TOELICHTING 1.
Algemeen De binnenstad van Nijmegen heeft de laatste decennia een dynamische ontwikkeling doorgemaakt. De jaren '90 stonden en staan in het teken van Centrum 2000. Op allerlei fronten krijgt met name het centrum een kwaliteitsimpuls. Diverse projecten zijn afgerond of staan in de steigers. In de Benedenstad lag vanaf begin jaren '80 vooral de nadruk op de vernieuwing en het herstel van de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur. De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht in 1980 had tot gevolg dat oude rooilijnen, dakhellingen, kaprichtingen moesten worden gerespecteerd. Op basis van het zogenaamde vijfjarenplan zijn ruim 700 nieuwe woningen herbouwd. Daarnaast is ook een aantal historische panden opgeknapt. In de tweede helft van de jaren '80 is een start gemaakt met een meer toeristische ontwikkeling van de oostelijke Waalkade. Een meer bescheidenere ontwikkeling vond plaats aan de westelijke Waalkade en een deel van de westelijke Benedenstad. Naast de aanwezige woonfunctie is hier enige ruimte gecreëerd voor een culturele/culinaire ontwikkeling. Vooral de route Ganzenheuvel-Priemstraat-Lage Markt-Waalkade komt hiervoor in aanmerking. Het Joris Ivensplein is in 1990 aangelegd.
Het gebied van de Benedenstad ten westen van de lijn Ganzenheuvel-Priemstraat is bij de revitalisering van de Benedenstad nogal achtergebleven, terwijl juist dit deel nog vele kenmerken vertoont van een rijke historie. Het gebied waar het hier om gaat wordt 'De Oude Stad' genoemd. De Oude stad maakt deel uit van het in 1980 aangewezen beschermde stadsgezicht. Niet alleen de gebouwde elementen zijn hier van belang maar ook de totale omgeving als stratenpatroon en natuurlijk bodemreliëf en aanwezige historische kelders. In dit verband kan ook de aanwezigheid van het Kronenburgerpark (circa 1880 gerealiseerd), grenzend aan de Oude Stad genoemd worden. De cultuurhistorische waarden van het nederzettingspatroon vormt het motief van bescherming.
12
Met de aanwezige kwaliteiten is tot op heden te weinig gedaan en daardoor is dit deel van de Benedenstad in de vergetelheid geraakt en zijn potenties blijven liggen. Deze neerwaartse spiraal wordt onder meer veroorzaakt door een aantal negatieve aspecten die te maken hebben met beeldvorming, bereikbaarheid, onderhoud/exploitatie en draagvlak. Er bestaat een minder positief beeld over de Oude Stad bij het publiek. Dit wordt mede veroorzaakt door het ontbreken van een aantrekkelijk verblijfsklimaat van de gebouwde omgeving en de openbare ruimte. Hiermee wordt vooral gedoeld op de rommelige indruk die het gebied maakt, de matige onderhoudskwaliteit van met name enkele panden aan de Lange Hezelstraat en het gebied ten noorden en ten zuiden daarvan tot aan de Hessenberg. Verder kent het gebied vele steegjes en hofjes die weinig toegankelijk zijn en waarvan de uitstraling verbeterd kan worden. Het is de bedoeling om door een bestemmingsplanwijziging de door het particulier initiatief ingezette verbeteringen en verbouwingen mogelijk te maken. Niet alleen door de Stichting 'de Oude Stad' die door allerlei activiteiten als aanjager fungeert, maar ook door o.a. de 'Vrienden van de St. Jacobskapel', het gebruikersoverleg van 't Oude Weeshuis' en de wijkraad Benedenstad worden er initiatieven en activiteiten ontplooid die bijdragen aan een verbeterd imago van de Benedenstad. Zowel in de Bottelstraat, de Papengas en omgeving en het Glashuis (St. Jacobskapel) zijn concrete plannen in voorbereiding. Maatschappelijk en politiek worden deze plannen van harte ondersteund. Het gaat om een combinatie van commerciële en cultuur(historische) activiteiten met op de verdiepingen voornamelijk de woonfunctie. Als ondersteuning van het totaal zal enige restauratieve horeca in het gebied worden toegevoegd. Met de direct betrokkenen (omwonenden, wijkraad, gebruikers 't Oude Weeshuis) is overleg gevoerd over een goede inbedding van de horeca. Als pilot van de Oude Stad wordt in eerste instantie de omgeving van het Glashuis aangepakt omdat daar de plannen reeds ver gevorderd zijn. Voor de herinrichting van de openbare ruimte en de verbouwing van de gemeentelijke panden loopt een subsidieaanvraag in het kader van Eurowerk 1997-1999. 13
De functionele toekomstige activiteiten passen niet geheel binnen de grenzen van het vigerende bestemmingsplan Benedenstad. Een bestemmingsplanherziening is derhalve noodzakelijk. Het onderhavige bestemmingsplan 'Benedenstad 51' voorziet hierin. Vanuit planologisch-stedenbouwkundig oogpunt bestaan hier geen bezwaren tegen. De planwijziging is bedoeld voor een kwaliteitsimpuls, niet alleen voor wat betreft de cultuurhistorische aspecten, maar ook aangaande het wonen. De belevingswaarde en beeldvorming zal voor dit deel van de Benedenstad duidelijk toenemen. Het gebied wordt aantrekkelijker voor wandelingen en dwalingen door een oud deel van de stad. 1.1.
Beschrijving van de planontwikkeling Zoals reeds gesteld wordt een start gemaakt met de planontwikkeling in het gehele gebied. De eerste plannen hebben betrekking op de panden langs de Lange Hezelstraat, Papengas en Glashuis. Het gaat hier om verbouwing/renovatie van een aantal historische panden. Rondom het Glashuis moet het nieuwe hart van de Oude Stad komen te liggen. Het versnipperd gebied rondom de St. Jacobskapel en het Oude Weeshuis kan duidelijk verbeterd worden. Voor de Benedenstadbewoners is dit deel van de Benedenstad een belangrijk sociaal-cultureel centrum. Achtereenvolgens zullen de volgende planonderdelen worden besproken: * bouwblok Lange Hezelstraat/Glashuis/Papengas; * bebouwing Papengas oostzijde; * achterzijde bebouwing Lange Hezelstraat tussen Papengas en Begijnenstraat; * St. Jacobskapel; * openbare ruimte;
Binnen de grenzen van het onderhavige bestemmingsplan vallen ook het Oude Weeshuis met binnengebied en de woonbebouwing langs de Begijnenstraat. Dit vanwege een logische begrenzing van het bestemmingsplan maar ook vanwege de directe betrokkenheid met de planontwikkeling. 14
Bouwblok Lange Hezelstraat/Glashuis/Papengas Dit bouwblok zal rekening houdend met de cultuurhistorische waarden (monumenten, beeldbepalende panden) worden verbouwd tot commercieel/culturele winkeltjes met woningbouw erboven. Het voormalige pakhuis Papengas 11 en Glashuis 3 zal worden verbouwd tot een gastenverblijf. voor een cultuurhistorische doelgroep. Onder de bebouwing zijn nog een aantal fraaie historisch kelders aanwezig (totaal ongeveer 600 m²). Na herstel/aanpassing van de kelders kunnen deze toegankelijk worden gemaakt vanaf de Lange Hezelstraat en worden ingezet voor functies die een relatie hebben met functies op de begane grond. De Nijmeegse bodemgeschiedenis wordt zichtbaar gemaakt. Daarnaast zal ter ondersteuning van het totaalconcept enige restauratieve horeca in de kelders worden mogelijk gemaakt tot een maximum van 200 m².
Bebouwing Papengas oostzijde Op de hoek Lange Hezelstraat/Papengas bevindt zich een café dat daar gehandhaafd blijft. In het pand Papengas 6 zal een kindertheater worden gevestigd met een bühne voor binnen en buiten (Weeshuisplein). Het bestaande poppentheater Madoc zal de hoofdgebruiker worden. Naast kindertheater kunnen er ook andere activiteiten worden gehouden zoals vertelfestival, lezingen, startpunt van rondleidingen door de Oude Stad. Naast Papengas 6 maar wel rechtstreeks gekoppeld aan Papengas 6 komt in het pand Papengas 4 een stadsherberg; een restauratieve horeca vestiging. Tijdens, voor en na de culturele activiteiten kan hier een hapje en een drankje worden gebruikt. Ook bestaat de mogelijkheid om maaltijden te nuttigen in bijvoorbeeld middeleeuwse sferen. Ook kan de herberg van dienst zijn voor de gasten van het tegenoverliggende gastenverblijf (aanbieden van arrangementen). In de 'oksel' van de twee panden Papengas 4 en 6 wordt een entreepartij/ trappenhuis aangelegd, bereikbaar vanaf het Weeshuisplein. Hiertoe zal een poort in de aanwezige hoge muur moeten worden aangebracht. Achterzijde bebouwing Lange Hezelstraat tussen Papengas en Begijnenstraat Aan de achterzijde van de bebouwing Lange Hezelstraat wordt een aantal wooneenheden gebouwd met een oriëntatie op het Weeshuisplein. Ook de ontsluiting van deze woningen gaat plaatsvinden vanaf het Weeshuisplein, daar waar een opening in de muur komt.
15
St. Jacobskapel Om een effectiever gebruik van de St. Jacobskapel mogelijk te maken zal een trap worden aangelegd naar de eerste verdieping. Het gebruik zal hoofdzakelijk in de cultureel/maatschappelijke sfeer liggen (exposities, kerkdiensten, lezingen).
Openbare ruimte De Lange Hezelstraat is nog niet zo lang geleden opnieuw ingericht. Hier zal verder geen verandering komen. Alleen zullen er enkele aanpassingen gemaakt worden ter ontsluiting van de historische kelders. De Papengas is een van de verbindingswegen (gassen) van Lange Hezelstraat naar Waalkade. De doorlopende strook kinderkoppen met rabatstroken geven hier uiting aan. Dit inrichtingspatroon blijft zoveel mogelijk gehandhaafd. Vanwege de toekomstige relatie van de bebouwing ten westen en ten oosten van de Papengas wordt voorgesteld om de twee afzonderlijke pleinruimten voor de St. Jacobskapel en naast het Oude Weeshuis opnieuw in te richten en eventueel samen te voegen tot een pleinruimte. Dat zal betekenen dat de hekwerken van het Weeshuisplein verwijderd worden. Het hoogteverschil tussen beide pleintjes kan worden opgevangen in een ronde trap (kwart cirkel). Deze ronde trap werkt als een soort amfitheater naar de toekomstige bühne van het kindertheater toe. Een hellingbaan moet de bereikbaarheid voor mindervaliden waarborgen. Het geheel zal qua materiaalgebruik een hoogwaardige inrichting krijgen. Vanaf het 'weeshuisplein' plein zal het kindertheater en de nieuwe achterwoningen ontsloten worden. Het is niet de bedoeling op het Weeshuisplein een terras toe te staan. Wel zal incidenteel (te denken valt aan Koninginnedag, 4-daagse etc) een terras op het plein kunnen worden toegestaan. 1.2.
Aansluiting bij beleid Toeristisch/recreatief De gehele ontwikkeling rondom dit eerste project in de Oude Stad heeft een duidelijke toeristisch/recreatieve invalshoek. De Toeristisch-Recreatieve Structuurvisie KAN spreekt van het thema 'Bruisende Steden', waaronder ook Nijmegen. Dezelfde structuurvisie geeft aan dat het historisch verleden van Nijmegen onvoldoende tot z'n recht komt. De historie moet duidelijker naar voren komen. Door bundeling van cultuur, restauratie van archeologische vondsten en/of restauratie van historische gebouwen zal dat historische verleden beter voor het voetlicht gebracht worden.
16
Culturele objecten en voorzieningen vormen een belangrijke bestemming voor dagjesmensen (een groeiende doelgroep met belangstelling voor cultuurhistorie). Enerzijds dragen dergelijke voorzieningen bij aan de economische ontwikkeling van stad en regio, anderzijds aan het cultuurhistorische besef van onze geschiedenis. Overheid, bedrijfsleven en particulieren zullen samen moeten investeren in de toekomstige toeristische infrastructuur. Het project 'de Oude Stad' is duidelijk te plaatsen in de toeristische ontwikkelingsvisie van de regio. In dat verband is een verzoek tot subsidie in het kader van Eurowerk ingediend. Horeca De Nijmeegse binnenstad kent een vastgesteld horecabeleid. Uitgangspunt daarbij is dat er vijf horeca-accentgebieden zijn. Binnen deze accentgebieden is ruimte voor horecaontwikkeling. Buiten de accentgebieden mag de bestaande horeca worden voortgezet, maar de bestaande horeca mag ook gewijzigd worden in een andere functie zoals winkels en dienstverlening. De horeca mag buiten de accentgebieden niet groeien. In het onderhavige geval wordt in feite buiten de accentgebieden horeca toegevoegd. Het ontstaan van het horeca-accent beleid is van voor de periode dat de toekomstvisie van de 'Oude Stad' actueel werd. Voortschrijdend inzicht rechtvaardigt de stelling dat in specifieke gevallen van het vigerend beleid moet kunnen worden afgeweken. Het gaat hier om toevoeging van 'thematische horeca', ter ondersteuning van de cultuurhistorische activiteiten. Beschermd stadsgezicht Het gehele plangebied valt binnen de grenzen van het beschermd stadsgezicht. Als onderdeel van het bestemmingsplan wordt een 'verschijningsvormenkaart' toegevoegd waarop de kappen en nokrichtingen zijn voorgeschreven. Cultuurhistorie De westelijke Benedenstad en aansluitend het gebied richting Kronenburgerpark kent diverse monumentale panden en plekken. Door onderzoek zijn reeds vele interessante vondsten gedaan die voor de toekomst van de Oude Stad van belang zijn. De toekomst ligt in het verleden geldt ook hier.
17
De aanwezige potenties die zo lang zijn blijven liggen zullen zoveel mogelijk worden benut. Het kelderproject is daar een helder voorbeeld van. Bebouwingsstructuur, stratenpatroon en natuurlijk bodemreliëf vormen de basis voor de toekomstige revitalisering van de oude stad. De belangstelling voor cultuurhistorie neemt jaarlijks toe. Vanuit die optiek voorziet de aanpak van de westelijke benedenstad en binnenstad in een duidelijke behoefte. Wonen boven winkels/bedrijven Het beleid om wonen boven winkels te stimuleren zal worden gecontinueerd. Naast alle andere binnenstedelijke functies heeft de woonfunctie een heldere prioriteit. Naast jongeren en studenten die traditioneel een sterke voorkeur voor binnenstedelijk wonen aan de dag leggen moet er ook plaats zijn voor middelbaren, ouderen en huishoudens met kinderen. Terughoudendheid ten aanzien van kamerbewoning is op z'n plaats. 2.
Verkeersaspecten Het plangebied ligt midden in het gereguleerde gebied voor parkeren. Bewoners kunnen gebruikmaken van het parkeervergunningenstelsel. Het gebied Glashuis e.o. is een verkeersluw gebied. Alleen op daartoe geëigende plaatsen mag, alleen met vergunning, geparkeerd worden. Het toekomstige plein zal autovrij worden. Voor bezoekers van het gebied is parkeergelegenheid in de nabijgelegen parkeergarages Eiermarkt en Pijkestraat (in de toekomst de nieuwe Hessenberggarage). Op het Jorens Ivensplein en aan de Waalkade zijn betaalde openbare parkeervoorzieningen aanwezig. Het plangebied is met het openbaar vervoer te bereiken via de centrale halten op het nabij gelegen Plein 1944 en bij de Hezelpoort. De afstand tot het station is beperkt en kan eenvoudig te voet worden afgelegd.
3.
Natuur en landschap Binnen de plangrens wordt de groenstructuur bepaald door een vijftal jonge sierperen op het voorplein van het voormalige St. Jacobskapel, een viertal zuileiken parallel aan de Papengas in de tuin van het Oude Weeshuis en een afgesloten tuin aan de Begijnenstraat. Beeldbepalend zijn de buitenste twee zuileiken aan de Papengas en de tuin aan de Begijnenstraat. Bij de herinrichting zou het behoud van de twee buitenste zuileiken als randvoorwaarde moeten gelden. De andere bomen kunnen desgewenst verplant worden.
4.
Beschermd stadsgezicht en monumentale waarden Het plangebied maakt deel uit van het van rijkswege beschermde stadsgezicht Benedenstad. Essentieel hierbij zijn onder andere de rooilijnen, bebouwingshoogten, nokrichtingen en goothoogten; met ander woorden de verschijningsvormen. In het gebied bevinden zich rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden. Wijzigingen hieraan moeten ook getoetst worden door de gemeentelijke Monumentencommissie en in geval van rijksmonumenten ook door de Rijksdienst voor Monumentenzorg (RDMZ).
5.
Archeologie Het plangebied maakt deel uit van het in 1988 door de raad aangewezen archeologisch aandachtsgebied. Dit houdt in dat in geval van bodemverstorende werkzaamheden, tenzij die oppervlakkig blijven, archeologisch onderzoek dient plaats te vinden. Bovendien is bepaald dat het beheer van het bodemarchief onderdeel moet uitmaken van het gemeentelijk monumentenbeleid en dat dit gericht moet zijn op de bescherming van het bodemarchief, waar alleen ingegrepen mag worden als voorafgaand archeologisch bodemonderzoek verzekerd is, tenzij een dergelijk onderzoek niet nodig is. Een deel van het plangebied is aangemerkt als een terrein met archeologische monumenten (de Lange Hezelstraat en aangrenzende gronden) en een deel als terrein met archeologische belangen (overig plangebied). In het gebied wordt de aanwezigheid van Romeinse graven uit het einde van de 1e en de tweede eeuw verwacht. Daarnaast zijn grafmonumenten te verwachten. In de achtertuinen van de bebouwing langs de Lange Hezelstraat betreft het
18
vooral middeleeuwse beerputten en afvalkuilen. Restanten van houten panden uit de 12e en 13e eeuw wordt met name in de stegen verwacht. Op basis van ervaringen elders in de binnenstad wordt verwacht dat in de Lange Hezelstraat en aanleggende gronden vanaf 0,50 m onder het maaiveld vondsten zijn te verwachten. 6.
Waterhuishouding Het plangebied maakt deel uit van de bestaande waterhuishoudkundige inrichting van de benedenstad. Er vinden geen wijzigingen plaats als gevolg van de voorgenomen herziening. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het bestemmingsplan is riooltechnisch ontsloten aan respectievelijk de Lange Hezelstraat, Begijnenstraat, Papengas en Glashuis. De riolering is uitgevoerd als gemengd stelsel. Het is evenwel toegestaan om schoon hemelwater van de riolering af te koppelen en in de bodem te infiltreren. Grondwaterbeschermingsgebied In de nabijheid (Kronenburgerpark) bevindt zich de stedelijke drinkwaterwinning. Het plangebied ligt binnen het grondwaterbeschermings-gebied, maar ligt buiten het zogaamde kerngebied en het 1-jarig beschermingsgebied. Bijzondere aandacht dient uit te gaan naar het in de bodem geraken van bepaalde stoffen, welke een bedreiging kunnen wormen voor de kwaliteit van het grondwater. In verband met de aanwezigheid van het grondwaterbeschermingsgebied zal het bevoegd gezag (provincie) en de exploitant van de waterwinning (NUON Water) geraadpleegd moeten worden. Mogelijk worden er door deze partijen eisen aan de inrichting en/of althans eisen aan de toe te passen materialen gesteld.
7.
Milieuaspecten
7.1.
Bodem Binnen het plangebied zullen een aantal gebouwen intern worden verbouwd. Daarnaast zal aan de achterzijde van de Lange Hezelstraat tussen de Papengas en Begijnenstraat een aantal wooneenheden worden gebouwd. Uit het historisch onderzoek blijkt dat op deze locaties geen ernstige bodemverontreinigingen zijn te verwachten ten gevolge van bedrijfsmatige activiteiten. Daarom bestaan er bij de uitvoering van het plan voor zover het de bodem betreft geen bijzondere financiële of milieutechnische problemen.
7.2.
Geluid Het plangebied ligt in de geluidszone van verschillende wegen. De directe omgeving bestaat echter uit winkelstraten. Deze straten hebben geen geluidszone. Het bestemmingsplan heeft betrekking op geluidsgevoelige bestemmingen, waardoor de Wet geluidhinder van toepassing is. Dit betekent, dat de geluidbelasting ter plaatse van de geluidsgevoelige bestemmingen getoetst moet worden aan de wettelijke waarden van de Wet geluidhinder. De voorkeursgrenswaarde voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen bedraagt 50 dB(A). Vanwege de grote afstand tot de wegen met een geluidszone en de afschermende bebouwing tussen de geluidsgevoelige bestemmingen en deze wegen wordt de grenswaarde van 50 dB(A) niet overschreden. Verdere procedures zijn derhalve niet nodig.
7.3.
Overige milieuhinder Bouwblok Lange Hezelstraat/Glashuis/Papengas Voor de horeca geldt dat rekening moet worden gehouden met de situering van afvoerpijpen en de installaties. Dit in verband met de geur- en geluidsoverlast voor de woningen.
19
Bebouwing Papengas Oostzijde In de plannen is zowel een binnen- als een buiten podium (bühne) voorzien. Het buitenpodium kan ook voor andere activiteiten worden gebruikt. Overlast hierdoor (geluid) mogelijk voor de geprojecteerde- en aanwezige woningen op het Weeshuisplein. In het pand Papengas 4 (de toekomstige herberg) wordt niet alleen restauratieve horeca toegestaan. De herberg kan gebruikt worden voor verschillende doeleinden zoals themafeesten, café etc. Om te voorkomen dat naderhand bouwkundige voorzieningen moeten worden getroffen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarbij zowel het buitenpodium als de stadsherberg zijn betrokken. Voor het buitenpodium wordt de avondperiode als maatgevend beschouwd. In de nachtperiode na 23.00 worden er geen voorstellingen gegeven. In de dagperiode kan aan de geluidsvoorwaarde worden voldaan. Voorstelling die in de avondperiode worden gegeven zijn alleen mogelijk via een ontheffing. De geluidsoverdracht van de herberg en de omgeving wordt bepaald door de overdracht via ramen en deuren. Om bij muziekgeluid aan de eisen te voldoen zijn geluidsbeperkende voorzieningen nodig. Door beperking van de muziekgeluidsniveau door een begrenzer of door verhoging van de geluidsisolatie van de gevel. Uit dit onderzoek blijkt dat het bedrijf aan de geluidsvoorschriften behorend bij het akoestisch onderzoek kan voldoen en er voor de omgeving geen overlast is te verwachten. Aan de hand van de bestektekeningen kan te zijner tijd een keuze worden gemaakt over de exploitatievorm. Achterzijde bebouwing Lange Hezelstraat tussen Papengas en Begijnenstraat De geprojecteerde- en bestaande woningen vormen voor de huidige bedrijfsactiviteiten geen beperking. De huidige bedrijven worden niet beperkt in hun activiteiten, Het buitenpodium en de herberg kunnen voor geluids- en stankoverlast zorgen. De mogelijke overlast dient bij de verdere uitwerking van de plannen een punt van aandacht te zijn. Omliggende bedrijven In de directe omgeving van het onderhavige plangebied zijn geen bedrijven gelegen die als gevolg van de planwijziging worden beperkt in hun activiteiten. 8.
Financiële paragraaf De onderhavige planwijziging heeft betrekking op een particulier initiatief, wat grotendeels op eigen terrein wordt gerealiseerd. In het plan is betrokken het in gemeente-eigendom zijnde pand Papengas 6, wat geschikt gemaakt wordt tot een kindertheater en aanpassing van de St. Jacobskapel om een effectiever gebruik hiervan mogelijk te maken. Daarnaast wordt ook de openbare ruimte heringericht. De kosten van de herinrichting van de openbare ruimte, alsmede het aanpassen van de panden Papengas 6 en de St. Jacobskapel zijn afgedekt door een bijdrage uit het Stadsvernieuwingsfonds, gekapitaliseerde huuropbrengsten van het pand Papengas 6 en een verleende Europese subsidie in het kader van Eurowerk 1997-1999. Derhalve kan gesteld worden dat het bestemmingsplan financieel-economisch uitvoerbaar is.
9.
Juridische planopzet In dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd tot: 'gemengde doeleinden', 'bijzondere doeleinden', 'woondoeleinden', 'verblijfsdoeleinden' en 'groenvoorzieningen'. Daarnaast is een zogenaamde 'beschrijving in hoofdlijnen' opgenomen, waarin de beleidsuitgangspunten voor het beschermd stadsgezicht worden aangegeven. Deze beschrijving in hoofdlijnen is aan alle in het bestemmingsplan voorkomende bestemmingen gekoppeld. In de diverse bestemmingen zijn bouwvlakken opgenomen, waarbinnen gebouwen dienen te worden opgericht. Met een nadere aanduiding is de maximale goot- en nokhoogte geregeld.
20
Aanlegvergunning Binnen een deel van het plangebied zijn archeologische vondsten te verwachten vanaf een diepte van 0,50 m onder maaiveld. Ter bescherming van deze waarden is voor een deel van het plangebied - Lange Hezelstraat en aanliggende gronden - een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Een vergunning is noodzakelijk voor werken en werkzaamheden die dieper dan 0,50 m in de bodem reiken. Gemengde doeleinden De percelen langs de Lange Hezelstraat zijn tot 'gemengde doeleinden' bestemd. Op de begane grond zijn detailhandelsbedrijven (winkels) toegestaan. Het bestaande café op de hoek met de Papengas is bestemd door opname van een nadere aanduiding. Om de kleinschaligheid is voor de winkels een maximale omvang van 150 m² bepaald. Tevens zijn eisen aan de minimale en maximale hoeveelheid winkels opgenomen. Per bouwblok is bij één detailhandelsbedrijf de consumptie van ter plaatse vervaardigde en verkochte etenswaren toegestaan. Deze mogelijkheid is alleen via een vrijstelling mogelijk en is beperkt in omvang. Via een vrijstelling is verder de mogelijkheid opgenomen van de vestiging van dienstverlening. Ter voorkoming van een oververtegenwoordiging van dergelijke bedrijven is een maximaal percentage opgenomen voor deze functie. In de panden nabij de St. Jacobskapel is de mogelijkheid van een gastenverblijf opgenomen. Dit gastenverblijf is ook op de verdiepingen toegestaan. Op de verdiepingen is verder alleen de woonfunctie toegestaan. Bijzondere doeleinden De bebouwing van het Oude Weeshuis en het beoogde theater aan het Papengas zijn bestemd tot 'bijzondere doeleinden'. Een beperkte uitbreiding van het theater en het toevoegen van enige bebouwing op het binnenterrein van het weeshuis is in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Tevens is binnen deze bestemming één horecabedrijf toegestaan, waarvoor een maximale omvang in de voorschriften is opgenomen. Woondoeleinden De bestemming 'woondoeleinden' is opgenomen voor de woningen langs de Begijnenstraat en de woningen op het binnenterrein, bereikbaar via een onderdoorgang vanaf deze straat. Per woning zijn bijgebouwen toegestaan tot een maximaal oppervlak van 15 m² per woning. Verblijfsdoeleinden Deze bestemming heeft betrekking op alle straten en openbare ruimten binnen het gebied. De gronden zijn bestemd in de vorm van een voetgangersgebied met de daarbij behorende voorzieningen Groenvoorzieningen Deze bestemming is opgenomen voor groene binnenruimte (tuin) langs de Begijnenstraat. Uitgangspunt is het handhaven van het bestaande groene karakter van dit gebied. 10.
Resultaten van inspraak en tervisielegging Inspraak In het kader van de inspraak heeft in het weekblad de Brug van 6 oktober een aankondiging gestaan omtrent het in procedure brengen van onderhavig voorontwerp bestemmingsplan. Vanaf 7 oktober tot 9 november bestond de gelegenheid schriftelijk inspraakreacties bij het College van B&W in te dienen. Van deze geboden mogelijkheid hebben 2 insprekers gebruik gemaakt. Daarnaast heeft op op 11 oktober 1999 een inspraakavond plaatsgevonden. Een verslag van deze avond is als bijlage bij de toelichting toegevoegd. De schriftelijk reacties zijn hieronder samengevat en van een antwoord voorzien, waarbij de beantwoording van gemeentezijde cursief is weergegeven
21
1.
Nijmegen Inspreker verzoekt enige aanpassing van de bebouwingsgrenzen nabij het pand Papengas 4/6 in verband met een te plaatsen invalidenlift en de reeds gerealiseerde nieuwbouw aan de achterzijde van de lange Hezelstraat. Tevens verzoekt inspreker de mogelijkheid in het bestemmingsplan op te nemen dat er ondergronds nabij de nieuwe entree van het toekomstige kindertheater een toiletgroep, kleedruimte e.d. gebouwd kan worden. Aan beide verzoeken kan worden voldaan. Op de plankaart zal de bebouwingsgrens worden aangepast. Ten behoeve van het ondergronds bouwen zal in de planvoorschriften een vrijstelling worden opgenomen. Inspreker vraagt naar het openbare of private beheer van het 'weeshuisplein'. Dit aspect kan niet in het bestemmingsplan geregeld worden. Het gaat hier om een gebruikersovereenkomst tussen diverse partijen.
2
DB Gebruikersoverleg (St. Buurthuis 't Oude Weeshuis i.o.), Papengas 8, 6511 WT Nijmegen Inspreker vindt het bebouwingspercentage van 35% op het binnenterrein van 't Oude Weeshuis te hoog. Zij stelt 10-15 % voor. Bovendien wenst inspreker een splitsing van gezondheidscentrum en sociaal-cultureel centrum. Het percentage van 35% is inderdaad aan de hoge kant. Voorgesteld wordt het percentage te verlagen naar 25%. Het gezondheidscentrum heeft reeds een uitbreiding die binnen die 25% valt. Om zowel het gezondheidscentrum als het sociaal-cultureel centrum in de toekomst geringe uitbreidingsmogelijkheid te bieden is gekozen van het percentage van 25%. Om onderscheid te maken tussen de twee functies gezondheidscentrum en sociaalcultureel centrum is overbodig. De plankaart wordt aangepast. Het bebouwingspercentage van 35% wordt gewijzigd in 25%. Inspreker is bezorgd dat het weeshuisplein een evenementenplein met terrassen gaat worden. Het is niet de bedoeling om een terrasvergunning te verlenen voor het Weeshuisplein. Over het verdere gebruik van het plein wordt een 'overeenkomst Weeshuisplein' gesloten. Deze overeenkomst kan niet in het bestemmingsplan worden overgenomen. Insprekers gaan uit van in totaal 200 m² horeca aan beide zijden van de Papengas, behoudens café 'de prins van Friesland'. Er is hier sprake van een misverstand. Tijdens de overlegrondes is het aspect horeca meerdere malen uiteengezet en uiteindelijk in het bestemmingsplan opgenomen, als volgt: in de kelders tussen Papengas en Glashuis maximaal 200 m² horeca (categorie I, restaurant). In het pand Papengas 4/6 een stadsherberg van maximaal 200 m² (categorie I, restaurant). 'De prins van Friesland' heeft op de plankaart de aanduiding 'bestaand horecabedrijf toegestaan' (categorie II). In totaal is er dus aan beide zijden van de Papengas meer dan 200 m² horeca. Inspreker gaat er vanuit dat het Weeshuisplein geen openbaar terrein is hoewel het hekwerk gaat verdwijnen. In dit verband vraagt inspreker zich tevens af welke rechten er worden opgebouwd t.b.v. bereikbaarheid adresloze achterwoningen en Papengas 4/6.
22
Het betreft hier beheersaspecten welke niet in het bestemmingsplan worden geregeld. De koppeling Weeshuisplein - 't Oude Weeshuis komt overigens wel op de plankaart tot uitdrukking. Beide hebben de bestemming 'Bijzondere Doeleinden'. Tervisielegging Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 16 december 1999 gedurende 4 weken voor eenieder tervisie gelegen. Er zijn gedurende deze periode geen zienswijzen ingekomen. 11.
Resultaten van overleg ex artikel 10 Bro Het bestemmingsplan is eveneens aan diverse instanties in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijk ordening (Bro) toegezonden. Het ontwerpbestemmingsplan is daarbij aan de volgende instanties toegezonden: a. Stedelijk Knooppunt Arnhem/Nijmegen; b. Inspectie van de Volksgezondheid voor de hygiene van het milieu voor de provincie Gelderland; c. Inspecteur van de Ruimtelijke ordening in de provincies Overijssel en Gelderland; d. Nederlandse Spoorwegen NV; e. Ministerie van Economische Zaken regio oost; f. Rijksdienst voor de Monumentenzorg; g. PTT Telecom; h. Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek; i. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, t.a.v. Inspectie Volkshuisvesting Gelderland; j. Provincie Gelderland, Dienst Ruimte, Economie en Welzijn; k. NUON Zuid Gelderland; l. VAC Woonburo; m. Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Centraal Gelderland; De instanties onder a, c, d, e, g en m hebben aangegeven geen opmerkingen op het bestemmingsplan te hebben. Van de instanties onder b, f, i, k en m is geen reactie ontvangen. De reacties van de overige instanties zijn hieronder samengevat en van een antwoord voorzien, waarbij de beantwoording van gemeentezijde cursief is weergegeven. 1.
Rijksdienst voor het Oudheidkundig Bodemonderzoek (brief d.d. 07-12-1999) Het verdient aanbeveling om het besluit tot het aanwijzen van het archeologisch aandachtsgebied ook in de voorschriften van dit bestemmingsplan tot uitdrukking te laten komen, waarmee het raadsbesluit uit 1988 een nog bredere juridische basis krijgt. In artikel 4 (de algemene beschrijving in hoofdlijnen) zou een passage over het bodemarchief kunnen worden opgenomen, waarin gesteld wordt dat ingrepen getoetst moeten worden op schade aan de aanwezige archeologische waarden. Door ons wordt het belang van de bescherming van het bodemarchief onderschreven. In het bestemmingsplan is daartoe een aanlegvergunningenstelsel opgenomen.
2.
VAC Woonburo (brief d.d. 10-12-1999) De VAC stemt in met dit plan maar wil wel een kritische kanttekening maken. Op pagina vijf wordt gesproken over een aan te leggen entreepartij/trappenhuis in de oksel van de twee panden Papengas 4 en 6. De VAC vraagt zich af of rekening gehouden is met de bereikbaarheid van deze locaties voor ouderen en gehandicapten. Wij vragen hier dan ook speciale aandacht voor. De gemaakte reactie zal worden doorgegeven aan de afdeling die bij het ontwerp van het betreffende pand zijn betrokken.
23
3.
Provincie Gelderland, dienst Ruimte, Economie en Welzijn (brief d.d. 14-02-2000) De diensten kunnen met de voorgenomen ontwikkeling instemmen. Uit cultuurhistorisch oogpunt is dit een goed initiatief. Wel is het gewenst in de toelichting aan te geven hoeveel woningen in dit plan worden gerealiseerd. In totaal zullen binnen het bestemmingsplangebied 14 nieuwe woningen gerealiseerd worden. In het bouwblok tussen Papengas en Begijnenstraat komen 7 nieuwe woonappartementen. Dit zelfde aantal woningen wordt gerealiseerd in het bouwblok tussen Papengas en Glashuis. De toelichting is op dit punt aangevuld. De diensten merken met betrekking tot het gestelde in paragraaf 7.3. (overige milieuhinder) van de toelichting op dat onder "Bebouwing Papengas Oostzijde" wordt vermeld dat, indien het geheel toch moet worden verbouwd, geadviseerd wordt een akoestisch onderzoek uit te laten voeren. Zij zijn van mening dat vóór de vaststelling van het plan duidelijk zal moeten zijn dat de overlast van activiteiten op het binnen- en buitenpodium en in de toekomstige herberg voor de geprojecteerde en aanwezige woningen op het Weeshuisplein tot een acceptabel niveau zal worden beperkt. Het toekomstige bedrijf zal hoogst waarschijnlijk onder de AmvB Horeca- sport- en recreatie inrichtingen vallen. Aan de AmvB zijn voorschriften verbonden. Het bedrijf zal aan deze voorschriften moeten voldoen. Om te voorkomen dat er naderhand bouwkundige voorzieningen moeten worden getroffen is het geheel akoestisch beoordeeld. Daartoe is op 17 april 2000 door adviesbureau van der Boom een akoestisch onderzoek uitgevoerd. In het onderzoek zijn meegenomen het buitenpodium en de stadsherberg. Buitenpodium Voor het buitenpodium wordt de avondperiode als maatgevend beschouwd. In de nachtperiode na 23.00 worden er geen voorstellingen gegeven. In de dagperiode kan aan de geluidsvoorwaarde worden voldaan. Voorstelling die in de avondperiode worden gegeven zijn alleen mogelijk via een ontheffing. Herberg De geluidsoverdracht van de herberg en de omgeving wordt bepaald door de overdracht via ramen en deuren. Om bij muziekgeluid aan de eisen te voldoen zijn geluidsbeperkende voorzieningen nodig. Door beperking van de muziekgeluidsniveau door een begrenzer of door verhoging van de geluidsisolatie van de gevel. Uit dit onderzoek blijkt dat het bedrijf aan de geluidsvoorschriften behorend bij het akoestisch onderzoek kan voldoen en er voor de omgeving geen overlast is te verwachten. Aan de hand van de bestektekeningen kan te zijner tijd een keuze worden gemaakt over de exploitatievorm. De diensten constateren dat het historisch bodemonderzoek niet bij de stukken is aangetroffen. Het plan is op dit aspect derhalve niet te beoordelen. Voor de gronden binnen het plangebied heeft (nog) geen bodemonderzoek plaatsgevonden. De verwachting van vondsten is gebaseerd op ervaringen met opgravingen op percelen rond het plangebied. In de toelichting is aangegeven waarop de verwachting is gebaseerd is en de type vondsten die verwacht worden. Overigens is de stadsarcheoloog betrokken bij de planvorming. Indien de werkzaamheden hiertoe aanleiding geven zal archeologisch onderzoek uitgevoerd worden.
24
Het verdient aanbeveling aan te geven of de St. Jacobskapel een rijks- of gemeentemonument is. De St. Jacobskapel is een rijksmonument. Per abuis is dit niet aangegeven 'Verschijningsvormen beschermd stadsgezicht". Deze omissie is alsnog hersteld.
25
BIJLAGE:
VERSLAG INSPRAAKAVOND
Verslag van de informatie- en inspraakavond op 11 oktober 1999 over het voorontwerp Bestemmingsplan Benedenstad 51 (Glashuis en Omgeving) Plaats: Oude Weeshuis Nijmegen. Tijd: 20.00 tot 21.35 uur Opening en inleiding door de heer (wethouder) De heer heet de aanwezigen van harte welkom. De inzet van de inspraakavond is het bestemmingsplan Benedenstad 51, het gebied rondom het Glashuis en het Oude Weeshuis, en is bedoeld om de omwonenden op de hoogte te stellen van de plannen. Het is zonde de oude stad zo te laten liggen en daarom is het een uitdaging de plannen te verwezenlijken. De afgelopen tijd is veelvuldig contact geweest met de omwonenden en gebruikers en vooral de Stichting Oude stad is volhardend en actief bezig geweest. De heer stelt de heer voor; hij zal inhoudelijk een presentatie houden. Na de pauze krijgen de aanwezigen gelegenheid tot vragen te stellen en discussie. Daarna zal de te volgen procedure met de juridische aspecten in kleine stappen toegelicht worden. Voor het toesturen van het verslag kunnen de aanwezigen de presentielijst tekenen. Presentatie plan door de heer (projectleider) Aan de hand van dia's start de heer met een historisch plaatje van de oude stad. Vervolgens worden de plannen in allerlei variaties getoond en nader toegelicht. Het is de bedoeling dat er een gastenverblijf komt, dat de historische kelders opengesteld worden, dat er een kindertheater komt en een stadsherberg. In de kelders mag maximaal 200 m² restauranthoreca komen. Ook de openbare ruimte wordt aangepakt. De pleinruimte rondom het Oude Weeshuis en het St. Jacobskapel kent nu nog niveauverschillen maar dat zal in het plan weggenomen worden. Het hekwerk gaat verdwijnen. Het badje zal gehandhaafd worden weliswaar in een andere vorm en de huidige bomen worden herbeplant. Hierover is al veel vooroverleg geweest met de omwonenden. De te bouwen woningen aan de Lange Hezelstraat zullen aan de achterkant via het plein ontsloten worden. Alle huidige functies van de benedenstad worden zoveel mogelijk in stand gehouden. Het bestaande café op de hoek van de Papengas blijft bestaan en de omgeving zal tot voetgangersgebied verheven worden. 20.35 - 20.45 PAUZE De pauze is benut om informeel vragen te beantwoorden en de aanwezigen hebben de plannen nader kunnen bekijken op de aanwezige posters. Tevens kondigt de heer aan dat op zaterdag 23 oktober a.s. om 11.00 uur een rondleiding gehouden zal worden waarbij voor belangstellenden wordt uitgelegd hoe het plan er daadwerkelijk zal gaan uitzien. De start is bij het Oude Weeshuis. Horeca Mevrouw vraagt hoe de horecabeperkingen ingevuld en nageleefd worden. De heer legt uit dat er maximaal 200 m² aan horecagelegenheden/restaurant besteed mag worden in de kelders. De horeca is onderverdeeld in de categorie I (beperkt, restaurant) en categorie II (bar, café restaurant, etc). In de Stadsherberg mag ook maximaal 200 m² horecacategorie I. In het Oude Weeshuis mag alleen ondersteunende horeca en dat wordt in het bestemmingsplan opgenomen. Hierover is echter veel discussie maar in het plan is de aanduiding horecabedrijf beter te specificeren (bestemmingsplan pag. 15: punt 15 en 16). De heer (Wijkraad en DB Oude Weeshuis) wijst er op dat op pagina 18, artikel 4, gesproken wordt over 200 m² per bedrijf. Dit wordt in de tekst aangepast en gewijzigd in "in totaal", wat betreft de kelders. Over de horeca uit de heer (DB Oude Weeshuis) zijn bezorgdheid dat het plein een evenementenplein zal worden met vooral in de zomer leuke terrassen. Door de omwonenden wordt dat zeker niet op prijs gesteld.
26
Bebouwing 35% Op het plan wordt aangegeven dat nog maximaal 35% bebouwd kan worden op het binnenterrein van het Oude Weeshuis. De heer vraagt waarom dit geen 0 of 20% is. De heer licht toe dat er niet gebouwd hoeft te worden maar dat er altijd een mogelijkheid bestaat voor eventuele uitbreiding. Indien bebouwing uitgesloten wordt en er toch gebouwd wil worden kost het veel tijd voordat een bouwvergunning verkregen is. Nieuwe woningen worden er zeker niet gebouwd maar denk aan een schuurtje of uitbreiding bestaande panden. Mevrouw merkt op dat van de 35% al 10 tot15 % is bebouwd. De heer wijst er op dat een gedeelte van het aangegeven bouwgebied particulier bezit is (dokters en Oude Weeshuis). Hij verzoekt daarom het hek te laten staan voor de verdeling of dat in ieder geval de verdeling in het plan vastgelegd wordt. Bovendien willen de omwonenden geen "wildbouw". De heer reageert dat de groenvoorzieningen behouden worden en dat daarop zeker niet gebouwd mag worden. Eventueel te verlenen bouwvergunningen worden bovendien kritisch bekeken door de monumentencommissie van de gemeente. Op aanvragen voor bouwvergunning kan altijd gereageerd worden zodat men altijd inspraak heeft en kan reageren. De heer zegt toe uit te zoeken hoeveel procent nog bebouwd mag worden en dit zal in het bestemmingsplan worden aangepast. Geluidsoverlast De heer brengt naar voren dat in goed overleg met omwonenden een overeenkomst is gesloten over de geluidsoverlast. Hij vreest dat eventuele nieuwe bewoners gaan klagen over geluidsoverlast en vraagt of de overeenkomst vastgelegd kan worden in het bestemmingsplan. De heer wijst er op dat (geluid)overlast wettelijk bepaald is. Het is prima dat de omwonenden zich aan de overeenkomst houden en daar zal in eerste instantie ook vanuit gegaan worden maar met gegronde klachten zal toch volgens de wet gehandeld worden. De heer zegt dat de overeenkomst niet in het bestemmingsplan kan worden opgenomen. Verkeersaspecten Mevrouw vindt de aandacht voor de verkeersaspecten wat mager in het plan. De heer reageert dat de regeling "parkeren in de benedenstad" gehandhaafd wordt. Er zijn parkeervergunningen afgegeven. De intentie van de gemeente en omwonenden is de omgeving Glashuis/Weeshuis autovrij te houden. De heer zal intern opnemen of het ten eerste wenselijk is en ten tweede of kan worden afgesproken uitgegeven parkeervergunningen in te trekken/ niet meer te verlengen. De heer verzoekt om verbod van autoverkeer of in ieder geval verkeersremmende maatregelen op de Papengas omdat momenteel taxi's veel overlast veroorzaken. Bestrating Mevrouw merkt op dat de bestrating met kinderkopjes niet ideaal is en vraagt of er niet wat meer gebruik gemaakt kan worden van rabatstroken. De historische authentieke uitstraling van de stad moet behouden worden en dat komt mede door de kinderkopjes volgens de heer . De heer suggereert de kinderkoppen op de Engelse manier (mortel) te leggen. Ook moet rekening gehouden worden de ondergrondse infrastructuur eerst aan te passen en de kinderkopjes dan pas strak te leggen omdat juist door autoverkeer de straat scheef gereden worden. De heer pleit voor de ouderen in de benedenstad en vraagt tussen de kinderkopjes looppaden aan te leggen. Bovendien kunnen deze looppaden ook gebruikt worden voor klussen onder de grond zodat niet de gehele straat opengebroken hoeft te worden. Alle suggesties worden meegenomen. Uitleg juridische procedure door De juridische procedure rondom het bestemmingsplan wordt toegelicht. Het plan is momenteel nog een voorontwerp en ligt tot 9 november a.s. ter inzage. Tot die tijd kan iedereen nog schriftelijk inspraak/reacties indienen welke dan nog eventueel verwerkt kunnen worden. Het te volgen traject en de daarbij behorende tijdspad zal als bijlage aan dit verslag toegevoegd worden. Het totale traject neemt ongeveer een jaar in beslag.
27
Sluiting De heer dankt iedereen, ook de afgevaardigden van de politieke partijen, voor de aanwezigheid en voor de snelle en prettige samenwerking.
28
