11

Výtisk č. 1

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6418 - 48 / 11 o ceně trvalého travního porostu 2516/10 v katastrálním území Horní Dvořiště, zapsaného na LV 773 pro obec Horní Dvořiště, okres Český Krumlov

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Český Krumlov Radniční 28 38101 Český Krumlov

Účel znaleckého posudku:

Podklad pro exekuci č.j. 125 EX 692/10

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zák. č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 23.04.2011 Znalecký posudek vypracoval:

Jan Jakeš Za Nádražím 252 381 01 Český Krumlov Tel. se zázn. + fax : +420 / 380 716 285 Tel. dům Rájov 26 : +420 / 380 743 709 Mobilní telefon : +420 / 728 200 828 E-mail : [email protected]

Posudek obsahuje 11 stran textu a objednateli se předává pouze v elektronické podobě.

V Českém Krumlově, dne 4. května 2011.

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí. Metodika hodnocení obvyklé ceny. Obvyklá cena zde vychází z definice § 2, odstavce 1, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, kde obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k němu. Cena „obvyklá” vychází tedy z úrovně skutečně dosahovaných sjednávaných cen na tuzemském trhu. Vzhledem k tomu, že se vylučuje vliv mimořádných okolností trhu, jde o cenu dosahovanou za standardního chování většiny subjektů na trhu při nákupu a prodeji. Při určení obvyklé ceny se nepřihlíží ku vlivu mimořádných okolností prodeje. Osobní poměry, které by mohly zkreslovat obvyklou cenu jsou např. zvláštní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím (majetkové, personální, rodinné). Zvláštní obliba přikládaná majetku zcela subjektivní mimo ekonomickou hodnotu, vyplývajícího z osobního, např. dlouhodobě vytvořeného vztahu k majetku. Cena „obvyklá” se odvozuje nejčastěji z hodnot nemovitosti stanovených způsobem: a) nákladovým b) výnosovým c) porovnávacím a) Nákladová hodnota: Ocenění nákladovým způsobem vychází z definice § 2, odst. 3, písmena a), zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dle které nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Nákladový způsob oceňování se uplatní více či méně při rozvaze o stanovení ceny obvyklé u většiny staveb vzhledem k tomu, že tržní poměry u nás nejsou dosud ustáleny. Sjednané ceny jsou totiž stále silně poznamenávány mimořádnými tržními vlivy a výnosy z nemovitostí jsou nestabilní. Nákladový způsob oceňování je založen na technickém hodnocení nemovitostí. Zjištěná cena vyjadřuje náklady na vybudování staveb obdobných parametrů a stejného způsobu využití v době ocenění s přihlédnutím k technickému opotřebení a dále i jiná hlediska, která mohou ovlivnit úroveň nákladů potřebných na pořízení stavby, vyjadřující například i její znehodnocení. Nákladovou hodnotou tedy rozumíme reprodukční cenu stavby sníženou o přiměřené opotřebení, případně o nutné náklady na opravu závad znemožňující okamžité užívání nemovitosti. Výchozí cena (před odpočetem opotřebení) se v daném případě zjišťuje pomocí nákladových ukazatelů průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, např. vydávaných periodicky Ústavem racionalizace ve stavebnictví (ÚRS) a.s. Praha. Při aplikaci těchto směrných orientačních ukazatelů se provede porovnání velikosti, dispozičního a konstrukčního řešení s tím, že se zohlední skutečné provedení stavby upravením jednotkové ceny o konkrétní vlivy (stavební index růstu cen stavebních prací v čase, rozdílné vybavení stavby oproti standardu, polohový faktor stavby a pod.). Dále se tato základní cena nákladových ukazatelů (ÚRS) koriguje s ohledem na konkrétní stav na trhu stavebně dodavatelských prací v regionu stavby vyhodnoceném „obvyklými” cenami realizace těchto prací prováděných dodavatelským způsobem pro investora. Databáze těchto údajů je získávána průběžným porovnáním a vyhodnocováním cen stavebních dodávek realizovaných staveb, popřípadě výsledky příslušných nabídkových řízení při zadávání takovýchto staveb. -2-

K ceně staveb se připočítává cena příslušných pozemků, která se v tomto případě odvozuje u stavebních pozemků především z cenové mapy (§ 10 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku) příslušné lokality, je-li tato zpracována a která je relevantním odrazem skutečně sjednaných cen při obchodování příslušných pozemků v místě. U jiných pozemků, včetně obcí a jejich částí, které nemají cenovou mapu zpracovanou, se postupuje při stanovení ceny pozemků na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané lokalitě nebo v jiných srovnatelných lokalitách. Při porovnání se vychází ze shodného účelu využití pozemku z obdobné polohy, vybavenosti pozemku, jeho velikosti apod. b) Výnosová hodnota: Stanovení výnosové hodnoty v daném případě má relevantní vypovídající schopnost o tržní hodně předmětných nemovitostí, které jsou výhradně určené pro bytové využití. Tento propočet ceny „výnosové hodnoty” vychází z předpokladu standardního příjmu z pronájmu domu s příslušenstvím. c) Porovnávací hodnota: Oceněním „porovnávacím” způsobem vychází z definice § 2, odst. 1, písm. c), zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dle které porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnávací hodnota v praxi vychází ze známých, prokazatelných cen, ze které byly v daném místě a čase realizovány převody několika obdobných nemovitostí (s ohledem na charakter, velikost, konstrukční provedení, stáří, stav, výnos apod.). Porovnávací hodnota vychází ze specifických podmínek místního trhu s nemovitostmi. Z hlediska optimalizace odhadu obvyklé ceny konkrétní nemovitosti je tato hodnota nejdůležitější, její stanovení je však nejproblematičtější vzhledem k nedostatku objektivních informací v oblasti trhu s nemovitostmi. Výše uvedené postřehy zavdávají předpoklad, že předmětná nemovitost je běžně obchodovatelná především pro svoji polohu v klidné části města, prostorovým možnostem určených pro bydlení, velikosti rozvojových ploch, čistého prostředí, napojení na všechny základní inženýrské sítě včetně rozvodu zemního plynu a k dosud nenaplněným požadavkům trhu s nemovitostmi, zaměřenými na trvalé bydlení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:

Pozemek zemědělský s příslušenstvím Horní Dvořiště 382 93 Horní Dvořiště Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Horní Dvořiště Katastrální území: Horní Dvořiště Počet obyvatel: 522 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.04.2011 za přítomnosti spolupracující osoby Evy Jakešové, bytem Rájov 26, Zlatá Koruna, 381 01 Český Krumlov. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Český Krumlov, Radniční 28, 381 01 Český Krumlov, č.j. 125 EX 692/10-43 ze dne 11.04.2011 - výpis z katastru nemovitostí zapsaných na LV 278 pro obec a katastrální území Horní Dvořiště, okres Český Krumlov, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním - SCD -3-

dne 08.04.2011 - čas 13:28:48 hod. - kopie katastrální mapy předmětné části obce a katastrálního území Horní Dvořiště, okres Český Krumlov, vyhotovená znalcem nahlížením do katastru nemovitostí dne 22.04.2011 - čas 09:36 hod. - skutečnosti a výměry zjištěné vizuálně na místě samém dne 23. dubna 2011 5. Vlastnické a evidenční údaje „A” Vlastník nemovitostí „B”

Čísla parcel, druh, výměry

„B1” „C” „D” „E”

Jiná práva Omezení vlastnického práva Jiné zápisy Nabývací tituly

„E” Vztah BPEJ k parcelám Číslo listu vlastnictví Číslo evidenčního listu Číslo popisné ( evidenční ) Charakter vztahu k pozemku Způsob ochrany Katastrální území Obec Část obce Okres

: HDRB s.r.o. 28093402 Dolní Drkolná 4 382 73 Vyšší Brod : Pozemky 2516/10 trvalý travní porost 2360 m2 : Bez zápisu : Viz výpis z katastru nemovitostí : Bez zápisu : Smlouva kupní ze dne 11.03.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.03.2009. V-294/2009-331 - Smlouva kupní ze dne 22.05.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 25.05.2009. V-592/2009-331 : 2516/10 kód BPEJ 83434 2360 m2 : 278 : Není : Není : Vlastnictví společnosti : Zemědělský půdní fond : 642908 Horní Dvořiště : 545503 Horní Dvořiště : Horní Dvořiště : CZ0312 Český Krumlov

6. Dokumentace a skutečnost Kopie katastrální mapy předmětné části obce a katastrálního území Horní Dvořiště, okres Český Krumlov, vyhotovená znalcem nahlížením do katastru nemovitostí dne 22.04.2011 - čas 09:36 hod., odpovídá skutečně zjištěnému stavu při šetření na místě samém dne 23. dubna 2011. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost v obci Horní Dvořiště s počtem 522 obyvatel, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský. Trvalý travní porost 2516/10 situován severovýchodně mimo zastavěnou část intravilánu obce Horní Dvořiště v prostoru východně za hřbitovem. Přístup po nezpevněné komunikaci, v místě není možnost napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod elektřiny ani rozvod zemního plynu. Území je mírně svažité západním směrem. Obec Horní Dvořiště nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Stavby oceněné nákladovým, porovnávacím a výnosovým oceněním 1.1. Vedlejší stavba 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

-4-

B. Znalecký posudek 1. Stavby oceněné nákladovým, porovnávacím a výnosovým oceněním 1.1. Vedlejší stavba Popis: Dispoziční řešení: Montovaný objekt bez podzemního podlaží, s jedním nadzemním podlažím a volným účelově nevyužitým prostorem v podkroví situován na východním okraji parcely 2516/10. V 1. nadzemním podlaží je prostor na skladování píce pro chov hospodářského zvířectva. Technické provedení stavebních konstrukcí: Základové patky pod sloupky bez vodorovných izolací, obvodové stěny dřevěná trámová kostra bez opláštění, stropy nejsou, krov vaznicový sedlový, krytina betonové tašky na latích, klempířské konstrukce žlaby a svody bez parapetů z pozinkovaného plechu, úprava povrchů dřevěné konstrukce nátěr, podlahy hladké betonové, ostatní konstrukce a vybavení se nevyskytují. Stáří, modernizace, opravy a údržba: Dle předložených podkladů, použitých konstrukčních prvků a sdělení sousedů objekt dokončen a užíván od roku 2010, technickým stavem k roku 2011 činí stáří 1 rok. Technický stav hlavních nosných konstrukcí průměrný, údržba průměrná běžného provedení. Určení charakteru objektu: Z hlediska vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu se jedná o „vedlejší stavbu” typu „G”. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1. nadzemní podlaží

9,00 * 6,50

Zastavěná. Konstr. výška plocha 58,50 m2 3,05 m

Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Vrchní stavba NP 9,00 * 6,50 * ( 3,05 + 1,55 / 2 ) Obestavěný prostor - celkem:

-5-

Obestavěný prostor 223,76 m3 223,76 m3

Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy X 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské práce S 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště X 9. Dveře X 10. Okna X 11. Podlahy X 12. Elektroinstalace X Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 100,00

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= x x x x

Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 223,76 m3 x 1 666,29 Kč/m3

= =

1 666,29 372 849,05 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % x S / PCŽ = 100 % x 1 ÷ 40 = 2,500 %

-

9 321,23 Kč

Vedlejší stavba - zjištěná cena

=

363 527,82 Kč

-6-

750 1,0000 0,8500 2,1130 1,2370

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis: Nemovitost v obci Horní Dvořiště s počtem 522 obyvatel, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský. Trvalý travní porost 2516/10 situován severovýchodně mimo zastavěnou část intravilánu obce Horní Dvořiště v prostoru východně za hřbitovem. Přístup po nezpevněné komunikaci, v místě není možnost napojení na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, rozvod elektřiny ani rozvod zemního plynu. Území je mírně svažité západním směrem. Obec Horní Dvořiště nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v odstavci1 písmeno b), d), -20 % f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -50 % 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.4. Není možnost napojení na rozvod elektřiny nebo vzdálenost ke zdroji -8 % je více než 200m: Úprava cen: -30 % Úprava cen celkem: -50% + -30% x (100 % + -50%) -65,00 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2370 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1690 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 35 1,00 2,1690 1,2370 -65,00 32,867 Typ

Název

Parcelní Výměra číslo [m2] § 28 odst. 1 a 2 trvalý travní porost 2516/10 2 360,00 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena

-7-

Jedn. cena [Kč/m2] 32,867

Cena [Kč] 77 566,12 77 566,12

=

77 566,12 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Stavby oceněné nákladovým, porovnávacím a výnosovým oceněním 1.1. Vedlejší stavba 1.Celkem

372 849 Kč 372 849 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 2.Celkem Celkem

77 566,10 Kč 77 566,10 Kč 450 420 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

450 420 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Stavby oceněné nákladovým, porovnávacím a výnosovým oceněním 1.1. Vedlejší stavba 1.Celkem

363 527,80 Kč 363 527,80 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 2.Celkem Celkem

77 566,10 Kč 77 566,10 Kč 441 100 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

441 100 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

441 090 Kč

slovy: Čtyřistačtyřicetjednatisícdevadesát Kč

V Českém Krumlově, dne 4. května 2011.

Jan Jakeš Za Nádražím 252 381 01 Český Krumlov Tel. se zázn. + fax : +420 / 380 716 285 Tel. dům Rájov 26 : +420 / 380 743 709 Mobilní telefon : +420 / 728 200 828 E-mail : [email protected]

-8-

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích, ze dne 24.5.1988 čj. Spr. 838/88 pro základní obor e k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 6418 - 48 / 11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem číslo 6418 - 48 / 11.

-9-

STANOVISKO K CENĚ V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ trvalého travního porostu 2516/10 v katastrálním území Horní Dvořiště, zapsaného na LV 773 pro obec Horní Dvořiště, okres Český Krumlov V obci Horní Dvořiště se s nemovitostmi běžně obchoduje. Na internetu nalezeno k prodeji 9 pozemků v okrese Český Krumlov v cenové relaci 12,-- Kč/m2 až 2 800,-- Kč/m2 (obec Brloh, obec Chlumec, obec Dolní Třebonín, město Horní Planá, město Český Krumlov, obec Loučovice). Prodej, pozemek zemědělská půda, 48 735 m2 Cena: 39,- Kč za m2 Celková cena: 1 900 665,- Kč Adresa: Chlumec Datum vložení: 07.02.2011 Datum aktualizace: 31.03.2011 ID zakázky: N35075 Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Plocha podlahová: 48 735 m2 Plocha pozemku: 48 735 m2 Popis: Pozemek u Dolního Třebonína Prodej rozsáhlého pozemku v KÚ Chlumec u Dolního Třebonína. Pozemek o celkové výměře 48.735 m2 je v současné době veden jako orná půda. Pozemek s mírným sklonem směr JZ má pravidelný obdélníkový tvar. Jedná se o velmi zajímavou lokalitu na trase Český Krumlov - České Budějovice. Negativní vliv: Není. Kladný vliv: Klidné, tiché, slunné prostředí. Ceny obdobných nemovitostí se pohybují ve výši do 400 000 Kč, t.j. cca 90 % administrativní ceny (cena pozemku 100 000,-- Kč, cena stavby 300 000,-- Kč). Vzhledem k uvedeným skutečnostem stanovuji současnou cenu v místě a čase obvyklou (tržní hodnotu) pozemku - trvalého travního porostu 2516/10 o výměře 2360 m2 včetně vedlejší stavby nezapsané v KN v katastrálním území Horní Dvořiště, zapsaného na LV 278 pro obec Horní Dvořiště, okres Český Krumlov, na hodnotu

400 000,- Kč V Českém Krumlově, dne 4. dubna 2011. Realitní kancelář Jan Jakeš Za Nádražím 252 381 01 Český Krumlov Tel. se zázn. + fax : +420 / 380 716 285 Tel. dům Rájov 26 : +420 / 380 743 709 Mobilní telefon : +420 / 728 200 828 E-mail : [email protected] - 10 -

REKAPITULACE POHLEDÁVKY A ZÁVAZKY 1.

2.

3.

Nařízení exekuce Okresní soud v Českém Krumlově č.j. 14 Nc-105/2010 -20

Z-435/2011-301

Zástavní právo soudcovské Okresní správa sociálního zabezpečení Český Krumlov, Plešivec 268, 381 29 Český Krumlov V-106/2011-331

18 362,-- Kč

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Český Krumlov č.j. 125 EX-692/2010 -15 ze dne 04.02.2011

Z-23358/2010-301

- 11 -