11

Znalecký posudek č. 4881 - 166/11 o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu Moravský Písek č.p. 111, ulice „Horní baráky”, s pozemky parcelní číslo 516 a 518 - zastavěná plocha a nádvoří a 517 - zahrada, katastrální území Moravský Písek, obec Moravský Písek, okres Hodonín. List vlastnictví 22. Č.j.: 77 Ex 7148/10-46

Objednatel posudku:

Soudní exekutor JUDr. Martin Růžička Exekutorský úřad Zlín Třída 2. května 2384 760 01 Zlín

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce

Podle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a podle stavu ke dni 12.12.2011 posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870; 603289224 Posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a dále 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci, 15.12.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu Moravský Písek č.p. 111, ulice „Horní baráky”, s pozemky parcelní číslo 516 a 518 - zastavěná plocha a nádvoří a 517 - zahrada, katastrální území Moravský Písek, obec Moravský Písek, okres Hodonín. List vlastnictví 22. Č.j.: 77 Ex 7148/10-46

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 111 ulice "Horní baráky" č.p. 111 696 85 Moravský Písek Region: Jihomoravský Okres: Hodonín Katastrální území: Moravský Písek

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.12.2011 za přítomnosti vlastníka a znalce Ing. Jana Štěpánka. 4. Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z Katastru nemovitostí Českého úřadu zeměměřického a katastrálního-SCD, List vlastnictví 22 pro katastrální území Moravský Písek, ze dne 22.08.2011. Vyhotoveno dálkovým přístupem. - Kopie katastrální mapy pro katastrální území Moravský Písek, ze dne 22.08.2011. - Usnesení soudního exekutora JUDr. Martina Růţičky, Exekutorského úřadu Zlín, o ustavení znalcem, Č.j.: 77 Ex 7148/10-46, ze dne 22.08.2011. - Informace z vlastní databáze uskutečněných kupních cen (obvyklých cen) nemovitostí. - Informace o cenách nabízených srovnatelných nemovitostí v okrese Hodonín i v obci Moravský Písek, získané z internetového realitního serveru „SReality”. - Informace a údaje sdělené znalci při místním šetření. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření dne 12.12.2011. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 22 pro katastrální území Moravský Písek, je vlastníkem nemovitosti: Červinková Martina, Polešovice 262, 687 37 Polešovice

RČ 775127/4267

-36. Dokumentace a skutečnost: Původní stavební dokumentace, Stavební povolení, ani Kolaudační rozhodnutí nebyly znalci předloţeny při místním šetření. Dle sdělení vlastníka a dle znaků patrných na stavbě odhaduji, ţe stáří původní stavby k datu ocenění je asi více neţ 80 roků, přičemţ celá nemovitost byla přestavěna asi před 40 roky. Nemovitost je ve vyhovujícím technickém stavu, údrţba stavby je jen průměrná. Technické provedení a celkový stav nemovitosti odpovídá těmto údajům. Jedná se o dům volně stojící koncový, který je jednopodlaţní, bez podsklepení a bez podkroví v sedlové a pultové střeše. V domě je jedna bytová jednotka s příslušenstvím. Dům je svým uspořádáním vhodný pro rodinné bydlení a více neţ polovina plochy připadá na bydlení. Nebytové prostory určené k podnikání v domě nejsou. Dle platných předpisů oceňovaná nemovitost je rodinným domem, a proto bude takto i oceněna. K rodinnému domu Moravský Písek č.p. 111 přísluší ještě vedlejší stavba, běţné venkovní úpravy a pozemky. Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je tedy vlastní rodinný dům Moravský Písek č.p. 111, vedlejší stavba, venkovní úpravy a pozemky parcelní číslo 516, 517 a 518, vše v katastrálním území Moravský Písek.

7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 111 b) Vedlejší stavby b1) Zděná kolna c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy d) Pozemky d1) Pozemky

8. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 111 Jedná se o rodinný dům volně stojící. Dům je jednopodlaţní, bez podsklepení a bez podkroví v sedlové a pultové střeše. V domě je jedna bytová jednotka o dispozici (3+1) s částečným příslušenstvím. Oceňovaný dům č.p. 111 se nachází v obci i v katastrálním území Moravský Písek a je situován na stavebních parcelách číslo 516 a 518 v ulici „Horní baráky”. Okolní zástavbu tvoří obdobné starší rodinné domy se zahradami. Konstrukční provedení stavby je následující: Základy jsou původní kamenné bez izolací a betonové s izolacemi. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel. Stropy jsou s rovnými podhledy. Střecha je provedena jako sedlová s krovem dřevěným a v malé části i jako nízká pultová střecha. Krytina sedlové střechy na krovu je z pálených tašek a na pultové části střechy je krytina z vlnitého osinkocementu. Klempířské konstrukce jsou z plechu pozinkovaného. Vnitřní omítky jsou štukové hladké. Vnější povrchové úpravy jsou hladké a stříkané omítky, místy jiţ opadané. Vnitřní obklady jsou provedeny jako běţné obklady keramické v koupelně, u vany a v kuchyni. Vnější obklady nejsou provedeny vůbec. Schody se

-4v domě nevyskytují. Dveře jsou dřevěné hladké a rámové náplňové. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová, s deštěným ostěním. Podlahy v obytných místnostech jsou s povrchovou úpravou vlýsky, prkna, PVC a koberce. Dlaţby ostatních místností jsou běţné keramické dlaţby, PVC i pouze beton. Vytápění je řešeno jako lokální plynovými topidly. Elektroinstalace je světelná i motorová. Bleskosvod není na domě nainstalován. Vnitřní rozvod studené vody je proveden. Zdrojem vody je veřejný vodovod. Ohřev teplé uţitkové vody není. Kanalizace od všech zařizovacích předmětů je provedena a je svedena do jímky u domu. Vnitřní plynovod je proveden jako rozvod zemního plynu. Kuchyně je vybavena běţným kombinovaným sporákem na plyn a elektrický proud. Vnitřní hygienické vybavení domu je vana a umývadlo. Záchod v domě není ţádný, k dispozici je pouze suchý záchod samostatně stojící mimo dům. Ostatní vybavení domu chybí. Dle sdělení je stáří původního domu k datu ocenění asi více neţ 80 roků. Před cca 40 roky byl celý dům rozšířen a přestavěn do současné podoby. Stavba je celkově ve vyhovujícím technickém stavu a údrţba domu je jen průměrná. Opotřebení domu odpovídá všem těmto údajům. b) Vedlejší stavby b1) Zděná kolna Na dvorku u rodinného domu se nachází vedlejší stavba, která slouţí jako zděná kolna pro skladování. Stavba je jednopodlaţní, bez podsklepení a bez podkroví v pultové střeše a je situována také na stavební parcele číslo 516. Konstrukční provedení stavby je následující: Základy jsou původní kamenné bez izolací. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel. Stropy nejsou provedeny, zastropení stavby tvoří konstrukce zastřešení. Střecha je provedena jako pultová s krovem dřevěným. Krytina pultové střechy na krovu je z vlnitého osinkocementu. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní a vnější povrchové úpravy jsou omítky. Dveře jsou dřevěné hladké. Okna jsou kovová jednoduchá. Podlaha je s povrchovou úpravou z betonu. Elektroinstalace je světelná. Ostatní vybavení chybí. Dle sdělení je stáří stavby k datu ocenění také asi 80 roků. Stavba je celkově ve vyhovujícím technickém stavu a údrţba je jen průměrná. Opotřebení stavby odpovídá všem těmto údajům. c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy Na pozemcích u rodinného domu Moravský Písek č.p. 111 se vyskytují běţné venkovní úpravy jako přípojky inţenýrských sítí, zpevněné plochy, suchý záchod, oplocení a pod. Upozornění: Venkovní úpravy běţné, se při zjištěné ceně hlavní stavby porovnávací metodou neoceňují samostatně zvlášť, protoţe jsou jiţ obsaţeny v ceně stavby hlavní (viz Index konstrukce a vybavení, bod 9). Pouze pro ocenění věcnou hodnotou se oceňují venkovní úpravy tímto zjednodušeným nákladovým způsobem! d) Pozemky d1) Pozemky Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemky v obci Moravský Písek, tj. v „ostatní” obci se 2.171 obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR pro rok 2011). Jedná se o pozemky zastavěnou plochu pod stavbami a nádvoří a malou zahradu. Stavby na pozemcích lze napojit na všechny běţné inţenýrské sítě. Pozemky jsou rovinaté. Příjezd je po komunikacích se zpevněnými povrchy.

-5-

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Zjištěná porovnávací cena objektů a) Hlavní stavby - porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p. 111 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Jihomoravský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 80 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 270,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 12,9*8,6+5,2*1,05 Název podlaţí 1.NP:

Zastavěná plocha 116,40 m2

Obestavěný prostor: vrchní stavba: (12,9*5,05+4,6*5,2)*3,1+8,1*3,55*2,9 zastřešení: (12,9*5,05+4,6*5,2)*2,2/2+8,1*3,55*0,3/2 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost ZP / ZP1 = 1,00

116,40 m2

=

Konstrukční výška 3,10 m 359,49 m3 102,28 m3 461,77 m3

= = =

ZP1 = 116,40 m2 ZP = 116,40 m2

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvodových stěn - 45 cm 4. Podlaţnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění plynem 7. Základní příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě, podstandardní, záchod mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - o jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2

č.

Vi

I

typ A

III III II III V II II

0,00 0,00 0,00 0,02 0,08 -0,04 -0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

-611. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně sniţující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba - předpoklad provedení menších stavebních úprav

Koeficient pro stavby 40 let po celkové rekonstrukci:

II II III

0,00 -0,05 0,85

č.

Pi

I II II III III

0,00 0,02 -0,01 0,00 0,05

III III

0,04 0,05

III

0,00

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

č.

Ti

III

0,00

II II

0,00 0,00

0,70

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V13 * 0,70 = 0,571 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, banka, policie, pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení 5. Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 1,150 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 1,000 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,571 * 1,150 * 1,000 = 0,657 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 270,- Kč/m3 * 0,657 = 2 148,39 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 148,39 Kč/m3 * 461,77 m3 = 992 062,05 Kč Rodinný dům č.p. 111 - zjištěná cena

=

992 062,05 Kč

-7-

b) Vedlejší stavby b1) Zděná kolna - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nemá podkroví neumoţňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 13,55*2,8 Název podlaţí 1.NP:

= Zastavěná plocha 37,94 m2

Obestavěný prostor: vrchní stavba: 13,55*2,8*3,1 zastřešení: 13,55*2,8*0,7/2 Obestavěný prostor – celkem:

37,94 m2 Konstrukční výška 3,10 m

= = =

117,61 m3 13,28 m3 130,89 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

mělké základy bez izolací zděné chybí pultová střecha osinkocementová pozinkovaný plech omítky

Hodnocení standardu S S C S S S S X S S S P

dřevěné jednoduchá betonové světelná

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna

Hodnocení standardu S S C S S S S S S

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 0,00 0,00 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 1,00 1,10

-811. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:

S P

8,20 5,80

100,00 100,00

1,00 0,46

Hodnota koeficientu vybavení K4:

8,20 2,67 77,07 0,7707

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

= * * * *

1 250,- Kč/m3 0,7707 0,8500 2,1130 0,8330

Základní cena upravená

=

1 441,31 Kč/m3

Plná cena:

130,89 m3 * 1 441,31 Kč/m3

=

188 653,07 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 10 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 80 / 90 = 88,889 % Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

160 355,11 Kč

Zděná kolna - zjištěná cena

=

28 297,96 Kč

c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy - § 10 Venkovní úpravy - obsaženo v ceně hlavní stavby - zjištěná cena =

0,00 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 111 b) Zděná kolna c) Venkovní úpravy - obsaženo v ceně hlavní stavby Zjištěná porovnávací cena objektů činí celkem

= = =

992 060,- Kč 28 300,- Kč 0,- Kč 1 020 360,- Kč

-9-

Věcná hodnota objektů a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 111 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaţí: s jedním nadzemním podlaţím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 12,9*8,6+5,2*1,05 Název podlaţí 1.NP:


Obestavěný prostor: vrchní stavba: (12,9*5,05+4,6*5,2)*3,1+8,1*3,55*2,9 zastřešení: (12,9*5,05+4,6*5,2)*2,2/2+8,1*3,55*0,3/2 Obestavěný prostor – celkem:


= = =

359,49 m3 102,28 m3 461,77 m3


Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace:

kamenné a betonové pasy zděné s rovnými podhledy sedlová střecha osinkocementová a tašková pozinkovaný plech štukové hladké hladké a stříkané omítky chybí běţné keramické obklady chybí hladké a rámové dveře dřevěná špaletová standardní povrchy dlaţby, PVC, beton lokální plynové světelná i motorová chybí ocelové trubky, jen studená chybí rozvod zemního plynu částečné odkanalizování

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S C S S S S P S C P C S P

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

- 10 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

kombinovaný sporák vana, umývadlo chybí chybí

S S C C

100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: C 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: P 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: P 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: P 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: C 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,90 1,00 5,80 1,00 2,80 0,00 0,00 1,00 2,30 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,00 0,46 2,39 1,00 4,30 0,00 0,00 0,46 1,47 0,00 0,00 1,00 0,50 0,46 1,43 1,00 0,50 1,00 4,10 0,00 0,00 0,00 0,00 86,09


0,8609

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

2 290,- Kč/m3 0,8609 0,8500 2,1690


=

3 634,68 Kč/m3

461,77 m3 * 3 634,68 Kč/m3

=

1 678 386,18 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 40 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 80 / 120 = 66,667 %

-

1 118 929,71 Kč

Rodinný dům č.p. 111 - věcná hodnota

=

559 456,47 Kč

Plná cena:

- 11 -

b) Vedlejší stavby b1) Zděná kolna - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nemá podkroví neumoţňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 13,55*2,8 Název podlaţí 1.NP:


Obestavěný prostor: vrchní stavba: 13,55*2,8*3,1 zastřešení: 13,55*2,8*0,7/2 Obestavěný prostor – celkem:


= = =

117,61 m3 13,28 m3 130,89 m3


Provedení

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

mělké základy bez izolací zděné chybí pultová střecha osinkocementová pozinkovaný plech omítky

Hodnocení standardu S S C S S S S X S S S P

dřevěné jednoduchá betonové světelná

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna

Hodnocení standardu S S C S S S S S S

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 0,00 0,00 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 1,00 1,10

- 12 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:

S P

8,20 5,80

100,00 100,00

1,00 0,46


8,20 2,67 77,07 0,7707

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 250,- Kč/m3 0,7707 0,8500 2,1130


=

1 730,27 Kč/m3

Plná cena:

130,89 m3 * 1 730,27 Kč/m3

=

226 475,04 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 10 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 80 / 90 = 88,889 %

-

201 311,40 Kč

Zděná kolna - věcná hodnota

=

25 163,64 Kč

c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 111 559 456,47 Kč Zděná kolna 25 163,64 Kč Celkem: 584 620,11 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venkovní úpravy - věcná hodnota

=

584 620,11 0,0500 29 231,01 Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 111 b) Zděná kolna c) Venkovní úpravy Věcná hodnota objektů činí celkem

= = =

559 460,- Kč 25 160,- Kč 29 230,- Kč 613 850,- Kč

- 13 -

Zjištěná cena pozemků d) Pozemky d1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] zastavěná plocha a nádvoří 516 187,00 43,68 zastavěná plocha a nádvoří 518 130,00 43,68 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 10 % 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 10 % Úprava ceny celkem 20 % + Mezisoučet 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 43,68 Kč/m2. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] zahrada 517 66,00 43,68 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost 10 % 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 10 % Úprava ceny celkem 20 % Mezisoučet 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena

Cena [Kč] 8 168,16 5 678,40 13 846,56

2 769,31 16 615,87 1 661,59 18 277,46 0,8330 2,1690 33 023,29

Cena [Kč] 2 882,88 2 882,88

+

576,58 3 459,46

+

345,95 3 805,41 0,4000 0,8330 2,1690 2 750,21

* * * =

35 773,50 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků d) Pozemky Zjištěná cena pozemků činí celkem

=

35 770,- Kč 35 770,- Kč

- 14 -

Věcná hodnota pozemků - indexová metoda d) Pozemky d1) Pozemky Výchozí cena:

=

Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: mimo centrum obce B - typ stavebního pozemku: stavebně připravený C - třída velikosti obce: obec nad 2.000 obyvatel D - typ polohy: venkovská poloha E - územní připravenost, infrastruktura: střední F - speciální charakteristiky: zhodnocená lokalita

* * * * * *

Výchozí cena upravená

=

150,- Kč/m2

1,30 1,50 0,60 0,70 0,75 1,00 92,14 Kč/m2

Jednotková cena stavebního pozemku: 92,14 Kč/m2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 516 zastavěná plocha a nádvoří p.č. 518 zahrada p.č. 517

187 m2

Výměra stavebních pozemků:

383 m2

130 m2 66 m2

383,00 m2 á 92,14 Kč/m2 = 35 289,62 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem Pozemky - věcná hodnota

=

35 289,62 Kč

=

35 289,62 Kč

=

35 290,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků d) Pozemky Věcná hodnota pozemků činí celkem

35 290,- Kč

- 15 -

Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací - obvyklá cena ve smyslu ustanovení § 2, odst. 1, zákona číslo 151/1997 Sb. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo realitní inzerce nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 1 rok, realitní inzerce se předpokládá aktuální. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z internetových realitních serverů, z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí poptávka je nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím především k umístění nemovitosti, jejímu vyhovujícímu technickému stavu, podstandardnímu vybavení a průměrné údrţbě, jsem názoru, ţe oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Jako podklady byly pouţity údaje z internetové realitní inzerce, databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze. Podle těchto podkladů a údajů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány, nebo jsou právě k prodeji nabízeny srovnatelné nemovitosti. Inzerované srovnatelné nemovitosti jsou doloţeny v příloze tohoto znaleckého posudku. Závěry z průzkumu obvyklých cen jsou následující: Přímé srovnání s cenami nabízených nemovitostí: Z realitní inzerce jsem vybral dne 14.12.2011 následující nemovitosti ze stejné obce Moravský Písek, vše v okrese Hodonín: 1. Rodinný dům v obci Moravský Písek, ulice „Příční“, okres Hodonín. Rodinný dům volně stojící, který je jednopodlaţní, s částečným podsklepením a bez podkroví v sedlové střeše, obsahuje byt (3+1) s příslušenstvím a s garáţí. Napojení na všechny běţné inţenýrské sítě je moţné. Starší rodinný dům v dobrém technickém stavu, je před plánovanou rekonstrukcí. Zastavěná plocha je cca 150 m2, celková uţitná podlahová plocha cca 120 m2, pozemky celkem o ploše 579 m2. Nemovitost je určena k trvalému bydlení a je volná ke koupi. Nabídková cena 850.000,- Kč 2. Rodinný dům v obci Moravský Písek, ulice „Dolní baráky“, okres Hodonín. Rodinný dům volně stojící, který je jednopodlaţní, s částečným podsklepením a bez podkroví v sedlové střeše, obsahuje byt (4+1) s příslušenstvím a s dílnou. Napojení na všechny běţné inţenýrské sítě je moţné. Starší rodinný dům ve velmi dobrém technickém stavu, je po celkové rekonstrukci v r. 2000. Zastavěná plocha je cca 150 m2, celková uţitná podlahová plocha 145 m2, pozemky celkem o ploše 376 m2. Nemovitost je určena k trvalému bydlení a je volná ke koupi. Nabídková cena 1 100.000,- Kč

- 16 3. Rodinný dům v obci Moravský Písek, okres Hodonín. Rodinný dům volně stojící, který je jednopodlaţní, bez podsklepení a bez podkroví v sedlové střeše, obsahuje byt (4+1) s příslušenstvím a s garáţí, kolnou a samostatným vinným sklepem. Napojení na všechny běţné inţenýrské sítě je moţné. Starší rodinný dům v dobrém technickém stavu, je po celkové rekonstrukci. Zastavěná plocha je cca 150 m2, celková uţitná podlahová plocha cca 120 m2, pozemky celkem o ploše 513 m2. Nemovitost je určena k trvalému bydlení a je volná ke koupi. Nabídková cena 1 480.000,- Kč Vyhodnocení srovnávaných nemovitostí: přímé srovnání lze provést se všemi uváděnými nemovitostmi. Všechny se nacházejí ve stejné obci jako oceňovaná nemovitost, v obci Moravský Písek, okres Hodonín. Všechny srovnávané nemovitosti jsou starší rodinné domy, ale jsou také schopné ihned k uţívání na bydlení, většinou jsou ve velmi dobrém technickém stavu, zpravidla jsou jiţ po rekonstrukci a modernizaci. Oceňovaná nemovitost rodinný dům Moravský Písek č.p. 111 je rovněţ starší rodinný dům, který je ve vyhovujícím technickém stavu, s průměrnou údrţbou. V domě je jedna bytová jednotka o dispozici (3+1) s částečným příslušenstvím. Oceňovaná nemovitost Moravský Písek č.p. 111, s příslušenstvím a s pozemky dle LV 22, vše v katastrálním území Moravský Písek, okres Hodonín, má pro ocenění důležité cenotvorné faktory: Silné stránky: - poloha v regionu a v obci - čisté okolí, volná příroda - možnost napojení na všechny běžné inženýrské sítě Slabé stránky: - původní stará nemovitost, podstandardní vybavení - nutnost provedení dalších oprav, rekonstrukcí a modernizací - problematická dispozice domu Srovnáním oceňované nemovitosti s výše uvedenými porovnávanými nemovitostmi, vzhledem k poloze oceňované nemovitosti, velikosti zastavěné a užitné plochy, velikosti obestavěného prostoru, podstandardní vybavenosti, s ohledem na vyhovující technický stav a průměrnou údržbu oceňované nemovitosti, odhaduji srovnatelnou cenu nemovitosti na:

1 000 000,- Kč

- 17 -

C. Rekapitulace Zjištěná porovnávací cena: Zjištěná porovnávací cena objektů: Zjištěná cena pozemků: Zjištěná porovnávací cena celkem:

1 020 360,- Kč 35 770,- Kč 1 056 130,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků:

613 850,- Kč 35 290,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

649 140,- Kč

Odhadovaná srovnávací hodnota:

1 000 000,- Kč

Obvyklá cena: 1 000 000,- Kč

slovy: jedenmilion Kč

- 18 -

ZÁVĚR: 1. Obvyklá cena nemovitosti, pokud by byla bez závad, je minimálně: 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy.

1 000.000,- Kč

Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném regionu, které již byly v uplynulém období zobchodovány, nebo jsou právě nabízeny k prodeji a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), lze odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti Moravský Písek č.p. 111 s příslušenstvím a s pozemky dle LV 22, pro k.ú. Moravský Písek je pro účel dražby minimálně: 1 000.000,- Kč slovy: jedenmilion Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá kompletní nemovitost s hlavní stavbou rodinným domem Moravský Písek č.p. 111, s vedlejší stavbou, všemi venkovními úpravami a s pozemky parcelní číslo 516, 517 a 518 dle LV 22, vše v katastrálním území Moravský Písek. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v „ostatní“ obci Moravský Písek, okres Hodonín. To znamená v průměrné poloze z hlediska jejího možného obchodování. Poloha je vhodná k využití jako rodinný dům k bydlení. Dostupnost nemovitosti je poměrně dobrá a dostupnost centra obce je také dobrá. Dostupnost regionálního centra i dalších větších měst v okolí je dobrá a je vhodná pro denní dojíždění za zaměstnáním, nebo do škol apod. V místě jsou k dispozici všechny běžné inženýrské sítě a dům je na ně napojen. Dále je cena ovlivněna celkovou velikostí domu i současné využitelné obytné plochy v domě, větším stářím původní nemovitosti, jejím konstrukčním a materiálovým provedením, podstandardní základní vybaveností, již provedenými částečnými rekonstrukcemi, vyhovujícím technickým stavem i průměrnou údržbou. V domě je jeden byt s částečným příslušenstvím. Obvyklá cena pro účely dražby se tedy odhaduje s ohledem na polohu oceňované nemovitosti, její velikost, původní stáří, horší vybavenost, vyhovující technický stav a údržbu. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitost bude po dražbě po této stránce bez závad, vlastníkovi zanikne vlastnictví i právo užívání. K oceňované nemovitosti se neváže žádné Věcné břemeno s omezující povinností a nejsou zde vložena žádná ocenitelná práva ve prospěch oceňované nemovitosti.

V Olomouci, 15.12.2011 Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 46 779 00 Olomouc 9 tel.: 585418870; 603289224

- 19 -

D. Znalecká doloţka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.05.1992 č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4881 - 166/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 169/2011.

V Olomouci, 15.12.2011

Ing. Jan Štěpánek

11

Recommend Documents