nad Orlicí na základě předložené fotografické dokumentace, výpisu z katastru nemovitostí a dalších skutečností zjištěných od znalce odhaduje cenu nemovitostí v rozmezí 800 000,00 Kč až 1 000 000,00 Kč.
Ukázka cenové hladiny nabízených obdobných nemovitostí ( zdroj internet ): 1 – Prodej podkrovní rekreační chaty 3 + 1 na vlastním pozemku v obci Hradišťko cca 10 min. od řeky Sázavy. Zastavěná plocha : 40 m2. Nabízená cena : 750 000,- Kč
5
2 – Prodej zděné chaty 2 + kk na vlastním pozemku v obci Pikovice. Zastavěná plocha : 56 m2. Nabízená cena : 770 000,- Kč 3 – Prodej částečně podsklepené chaty s krásnou zahradou v obci Hradišťko, bus ze Smíchova cca 20 min. Zastavěná plocha : 43 m2. Nabízená cena : 1 050 000,- Kč 4 – Prodej rekreační chaty 1 + kk na vlastním pozemku v obci Borušov, Hradišťko. Zastavěná plocha : 28 m2. Nabízená cena : 890 000,- Kč 5 – Prodej chaty 2 + kk na vlastním pozemku v obci Pikovice. Zastavěná plocha : 30 m2. Nabízená cena : 700 000,- Kč Chaty jsou vizuelně srovnatelné, všechny se prodávají i s pozemky, ceny jsou včetně provize. Průměrná cena nabízených chat činí 832 000,00 Kč. Cena je včetně všech pozemků, tedy bez dalších vynucených finančních nákladů. Na základě telefonátů s makléři jednotlivých nabízených objektů ceny nejsou konečné a je možné je po vzájemné dohodě snížit.
Obvyklá (tržní) cena byla odvozena od nabízených cen obdobných a srovnatelných nemovitostí, které jsou přílohou posudku. Vycházela i z toho, že objekt je neudržován a dle sdělení sousedů velmi málo navštěvován a předmětem ceny není st.p.č. 951 v katastrálním území Hradištko pod Medníkem, obec Hradištko. Obvyklá cena oceňované nemovitosti objektu rodinné rekreace č.e. 715 na st.p.č. 951, s p.p.č. 492/48, umístěné v katastrálním území Hradištko pod Medníkem, obec Hradištko, okres Praha západ, jak jsou zapsány u Katastrálního úřadu pro středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha západ na LV č. 579 činí :
800.000,00 Kč slovy : Osmsettisíc korun českých
E. Cena práv a závad s nemovitostí spojených Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 579 není zapsáno věcné břemeno.
F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou K nemovitosti se neváže závada dle § 336a, odst. 2 o.s.ř., která dražbou nezanikne.
6
V Litomyšli dne 31.12.2012 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl
7
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Ústí nad Orlicí – nám. J. M. Marků 92 563 01 Lanškroun, soudní exekutor, JUDr. T. Macková Sp. zn. 047 EX 243/11
Likvidace
2073/113/12– dodatek č. I o obvyklé ceně nemovitostí objektu rodinné rekreace č.e. 715 na st.p.č. 951, se st.p.č. 951 a p.p.č. 492/48, vše v katastrálním území Hradištko pod Medníkem a obci Hradištko, okres Praha - západ ke dni 23.5.2012 Na základě Vyhlášky číslo 37/1967 Sb., Vyhlášky číslo 425/1991 Sb.,Vyhlášky číslo 77/1993 Sb. a Vyhlášky č. 432/2002 Sb. Vám účtuji za propočet ocenění : studium podkladů, zaměření …………………………………... 6,00 hod. * 300,00 Kč/hod. vlastní zpracování, čistopis ……………………………………. 6,00 hod. * 350,00 Kč/hod. celkem …………………………………………………………………….. 3 900,00 Kč Další nutné náklady k vypracování ocenění : Za dopravu na místo ocenění vozidlem Ford S – Max 4E3 1479 Vám účtuji dle Vyhlášky číslo 119/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( Lit. – Hradištko a zpět ) ((6,20 l/100 km x 34,70 Kč/l) + 3,70Kč) x 395 km = ….…………….. Kč 2311,00 - ostatní, kopie, desky 200,00 Kč Celkem Kč 2511,00 Cena zaokrouhleně : - znalečné - náklady spojené s oceněním Celkem DPH 20,00 % Celkem vč. DPH
3900,00 2511,00 6411,00 1282,20 7693,20
Cena ocenění činí ke dni 31.12.2012 :
7 693,00 Kč
Slovy : sedmtisícšestsetdevadeáttři Korun českých Bankovní spojení : KB Litomyšl č.ú.: 347049-591/0100
Znalec je plátcem DPH
Datum zdan. plnění : 31.12.2012 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl ----------------------------------------------------znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné
8
Kč Kč Kč Kč Kč
Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí
9
