11

čj.: 137Ex 7177/10

Znalecký posudek č. 2808-83/11 O obvyklé ceně zahrádkářské chaty če. 5, Hradec Králové - Svobodné Dvory, ul. Zahrádkářská kolonie, včetně příslušenství a pozemků, stp.č. 773, pp.č. 504/31, 504/109, katastrální území Svobodné Dvory, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové, kraj Královéhradecký - dle LV č. 12639

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor ul. Veveří čp. 125 61645 B r n o usnesení čj.: 137Ex 7177/10-43, ze dne: 18.5.2011

Účel posudku:

zjištění ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení

Dle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 6. 7. 2011 posudek vypracoval: Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp. 212 541 01 T r u t n o v tel. mobil 777818377

Posudek obsahuje 17 stran a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních.

V Trutnově, 11. 7. 2011

– strana č. 2 –

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti v daném místě a čase - zahrádkářské chaty č.e.5, na stp.č. 773 ve Svobodných Dvorech, obec Hradec Králové, včetně pozemků a příslušenství dle LV č. 12693, pro účely exekučního řízení.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6. 7. 2011 za přítomnosti znalce. Vlastník nemovitosti se na místní šetření nedostavil, nemovitost nebyla znalci zpřístupněna - oceňuji podle dostupných podkladů a vnějšího vzhledu.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu v Hradci Králové - dálkový přístup, ze dne 18.5.2011, výpis z listu vlastnictví č. 12639, pozemek č. 773 - zastavěná plocha, rod.rekr, če.5 - 30 m2, pozemek č. 504/31 - zahrada - 407 m2, pozemek č. 504/109 - zahrada - 132 m2, - snímek mapy katastru nemovitostí předmětných pozemků, list mapy 7-0/14, - prováděcí dokumentace na stavebním úřadě v Hradci Králové nebyla dostupná, - databáze prodejů nemovitostí sestavená společně se spolupracujícími znalci a odhadci v okrese Trutnov a Hradec Králové podle skutečně realizovaných prodejů, - podklady stavebního úřadu o stáří stavby - 1970, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne 6.7.2011, - fotodokumentace pořízená znalcem, - informace a údaje sdělené účastníky místního šetření - vlastníci sousední chatky, - dále nebyly na mé požádání předloženy žádné další doklady, které by měly vliv na ocenění.

4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 12639 - vlastník – Novotný Josef, Zahrádkářská kolonie če.5, Svobodné Dvory, Hradec Králové, identif. 560411/1612

5. Dokumentace a skutečnost dokumentace nemovitosti nebyla předložena, objekt je v dobrém stavebně technickém stavu, má dobrou údržbu. Byl postaven jako zahrádkářská chata v roce 1970.

6. Celkový popis nemovitosti je postavená jako samostatně stojící, klasicky zděná s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, plně podsklepená, na mírně svažitém terénu, není volně přístupná ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných chatek v zahrádkářské kolonii, v okrajové části zastavěného území obce. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody (pouze v letním období). Příslušenství nemovitosti tvoří přípojka elektřiny a vody, opěrná zeď, venkovní schody, zpevněné plochy a venkovní porosty. Znalecký posudek č. 2808-83/11 o ceně zahrádkářské chaty č.e.5, Hradec Králové, Svobodné Dvory Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

– strana č. 3 – Chata nebyla znalci zpřístupněna - oceňuji podle dostupných podkladů (na SÚ nejsou dostupné doklady), které poskytli vlastníci sousední stejné nemovitosti - zahradní chatky č.e. 6 a podle vnějšího vzhledu.

7. Obsah posudku 1/ Nákladová cena zjištěná a) Chata b) Venkovní úpravy 1) Opěrná zeď 2) Venkovní schody 3) Zpevněné plochy c) Trvalé porosty d) Pozemky 2/ Srovnávací hodnota zjištěná a) Chata b) Trvalé porosty c) Pozemky 3/ Srovnávací hodnota dle prodejů 4/ Rekapitulace

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 6.7.2011

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast: Hradec Králové 3

Znalecký posudek č. 2808-83/11 o ceně zahrádkářské chaty č.e.5, Hradec Králové, Svobodné Dvory


1/ Nákladová cena zjištěná a) Chata – § 6 je postavená jako samostatně stojící, klasicky zděná s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, plně podsklepená, na mírně svažitém terénu, volně přístupná z nezpevněné komunikace, v zástavbě obdobných chat v zahrádkářské kolonii, v okrajové části zastavěného území obce. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody - voda je v provozu pouze v letním období. Chata nebyla znalci zpřístupněna - oceňuji podle dostupných podkladů (na SÚ nejsou dostupné doklady), které poskytli vlastníci sousední stejné nemovitosti a podle vnějšího vzhledu. Podzemní podlaží je přístupné po schodech z úrovně 1.N.P. a sestává ze sklepních místností. Nosné zdivo o tl. 0,4 m, isolace proti zemní vlhkosti vodorovná a svislá, stropy nespalné s rovným podhledem, podlahy z betonové mazaniny, schodiště s betonovými stupni. Okna jednoduchá, dveře dřevěné plné, vnitřní omítky hladké vápenné. Elektroinstalace pouze světelná s pojistkovými automaty. Rozvod vody pouze studené. Ostatní vybavenost není. První nadzemní podlaží je přístupné z úrovně terénu a sestává z jedné obytné místnosti s kuchyňským koutem bez sporáku a závětří - kryté terasy. Nosné zdivo o tl. 0,3 m, stropy s rovným podhledem, podlahy z plovoucích podlahových povlaků (nové 2005), vnitřní omítky hladké štukové, schodiště není. Okna dřevěná zdvojená s okenicemi, dveře dřevěné hladké plné. Kuchyň bez sporáku, s dřezem v lince, neobložená keramickým obkladem. Sociální vybavení není. Rozvod vody pouze studené. Ohřev TUV v malém zásobníkovém elektrickém průtokovém ohřívači vody. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Elektroinstalace pouze světelná s pojistkovými automaty. Rozvod plynu není. Ostatní vybavenost - není. Objekt má sedlový krov, krytý šablonami živičného šindele na bednění, s úplnými klempířskými konstrukcemi, bez parapetů. Bleskosvod na objektu není. Fasáda dvouvrstvá tvrdá hrubá ze škrabaného břizolitu, s obkladem soklu kamenným zdivem a štítu dřevem. Stavebně technický stav objektu je dobrý, údržba dobrá. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení. Objekt byl postaven a zkolaudován, dle svědectví účastníků místního šetření a dle mého odhadu, v roce 1970 - stáří stavby 41 let. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Celkovou předpokládanou životnost stavby uvažuji 80 let. Vzhledem ke stavu objektu použiji lineární metodu výpočtu opotřebení. Objekt není pronajímán, je užíván vlastníkem nemovitosti.

Zatřídění pro potřeby ocenění Zahrádkářská chata: typ II–B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.4 chaty pro rekreaci Koeficient změny ceny stavby: 2,169 Koeficient prodejnosti: 1,408 (Chaty)


– strana č. 5 – Podlaží: Název P.P. 1.N.P. Součet:

Výška 2,20 m 2,20 m 4,40 m

Zastavěná plocha 4,6×4,6 4,6×4,6

Obestavěný prostor (OP): P.P. 2,20 × 4,6×4,6 1.N.P. 2,20 × 4,6×4,6+1,0×1,3×4,6 Krov 1,4/2×4,6×5,9 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Podezdívka 3. Obvodové stěny 4. Stropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 9. Schodiště –0,54 × 1,852 × 2,00 % 12. Podlahy 0,54 × 4,00 % 14. Elektroinstalace –0,54 × 3,10 % 15. Rozvod vody –0,54 × 2,10 % 16. Zdroj teplé vody –0,54 × 1,00 % 17. Rozvod propan-butanu –0,54 × 1,852 × 0,20 % 19. Záchod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 22. Ostatní –0,54 × 1,852 × 2,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

= =

21,16 m2 21,16 m2 42,32 m2

= = = =

46,55 m3 52,53 m3 19,00 m3 118,08 m3

Obj. podíl 8,20 % 0,00 % 29,40 % 11,30 % 6,10 % 4,00 % 0,70 % 8,00 % 2,00 % 3,10 % 5,10 % 4,00 % 3,00 % 3,10 % 2,10 % 1,00 % 0,20 % 2,00 % 0,40 % 1,80 % 2,20 % 2,30 %

Hodnocení Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se

1,0000 – + – – – – – – =

0,0200 0,0216 0,0167 0,0113 0,0054 0,0020 0,0040 0,0230 0,9392



Ocenění: Základní jednotková cena: 1 650,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9392 Polohový koeficient K5: × 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1690 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,4080 5 205,91 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 118,08 m3 × 5 205,91 Kč/m3

=

614 713,85 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 41 roků Předpokládaná další životnost: 39 roků Opotřebení: 100 × 41 / (41 + 39) = 51,250 % Odpočet opotřebení: 614 713,85 Kč × 51,250 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

315 040,85 Kč 299 673,– Kč

Chata – zjištěná cena:

299 673,– Kč

b) Venkovní úpravy b.1) Opěrná zeď – § 10 postavena za objektem z kamene

Zatřídění pro potřeby ocenění 11.3. Opěrné zdi z lomového kamene: 0.4*8.2*0.6 = 1,97 m3 OP Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 242052 Zdi a valy samostatné Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.5 zdi a valy samostatné Koeficient změny ceny stavby: 2,351 Koeficient prodejnosti: 1,408 (Chaty)

Ocenění Základní cena: 1,97 m3 OP × 1 850,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

1,1000 2,3510 1,4080 13 270,46 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 41 roků Předpokládaná další životnost: 9 roků Opotřebení: 100 × 41 / (41 + 9) = 82,000 % Odpočet opotřebení: 13 270,46 Kč × 82,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

10 881,78 Kč 2 388,68 Kč

Opěrná zeď – zjištěná cena:

3 644,50 Kč

2 388,68 Kč



b.2) Venkovní schody – § 10 postaveny u objektu jako betonové

Zatřídění pro potřeby ocenění 12.4. Schodiště betonové: 4*1.3 = 5,20 m Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 242089 Ostatní inženýrské stavby j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.5 zdi a valy samostatné Koeficient změny ceny stavby: 2,351, Koeficient prodejnosti: 1,408 (Chaty)

Ocenění Základní cena: 5,20 m × 225,– Kč/m Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

1 170,– Kč × × × =

1,1000 2,3510 1,4080 4 260,24 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 41 roků, Předpokládaná další životnost: 19 roků Opotřebení: 100 × 41 / (41 + 19) = 68,333 % Odpočet opotřebení: 4 260,24 Kč × 68,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

2 911,15 Kč 1 349,09 Kč

Venkovní schody – zjištěná cena:

1 349,09 Kč

b.3) Zpevněné plochy – § 10 postaveny z betonové dlažby.

Zatřídění pro potřeby ocenění

8.3.1. Plochy z betonových dlaždic 30/30/3 do lože z kameniva: 5,50 m2 Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 211 Dálnice, silnice, místní a účelové komunikace Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.5 komunikace pozemní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,284, Koeficient prodejnosti: 1,408 (Chaty)

Ocenění Základní cena: 5,50 m2 × 210,– Kč/m2 Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:

× × × =

1,1000 2,2840 1,4080 4 085,77 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 41 roků, Předpokládaná další životnost: 19 roků Opotřebení: 100 × 41 / (41 + 19) = 68,333 % Odpočet opotřebení: 4 085,77 Kč × 68,333 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

2 791,93 Kč 1 293,84 Kč

Zpevněné plochy – zjištěná cena:

1 155,– Kč

1 293,84 Kč



c) Trvalé porosty – § 35 - § 42 na níže uvedených pozemcích se nacházející následující porosty, které jsou průměrně ošetřované Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Plocha Název 45 m2 zahrada 504/31 0,045 390,9059 Kč 2 20 m zahrada 504/109 0,065 390,9059 Kč = Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: Trvalé porosty – zjištěná cena:

Celková cena 791,58 Kč 508,18 Kč 1 299,76 Kč 1 299,76 Kč

d) Pozemky – § 28, 29 jsou na mírně svažitém terénu, volně přístupné z nezpevněné komunikace, v zástavbě obdobných domů v okrajové části zastavěného území obce. Není možné napojení na veřejné rozvody kanalizace a veřejný vodovod je funkční pouze v letním období. Pozemky č. 504/31, 504/109 zahrady tvoří jeden funkční celek se stavebním pozemkem stejného vlastníka. Krajské město Hradec Králové má evidováno 94 493 obyvatel. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): Hradec Králové. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby Úprava celkem: Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Negativní účinky okolí Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) Název zastavěná plocha zahrada zahrada Součet:

Parc. č. st. 773 504/31 504/109

Pozemky – zjištěná cena:

–

20 %

– –

60 % 80 % ×

0,200

– – – –

3% 7% 10 % 20 % × × ×

0,800 2,169 1,408

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 30 800,– 390,9059 407 800,– 390,9059 132 800,– 390,9059 569 2

Cena [Kč] 11 727,18 159 098,70 51 599,58 222 425,46 222 425,46 Kč



2/ Srovnávací hodnota zjištěná a) Chata – § 26 je postavená jako samostatně stojící, klasicky zděná s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, plně podsklepená, na mírně svažitém terénu, volně přístupná z nezpevněné komunikace, v zástavbě obdobných chat v zahrádkářské kolonii, v okrajové části zastavěného území obce. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody - voda je v provozu pouze v letním období. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojka elektřiny a vody, opěrná zeď, venkovní schody, zpevněné plochy a trvalé porosty. Chata nebyla znalci zpřístupněna - oceňuji podle dostupných podkladů (na SÚ nejsou dostupné doklady), které poskytli vlastníci sousední stejné nemovitosti a podle vnějšího vzhledu. Podzemní podlaží je přístupné po schodech z úrovně 1.N.P. a sestává ze sklepních místností. Nosné zdivo o tl. 0,4 m, isolace proti zemní vlhkosti vodorovná a svislá, stropy nespalné s rovným podhledem, podlahy z betonové mazaniny, schodiště s betonovými stupni. Okna jednoduchá, dveře dřevěné plné, vnitřní omítky hladké vápenné. Elektroinstalace pouze světelná s pojistkovými automaty. Rozvod vody pouze studené. Ostatní vybavenost není. První nadzemní podlaží je přístupné z úrovně terénu a sestává z jedné obytné místnosti s kuchyňským koutem bez sporáku a závětří - kryté terasy. Nosné zdivo o tl. 0,3 m, stropy s rovným podhledem, podlahy z plovoucích podlahových povlaků (nové 2005), vnitřní omítky hladké štukové, schodiště není. Okna dřevěná zdvojená s okenicemi, dveře dřevěné hladké plné. Kuchyň bez sporáku, s dřezem v lince, neobložená keramickým obkladem. Sociální vybavení není. Rozvod vody pouze studené. Ohřev TUV v malém zásobníkovém elektrickém průtokovém ohřívači vody. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Elektroinstalace pouze světelná s pojistkovými automaty. Rozvod plynu není. Ostatní vybavenost - není. Objekt má sedlový krov, krytý šablonami živičného šindele na bednění, s úplnými klempířskými konstrukcemi, bez parapetů. Bleskosvod na objektu není. Fasáda dvouvrstvá tvrdá hrubá ze škrabaného břizolitu, s obkladem soklu kamenným zdivem a štítu dřevem. Stavebně technický stav objektu je dobrý, údržba dobrá. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení. Objekt byl postaven a zkolaudován, dle svědectví účastníků místního šetření a dle mého odhadu, v roce 1970 - stáří stavby 41 let. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Objekt není pronajímán, je užíván vlastníkem nemovitosti. Podlaží: Název P.P. 1.N.P. Součet:

Výška 2,20 m 2,20 m 4,40 m

Zastavěná plocha 4,6×4,6 4,6×4,6

Obestavěný prostor (OP): P.P. 2,20 × 4,6×4,6 1.N.P. 2,20 × 4,6×4,6+1,0×1,3×4,6 Krov 1,4/2×4,6×5,9 Obestavěný prostor – celkem:

=

= =

21,16 m2 21,16 m2 42,32 m2

= = =

46,55 m3 52,53 m3 19,00 m3 118,08 m3


– strana č. 10 – Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Hradec Králové Počet obyvatel: 94 493 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 068,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Nabídka obdobných nemovitostí v daném stavu a místě odpovídá poptávce, chata je na vlastním pozemku. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu

Ti 0,00 0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

1,000

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Krajské město Hradec Králové má evidováno 94 493 obyvatel. Předmětná nemovitost se nachází v okrajové obytné části obce – Svobodné Dvory v zahrádkářské kolonii. Jedná se o samostatně stojící klasicky zděnou zahrádkářskou chatu, v lokalitě, která je vhodná pro dané rekreační využití s přiměřenou vzdáleností do centra města - cca 3 km. Dostupnost - prodejna potravin 300 m, zastávka autobusu MHD 300 m, autobusové a vlakové nádraží cca 3 km. Město Hradec Králové má schválený územní plán města, stavba není v rozporu s územním plánem. Popis znaku 1 Životní prostředí a atraktivita oblasti 2 Přírodní lokalita 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Hodnocení znaku II. Méně vhodná k rekreaci - v okolí zdroj hlučnosti nebo prašnosti I. Les ani vodní plocha je ve vzdálenosti nad 2000 m II. Bez vlivu, samoty II. Problematický příjezd k hranici pozemku II. Dobrá dostupnost I. Špatné II. Obchod nebo služby

Poloha v zástavbě Dopravní dostupnost Hromadná doprava Parkovací možnosti Obchod a služby (okolí nemovitosti) Sportoviště I. Žádné Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí Změny v okolí s vlivem na cenu III. bez vlivu nem. Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi –0,05 –0,10 0,00 –0,01 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

0,820

i=1


– strana č. 11 – Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 viz.popis výše Popis znaku 0 Typ stavby 1 Druh stavby 2 Svislé konstrukce 3 Střešní konstrukce 4 Napojení stavby na sítě 5 Vybavení 6 Vytápění stavby 7 Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav

III. I. II. I. I. I. II. III.

Hodnocení znaku Podsklepený - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zahrádkářská chata Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně Krov neumožňující zřízení podkroví Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie Bez zákl. příslušenství Lokální vytápění Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty

III. Nad 400 m2

Vi B 0,02 –0,03 –0,01 –0,06 –0,10 0,00 0,00

0,03

III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V11: 0,8

0,00 1,05*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):

0,714

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

1,000 × 0,820 × 0,714 = 3 068,– × 0,585 = 118,08 × 1 794,78 =

Chata – zjištěná cena srovnávací :

0,585 1 794,78 Kč/m3 211 927,62 Kč 211 927,62 Kč

b) Trvalé porosty – § 35 - § 42 na níže uvedených pozemcích se nacházející následující porosty, které jsou průměrně ošetřované Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. 45 m2 zahrada 504/31 0,045 390,9059 Kč 2 20 m zahrada 504/109 0,065 390,9059 Kč = Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: Trvalé porosty – zjištěná cena:

Celková cena 791,58 Kč 508,18 Kč 1 299,76 Kč 1 299,76 Kč



c) Pozemky – § 28, 29 jsou na mírně svažitém terénu, volně přístupné z nezpevněné komunikace, v zástavbě obdobných domů v okrajové části zastavěného území obce. Není možné napojení na veřejné rozvody kanalizace a veřejný vodovod je funkční pouze v letním období. Pozemky č. 504/31, 504/109 zahrady tvoří jeden funkční celek se stavebním pozemkem stejného vlastníka. Krajské město Hradec Králové má evidováno 94 493 obyvatel. Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 800,– Kč. Cena je určena podle písm. e): Hradec Králové. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby Úprava celkem: Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Negativní účinky okolí Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty) Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 773 nádvoří zahrada 504/31 zahrada 504/109 Součet: Pozemky – zjištěná cena:

–

20 %

– –

60 % 80 % ×

0,200

– – – –

3% 7% 10 % 20 % × × ×

0,800 2,169 1,408

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 30 800,– 390,9059 2

407 132 569

800,– 800,–

390,9059 390,9059

Cena [Kč] 11 727,18 159 098,70 51 599,58 222 425,46 222 425,46 Kč



C. Rekapitulace zjištěných cen 1/ Nákladová cena zjištěná Plná cena činí celkem: a) Chata b) Venkovní úpravy 1)Opěrná zeď 2)Venkovní schody 3)Zpevněné plochy c) Trvalé porosty d) Pozemky Oddíl 1 – plná cena činí celkem:

614 713,85 Kč 13 270,46 Kč 4 260,24 Kč 4 085,77 Kč 1 299,76 Kč 222 425,46 Kč 866 543,67 Kč

Výsledné ceny: a) Chata b) Venkovní úpravy 1)Opěrná zeď 2)Venkovní schody 3)Zpevněné plochy c) Trvalé porosty d) Pozemky Oddíl 1 – výsledná cena činí celkem:

299 673,– Kč 2 388,68 Kč 1 349,09 Kč 1 293,84 Kč 1 299,76 Kč 222 425,46 Kč 534 917,96 Kč

2/ Srovnávací hodnota zjištěná Plná cena činí celkem: a) Chata b) Trvalé porosty c) Pozemky Oddíl 2 – plná cena činí celkem:

211 927,62 Kč 1 299,76 Kč 222 425,46 Kč 442 140,97 Kč

Výsledné ceny: a) Chata b) Trvalé porosty c) Pozemky Oddíl 2 – výsledná cena činí celkem:

Zjištěná srovnávací hodnota ke dni ocenění :

211 927,62 Kč 1 299,76 Kč 222 425,46 Kč 442 140,97 Kč

442 140,– Kč

Cena slovy: čtyřistačtyřicetdvatisícejednostočtyřicet Kč V Trutnově, 11. 7. 2011 Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí 212/11 541 01 Trutnov



3/ Srovnávací hodnota dle prodejů V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 2 roky. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Zahrádkářská chata, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je dobře obchodovatelná. Předmětná nemovitost je objektem zahrádkářské chaty, postavené v okrajové obytné části zastavěného území města – Svobodné Dvory – zahrádkářská kolonie, v průměrném standardu vybavení a v dobrém stavebně technickém stavu, s dobrou údržbou. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody (voda je rozvedená povrchově a je zapojena pouze v letním období). Příslušenství nemovitosti tvoří přípojka elektřiny a vody, opěrná zeď, venkovní schody, zpevněné plochy, včetně trvalých porostů, k nemovitosti náleží standardní rozsah pozemků – 569 m2. Poloha nemovitosti je v okrajové části zastavěného území města, v dobré lokalitě, v zahrádkářské kolonii, která je vhodná pro dané rekreační využití. Nevýhodou je problematické parkování a společné hygienické vybavení v jiném objektu (WC, umývárny). Chata není hodnocena výnosovou metodou – výnos nemovitosti nemá vypovídací hodnotu. Na nemovitosti váznou omezení vlastnických práv – předkupní právo ČR (neovlivňuje OC), exekuční příkaz k prodeji a nařízení exekuce, které do ocenění neuvažuji – viz výpis z KN v příloze. Srovnatelné nemovitosti dle inzerce RK : 1/ Zahradní chata – Svobodné Dvory – požadovaná cena 375 000,- Kč k prodeji zděnou podsklepenou chatku ( zastavěná plocha 17 m2 ) se zahrádkou v kolonii Dolíky v osobním vlastnictví v části Svobodné Dvory v Hradci Králové (nedaleko zastávka MHD č. 16 Dělnický dům). Celková plocha pozemku včetně zastavěné plochy činí 344 m2. Dispozice: vstup do chatky, menší místnost s otevřeným štítem, který lze využít k uskladnění, dále přes poklop vstup po žebříku do sklepa, který je rozdělen na dvě části a slouží především k uskladnění ovoce a zeleniny. Na zahrádce jsou vzrostlé okrasné keře, ovocné stromky a záhonky k pěstování zeleniny. Dále je zde přívod užitkové vody na zalévání a v objektu elektřina. Celý pozemek je udržován a sousedí s okolními zahrádkami v uzavřené kolonii. Chata ve stejné lokalitě, zděná v lepším stavu s menšími pozemky


– strana č. 15 – 2/ Zahradní chata – Svobodné Dvory – požadovaná cena 350 000,- Kč Chata je dřevěná na zděné podezdívce, částečně podsklepená se sedlovou střechou. Disp.: vstup, veranda, obytná místnost, kuchyňský kout. Přípojky: voda vl. studna, el. 230V, vytápění kamna na tuhá paliva. Na pozemku skleník, foliovník, studna, místo na grilování. Pozemek: 360 m². Nedaleko kolonie zastávka MHD č. 16. Chata ve stejné lokalitě, pouze dřevěná ve stejném stavu s menšími pozemky

2/ Zahradní chata – Hradec Králové - Malšovice – požadovaná cena 550 000,- Kč Prodej chatky v osobním vlastnictví s vlastním pozemkem v zahrádkářské kolonii v Hradci Králové - Malšovicích. Chatka je částečně podsklepena (suchý sklep se stálou teplotou), v přízemí je terasa, obytná místnost s malým kuchyňským koutem, v podkroví je ložnice. Vytápění pomocí el. přímotopu. Zastavěná plocha chatky je 20m². Pozemek má výměru 479 m², je rovinatý a nachází se na něm několik vzrostlých dřevin, foliovník a pařeniště. Pozemek lemují květinové záhony a cca 15 ovocných stromů (jabloně, švestka). Objekt je napojen na elektřinu. Užitková voda, je nápaditě rozvedena po celém pozemku. Pitná voda je k dispozici v areálu zahrádkářské kolonie cca 50 m od chaty. Toalety jsou rovněž společné pro obyvatele kolonie. Vše je ve velmi dobrém stavu.

Chata v lepší lokalitě, pouze dřevěná v lepším stavu s mírně menšími pozemky.

Srovnání je možné provést též na základě obvyklé ceny podlahové plochy chaty vycházející z databáze a zkušeností znalce z prodejů obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Užitná podlahová plocha předmětné chaty je ve výši 24 m2. Obvyklá cena užitné podlahové plochy v daném místě ze srovnání = 15 000,- Kč/m2. Obvyklá cena chaty srovnáním = 360 000,- Kč. Byl proveden výpočet srovnávací metodou dle platné prováděcí vyhlášky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a výsledná vypočtená srovnávací hodnota ve výši 442 140,- Kč, nekoresponduje s obvyklou cenou předmětné nemovitosti, proto s ní nadále neuvažuji jako s cenou obvyklou v daném místě a čase. Podle vlastní databáze realizovaných cen nebyly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány obdobné nemovitosti ale při porovnání jejich parametrů a vypočtených cen, lze určit obvyklou cenu předmětné nemovitosti :

Srovnávací hodnota dle databáze:

=

360 000,– Kč



4/ Rekapitulace Předmětná nemovitost je objektem zahrádkářské chaty, postavené v okrajové obytné části zastavěného území města – Svobodné Dvory – zahrádkářská kolonie, v průměrném standardu vybavení a v dobrém stavebně technickém stavu, s dobrou údržbou. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody (voda je rozvedená povrchově a je zapojena pouze v letním období). Příslušenství nemovitosti tvoří přípojka elektřiny a vody, opěrná zeď, venkovní schody, zpevněné plochy, včetně trvalých porostů, k nemovitosti náleží standardní rozsah pozemků – 569 m2. Poloha nemovitosti je v okrajové části zastavěného území města, v dobré lokalitě, v zahrádkářské kolonii, která je vhodná pro dané rekreační využití. Nevýhodou je problematické parkování a společné hygienické vybavení v jiném objektu (WC, umývárny). Nemovitost není hodnocena výnosovou metodou – výnosová hodnota nemovitosti nemá vypovídací hodnotu. Na nemovitosti váznou omezení vlastnických práv – předkupní právo ČR a omezení k zřizování dalších zástav (neovlivňuje OC), exekuční příkaz k prodeji a nařízení exekuce, které do ocenění neuvažuji – viz výpis z KN v příloze. Nemovitost není v současnosti obchodována na volném trhu nemovitostí. Ceny jsou určeny za předpokladu uvolněné nemovitosti a bez hodnoty omezení vlastnických práv !! Cena chaty podle cenového předpisu – srovnávací hodnota Věcná hodnota chaty podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím metodou

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce

442 140,– Kč 534 920,– Kč 360 000,– Kč

360 000,– Kč

Cena slovy: třistašedesáttisíc Kč

V Trutnově 11.7.2011 Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí 212/11 541 01 Trutnov

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.



D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 12.2.1993, č.j.Spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné a průmyslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2808-83/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2808-83/11 podle připojené likvidace.

Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí 212/11 541 01 Trutnov

Odhadce nemovitostí certifikovaný dne 15.9.1997, recertifikovaný dne 2.11.2010, Bankovním institutem, vysoká škola, Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON, ev.č. 48/05 s platností do 2.11.2015.

V Trutnově, 11. 7. 2011 Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí 212/11 541 01 Trutnov

E. Seznam příloh Fotodokumentace, Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 12639, snímek mapy katastru nemovitostí, Poloha nemovitosti na mapě.



Fotodokumentace stav ke dni 6.7.2011







Poloha nemovitosti na mapě –

šipka označuje polohu nemovitosti -


11

Recommend Documents