1
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2.245 - 64 / 11 o obvyklé ceně nemovitostí – jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemcích jiného vlastníka st. parc.č.399/1, st.parc.č.399/2 - kiosek, jiné stavby bez č.p./č.e. na pozemku jiného vlastníka st.parc.č.291 – přístřešek, obec Příkazy, kat.území Příkazy, okres Olomouc, se všemi součástmi a příslušenstvím včetně věcí movitých dle LV 702 - se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými - vše dle Usnesení č.j.125 EX 700/10.
Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Marek Frank, Exekutorský úřad Český Krumlov, Radniční 28, Č.Krumlov Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.125 EX 700/10, vydal soudní exekutor JUDr.Marek Frank, Exekutorský úřad Č.Krumlov Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel. 728512084
Datum místního šetření: 30.3.2011
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 30.3.2011
Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb., vyhl.č.364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.VII – Oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne 4.4.2011 Tento znalecký posudek obsahuje 17 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.
2 1.
NÁLEZ
1.1.
Podklady pro vypracování posudku. 1.1.1. Usnesení soudního exekutora JUDr.M.Franka č.j.125 Ex 700/10, o ustanovení znalce 1.1.2. Výpis z katastru nemovitostí LV 702, obec Příkazy, okres Olomouc, kat.území Příkazy A: Vlastník: Antl Roman, I.P.Pavlova 1008, Olomouc B: Nemovitosti: jiná stavba bez č.p./č.e. na pozemcích jiných vlastníků st.p.č.291, st.p.č.399/1, st.parc.č.399/2 B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV 1.1.3. Kopie katastrální mapy 1.1.4. Výsledky místního šetření dne 30.3.2011 za účasti povinného 1.1.5. Vyhl.č.3/2008 Sb., vyhl.č.456/2008 Sb., zák.č.151/1997 Sb., vyhl.č.460/2009Sb. vyhl.č.364/2010 Sb. 1.1.6. Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě 1.1.7. Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti 1.1.8. Info OÚ Příkazy, Kolaudační rozhodnutí, PD – stavební úpravy z 0300 1.1.9. Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.VII – oceňování nemovitostí
1.2.
Popis oceňovaného areálu Ocenění se v souladu se zák.č.151/1997 Sb. provádí dle skutečného stavu, zjištěného při místním šetření. Předmětem ocenění je stavba – kiosek – bez č.p. na pozemku st.parc.č.399/1, 399/2 – dále stavba – přístřešek – bez č.p. na pozemku st. parc.č.291 viz.katastr. mapa, ve středové části obce Příkazy, se všemi součástmi, příslušenstvím. Hlavní stavební objekty tvoří s níže popsaným příslušenstvím jednotný funkční celek, příslušenství zajišťuje plnohodnotné užívání domu a proto jej posuzuji jako jeden soubor. Objekt napojen na elekt. síť NN, kanalizaci, studnu, příjezd po nezpevněné komunikaci. Jedná se o bývalou konírnu, která byla přístavbou a stavebními úpravami viz.kolaudační rozhodnutí upravena do stávajícího stavu.
2.
POSUDEK
2.1.
Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle § 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena,
3 která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 2.2.
Metody tržního ocenění V současné době neexistuje žádný právně-závazný předpis ke zjištění obvyklé ceny nemovitosti. V § 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze uvedena definice „obvyklé ceny“. Znalec dále používá doporučenou metodiku zjištění obvyklé ceny nemovitostí dle Znaleckého standardu č.VII – VUT ÚSI Brno.
2.2.1.
Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) – Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.Metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení.
2.2.2.
Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.Do těchto nákladů by se
4 měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 %
( tzv. věčná renta )
Cv - výnosová hodnota
2.2.3.
Z
- čistý zisk roční z nájmu nemovitostí
p
- míra kapitalizace v procentech
Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi kách.Tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy. Pro výpočty je užívána metoda standardní jednotkové tržní ceny objektu ( SJTC ) nebo přímé porovnání nemovitosti jako celku.
2.3.
Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl. č.3/2008 Sb., ve znění vyhl.č.364/2010 Sb., pro zjednodušení výpočtu použita metoda nákladová dle § 3 s použitím kp.
2.3.1.
Kiosek bez č.p./č.e - / § 3 /
2.3.1.1. Popis Stavba kiosku je samostatně stojící objekt nepodsklepený, jednopodlažní / 1.NP /, půdorysu písmene U se sedlovou střechou, stojící na pozemcích jiného vlastníka st.p.č.399/1, st.p.č.399/2. V podlaží 1.NP je – vstupní chodba, výčep, sklad, soc. zařízení. Základy - základové pasy. Svislé kce – zděné tl.35 cm. Stropy - s rovným podhledem. Krov - sedlová střecha. Krytina střech – Onduline, živ. Pásy. Klempířské kce – z pozink. plechu.Úprava vnitřních povrchů - dvouvrstvé vápenné omítky.Úprava vnějších povrchů – vápenné omítky. Vnitřní obklady – keramické. Schody – chybí. Dveře – náplňové. Okna – zdvojená. Vrata – neuvažují se. Povrchy podlah – dlažby. Vytápění – na TP, krb. Elektroinstalace – světelná. Bleskosvod - chybí. Vnitřní vodovod – rozvod studené vody.Vnitřní kanalizace – plast. Vnitřní plynovod – chybí. Ohřev vody – průt. Ohřívač. Vybavení kuchyní – el. sporák. Vnitřní hygien. zařízení – umývadlo, WC. Výtahy – chybí. Ostatní – mříže.
5 2.3.1.2. Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.NP = 12,40 x 8,20 – 4,7 x 2,8 – 3,3 x 1,9 = 82,25 m2 ZP - prům. zast. plocha Výška podlaží : V1.NP = 2,80 m, Vn = 0,20 m, Vh = 2,00 m prům. výška podl. v = 2,80 m Obestavěný prostor spodní stavby - OPs OPs = 0 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = 82,25 x 2,80 = 230,30 m3 Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPt = 82,25 x ( 0,20 + 1,80/2 ) = 90,47 m3 Obestavěný prostor doplňkový - OPd OP = 0 m3 Obestavěný prostor celkem - OP OP = OPs + OPv + OPt + OPd = 320,77 m3 2.3.1.3. Zjištění charakteru objektu; Jedná se o budovu - oceňovanou dle § 3, zatřídění je dle převažujícího účelu využití – restaurace, vyhovuje podmínkám vyhl.č.268/2006 Sb., o obecných požadavcích na stavbu. 2.3.1.4. Výpočet základní ceny upravené - ZCU ZCU = ZC x k1 x k2 x k3 x k4 x k5 x ki x kp ZC = 2.669,- Kč/m3 - dle přílohy č.2, typ budovy H – obchod, stravování, restaurace k1 = 0,939 - koef.přepočtu ZC podle druhu konstrukce dle přílohy č.4 pro budovy k2 = koef. přepočtu ZC podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v obj. k2 = 0,92 + 6,60 / prům. zast. plocha podlaží ZP k2 = 0,92 + 6,60 / 82,25 = 1,000 k3 = koef. přepočtu ZC podle průměrné výšky podlaží v objektu k3 = 2,10 / v + 0,30 = 2,10 / 2,80 + 0,30 = 1,05 k4 = 1 + / 0,54 x n / - koef.vybavení stavby , n = součet obj.podílů nadstandart. - součet obj. podílů podstandart
6 - 1,852 x součet obj. podílů chybějících vše podle přílohy č.14 tab.č.1 k4 = 1 - / 0,54 x n / = 0,700
odborný odhad
k5 = 0,85 - dle přílohy č.14 ki = 2,162 - koeficient změn cen staveb dle přílohy č.38 kp = 0,338 - koef. prodejnosti dle příl.č.39 ( 0,483 x 0,7 dle § 44 ) ZCU = 2.669 x 0,939 x 1,000 x 1,05 x 0,7 x 0,85 x 2,162 x 0,338 = 1.144,17 Kč/m3 2.3.1.5. Stáří a opotřebení / dle přílohy č.14 / S ohledem na stávající techn. stav, prováděnou údržbu, stáři cca 13 roků, určeno opotřebení odborným odhadem ve výši 30%. 2.3.1.6. Výpočet ceny obestavěný prostor OP /m3/
ZCU /Kč/m3/
320,77
1.144,17
opotřebení 30 % Budova kiosku bez č.p. celkem 2.3.2.
cena celkem /Kč/ 367.017 - 110.105 256.912,- Kč
Přístřešek bez č.p. - / § 3 / S ohledem na rozsah a konstrukční provedení z použitého materiálu ocením odborným odhadem ve výši 50.000,- Kč. Přístřešek bez č.p. celkem
2.3.3.
50.000,- Kč
Příslušenství Příslušenství kiosku a přístřešku, které zajišťuje a doplňuje užívání hlavního objektu je: vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, jímka, zp. plochy. S ohledem na pomocný charakter administrativní ceny ocenění příslušenství určuji odborným odhadem ve výši 20.000,- Kč. Příslušenství celkem
20.000,- Kč
7 2.3.
Rekapitulace administrativní ceny kiosek bez č.p.
2.4.
256.912,- Kč
přístřešek
50.000,- Kč
příslušenství
20.000,- Kč
administrativní cena nemovitostí celkem
326.912,- Kč
Administrativní cena nemovitostí zaokr.
326.910,- Kč
Porovnávací hodnota Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí dle metodiky VUT ÚSI Brno. Negativní stránkou ocenění staveb je jejich postavení na pozemcích jiných vlastníků a dále přístup z veřejného prostranství / p.č.155 / přes pozemky jiných vlastníků bez právního zajištění. Z přiloženého Kolaudačního rozhodnutí plyne dočasnost staveb, která skončila s koncem účinnosti nájemní smlouvy o nájmu pozemků 5.5.2009. Dle vyjádření vlastníka pozemků p.Radomíra Prášila v současné době není uzavřena na předmětné pozemky žádná účinná nájemní smlouva a rovněž není hrazeno žádné nájemné. S ohledem na výše popsané skutečnosti určuji porovnávací hodnotu ve výši cca 60% administrativní ceny tj.0,60 x 326.910 = 196.146,- Kč = 200.000,- Kč Porovnávací hodnota zaokr.
2.5.
200.000,- Kč
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Jako zásadní hodnota, která jediná splňuje definici „obvyklé ceny“ dle § 2 zákona č.151/1997 Sb. je uvažována porovnávací hodnota. způsob ocenění
celkem / Kč /
administrativní cena
326.910,-
porovnávací hodnota
200.000,-
Obvyklá cena nemovitostí brutto
200.000,-
8 2.6.
Hodnota závad spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny žádné závady váznoucí na nemovitostech, které realizovanou exekucí nezaniknou. Hodnota závad spojených s nemovitostmi
2.7.
- 0,- Kč
Hodnota věcných břemen Ke dni ocenění neváznou na oceňovaných nemovitostech žádná věcná břemena. Hodnota věcných břemen
2.8.
- 0,- Kč
Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi
+ 0,- Kč
9 2.9.
Výsledná obvyklá cena nemovitostí v Kč
Obvyklá cena brutto
200.000,-
Hodnota závad
- 0,-
Hodnota věcných břemen
- 0,-
Hodnota výhod – práv
+ 0,-
Výsledná obvyklá cena nemovitostí
200.000,- Kč
slovy:Dvěstětisíckorunčeských Výsledná obvyklá cena nemovitostí – stavby kiosku bez č.p., stavby přístřešku bez č.p., se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 702 pro k.ú.Příkazy, činí celkem zaokr.
200.000,- Kč
Přílohy: 1. Usnesení č.125 Ex 700/10 – 1xA4 2. Výpis z KN, LV 702, k.ú.Příkazy - 1xA4 3. Kopie katastrální mapy – 2xA4 4. Kolaudační rozhodnutí - 1xA4 5. Fotodokumentace – 1xA4 6. Situace širších vztahů - 2xA4
V Olomouci dne 4.4.2011
ing. Ladislav Čech
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995 č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.2.245 - 64 / 11 znal. deníku.Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č.2.245 - 64 / 11.
V Olomouci dne 4.4.2011
ing. Ladislav Čech
1
