Ing. Junger Rudolf, Terezy Novákové 1304, Litomyšl 570 01 tel., fax: 461 612 788, 461 612 789 e-mail:
[email protected] znalec v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví odvětví stavby obytné
ODBORNÝ POSUDEK č. 1594/74/10 - dodatek č. I o obvyklé ceně nemovitosti domu č.p. 52 na st.p.č. 91, se st.p.č. 91, p.p.č. 15/2 a p.p.č. 15/3, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Újezd u Chocně, obec Újezd u Chocně, okres Ústí nad Orlicí, vše zapsané na LV č. 330
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad Český Krumlov č. j. 125 EX 505/08
Účel posudku: - stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v Usnesení soudního exekutora sp. zn. 125 EX 505/08 – 43 - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - stanovit cenu jednotlivých práv a závad, které dražbou nezaniknou - stanovit tržní cenu nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č . 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 8.8.2012. Posudek obsahuje celkem dvanáct stran textu včetně obálky a je vypracován ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři obdrží objednavatel a jedno zůstane v archivu znalce. V Litomyšli 8.8.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti domu č.p. 52 na st.p.č. 91 se st.p.č. 91, p.p.č. 15/2 a p.p.č. 15/3, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Újezd u Chocně, obec Újezd u Chocně, okres Ústí nad Orlicí, vše zapsané na LV č. 330. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Stavba č.p. 52 Adresa nemovitosti: Újezd u Chocně 52, 565 01 Újezd u Chocně Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Újezd u Chocně Katastrální území: Újezd u Chocně Počet obyvatel: 307 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.4.2010 za přítomnosti vlastníka nemovitosti pana Václava Kosiny a 8.8.2012 osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj Katastrální pracoviště Ústí nad Orlicí list vlastnictví č.: 330 okres : Ústí nad Orlicí obec : Újezd u Chocně katastrální území : Újezd u Chocně Pozemky Parcela číslo Druh pozemku st. 91 zastavěná plocha a nádvoří 15/2 zahrada 15/3 zahrada Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Způsob využití Újezd u Chocně, č.p. 52 obč. vyb. 4.2. Stavební povolení nebylo předloženo
2
Výměra v m2 663 56 43 Na parcele st. 91
4.3. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo 4.4. Projektová dokumentace nebyla předložena 4.5. Usnesení č. j. 125 EX 505/08 - 43 ze dne 9.4.2010 4.6. Smlouva o nájmu bytu 4.7. Mapy stažené z internetových stránek 4.8. Fotografie nemovitosti pořízené při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje 5.1. Vlastník : LV č. 330 1 Kosina Václav, Malá Čermná 78, Čermná nad Orlicí, 517 41, Kostelec nad Orlicí RČ: 490110/028 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost domu č.p. 52 na st.p.č. 91 se st.p.č. 91, p.p.č. 15/2 a p.p.č. 15/3, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Újezd u Chocně, obec Újezd u Chocně, okres Ústí nad Orlicí, vše zapsané na LV č. 330. Dům č.p. 52 je zděná stavba s částečným podsklepením, jedním nadzemním podlažím a sedlovým krovem. Dle dostupných informací a dokladů byl původní dům postaven v roce 1896. V roce 1992 byl částečně opraven - byla vyměněna okna, část dveří, zřízena nová koupelna, přístupná ze dvora, provedeny nové podlahy. V katastru nemovitostí je stavba zapsaná se způsobem využití občanská vybavenost. Ve skutečnosti je využíván jako rodinný dům k trvalému bydlení rodiny, která v domě bydlí na základě písemné nájemní smlouvy. Ocenění stavby je provedeno dle skutečného účelu využití, ke kterému stavba slouží v domě ocenění - a tím je stavba rodinného domu. Rodinný dům je v době ocenění trvale využíván a běžně udržován. Některé konstrukce jsou však původní a tudíž potřebují rekonstrukci. Do domu je zavedena světelná i motorová elektroinstalace. Voda je do domu zavedena z veřejného vodovodu. Kanalizace je svedena do žumpy. Veřejná, splašková kanalizace není v obci zřízena. V místě je možnost napojení na zemní plyn. Do domu však plyn není zaveden. Dům je osazen v mírně svažitém terénu v zastavěné části obce s přístupem po místní zpevněné komunikaci. Rodinný dům má obestavěný prostor menší než 1100 m3, proto je jeho cena stanovena porovnávací metodou. Obec Újezd u Chocně má 296 obyvatel. Jedná se o malou obec v okrese Ústí nad Orlicí s obecním úřadem a obchodem se smíšeným zbožím. V obci je autobusová zastávka s omezenými spoji – pouze 2x denně. Obcí prochází státní silnice vedoucí z Chocně do Horního Jelení. Nejbližší správní centrum je v Chocni.
3
8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č.p. 52 na st.p.č. 91 b) Vedlejší stavby b 1 ) Stodola na st.p.č. 91 b 2 ) Kolna na st.p.č. 91 c) Studny c 1 ) Studna kopaná d) Pozemky d 1 ) Pozemek st.p.č. 91 d 2 ) Pozemek p.p.č. 15/2 d 3 ) Pozemek p.p.č. 15/3
a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p. 52 na st.p.č. 91 - § 26a V katastru nemovitostí je stavba zapsaná se způsobem využití občanská vybavenost. Ve skutečnosti je využíván jako rodinný dům k trvalému bydlení rodiny, která v domě bydlí na základě písemné nájemní smlouvy. Ocenění stavby je provedeno dle skutečného účelu využití, ke kterému stavba slouží v domě ocenění - a tím je stavba rodinného domu. Rodinný dům č.p. 52 je umístěn jako samostatně stojící stavba na vlastní st.p.č. 91 v zastavěné části obce Újezd u Chocně, katastrální území Újezd u Chocně, okres Ústí nad Orlicí. Dům č.p. 52 je zděná stavba s částečným podsklepením, jedním nadzemním podlažím a sedlovým krovem. Dle dostupných informací a dokladů byl původní dům postaven v roce 1896. V roce 1992 byl částečně opraven - byla vyměněna okna, část dveří, zřízena nová koupelna, přístupná ze dvora, provedeny nové podlahy. V domě se nachází jedna bytová jednotka 3 + 1. V přízemí je umístěn jeden byt a v patře druhý byt. Rodinný dům je napojen přípojkou na veřejný rozvod elektroinstalace a vody. Kanalizace je z WC, koupelen a kuchyně svedena do vlastní žumpy. Zemní plyn není do domu zaveden, ale v místě je možnost jeho napojení. Rodinný dům má obestavěný prostor menší než 1100 m3, proto je jeho cena stanovena porovnávací metodou. V prvním nadzemním podlaží se nachází vstupní chodba průchozí do dvora, pokoj využívaný jako sklad, předsíň, dětský pokoj, ložnice, kuchyň, koupelna a WC, schodiště do půdního prostoru a koupelna přístupná ze dvora. Technické provedení : Základy jsou původní, kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z kamene a cihel na tl. 80 cm. Stropy nad prvním nadzemním podlažím jsou provedeny dřevěné, trámové s rovným podhledem. Zastřešení tvoří dřevěný, sedlový krov s taškovou krytinou. Nad levou částí je plochá střecha. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou provedeny vápenné, štukové. Venkovní omítky chybí, jsou otlučené. Vnitřní, keramické obklady jsou provedeny v prostoru koupelen s WC a v části kuchyně. Schody do sklepa jsou původní, kamenné. Schody do půdního prostoru jsou dřevěné. Dveře jsou v domě osazeny 4
hladké plné i prosklené a náplňové. Okna jsou zde osazena dřevěná, zdvojená. Podlahy obytných místností jsou provedeny betonové, pokryté koberci, PVC a parketami. V ostatních místnostech je keramická dlažba. Na chodbě je původní, betonová dlažba. Vytápění domu je zřízeno lokální, kamny na tuhá paliva, umístěnými v kuchyni. V celém domě jsou pouze jedna kamna. V kuchyni je instalován standardní elektrický sporák. Elektroinstalace je do domu zavedena světelná i motorová. Bleskosvod je na střeše instalován. Rozvod vody je v domě zřízen studené i teplé. Zdrojem TUV je el. bojler. Z vnitřního hygienického vybavení se v domě nachází umyvadlo, sprchový kout a splachovací WC. Ostatní vybavení se v domě nenachází. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rodinný dům Pardubický kraj - do 2 000 obyvatel 114 roků 2 937,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: + 3,50 * 2,90
8,80 * 5,40 = 15,30 * 7,75 + 7,60 * 4,50 + 6,00 * 5,00 =
Název podlaží 1.PP: 1.NP:
Zastavěná plocha 47,52 m2 192,93 m2
Obestavěný prostor: Os: (8,80 * 5,40) * (2,40 + 0,40) Ov: ((15,30 * 7,70) * (0,10 + 2,70 + 0,40)) + ((7,60 * 4,50) * (0,10 + 2,80)) + ((6,00 * 5,00) * 3,10) + ((3,50 * 2,90 ) * (3,10 + 2,40)) Oz: ((15,30 * 7,70) * 4,60/2) + ((7,60 * 4,50) * 3,45/2) + ((3,50 * 2,90 ) * 2,10/2) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
47,52 m2 192,93 m2 Konstrukční výška 2,90 m 3,10 m
= =
133,06 m3 625,00 m3
=
340,62 m3
=
1 098,68 m3
ZP1 = 192,93 m2 ZP = 240,45 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,25
b) Vedlejší stavby b 1 ) Stodola na st.p.č. 91 - § 7 Jedná se o zděnou stavbu bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a sedlovým krovem, která vzadu kolmo navazuje na obytnou část č.p. 52. Dle dostupných informací a dokladů byla stodola postavena společně s obytnou částí v roce 1896. V průběhu let byla stavba pouze zběžně
5
udržovaná. V současné době je ve špatném technickém stavu a vyžaduje rekonstrukci. Technické provedení : Základy jsou původní, kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z kamene na tl. 50 cm. Stropy jsou provedeny dřevěné, trámové. Zastřešení tvoří dřevěný, sedlový krov s taškovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky chybí. Venkovní omítky chybí. Schody chybí. Dveře jsou zde osazeny dřevěné, svlakové. Vrata jsou zde osazena dřevěná, svlaková. Okna chybí. Podlaha chybí. Elektroinstalace je zde zavedena světelná. Ostatní vybavení chybí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
7,60 * 5,80
Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 44,08 m2
Obestavěný prostor: Ov: (7,60 * 5,80) * 3,00 Oz: (7,60 * 5,80) * 3,45/2 Obestavěný prostor – celkem:
44,08 m2 Konstrukční výška 3,00 m
= = =
132,24 m3 76,04 m3 208,28 m3
b 2 ) Kolna na st.p.č. 91 - § 7 Jedná se o zděnou stavbu z kamene bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a sedlovým krovem mírného spádu, která kolmo navazuje na stodolu na st.p.č. 91. Do dvora je kolna otevřená. Dle dostupných informací a dokladů byla tato kolna postavena v roce 1896. V současné době je stavba ve špatném technickém stavu a vyžaduje celkovou rekonstrukci. Technické provedení : Základy jsou původní, kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z kamene. Do dvora je kolna otevřená. Stropy chybí. Zastřešení tvoří dřevěný, sedlový krov mírného spádu s taškovou krytinou. Klempířské konstrukce chybí. Vnitřní omítky chybí. Venkovní omítky chybí. Schody chybí. Dveře chybí. Vrata chybí. Okna chybí. Podlaha je betonová. Elektroinstalace chybí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví
6
Krov: Kód CZ - CC:
umožňující zřízení podkroví 1274
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
9,00 * 4,40
Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 39,60 m2
Obestavěný prostor: Ov: (9,00 * 4,40) * 3,05 Oz: (9,00 * 4,40) * 1,15/2 Obestavěný prostor – celkem:
39,60 m2 Konstrukční výška 3,05 m
= = =
120,78 m3 22,77 m3 143,55 m3
c) Studny c 1 ) Studna kopaná - § 9 Jedná se o původní, kopanou studnu z roku 1896. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Kód CZ - CC:
Kopaná 6,00 m 2222
d) Pozemky d 1 ) Pozemek st.p.č. 91 - § 27 - § 32 Na st.p.č. 91 je postaven rodinný dům č.p. 52. Pozemek je umístěný v katastrálním území Újezd u Chocně, obec Újezd u Chocně, okres Ústí nad Orlicí. Pozemek je osazen v mírně svažitém terénu. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektroinstalace, vody a zemního plynu. Veřejná, splašková kanalizace není v obci zřízena. Obec nemá cenovou mapu stavebních pozemků. d 2 ) Pozemek p.p.č. 15/2 - § 27 - § 32 Zahrada p.p.č. 15/2 tvoří jednotný funkční celek se st.p.č. 91, na které je postaven rodinný dům č.p. 52. Pozemek je umístěný v katastrálním území Újezd u Chocně, obec Újezd u Chocně, okres Ústí nad Orlicí. Pozemek je osazen v mírně svažitém terénu. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektroinstalace, vody a zemního plynu. Veřejná, splašková kanalizace není v obci zřízena. Obec nemá cenovou mapu stavebních pozemků. d 3 ) Pozemek p.p.č. 15/3 - § 27 - § 32 Zahrada p.p.č. 15/3 tvoří jednotný funkční celek se st.p.č. 91, na které je postaven rodinný dům č.p. 52. Pozemek je umístěný v katastrálním území Újezd u Chocně, obec Újezd u Chocně, okres Ústí nad Orlicí. Pozemek je osazen v mírně svažitém terénu. V místě je možnost napojení na veřejný 7
rozvod elektroinstalace, vody a zemního plynu. Veřejná, splašková kanalizace není v obci zřízena. Obec nemá cenovou mapu stavebních pozemků.
D. Stanovení ceny obvyklé Obvyklou (tržní) cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti, resp. obecnou cenu, resp. obvyklou cenu, nelze tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obecné (resp. obvyklé, tržní) hodnoty nemovitosti je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. administrativní), odhadnuté tržní ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad tržní hodnoty (obecné, obvyklé ceny) má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovitosti, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Předmětem tohoto ocenění je nemovitost domu č.p. 52 na st.p.č. 91 se st.p.č. 91, p.p.č. 15/2 a p.p.č. 15/3, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Újezd u Chocně, obec Újezd u Chocně, okres Ústí nad Orlicí, vše zapsané na LV č. 330. Dům č.p. 52 je zděná stavba s částečným podsklepením, jedním nadzemním podlažím a sedlovým krovem. Dle dostupných informací a dokladů byl původní dům postaven v roce 1896. V roce 1992 byl částečně opraven - byla vyměněna okna, část dveří, zřízena nová koupelna, přístupná ze dvora, provedeny nové podlahy. V katastru nemovitostí je stavba zapsaná se způsobem využití občanská vybavenost. Ve skutečnosti je využíván jako rodinný dům k trvalému bydlení rodiny, která v domě bydlí na základě platné písemné nájemní smlouvy. Ocenění stavby je provedeno dle skutečného
8
účelu využití, ke kterému stavba slouží v domě ocenění - a tím je stavba rodinného domu. Rodinný dům je v době ocenění trvale využíván a běžně udržován. Některé konstrukce jsou však původní a tudíž potřebují rekonstrukci. Do domu je zavedena světelná i motorová elektroinstalace. Voda je do domu zavedena z veřejného vodovodu. Kanalizace je svedena do žumpy. Veřejná, splašková kanalizace není v obci zřízena. V místě je možnost napojení na zemní plyn. Do domu však plyn není zaveden. Dům je osazen v mírně svažitém terénu v zastavěné části obce s přístupem po místní zpevněné komunikaci. Rodinný dům má obestavěný prostor menší než 1100 m3, proto je jeho cena stanovena porovnávací metodou. Obec Újezd u Chocně má 296 obyvatel. Jedná se o malou obec v okrese Ústí nad Orlicí s obecním úřadem a obchodem se smíšeným zbožím. V obci je autobusová zastávka s omezenými spoji – pouze 2x denně. Obcí prochází státní silnice vedoucí z Chocně do Horního Jelení. Nejbližší správní centrum je v Chocni. Klady nemovitosti : - v místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektroinstalace, vody a zemního plynu - v rodinném domě je umístěna jedna bytová jednotka 3 + 1 - stavba rodinného domu je postavena na vlastním pozemku - přístup po zpevněné komunikaci Zápory nemovitosti : - v místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci - rodinný dům vyžaduje celkovou rekonstrukci a modernizaci - rodinný dům je umístěn v malé obci – do školy a za prací se musí dojíždět - chybí venkovní omítky - chybí vytápění domu – pouze 1 kamna - přestárlá stavba z roku 1896 - v domě není garáž - koupelna přístupná z venku ze dvora
Obvyklá cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo konstatováno, že předmětná nemovitost je špatně obchodovatelná protože se nachází v malé obci a je ve špatném technickém stavu – vyžaduje celkovou rekonstrukci. Obvyklá cena nemovitosti – domu č.p. 52 na st.p.č. 91 se st.p.č. 91, p.p.č. 15/2 a p.p.č. 15/3, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Újezd u Chocně, obec Újezd u Chocně, okres Ústí nad Orlicí, vše zapsané na LV č. 330 – je stanovena cca ve výši :
360.000,00 Kč Slovy: Třistašedesáttisíc Korun českých
9
E. Cena práv a závad s nemovitostí spojených Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 330 není zapsáno žádné věcné břemeno. K oceňovaným nemovitostem, uvedeným v tomto odborném posudku, se k datu ocenění váže nájemní právo sjednané písemnou nájemní smlouvou ze dne 1.6.2008 na dobu určitou do 31.12.2013. Jedná se o nájemní právo užívání rodinného domu č.p. 52 na st.p.č. 91 v katastrálním území Újezd u Chocně, obec Újezd u Chocně, okres Ústí nad Orlicí, které bylo zřízeno písemnou nájemní smlouvou dne 1.6.2008 ve prospěch pana Romana Škareda, nar. 28.11.1979. Nájemné je sjednáno na dobu určitou do 31.12.2013. V době ocenění je tedy nájemní smlouva platná. Kopie této smlouvy o nájmu nemovitosti je přílohou posudku. Nájemní právo odpovídající věcnému břemenu spočívá v právu užívání celého rodinného domu č.p. 52 na st.p.č. 91 v Újezdě u Chocně, včetně věch součástí a příslušenství. Jedná se o nájemní právo, které dražbou nezanikne. Nájemní právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Nájemné bytů v rodinných domech není cenově regulováno a sjednává se dohodou. Pro zjištění ročního užitku se proto použije obvyklé sjednané nájemné pro byt v obdobném rodinném domě. Pokud v dané obci nedochází k pronájmům rodinných domů, lze roční užitek stanovit i pomocí regulovaného nájemného. Roční regulované nájemné se stanoví podle vyhlášky Ministerstva financí č. 176/1993 Sb. o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, v platném znění. Pro účely ocenění věcného břemene bezplatného bydlení v bytě se použije regulované nájemné za 1 m2 započitatelné podlahové plochy platné v den ocenění v konkrétní obci dle kategorie bytu podle § 5 a 5a vyhlášky, případně podle § 6 odvozením z ceny bytu. Prostory, které oprávnění pouze spoluužívají s jinými osobami, se do celkového ročního užitku zahrnují poměrnou částí. Součástí nájemného nejsou ceny služeb spojené s užíváním bytu jako např. ceny za vodné a stočné, dodávku tepla, elektřiny, plynu, odvoz odpadků, úklid a osvětlení společných prostor domu atd. Na cenu věcného břemene užívání bytu nemají vliv. Při ocenění nájemního práva odpovídajícího věcnému břemenu, spočívajícího v právu užívání celého rodinného domu č.p. 52 na st.p.č. 91 v obci Újezd u Chocně, je použito obvyklé nájemné, které je uvedeno v platné nájemní smlouvě. Cena nájemního práva odpovídající věcnému břemenu, spočívajícího v právu užívání rodinného domu č.p. 52 je násobkem ročního užitku a příslušného počtu let podle § 18 odst. 3 nebo 4, zákona č. 151/1997 Sb. V tomto případě se bude roční užitek násobit třemi, protože nájemní právo je zřízeno na dobu určitou do 31.12.2013. Bude tedy ještě trvat 3 roky. V domě se v prvním nadzemním podlaží nachází byt 3 + 1. Nájemné je stanoveno písemnou nájemní smlouvou ve výši 24 000,00 Kč/ročně. Při ocenění nájemního práva odpovídajícího věcnému břemenu, spočívajícího v právu užívání celého rodinného domu č.p. 52 v k.ú. Újezd u Chocně, včetně všech součástí a příslušenství je použito obvyklé nájemné uvedené v písemné platné nájemní smlouvě. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcná břemena obecně. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 24 000,00 Kč Doba trvání věcného břemene: 3 roky 24 000,- Kč * 3 roky = 72 000,- Kč Ocenění práva užívání činí:
72 000,- Kč
10
F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou K nemovitostem se neváže žádná, mně známá, závada dle § 336a, odst. 2 o.s.ř., která by dražbou nezanikla, kromě nájemní ho práva pro pana Romana Škareda, nar. 28.11.1979. Při ocenění nájemního práva odpovídajícího věcnému břemenu, spočívajícího v právu užívání celého rodinného domu č.p. 52 na st.p.č. 91 v obci Újezd u Chocně, je použito obvyklé nájemné, které je uvedeno v platné nájemní smlouvě. Cena nájemního práva odpovídající věcnému břemenu, spočívajícího v právu užívání rodinného domu č.p. 52 je násobkem ročního užitku a příslušného počtu let podle § 18 odst. 3 nebo 4, zákona č. 151/1997 Sb. V tomto případě se bude roční užitek násobit třemi, protože nájemní právo je zřízeno na dobu určitou do 31.12.2013. Bude tedy ještě trvat 3 roky. V domě se v prvním nadzemním podlaží nachází byt 3 + 1. Nájemné je stanoveno písemnou nájemní smlouvou ve výši 24 000,00 Kč/ročně. Při ocenění nájemního práva odpovídajícího věcnému břemenu, spočívajícího v právu užívání celého rodinného domu č.p. 52 v k.ú. Újezd u Chocně, včetně všech součástí a příslušenství je použito obvyklé nájemné uvedené v písemné platné nájemní smlouvě. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcná břemena obecně. Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 24 000,00 Kč Doba trvání věcného břemene: 3 roky 24 000,- Kč * 3 roky = 72 000,- Kč Ocenění práva užívání činí:
72 000,- Kč
V Litomyšli dne 8.8.2012 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl
11
OBJEDNAVATEL : Exekutorský úřad Český Krumlov se sídlem Radniční 28 381 01 Český Krumlov JUDr. Marek Frank č.j.: 125 EX 505/08
Likvidace k odbornému posudku číslo 1594/74/10 – dodatek č. I
o obvyklé ceně nemovitosti domu č.p. 52 na st.p.č. 91 se st.p.č. 91, p.p.č. 15/2 a p.p.č. 15/3, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území Újezd u Chocně, obec Újezd u Chocně, okres Ústí nad Orlicí, vše zapsané na LV č. 330 Na základě Vyhlášky číslo 37/1967 Sb., Vyhlášky číslo 425/1991 Sb.,Vyhlášky číslo 77/1993 Sb. a Vyhlášky č. 432/2002 Sb. Vám účtuji za přepočet ocenění 500,00 Kč Další nutné náklady k vypracování ocenění : Za dopravu na místo ocenění osobním vozidlem kombi FORD S-MAX , reg. značka 4E31479 Vám účtuji dle Vyhlášky číslo 119/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů ((6,20 l/100 km x 34,70 Kč/l) + 3,60 Kč) x 50 km = .…….……………… 288,00 Kč - ostatní, kopie, desky, výpis 100,00 Kč Celkem 388,00 Kč Cena zaokrouhleně : - znalečné 500,00 Kč - náklady spojené s oceněním 388,00 Kč Celkem 888,00 Kč DPH 20,00 % 177,60 Kč Celkem vč. DPH 1065,60 Kč Cena ocenění činí ke dni 8.8.2012 :
1 066,00 Kč
Slovy: Jedentisícsedmdesátdva Korun českých Bankovní spojení: KB Litomyšl č.ú.: 347049-591/0100
Znalec je plátcem DPH
Datum zdan. plnění: 8.8.2012 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl ----------------------------------------------------znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí
12
