11

Ing. Michal Sirový, Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1747 – 42/11

o stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Hořice na Šumavě č.p. 4 na pozemku st. parcela č. 4 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 109/1 – zahrada a parcela č. 110 – zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území a v obci Hořice na Šumavě zapsaný na LV 64 a evidovaný u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českém Krumlově dne

Exekutorský úřad Písek JUDr. Stanislav Pazderka, soudní exekutor Prokopova 339/14, 397 01 Písek č.j. 117 EX 1237/10-48 Zjištění ceny nemovitostí pro exekutorské řízení Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 27.4.2011 27.4.2011 27.4.2011 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění 10.5.2011

Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se v jednom vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – písemná Exekutorský úřad Písek – soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka, Prokopova 339/14, 397 01 Písek ze dne 31.3.2011, č.j. 117 EX 1237/10-48 s předáním podkladů poštou 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 25.3.2011 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 64 A: Vlastník : 1. Jaroslav Beran, Hořice na Šumavě 4, 382 22 Hořice na Šumavě B : Nemovitosti : - objekt bydlení č.p. 4 na st. parcele č. 4 – zastavěná plocha a nádvoří - st. parcela č. 4 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 819 m2 - parcela č. 109/1 – zahrada o výměře 1085 m2 - parcela č. 110 – zahrada o výměře 1982 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a v obci Hořice na Šumavě 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 27.4.2011 – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace – znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 27.4.2011 za účasti znalce a povinného pana Berana. Při místním šetření nebylo znalci umožněno povinným provést vnitřní prohlídku oceňovaných nemovitostí. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření z veřejně přístupného prostoru – viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.8 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.9 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.10 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

1.2 Popis oceňovaného areálu

Oceňovaný rodinný dům č.p. 4 stojící na st. parcele č. 4 – zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území a v obci Hořice na Šumavě na jižní straně náměstí v lokalitě převážně původní smíšené zástavby ( řadové rodinné i bytové domy, obchod ) . Celý areál, který je užíván pravděpodobně rodinnou povinného, je po obvodě částečně oplocen a tvoří jej ke dni odhadu soubor stavby rodinného domu č.p. 4, vedlejší stavby hospodářského příslušenství za objektem rodinného domu, venkovních úprav a pozemků st. parcela č. 4 – zastavěná plocha a nádvoří, která je částečně zastavěna oceňovanými stavbami a parcely č. 109/1 a č. 110 obě zahrady, které navazují na stavební pozemek a tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu. Rodinný dům č.p. 4 je řadový koncový, obdélníkového půdorysu, částečně podsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou a s možností vestavby podkroví. Je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod i kanalizaci. Chybí napojení na zemní plyn. Příjezd k domu je možný po zpevněné místní komunikaci. Původní stáří domu se znalci nepodařilo zjistit, dle konstrukce a technického stavu lze usuzovat na stáří více než 100 let. Zda byly provedeny nějaké vnitřní úpravy uvnitř objektu nebylo možno vnějším ohledáním zjistit. Technický stav vnějšího pláště rodinného domu odpovídá ke dni ocenění svému stáří a neprováděné běžné údržbě a je celkově podprůměrný až zanedbaný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu i dalších staveb vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 27.4.2011. Stav konstrukcí zakrytých a stáří prvků stavby v interiéru jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí a povinným panem Jaroslavem Beranem umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Při místním šetření dne 27.4.2011 ve 14 :40 hod. bylo před objektem domu č.p. 4 v Hořicích na Šumavě znalci panem Beranem výslovně sděleno, že mu nebude umožněna vnitřní prohlídka oceňovaných nemovitostí. Znalec následně povinného informoval, že bude ocenění provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru.


4

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5

hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p. 4 Hospodářské příslušenství Venkovní úprava Pozemek st. parcela č. 4 a parcely č. 109/1 a č. 110 Rekapitulace

2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu

Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K5.

2.1.1 Rodinný dům č.p. 4

( § 5 ) - SKP 46.21.11

2.1.1.1 Popis Jedná se o částečně podsklepený dům obdélníkového půdorysu s jedním nadzemním podlažím /1.NP /, se sedlovou střechou a s volnou půdou. Konstrukci tvoří smíšené zdivo. Krov je dřevěný vázaný s taškovou krytinou. Hlavní vstup do domu je ze severní fasády, další vstup je z fasády jižní na dvorek k hospodářskému příslušenství. Základy : kamenné pasy bez izolace Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štukové omítky Stropy : dřevěné s rovným podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

5

Vnitřní vybavení nebylo možno zjistit. V níže zpracované tabulce výpočtu koeficientu K4 jsou uvedené předpokládané prvky a konstrukce celé stavby. Dispoziční řešení : nebylo možno zjistit 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu ( např. výška krovu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

m2

(

16,80 * 11,40

)

= 191,52

celkem 1.NP

výška

OP

(m)

(m3)

( 4,90 + 5,60 )/2 = 5,25

191,52

16,80 * 11,40

309,17

= 191,52

celkem zastřešení

1005,48

4,80/2 = 2,40

191,52

459,65 459,65

celkem OP rodinný dům č.p. 4

1 465,30 m3

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má pravděpodobně max. tři byty, jedno podzemní a jedno nadzemní podlaží, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 191,52 m2. Zastavěná plocha 1.PP je - nebylo zpřístupněno Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 00,00/191,52 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je počítán jako podsklepený do 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je

191,52 m2.

Zastavěná plocha podkroví je 00,00 m2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 00,00/191,52 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá má zařízené podkroví Rodinný dům je typem „A“ – koncový řadový, částečně podsklepený, jednopodlažní, se stavebně zařízeným podkrovím a sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 5 a přílohy č. 6 vyhlášky

Typ

A

( 1.PP, 1.NP, sedlová střecha )

ZC

2 290,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu dle projektu Koeficient polohový

příloha č. 13 vyhlášky – neuplatněno

Koeficient podkroví

neuplatněno

Koeficient změny ceny staveb

dle přílohy č.38 vyhl.

OP

m3

1465,30

K5

1,00

Kpod Ki


1,00 2,169

6

Koeficient prodejnosti

dle přílohy č.39 vyhl.

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod

neuplatněno

Kp

1,000

Kč/m3

ZC´

2 290,- Kč/m3

Kč

CK

0,00,-

-

PK

0,00,-

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní popis vybavení je stanoven znalcem na základě předpokladu

Pol.č. 1

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

Základy

kamenné pasy bez izolace

P

0.08200

0.03770

2

Svislé kce

smíšené zdivo

P

0.21200

0.09750

3

Stropy

dřevěné a klenbové

S

0.07900

0.07900

4

Zastřešení

krov vázaný sedlový

S

0.07300

0.07300

5

Krytiny střech

tašková

S

0.03400

0.03400

6

Klempířské konstrukce

pozinkovaný plech

S

0.00900

0.00900

7

Vnitřní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.05800

0.05800

8

Fasádní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.02800

0.02800

9

Vnější obklady

nevyskytují se

CH

0.00500

0.00000

10

Vnitřní obklady

kuchyň a koupelna keramické

S

0.02300

0.02300

11

Schody

dřevěné nebo betonové

S

0.01000

0.01000

12

Dveře

hladké

S

0.03200

0.03200

13

Okna

dřevěná dvojitá

S

0.05200

0.05200

14

Podlahy obytných místnost.

dlažba, cementový potěr

S

0.02200

0.02200

15

Podlahy ostatních místností

cementový potěr, dlažba

S

0.01000

0.01000

16

Vytápění

etážové s kotlem na PP

S

0.05200

0.05200

17

Elektroinstalace

220 V/380 V, automaty

S

0.04300

0.04300

18

Bleskosvod

nevyskytují se

CH

0.00600

0.00600

19

Rozvod vody

studené i teplé

S

0.03200

0.01470

20

Zdroj teplé vody

EI boiler

S

0.01900

0.01900

21

Instalace plynu

nevyskytují se

CH

0.00500

0.00000

22

Kanalizace

provedena

S

0,03100

0,03100

23

Vybavení kuchyní

linka, dřez, sporák

S

0.00500

0.00500

24

Vnitřní hygienic. vybavení

vana, umyvadlo

S

0.04100

0.04100

25

Záchod

splachovací

S

0.00300

0.00300

26

Ostatní

nevyskytují se

CH

0.03400

0.00000

Navíc

-

-

N

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod

K4

0.00000

0.00000

1.00000

0.79120

-

0.79120

Kč / m3

3 929,90,-

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu není znalci známo, dle odborného názoru znalce cca 100 let. Technický stav objektu je stanoven dle vnějšího ohledání, ze kterého je patrné, že je objekt v zanedbaném technickém stavu. Vzhledem k oceňování stavby, ve které jsou konstrukce a část prvků stavby původní a vzhledem k technickému stavu stavby, je dle přílohy č. 14 vyhlášky, použita při výpočtu opotřebení lineární metoda s tím, že další životnost je stanovena znalcem na základě odborného odhadu.


7 Rok odhadu

2011

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1911

Stáří

100 let

Předpokládaná další životnost

50 let

Celková životnost

150 let

Procento ročního opotřebení

0,625 %

Opotřebení

66,67 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor

ZC

Kč / m3

2 290,00,-

ZCU

m3

3 929,90,-

Kč /

OP

m3

1465,13

CN = ZCU x OP

Kč

5 757 811,91,-

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

5 757 811,91,-

Opotřebení

66,67

%

- 3 838 733,20,-

Cena časová rodinného domu č.p. 4 ke dni odhadu

Kč

1 919 078,71,-

Výchozí cena objektu

2.1.2 Hospodářské příslušenství k RD ( § 7 ) 2.1.2.1 Popis Jedná se o zděný objekt za rodinným domem. Strop dřevěný nebo klenbový, krov dřevěný a krytina je tašková. Bližší informace nebylo možno zjistit. Technický stav budovy : Původní stáří cca 100 let. Technický stav podprůměrný až zanedbaný, běžná údržba je prováděna nepravidelně. 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části (m)

plocha ( m2 )

5,75 * 11,90 celkem 1.NP a zastřešení

= 68,43

výška

OP

(m)

(m3)

srovnávací výška = 5,00

68,43

celkem OP hospodářské příslušenství

342,13 342,13

342,13 m3

2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen jako hospodářské příslušenství, svou zastavěnou plochou 68,43 m2 nepřesahuje 100 m2 a tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

8

se provede dle § 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2 . Hospodářské příslušenství je vedlejší stavbou typu „A/I“ – základní cena 1250,Kč/m3 2.1.2.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle § 7 a přílohy č. 8 vyhlášky -

typ

A/I

( 1.NP, sedlová střecha )

ZC

1 250,- Kč/ m3

Obestavěný prostor objektu

OP

Koeficient polohový

( příloha č. 13 vyhlášky )

Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


Koeficient prodejnosti Koeficient zařízení podkroví koeficient vybavení stavby


neuplatněn neuplatněn

neuplatněn

Kč

m3

342,13

K5

1,00

Ki

2,113

Kp

1,00

Kpod

1,00

S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní vybavení stavby je stanoveno na základě odborného odhadu znalce

Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl.č. 14

Upravený podíl

1

Základy

základové betonové pasy

P

0.06200

0.02850

2

Obvodové konstrukce

zděné

S

0.30400

0.30400

3

Stropy

dřevěné

S

0.19300

0.19300

4

Krovy

dřevěný vázaný

S

0.10800

0.10800

5

Krytina

tašková

S

0.06900

0.06900

6

Klempířské konstrukce

nevyskytují se

CH

0.01900

0.00000

7

Úprava povrchů

omítka vápenná

S

0.07900

0.07900

8

Schodiště

nevyskytuje se

CH

0.03800

0.00000

9

Dveře

náplňové

S

0.03100

0.03100

10

Okna

dřevěné

S

0.01000

0.01000

11

Podlahy

betonové

S

0.06800

0.06800

12

Elektroinstalace

nevyskytuje se

CH

0.04900

0.00000

1.03800

0.86050

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZC x K4 x K5 x Ki x Kp

K4 Kč / m3

ZCU

0.86050 2 272,80,-

2.1.2.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu

2011

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1911

Stáří

100 let

Předpokládaná další životnost

30 let

Celková životnost

130 let

Procento ročního opotřebení

0,7692 %

Opotřebení

76,92 %

2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Obestavěný prostor

ZC

Kč/m3

1 250,00,-

ZCU

Kč/m3

2 272,80,-

OP

m3

342,13


9

Výchozí cena objektu

CN = ZCU x OP

Kč

777 593,06,-

Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

777 593,06,-

Opotřebení

%

- 598 124,58,-

Kč

179 468,48,-

76,92

Cena časová hospodářského příslušenství ke dni odhadu

2.1.3 Venkovní úprava ( § 10 ) Znalci se podařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p. 4. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Vodovodní přípojka - Kanalizační přípojka - Zpevněné plochy - Ploty a vrata plotová Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 5 vyhl. ( rodinný dům a hospodářské příslušenství ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 4 Cena stavby hospodářského příslušenství Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

5 757 811,91,- Kč 777 593,06,- Kč 6 535 404,97,- Kč x 3,50 % 228 739,17,- Kč

Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 4 Cena stavby hospodářského příslušenství Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

1 919 078,71,- Kč 179 468,48,- Kč 2 098 547,19,- Kč x 3,50 % 73 449,15,- Kč

2.1.4 Pozemek st. parcela č. 4 a parcely č. 109/1 a č. 110 2.1.4.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.4.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 4 – zastavěná plocha a nádvoří je zastavěn na části své výměry oceňovanými stavbami a má výměru 819 m2. Parcela č.109/1 – zahrada Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

10

a parcela č. 100 – zahrada tvoří s výše uvedeným pozemkem jednotný funkční celek a má výměru 1085 m2 resp. 1982 m2. Celková výměra oceňovaných pozemků je 3156 m2. Na okraji zastavěné části Hořice na Šumavě je nabízen k prodeji soubor pozemků s vydaným stavebním povolením na výstavbu RD za cenu 221,- Kč/m2.. Jedná se o nabídkovou cenu, proto byla tato upravena koeficientem 0,85. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

okraj zastavěné části Hořice na Šumavě, nízkopodlažní zástavba

Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku

Mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě kromě zemního plynu u pozemku. VS m2 1312

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

0,85 x 290 000,00,187,88,-

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

okraj zastavěné části obce

1.00

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený částečně

1.40

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíce obyvatel

0.40

D

Obchodní resp. průmysl. Poloha

Lokalita nízkopodlažní zástavby

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

0.546

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku

Centrum obce Hořice na Šumavě, areál RD + vedlejší stavby

Popis oceňovaného pozemku

mírně svažitý jižní orientace, zpevněný příjezd, IS na pozemku kromě zemního plynu 819 + 1085 + 1982 m2 3886

Výměra oceňovaného pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

centrum obce

1.05

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený částečně

1.40

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíce obyvatel

0.40

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Lokalita nízkopodlažní zástavby

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

0.5733

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

1.05

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Kč/m2

Cena oceňovaného pozemku

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena st. pozemku č. 4 a pozemky č. 109/1 a č. 110 ke dni odhadu / zaokrouhleno / Kč

197,27,766 590,00,1/1 766 590,00,-


11

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba

Časová cena Opotřebení

Rodinný dům č.p. 4

1 919 078,71,- Kč

26,00 %

5 757 811,91,- Kč

179 468,48,- Kč

38,75 %

777 593,06,- Kč

Hospodářské příslušenství Venkovní úpravy Stavby celkem / zaokrouhleno /

Reprodukční cena

73 449,15,- Kč

228 739,17,- Kč

2 172 000,00,- Kč

6 764 140,00,- Kč

766 590,00,- Kč

766 590,00,- Kč

2 938 590,00,- Kč

7 530 730,00,- Kč

Pozemek st. parcela č. 4 a parcely č. 109/1 a č. 110 Oceňované nemovitosti celkem

2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2.1 Výpočet výnosovou hodnotou Ve výpočtu je započteno nájemné ve výši 8 500,- Kč/měsíc. Při předpokladu takto uvažovaného nájemného je výnosová hodnota areálu blízká nule. Takto stanovené nájemné je, dle odborného odhadu znalce, nad rámec obvyklého nájemného. Z toho lze dovodit, že výnosová hodnota areálu bude 0,- Kč. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění

Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Počítáno 12 měsíců

Kč/měsíc

8 500

měsíců/rok

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč/rok

12 102 000,00,-

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství

RC ( Kč )

6 764 140,00,-

Časová cena RD včetně příslušenství

ČC ( Kč )

2 172 000,00,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby původní

S ( roků )

100

Celková životnost

Z ( roků )

100

Opotřebení hlavní stavby

A(% )

66,67

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,70

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(% )

3,00


12

Úročitel pro výpočet amortizace

q(-)

1,03

Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /

Kč/rok

1 500,00,-

Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC /

Kč/rok

6 764,00,-

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC /

Kč/rok

47 349,00,-

Správa nemovitostí

Kč/rok

0,00,-

Kč/rok

45 654,00,-

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/(

q)T

-1

Jiné náklady

Kč

0,00,-

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00,-

Celkem výdaje ročně

Kč

101 267,00,-

Příjmy ročně celkem

Kč

102 000,00,-

Výdaje ročně celkem

Kč

101 267,00,-

Čisté roční nájemné

Kč

733,00,-

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

733,00,-

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

12 217,48,-

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00,-

Kč

0,00,-

Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty

Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu po vyhodnocení znalcem ( viz výše )

2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny


13

- poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz . Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů :

Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v Hořicích na Šumavě

Prodej RD 6+1 v klidné lokalitě části obce Šebanov, v blízkosti přírody a Lipenské přehrady ( cca 5km ). Vlastní studna, nová střecha, zahrada. s terasou, sklepem, hospodářským stavením na pozemku 800m2 v malé vesničce Šebanově okr. Český Krumlov. Zahrada má 2000 m2 a je pronajmuta od Pozemkového fondu. Dům má novou střechu a novou fasádu. Na dvoře jsou hospodářská stavení a vzrostlé ovocné stromy. Celý pozemek je oplocen a vjezd na zahradu má nová vrata. U vsi je zastávka autobusu a vlaku. Zastavěná plocha : 366 m2 Užitná plocha : 240 m2 Plocha parcely : 800 m2 Nabídková cena : 1 360 000,- Kč

Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v Hořicích na Šumavě Rekreační chalupa v obci Hořice na Šumavě 6 km od Lipna a 13 km od Českého Krumlova. Chalupa stojí na pozemku o celkové rozloze 904 m2. Obytná část chalupy ( 14,5m x8,8m 2) má dvě patra, celková plocha 150m2. V přízemí jsou 3 místnosti a koupelna s WC, zde je provedena částečná rekonstrukce. V patře 3 místnosti ( 25m2,25m2,13m2 ) a kuchyně 12m2. Chalupa má venkovní dřevěnou pavlač. Je zde prostorná půda vhodná k další vestavbě.


14

K chalupě patří pěkná zahrada o rozměru 720m2. Chalupa je mimo zátopovou oblast a je vhodná k trvalému bydlení i k rekreaci.V obci je veškerá občanská vybavenost.

Zastavěná plocha : 180 m2 Užitná plocha : 150 m2 Plocha parcely : 1084 m2 Nabídková cena : 1 049 000,- Kč po slevě z 1 850 000,- Kč

Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v obci Hořice na Šumavě

Jednopatrový zděný dům v klidném prostředí.Objekt je obyvatelný, v původním stavu bez úprav. Topení lokální na pevná paliva. Voda a kanalizace obecní. Elektřina 220/380 V. Zastavěná plocha : 246 m2 Užitná plocha : 200 m2 Plocha parcely : 1511 m2 Nabídková cena : 1 280 000,- Kč


15

Srovnávací objekt č.4 Prodej rodinného domu v obci Chvalšiny nedaleko Hořic

Komplex nemovitostí k prodeji, nalézajících se na pozemku s celkovou výměrou 1060 m2, sestává z třípodlažního městského domu, navazujících hospodářských budov, dvou samostatných průjezdných stodol a vlastní zahrady. Dům postavený v roce 1853, sloužil původně jako pekařství. Za vstupními dveřmi se nachází rozsáhlá vstupní část – průjezd, z něhož lze vstoupit do všech částí domu. V přízemí je velký pokoj s kuchyní, původní prodejna. Dále je na tomto podlaží koupelna s WC a vstup do sklepa a zejména do části výrobní, tj. do místnosti s pecí pro pečení chleba a navazujícího rozsáhlého skladu. Po masivních schodech vystoupíme z průjezdu do 1. patra – obytné části domu. Celé toto podlaží sestává ze šesti rozlehlých místností , prostorné chodby, komory a vstupu do půdních prostor, které nabízí další možnost využití. Celý dům je zajímavě dispozičně a stavebně řešen – masivní stěny, propojené místnosti, četné klenby a výklenky. Objekt je napojen na obecní vodovod a kanalizaci, k vytápění je možné po rekonstrukci využít plyn nebo tuhá paliva. Elektřina – 220/380 V. Podlahy, okna a dveře dřevěné. V roce 2006 byla vyměněna střešní krytina. Na dům plynule navazují původní hospodářské budovy – chlévy, sklady. Dále jsou na pozemku dva samostatné objekty – stodoly. Obě tyto nemovitosti jsou průjezdné, jedna je patrová s vestavěnou garáží. Pozemek, na kterém celý komplex stojí, vyplňuje prostor mezi dvěmi souběžnými komunikacemi a nabízí jak variabilitu přístupu, tak i využití celé nemovitosti / vlastní bydlení, bytový dům, penzion se zázemím /. V obci s cca 1200 obyvateli je veškerá občanská vybavenost – škola, školka, zdravotní středisko, pošta, restaurace, obecní úřad. Zastavěná plocha : 107 m2 Užitná plocha : 288 m2 Plocha parcely : 306 m2 Nabídková cena : 1 390 000,- Kč, reservováno


16

Porovnání objektů

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj

Obec / Lokalita

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

?

vedlejší stavba /garáž

3886

podprůměrný

(3)

(4)

(5)

(6)

RD – obec Hořice na Šumavě

(1)

(2)

1


6+1

vedlejší stavba/ne

800

průměrný

2


6+1

vedlejší stavba /ne

1084

podprůměrný

3


5+1

zahrada/ano

1511

podprůměrný

4

RD – obec Chvalšiny

8+1

vedlejší stavba s garáží

1060

průměrný

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny Kr

(1)

(7)

(8)

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

vybav ení a stupe ň rozest avěno sti

=(7)*(8)

(9)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

1 360 000

0,85

1 088 000

0,90

1,00

1,10

1,10

0,85

1,00

0,926

1 175 390,-

2

1 049 000

0,90

944 100

0,95

1,00

1,00

1,00

0,87

1,00

0,827

1 142 287,-

3

1 280 000

0,85

1 088 000

0,95

1,00

1,05

1,00

0,92

1,00

0,918

1 185 573,-

4

1 390 000

0,95

1 320 500

1,20

1,00

1,00

1,10

0,87

1,00

1,148

1 149 861,-

Celkový průměr

Kč

1 163 280,-

Minimum

Kč

1 142 287,-

Maximum

Kč

1 185 573,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0


17

2.4

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je naopak výrazně nižší cena obvyklá, což je především z důvodu výše možného reálného nájemného. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní venkovské zástavby starších rodinných domů v centru malé obce Hořice na Šumavě. Je pravděpodobně v horším technickém stavu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Základní občanská vybavenost je v místě, kompletní občanská vybavenost v dojezdové vzdálenosti v nedalekém Českém Krumlově ( 12 km ). Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až podprůměrný zájem, v poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně výši uzavřených kupních cen. Nevýhodou je předpoklad vyšších nákladů na opravu objektu do etalonu. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni – není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.


18

Závěrem znalec upozorňuje na skutečnost, že objekt byl posuzován pouze externí prohlídkou. V případě provedení komplexní prohlídky se může stanovená obvyklá cena, z důvodu např. jiného vnitřního vybavení či jiného než předpokládaného technického stavu, výrazněji lišit.

2.5

Rekapitulace Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena

7 530 730,00,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

2 938 590,00,- Kč

Výnosová hodnota

0,00,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 163 280,00,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

1 150 000,00,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu v obci Hořice na Šumavě č.p. 4 na pozemku st. parcela č. 4 – zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemky parcela č. 109/1 – zahrada a parcela č. 110 – zahrada se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území a v obci Hořice na Šumavě zapsaný na LV 64 a evidovaný u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 1 150 000,- Kč slovy : jedenmiliónjednostopadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.

v Českém Krumlově dne 10.5.2011

Ing. Michal Sirový

Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 64 1x kopie katastrální mapy


19

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1747 - 42/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 42/11.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

Českém Krumlov 10. května 2011

Ing. Michal Sirový


20

FOTODOKUMENTACE

čelní pohled na č.p. 4 z náměstí obce

pohled na zahradu ( stavba je již na sousedním pozemku )


11

Recommend Documents